안녕하세요. 30회 감정평가사 합격자 박00입니다.
서울법 스터디 덕분에 합격했습니다. 유도은, 지오, 강정훈 평가사님! 감사합니다!
1. 합격 점수
실무 53(문항별 점수 : 26.5 / 12.5 / 10 / 4)
이론 49.5(문항별 점수 : 21 / 15.5 / 8.5 / 4.5)
법규 70.5(문항별 점수 : 32.5 / 17.5 / 14 / 6.5)
2. 수험기간(2018. 1 ~ 2019. 6)
2018년 1월 ~ 2018년 9월까지 2차 100%
2018년 10월 ~ 2019년 12월까지 1, 2차 병행(12월까지 2차 60~70% / 1월부터 3월까지 1차 100%)
2019년 3월 ~ 마무리
3. 들은 과목(서울법 스터디 제외 모두 인강 / 학교 도서관에서 공부)
실무 - 유도은 평가사님 기본강의, 기초문제풀이, 종합문제, 기출문제, 1~4기 스터디
이론 - 지오 평가사님 기본강의, 실무기준, 1~4기 스터디
법규 - 000 평가사님 행정법, 개별법 기본강의, 기출문제, 사례단과 0, 1순환, 스터디 자료 / 강정훈 평가사님 1~4기 스터디
이외 실무의 경우 다른 평가사님들 스터디 문제 풀이하였습니다.
4. 공부방법
실무
① [양치기]
기출문제풀이까지는 목차작성, 계산기 사용, 계산 정확성, 법적근거, 답안작성 등에 익숙해지기 위해서 같은 문제를 여러 번 풀었습니다. 정형화된 패턴이 있는 물건들은 빨리 풀 수 있도록 노력했고, 이슈가 있는 물건에 대해서는 논점이 무엇이고, 왜 중요하고, 득점 포인트가 될 수 있는 것이 무엇인지 상기시키면서 풀었습니다. 또한, 각 논점에서 중요한 법적근거가 무엇인지, 실무에서 관례로 이루어지고 있는 기준들을 암기하려고 노력했습니다.
② [스터디 자료 풀기]
설법 스터디를 매주 주말 학원가서 풀었고, 평일에는 유도은 평가사님 작년 스터디문제와 다른 학원 실무 스터디 자료를 구해서 풀었습니다. 한 강사님의 문제에 집중하기보다는 여러 강사님들의 스터디를 자료를 구해서 풀어보는 것이 여러 논점을 커버할 수 있는 방법이고, 저만의 답안 작성 방법을 찾는 길이라 판단했습니다.
③ [부족한 논점을 더 많이 풀기]
마지막에는 지금까지 본 스터디 자료에서 논점이 유사한 것들을 묶어서 각 논점별로 풀이, 정리, 복습의 과정을 반복했습니다. 특히 마지막까지 보상파트가 힘들어서 보상 위주로 보면서 이외 논점들은 3~4일에 한 번씩 푸는 것으로 하였습니다.
이론
*기본강의, 실무기준해설 강의까지는 강의 수강 후 해당 파트 읽기 정도로 복습하였고, 아래 내용은 스터디 1기부터의 공부방법입니다.
① [목차정리]
이론은 목차부터 정리하였습니다. 목차를 따로 인쇄해서 공부 시작할 때 현재 어떤 목차에 속해있는지 파악했습니다. 또한, 대목차부터 세부목차까지 계속 보면서 지오평가사님 서브와 실무기준을 읽었습니다. 목차를 외우는 이유는 논점이 나왔을 때 그와 관련된 목차들을 끌어다 쓸 수 있기 때문입니다. 또한, 생소한 논점이 나왔을 때 문제의 키워드가 있던 목차를 떠올리면 어느 정도 관련 내용을 끌어다 쓸 수 있어 도움이 된다고 봅니다.
② [키워드 암기]
처음에 서브를 읽을 때 소설책 읽듯이 읽었더니 남는 것이 하나도 없어서 불안감이 생겼습니다. 그래서 의의, 키워드를 암기하려고 노력했습니다. 목차를 보면 키워드가 툭 떠오를 수 있도록 암기했습니다. 저는 앞글자 따는 것이 제일 효율적이었습니다.
