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안녕하세요. 이번에 30회 감정평가사 시험에 합격하게 된 정00입니다. 작년 29회 감정평가사 시험이 끝나고 다른 분들의 합격수기를 보면서 정신적으로 마음도 다잡고 물리적으로도 이것저것 좋은 부분들을 받아들이려 노력했는데 이렇게 올해 시험에 합격하게 되어 합격수기를 쓰고자 하니 수험생분들에게 도움이 될 수 있어 정말 기쁘다고 생각합니다. 우스개소리로 합격 컷으로 합격하는 것이 진정한 수석 합격이라는 이야기가 있지만 다른 분들보다 조금 운이 좋아 합격했다고도 생각하여 다른 분들 합격 수기에 제 합격 수기가 포함되는 것이 부끄럽기는 하나 최대한 제가 공부했던 방식을 소개하고자 합니다. 29회 점수 : 실무 39점 / 이론 18점 / 법규 14점 == 평균 14.2점 30회 점수 : 실무 54.5점 / 이론 42점 / 법규 53.5점 == 평균 50점 1. 수험기간 관심을 가진 것은 2016년에 군대에 복무하고 제대하여 복학했던 때기는 하지만 본격적으로 강의를 수강한 것은 2017년 여름 쯤이었고 이때 아무 베이스 없이 000 평가사님 실무강의와 000강사님 행정법을 수강하였습니다. 대학동에 살기시작한 것은 2017년 9월부터였고 이후 1년 정도 살다가 낙성대역 근처로 이사하였습니다. 2. 평소 공부패턴 등 저는 개인적으로 도서관같은 매우 조용하고 주변 사람들이 있는 공간을 아주 싫어합니다. 공부하다가 졸리면 좀 졸기도 하고 이상한 자세로 공부하기도 하며 펜 딸깍 소리 등등 내는 것을 아주 좋아합니다. 그래서 강의는 최대한 실강으로 듣되, 공부는 자취방에서 하거나 가끔 카페에 가서도 공부하였습니다. 또한, 시험합격이나 기타 등등보다 충분한 잠을 자는게 더 중요하다고 생각하기에 하루 최소 7~8시간은 잤습니다. 따로 기상시간을 정하거나 하지는 않았지만 29회 2차 시험 전날에 잠을 잘 못 잔 관계로 시험시간에 졸았기 때문에(물론 합격 기대는 전혀 하지 않은 상태였습니다 ㅋㅋ) 이후에는 12시 전후로 해서 자고 알람은 맞춰 놓지 않은 상태로 7~8시 쯤 일어났던 것 같습니다. 공부는 오전에 실무 개별스터디를 갔다온 다음에 쭉 책상에 앉아있었고('앉아'는 있었습니다.) 노트북으로 게임을 하거나 유튜브 혹은 스포츠 등등 보다가 공부를 하는 등 자유롭게 공부하였습니다. 건강이나 체력은 부족하지 않은 편이라 가끔 가고 싶을 때 서울 근교의 산을 올라갔다오곤 하였습니다. 물론 그 날은 따로 공부는 거의 하지 않았던 것 같습니다. 주말이든 평일이든 따로 구별하지 않고 공부하고 싶을때는 하고 하기 싫을 때는 안하고 본가에 갔다 오고 싶을 때는 갔다오고 그냥 마음 가는대로 하였습니다. 3. 1차 공부 1차는 17년 9월에 대학동에 살기 시작한 때부터 000 종합반(문제풀이 및 정리강의 부터)을 수강하였습니다. 1차는 어디서 들어도 상관 없다는 이야기를 많이 들었기 때문에 금전적으로 여유가 있는 000으로 선택하였습니다. 그 당시 강사님으로는 민법은 000 강사님, 경제학은 주로 000강사님, 회계학은 000회계사님, 관계법규는 000강사님, 부동산학원론은 000평가사님 강의를 수강하였습니다. 민법 - 민법은 000학원의 000 강사님의 기본강의를 수강하고 문제풀이부터는 000강사님의 강의를 들었습니다. 두분의 강의 모두가 많은 도움이 되었고 1차 합격 때 민법을 5과목 중 가장 고득점(시간이 꽤 지나 가물가물한데 87.5점 정도로 기억합니다.)하였던 가장 큰 원인을 되짚어 본다면 객관식 문제집을 하나 잡고 따로 기본서나 정리 자료는 보지 않고 계속 지문이나 문제가 외워질때까지 반복하여 풀어본게 아닌가 싶습니다. 민법은 나오는 지문이나 조문이 한정되있어 그정도 기출 혹은 유사 시험 기출문제를 반복하여 풀어본다면 충분하다고 생각합니다. 