③ [지루하면 쓰기]
이론은 읽기만 하면 지루해졌습니다. 그래서 기출문제와 스터디를 풀었습니다. 어느 정도 아는 논점은 쓰고 나서 목차를 확인하고, 서브에서 관련 내용을 읽고, 예시답안을 본 후 제 답안과 비교하는 식으로 공부했습니다. 모르는 논점은 목차 확인, 서브에서 내용 확인, 예시답안 읽고, 암기하는 식으로 공부했습니다.
④ [정리]
마지막 정리는 설법스터디, 기출 위주로 했습니다. 이때에는 목차 작성을 한 후 세부내용은 머릿속으로 떠올리기만 했습니다. 마지막쯤 되니 손목이 움직이지가 않기도 했고, 더 많은 문제들을 커버하기 위한 방법이기도 했습니다. 떠오르지 않는 내용은 다시 서브로 돌아가서 읽고 쓰고 암기했습니다.
법규
*기본강의 때에는 암기를 따로 하지 않았고, 강의 수강 후 해당 파트 읽기 하는 식으로 공부했습니다. 이하 스터디 1기가 시작될 즈음부터의 공부방법입니다.
① [목차 정리]
법규 역시 처음에는 목차를 정리하고, 목차 안에 어떤 내용이 있는지 생각하며 읽었습니다. 법규에서 목차는 곧 답안이 될 수 있기 때문에 목차를 암기하는 것이 중요하다고 생각했습니다. 목차가 어느 정도 암기되고 나면 목차별 키워드를 뽑아서 암기했고, 이후 문장으로 만들기 연습했습니다. 다만, 암기와 이해를 동시에 했습니다. 이해 후 암기, 암기 후 이해가 논점별로 효과 있는 부분이 달랐기 때문입니다.
② [논점 찾기]
논점 같은 경우 처음 법규 스터디 문제를 풀었을 때 어떤 논점인지 찾지 못하는 경우가 많았습니다. 아무리 읽고 이해하고 외워도 논점을 찾지 못할 때가 많아 답답했습니다. 하지만 이는 많은 문제를 풀고 접하면서 자연스럽게 해결되었습니다. 법규에서 암기보다 중요한 것은 논점을 찾는 것이라고 생각합니다. 아무리 많이 써도 논점이탈이라면 점수가 낮게 나오니까요. 그래서 스터디 문제를 풀 때 논점찾기-목차작성-키워드작성의 과정을 많이 반복했습니다.
③ [답안 작성]
시험 2달 전부터 답안작성 연습을 매일 50~100점씩 했습니다. 답안작성을 기본으로 논점-목차-키워드 작성은 200점 이상씩 했던 것 같습니다. 다 풀고 난 후에 여러 평가사님들의 예시답안과 비교하면서 정리하였습니다. 마지막까지 법규가 불안해서 반 이상을 법규에 투자했기에 가능했습니다.
④ [마지막 정리]
법규는 마지막 정리랄 것도 없이 끝까지 답안작성과 키워드잡기까지 했습니다. 법규의 양이 방대해서 짧은 수험시간에 커버할 수 없었습니다. 다만, 중요논점을 더 집중해서 보았습니다.
마지막으로 세 과목 모두 모든 문제의 목차를 다 구성한 후 답안 작성을 시작할 것인지, 한 문제씩 풀어갈 것인지 정하고 연습을 하셨으면 좋겠습니다. 저는 스터디 때 그날 그날따라 하고 싶은 대로 했더니, 시험장에서 얼타고 장난 아니었습니다. 뭐든 정해놓고 그에 맞춰서 시험당일에도 동일하게 한다면 저처럼 당황하는 일은 없을거라 생각합니다.
5. 실제 시험 풀이 내용
* 시험 당일 과목별 목차입니다. 다만, 생각이 안 나거나 헷갈리는 부분은 밑줄 표시하였습니다.
* 실무는 한권 이내, 이론은 18-19p였던 것 같고, 법규는 20p정도였던 것 같습니다.
1) 실무
1번 문항은 예시답안과 논리가 유사했던 것 같습니다. 다만, 세부사항들을 구체화시켜서 적시하였습니다. 예를 들어 매출액 증가율 결정과정을 표로 만들어서 보여준다는 식이었습니다. 숫자를 맞춘 것은 잘 모르겠습니다.