모든 문제를 계속 반복한 것은 아니고 풀때 두번정도 맞게 풀면 그때 표시를 하고 그 문제는 이후 따로 보지 않고 틀린 문제는 계속 반복하는 식으로 풀었습니다. 경제학 - 경제학은 학부때 복수전공으로 경영학을 전공하였기에 기초 베이스가 있었고 예전에 행정고시를 준비하겠다고 호기롭게 도전하여 000강사님의 미시경제학(거시경제학은 듣지 않았습니다.)을 수강한 전적이 있어(이후 행정고시는 포기하였습니다.) 다른 분들 보다는 조금 수월하게 준비하였다고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 시험 점수는 약 70점 초반대 정도를 맞았던 것 같습니다. 주로 거시경제학에서 많이 틀렸었습니다. 강의는 000강사님의 문제풀이 및 정리강의 등을 수강하였고 문제집은 000강사님 문제 이외에도 000학원의 000강사님의 문제집을 따로 구하여 풀어보았습니다. 문제집에 있는 문제 중 CPA 문제 등은 너무 어려워 굳이 필요하지 않다 생각하여 그냥 넘어가고 이외의 기출, 노무사 문제 등등을 주로 풀고 민법처럼 꾸준하게 반복하였습니다. 부동산학원론 - 부동산학원론은 아무 베이스 없이 000평가사님의 강의를 수강하면서 박문각 공인중개사 용 문제집을 계속하여 반복하였고 따로 기본서 등은 구매하거나 보지 않았습니다. 그럼에도 경제학이나 다른 과목과 겹치는 부분도 많고 2차 공부와도 겹치는 부분이 많았기에 수월하게 준비할 수 있었습니다. 그러나 29회 1차 시험때 부동산학원론은 개인적으로 꽤 어려웠기에 딱 60점 맞았습니다. 감정평가관계법규 - 감정평가관계법규도 기초 베이스 없이 000강사님의 강의를 수강하였고 특히 개인적으로 책에 그동안 기출에서 나온 부분을 모두 표시하여 그 부분만을 주로 반복하였습니다. (기출에서 5문항의 지문이 나오면 각각 지문이 나온 부분을 모두 표기하였습니다.) 그리하여 본 시험에서도 기존 기출에서 나왔던 부분이 많이 기출되었던 것 같아 70점 정도 받았던 것 같습니다. 회계학 - 회계학도 이전에 행정고시를 호기롭게 준비하려 했던것처럼 회계사로 전환하여 해보자 하여 000의 000회계사님의 중급회계를 수강하였기에 어느정도는 기본이 있었던 것 같습니다.(회계사도 중급회계 수강하고 적성에 안맞는 것 같아서 바로 접었습니다. ㅠ) 이후에 원가회계나 정리 강의는 000회계사님 강의를 수강하였고 그 이전에는 중급회계를 들었다고는 하지만 시간이 꽤 지나기도 하였고 기초가 잘 안잡혀 있었기에 성적이 아주 못나왔는데 000회계사님의 강의를 듣고 나서는 정말 저도 놀랄 정도로 확 증가하였습니다. 그래서 이전에는 모의고사에서 과락을 걱정해야 했었는데 본 시험에서는 80점 정도 맞았습니다. 정리 - 정리하자면 1차는 기출문제 반복만 계속 하기만 해도 충분히 붙을 정도의 점수는 나온다고 생각합니다. 기초 정리도 중요하지만 기본강의를 어느정도 들었다면 문제를 풀면서 개념정리를 해도 충분하고 시간도 절약된다 생각합니다. 4. 2차 공부 2차는 서울법학원 기본강의 종합반을 수강하고 스터디 종합반을 수강하였습니다. (단과는 유도은 평가사님 실무 단과만 들었습니다.) 추가로 들은 강의는 공부 시작 극초기에 아무것도 모르고 들었던 000평가사님 실무 기본강의(3방식까지만 들었습니다.)와 000강사님 행정법을 수강하였습니다. 실무 - 실무는 처음부터 끝까지 유도은 평가사님을 믿고 계속 따라갔습니다. 처음 들을때는 기본적인 개념을 이해하려고 노력하였고 집에 가서는 강의를 수강한 당일은 아니었지만 배운 부분을 다시 한번 보고 정리하였습니다. 그러면서 18년 9월부터 시험 전까지 개별스터디를 구성하여 주말을 제외한 거의 매일 아침 9시 35분에 실무 100점을 풀었고 실력이 상승하는데 큰 도움이 되었습니다. 1~2기 부터는 개별스터디 때 푸는 실무 100점 이외에는 따로 집에서 실무를 공부하거나 하지는 않았던 것 같습니다. 