2번 문항은 제가 지형도면고시를 사업인정으로 봐서 70조5항 검토불요로 적시하였고 표준지는 1번 선택했습니다. 또한 그밖요인은 (ㄴ) 선정하고 공원저촉감가를 매매사례로 격차율 내서 문제를 풀었습니다. 2번 문항 때문에 과락날 것으로 생각했는데, 다행히 점수를 높게 받았습니다. 제 생각이지만, 자기 논리를 끌고 가서 문제를 끝마친 것에 점수를 주신 것 같습니다.
3번의 경우 편익 비용 나눠서 편익은 ‘영업소득+준공 후 가치’ 구해서 기말복귀가액 현가 더해서 산정했고 비용은 부동산 구입 시 자본(40%), 건축비용, 5년 동안 이자비용, 기말 미상환저당잔금 더해서 산정했습니다. 그 결과 NPV가 0보다 낮게 나왔습니다. 부분 점수에서 획득을 한 것 같습니다. 환원이율은 결합법으로 구했던 것 같습니다.
4번은 소물음 2에서 환원율 구할 때 5년 현가한 것 외에는 예시답안과 같았습니다.
2) 이론
1번
물음1
1. 선분양방식의 의의
2. 감정평가 방법
1) 비교방식
2) 수익방식
3) 원가방식
물음2
1. 후분양방식 의미
2. 최유효이용 의의
3. 평가방법
1) 단일이용방식 2) 복합이용방식
물음3
1,. 개발법 의의
2. 분양대금 현재가치 산정 시 고려사항
1) 분양대금의 의미
2) 고려사항
(1) 최유효이용
(2) 흡수분석
(3) 가격, 흡수율, 시기의 상호관계성
3. 개발비용의 현재가치 산정 시 고려사항
1) 개발비용의 의미
2) 고려사항
(1) 도급인의 적정이윤, 이자비용
(2) 수급인 적정이윤 등
문제2번
물음1
1, 개설
2. 성립될 가능성 개념
1) 최빈치의 개념 2) 최유효이용의 개념 3) 객관적 개념
물음2
1. 최고가격의 의미
2. 유사한 점(통상적 시장에서 성립, 거래 당사자 간 합의, 신중하고 자발적인 거래)
3. 상이한 점(빈도수, 상한, 다수, 특정인)
4. 양자의 관계(최고가격이 다수가 인정하면 성립될 가능성이 높은 가격이 된다)
물음3
1. 개설
2. 고전학파
3. 한계효용학파
3. 신고전학파
문제3
시장가치와 시장가치 외의 가치
1. 의의
2. 양자의 관계
구체적 시장가치 외의 가치
1. 의뢰인 요청
1) 담보 2) 투자
2. 법령상 규정
1) 보상 2) 과세 3)공정
3. 목적 및 특성 등에 따른 가치
1) 계속기업 2) 청산
문제4
1. 각 개념의 의미
2. 유사한 관계
목적, 법적근거
3. 상이한 관계
주체, 절차
4. 양자의 관계
3) 법규
1번 문항
소물음1
1. 논점 정리
2. 개공 의의
3. 개공 법적 성질
1) 문/학 2) 판/검
4. 대상적격
5. 원고적격
6. 제소기간
(1) 규정
(2) 관련 판례
(3) 사안해결
7. 사안의 해결
소물음2
1. 논점 정리
2. 정정 신청권 여부
3. 사안의 경우
4. 입법론
소물음3
1. 논점정리
2. 하자치유 개관
1) 의의 2) 인정여부 3)인정범위 4) 내용상 하자, 무효 사유 5) 효력
3. 사안의 해결
2번 문항
소물음1
1. 논점 정리
2. 공작물 개관
의의, 보상기준(36조)
3. 규정검토
4. 사안해결
소물음2
1. 논점 정리
2. 잔여지 가격 감소 규정
3. 권리구제 절차(73조 4항)
4. 보상재결과 수용재결(유사처분인지, 판례입장)
5. 보증소
1) 의의 2) 형식적 당사자 소송 3) 요건 4) 효과 5) 사안의 경우
3번 문항
1. 논점 정리
2. 간접손실보상
의의, 23조3항 포함여부, 사안
3. 요건
1) 요건
2) 예측가능성 등
3) 특별한 희생
(1) 의의, 학설, 판례
(2) 검토, 사안
4) 보상규정 여부
(1)칙64조
(2)법79조
5) 보상규정 흠결시
(1) 문, 학 (2) 판, 검 (3) 사안 해결
6. 사안 해결
4번 문항
1. 논점 정리
2. 사인 후 협의
(1) 의의 (2) 필요적 전치절차인지
3. 협의성립 확인
(1) 의의 (2) 효과(수/협/실)
6. 마지막 말
화이팅하세요!!!! 불안함을 없애는 가장 좋은 방법은 공부하는 것입니다!