기본강의와 0기 때까지는 유도은 평가사님 실무 천점과 종합문제를 계속하여 풀었고 이후 개별스터디 때는 다른 학원 스터디 문제와 유도은 평가사님 종합문제, 기출문제, 000평가사님 패스 문제집을 문제은행으로 구성하여 풀었으며 한번 잘 못 푼 문제는 나중에 잊혀질 때쯤 다시 문제로 구성하여 풀었습니다. 개별스터디 문제는 제가 따로 구성하여 매번 인쇄하여 풀었습니다. 실무는 보상평가 등 공적평가는 법규와 연관이 많이 되있으므로 정확한 조문과 내용을 암기하는 것이 중요하다고 생각하고 그 이외에는 계속하여 반복해서 푸는 것이 중요하다고 생각합니다. 또한, 잘 머리에 들어오지 않는 내용이라면 일단 넘어가고 나중에 또 반복해서 푸는 식으로 하면 스트레스 많이 받지 않고 외울 수 있는 것 같습니다. 또한, 개인적으로 실무 하면 목차 잡고 이런 것이 중요하다고들 많이 말씀하시는데 저는 목차에 대해 크게 고민하거나 답안지를 쓰기전에 문제를 읽고 목차를 잡거나 하는 과정을 갖지 않았습니다. 실무는 과정도 중요하지만 숫자나 답도 매우 중요하다고 생각했기 때문에 목차는 따로 형식을 잡지 않고 유도은 평가사님 답안을 중심으로 가장 처음 답안지를 받자마자 시험을 시작하면 문제지를 보지않고 일단 평가개요부터 쓰고 시작했습니다. 그다음 문제를 읽고 3방식이면 2. 공시지가 기준법 이런식으로 쓰고 시작하였습니다. 그러다가 새로운 목차가 필요하다 생각하면 적당히 맞는 목차를 쓰고 자유 형식으로 답안을 작성하였습니다. 올해 시험에서도 1번 같은 경우 표를 작성하는 것이 중요하다고 많은 수험생 분들 혹은 합격자 분들이 말씀을 해주셨지만 저는 이전 개별스터디 때에도 한것처럼 표는 따로 작성하지 않았고 매년 가격을 목차로 잡아 (예를 들어 1. 2012년 가액, 2. 2013년 가액 등등) 매번 계산하여 작성하였고 26점을 맞았습니다. 물론 이것은 제 개인적인 실무 풀이방법이며 정도가 아니라 생각하기에 수험생분들이 적용하시기에 적절한 방법이 아닐 수는 있습니다. ㅎㅎ 법규 - 법규는 강정훈평가사님의 기본강의와 스터디를 수강하였고 김기홍 강사님의 행정법강의를 수강하였습니다. 책은 강정훈 평가사님의 책과 000평가사님의 행정법 책, 000강사님의 행정법 책, 000강사님의 핸드북을 참고하였습니다. 제가 이과 출신이기 때문에 (주전공은 수학이었습니다.) 법은 처음부터 걱정을 많이 하였고 정리를 하고 논리를 잡는데에 정말 많은 시간을 쏟았던 것 같습니다. 그렇기 때문에 처음 000강사님의 행정법강의가 아주 많은 도움이 되었고 강의를 처음부터 끝까지 3번 반복해서 들었습니다. 또한, 따로 노트를 구매하여 총 3개의 노트를 사용하여 행정법을 처음부터 끝까지 중요한 부분을 펜으로 쓰면서 정리하였습니다.(나중에 정리한것을 따로 보지는 않았습니다.) 그런데 많은 분들이 경험하시겠지만 법규는 워낙 학설이 다양하고 판례도 서로 상반되는 경우가 있기 때문에 어떤 것이 많은 학설이고 이론인지가 많이 헷갈립니다. 저도 똑같은 경험을 하였고 그 해결책으로 다양한 강사님들의 책을 사서 어떤 의견이신지를 가감없이 전부 알아보고 그 중에서 제가 생각하기에, 제 논리로 이해할 수 있는 이론을 선택하여 쭉 밀고 나갔습니다. 모든 강사님들의 의견이 틀린 것은 아니기 때문에 이것은 수험생분들 개개인이 정하고 의견도 다를 수 있다고 생각합니다. 이렇게 제 논리를 어느 정도 정한 뒤에는 따로 서브를 만들었고 서브는 어떤 논점이 나오면 별 생각 없이 쭉 써내려 갈 수 있는 내용 위주로 작성하였습니다. 총 A5용지로 양면 130쪽 정도 되었고 A4로 환산하면 양면 33장 정도 되는 것 같습니다. 매번 스터디 때 제 서브와 이해한 내용을 위주로 작성하였고 되도록이면 많은 논점을 정리하려고 노력하였지만 스터디 때 제가 정리한 논점이 나오지 않으면 깨끗하게 포기하고 작성하지 않거나 아는 내용만 끄적이는 정도로 작성하였습니다. 이후 그 내용은 서브에 따로 정리하거나 하지 않았습니다. 