#1차합격수기
민법 92.5 / 경제학 82.5 / 학원론 85 / 부감법 82.5 / 회계학 70
1. 공부 기간 : 2018. 10월 ~ 2019. 2월
2. 강사
회계(황윤하) 경제(함경백) 부관법(이상곤) 민법(김묘엽) 학원론(지오 / 윤재석)
3. 수강 과목
<회계>
회계 원리(10월)
재무회계 기본이론(10월)
원가회계 기본이론(11월)
재무회계 문제풀이(1월, 2월)
<경제>
미시+경제 기본강의(10월, 11월)
문제풀이(2월)
<부관법>
기본이론(12월)
<민법>
기본이론(12월, 1월)
<부동산학원론>
윤재석 객관식문제풀이(1월)
*2차 공부(서울법 스터디 0기까지 / 2018년 12월까지 매일 실무 100점 이론 법규 기본서 읽기) 병행하였습니다.
12월까지 2차, 1차 60~70% : 30~40% 비중두고 공부했고, 1월부터 1차 100% 집중했습니다.
4, 공부방법
(1) 전체적인 공부방법
객관식이고 비슷한 유형의 문제가 많이 출제된다고 들어서 문제 많이 풀고, 몸에 체화시키자는 전략으로 공부했습니다.
아님 말고 정신으로 버릴 건 버리고 가져갈건 확실하게 가져가려고 했습니다.
(2) 회계
회계 노베이스 상태로 시작인점, 과락률이 젤 높은 과목인 점 고려해서 가장 먼저 시작했습니다.
회계원리 강의는 듣고 이해 안 되는 것 있으면 기본강의에서 채우자는 식으로 빠르게 들었습니다.
기본강의부터는 암기는 따로 하지 않았고, 기본강의 1회차(보통 3강) 듣고나면 해당 문제를 다시 풀어보는 식으로 공부했습니다.
회계는 선생님이 풀이해주실 때는 쉽고 할 수 있을 것 같은데 막상 문제를 접하면 어떻게 풀어야 할지 몰라서 답답했습니다. 강사님이 혼자 푸는 연습을 계속 해야된다고 해서 그렇게 했습니다. 모른다고 해서 바로 풀이 보지 않고 조금 더 생각해본 후 풀이 보는 게 기억에도 오래 남고 효율적인 것 같았습니다.
기본강의 후 기본강의교재 5번 정도 풀었던 것 같습니다. 이후 문제풀이 교재 사서 문제 먼저 풀어보고 강의 듣고 다시 문제풀고 하는 식으로 공부했습니다. 시험 전까지 문제보면 계산식이 딱 떠오를 정도로 객관식 문제풀이 교재 10번 정도 풀었습니다. 객관식 풀이하면서 이해안되는 파트(6개정도)는 버렸습니다.
회계는 고득점은 바라지도 않았기 때문에 풀 수 있는 문제만 풀자는 마음으로 공부했습니다. 그래서 아는 문제는 더 빨리 풀 수 있도록 똑같은 문제를 여러번 풀었습니다. 시험장에서도 모르는 유형 문제는 버리고, 아는 문제 중에서 빠르게 풀 수 있는 문제들부터 풀었습니다.
(3) 경제
경제학은 이해하고, 응용하는 과정이 중요하다는 생각이 들어 파트별로 이해 및 공식 등 암기하고 문제풀고 안 풀리는 문제 있으면 다시 기본서 보고 하는 식으로 공부했습니다. 그래도 이해 안 되는 문제 있으면 버리거나 아예 외웠습니다.
또한 처음에는 000 강사님 책이 도식화 되어있고 간단하게 설명되어 있어 이해를 위한 책이 아닌 수험 목적에 최적화된 책이어서 미시,경제경제학 원서 사서 참고했습니다. 기본강의 후 문제풀이 5회 정도 하였고, 문제풀이 개강하면서 강의 전 1풀이 강의 들으면서 1풀이 강의 후 1풀이식으로 공부했습니다.