2~3기 이후에는 법규는 판례보는 것 이외에는 제 서브만 계속 암기하였습니다. 본 시험때는 우연인지 다행인지 서브로 정리한 부분이 나와서 서브 내용대로 충실하게 작성하였고 많이 쓰는 것이 좋다고 생각하여 총 2권 약 20쪽 정도 작성하였던 것 같습니다. 서브 이외에도 시험 전에는 최신 판례들을 개인적으로 법제처 홈페이지에서 찾아서 하나하나 보면서 감정평가사 시험과 관계되었다고 생각되면 뽑아서 보는 등 정리하였고 나중에 강정훈 평가사님도 제가 정리했던 판례 중 몇가지를 소개해주시는 등 겹치는 부분이 많았습니다. 특히 사족으로 최근에 협의성립확인과 신고 관련된 판례가 특이한게 나와서 잘하면 1번이나 2번으로 나올 수 있겠다 생각했는데 단순 이론으로 4번으로 출제되어 조금 아쉬웠습니다. ㅎㅎ 이론 - 이론은 다른 베이스 없이 지오평가사님 기본강의와 스터디만 들었습니다. 책은 지오평가사님 책 이외에는 000평가사님 책을 가지고 있기는 했었는데 가끔 참고만 하고 거의 보지는 않았습니다. 이론은 점수를 보시면 아시겠지만 제가 제일 자신이 없던 과목이었고 어떻게 해야할지 시험전날까지도 계속 고민하고 걱정하던 과목이었습니다. 심지어 3기 때까지는 답안을 제대로 작성하지도 못해서 내기 부끄러워 잘 내지도 않고 아예 이론 시험 볼때는 밖에 카페에서 커피마시면서 법규나 외우고 이론책 조금 보고 그랬었습니다. 그러다가 4기때 이러다가는 정말 떨어질 것 같아서 제가 할 수 있는 것이 무엇인지 고민을 많이 하였고 평소에 뉴스라던지 시사상식에 관심이 많아 꾸준히 보고 있었기 때문에 이런 점 위주로 실무기준을 계속 암기하였습니다. 총론은 너무 머리에도 안들어오고 정리가 잘 안되서 지오 평가사님 기본서를 조금 보고 이전에 10월의 영광 카페에 합격자 분이 올려주신 서브를 중심으로 정리하고 암기하였습니다. 또한, 각론은 위에서도 언급하였듯이 그냥 법규처럼 실무기준을 A5로 뽑아서 가지고 다니며 암기하였습니다.(A5로 70~80쪽 밖에 안됐던것 같습니다.) 이런식으로 최대한 아는 내용 위주로 많이 쓰려고 노력하였고 3기 까지 10점 초 중반으로 맞거나 시험지를 내지 않았던 것이 4기 때는 30점은 항상 넘도록 점수를 많이 올렸고 가끔 40점을 넘는 때도 있었습니다. 본 시험 때는 그렇기 때문에 아예 시험 이전부터 양으로 승부해야겠다고 생각하였고 문제지를 받자마자 문제를 대충 읽고 바로 답을 작성하기 시작하여 총 2권, 20쪽 정도 작성하였던 것 같습니다. 구체적으로는 1번에 선분양, 후분양이 나와 기존에 뉴스로 분양가 상한제, 강남에서 이 때문에 후분양으로 많이 바꾸려 한다는 내용 등 기본 시사상식 위주로 답을 작성하였고, 2번은 제가 수학과이기 때문에 산술평균, 기하평균, 조화평균, 최빈값, 중간값 등등의 내용을 늘리는 등 답을 작성하였습니다. 3번과 4번은 지오 평가사님 스터디에 나온 내용인 것 같아서 그 위주로 작성하였습니다. 5. 정리 및 글을 마치며 최대한 글을 쓰면서 합격 컷 + 0.5점으로 붙은 부족한 성적이지만 가감없이 저의 생활패턴이나 공부방법들을 알려드리려 노력하였습니다. 이전부터 들었던 것이 180명 합격을 하면 180개의 서로 다른 공부방법이 있다는 것이었습니다. 수험생 분들은 다양한 합격수기를 읽고 하나씩 시험해보고 생각해보면서 공부방법 등을 취사선택 하는 방식으로 공부하신다면 금방 합격하실 것으로 생각합니다. 1차도 마찬가지고 2차도 마찬가지지만 항상 꾸준하게 반복을 하는 것이 중요하지만 가장 중요한 것은 그 반복하는 내용을 얼마나 줄이냐가 수험기간을 줄이는 것의 포인트라고 생각합니다. 모든 분들의 빠른 합격을 기원하며 궁금한 점이 있으시면 열심히 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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