문풀 강의 마치고 시험 전까지 문제풀이 10번 정도 푼 것 같습니다. 10번 정도 푸니까 처음엔 버릴려고 했던 문제들이 풀리기도 했습니다. 경제학은 암기할 사항은 미리미리 암기해두는 것이 좋은 것 같습니다. 또한 시간이 정해져있으니 빠르게 풀 수 있는 문제들을 더 빠르게 풀 수 있도록 연습하는 과정이 필요하다고 생각합니다.
(4) 부관법
법 과목은 목차가 중요하다고 들어서 목차 외우기부터 시작했습니다. 기본강의 들으면서 목차 정리하고 목차에 익숙해질려고 노력했습니다. 강사님이 흐름이 중요하다고 하셔서 매일 공부시작 전 공부할 범위의 목차를 정리하고 난 후 도식화 시킨 뒤에 공부 시작했습니다. 목차를 따라가면서 주요 포인트(누가, 언제까지, 무엇을, 해야되는지 / 할 수 있는 건지 등)를 암기하려고 노력했습니다. 이후 세부적인 내용들을 더해가면서 암기해나갔습니다.
기본강의 이후 혼자 문제풀이집(000) 사서 풀기 시작했습니다. 매일 공부한 범위에 해당하는 부분 문제들을 풀었습니다. 처음에는 풀기보다는 암기가 되지 않은 상태였기 때문에 답지를 보면서 풀었습니다. 회독수 늘려가면서 답지 안 보고 풀 수 있게 되었습니다. 부관법은 양이 너무 많고, 암기할 것 또한 넘쳐나기 때문에 급하게 하면 스트레스만 받는 것 같습니다. 천천히 조금씩 보다보면 익숙해지고 눈에 정답이 보이는 것 같습니다. 또한 암기과목이다보니 앞글자 따서 외우려고 노력했습니다.
(5) 민법
민법은 기본강의를 들으면서 000 강사님 말씀대로 조문의 규정 방식과 용어에 익숙해지려고 조문을 많이 읽었습니다. 또한, 부관법과 마찬가지로 목차 위주로 공부했습니다. 의의-요건-효과-판례 형식으로 접근했습니다. 처음부터 암기하려고 하지 않았고 눈에 바르기 위해 노력했습니다.
기본강의를 마치고 서브를 읽으면서 해당 파트 문제풀이 병행하였습니다. 문제풀이를 하다보니 어떤 논점엔 어떤 판례가 정답인 것이 굉장히 많았고 주로 정답 지문으로 나오는 판례들이 많다고 느꼈습니다. 그래서 그런 판례들 위주로 공부했습니다. 또한 왜 이런 판례가 나온 것인지 이해하면 더욱 오래 기억에 남는 것 같습니다.(판례배경은 기본강의 때 상세히 설명해주십니다.) 민법 역시 문제풀이 무한 반복하였습니다.
(6) 부동산학
1월부터 2차 공부를 해왔기 때문에 기본강의는 별도로 수강하지 않았습니다. 다만, 2차 이론에서 비중있게 다루지 않는 파트들은 별로도 문제풀이 강의 통해서 해결했습니다. 문제풀이 강의는 000 강사님 강의 들었는데 책에 모르는 문제있으면 강의 듣는 식으로 해결했습니다. 000 강사님 프린트 자료에 충분한 내용들이 있어서 잘 활용할 수 있었습니다.
5. 끝
2차를 병행하다보니 12월까지는 1차 비중이 높지 않았습니다. 1월부터 1차에 집중하자는 생각으로 했습니다. 다만, 1월이 되니 시험이 얼마남지 않았음에도 경제, 회계는 여전히 안 풀리고 민법은 풀리는 것 같은데 불안하고 부관법은 아직도 외울 게 많고 하는 등 불안함이 있었습니다. 불안함을 이기는 건 공부 하는 방법 밖에 없는 것 같습니다. 시험이 다가올수록 초조해지는 건 당연하지만 공부로 다들 이겨내셨으면 좋겠습니다! 저는 2차에 대한 불안함을 떨치러 공부하러갑니당~
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