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안녕하세요? 이번 감정평가사 31회 시험을 2년차로 합격한 정00입니다. 코로나로 인해 일정이 연기도 돼서, 끝나지 않을 것 같았던 시험 준비도 드디어 결실을 맺을 수 있게 되었네요. 저도 작년 합격자분들의 합격수기로 많은 도움을 받았던 한 사람으로서, 감정평가사 준비하시는 분들에게 조금이나마 도움을 드리기 위해 저의 공부 방법을 적어보도록 하겠습니다. 우선 저의 성적은 [실무 49 / 이론 49 / 법규 62 / 평균 53.33] 으로 합격했습니다. 합격자 평균이 51.24인 점을 감안하면 합격자의 중간정도 되는 성적으로 합격하게 된 것 같습니다. 따라서 고득점의 방법이라기 보단 무난하게 합격할 수 있는 방법정도로 봐주시면 좋겠습니다. 또한 저도 작년에 합격수기를 최대한 여러 개를 보고 저에게 맞다고 생각하는 것만 조금씩 참고하여 반영하였기에, 가볍게 읽어주시길 바랍니다.
1. 개요 (1) 수험생활 저는 2년차 합격생으로서 2019년 1차 합격 이후, 2020년 2차를 합격하게 되었습니다. 공부기간은 대략 2018년 11월-2020년 09월(약 2년, 1차 4개월, 2차 1년 7개월)이었네요. 저는 경영학 및 부동산학을 전공하였고, 공인중개사도 이미 취득한 상태였기에 1차는 어렵지 않게 통과할 수 있었습니다. 또한 공부는 모두 아파트 단지 내 독서실에서 하였고, 저는 집중력이 상당히 낮은 편에 속했습니다. 그래서 독서실에 앉아 있는 시간은 12시간을 넘길지언정, 실질적인 공부시간은 1일 7시간을 넘은 적은 없었던 것 같아요. 그래서 저보다 집중력이 높으신 분들은 충분히 동차도 가능하다고 봅니다.
(2) 시험공부 저는 박문각 올패스 수강자로서 기본강의부터 각 종 단과 및 스터디를 오로지 온라인으로만 강의를 수강했습니다. 스터디까지 모두 박문각 온라인 및 답안첨삭서비스를 통해 제 위치를 파악할 수 있었습니다. 또한 3-4기 하우패스스터디를 추가로 수강하여, 시험 직전에는 두 학원의 스터디를 했습니다. 온라인 수험생으로서 시험의 정보를 오로지 박문각 카페에만 의존하였습니다. 강사님들께서 질문도 친절히 답변해주셔서, 온라인의 불편함을 크게 느끼지 못 했습니다.
(3) 교재 및 서브 교재는 박문각에서 발간한 모든 교재를 구입하였으나, 실질적으로 본 교재는 실이법 기본서(이론 실무기준포함), 실이법기출문제집, 법전, 강정훈평가사님의 서브정도만 정독했습니다. 공부할 교재는 최소로 하는 것이 선택과 집중이 되어 암기 및 이해에 큰 도움이 된 것 같습니다. 서브관련해서는 각 과목별 공부방법에서 설명하겠습니다.
(4) 스터디 성적 박문각 스터디의 통합성적표에서 첫 장 안에 이름이 있으면 거의 합격한다는 말이 있어서, 그 기준으로 저를 파악하곤 했었습니다. 저는 2기까진 오픈북을 하며 답안을 작성하여서 저의 실력이라고 생각하지 않았고, 3-4기 기준으로는 보통 첫 장 하단부(대략 30~40등)에 많이 위치했던 것 같습니다. 또한 실무는 보통 상위권(5~20등대), 이론은 중위권(50%내외), 법규는 논점마다 편차가 매우 컷으나 중~중상위권 이었던 것으로 기억합니다. 대체로 실무의 만점(80점정도)이 높게 채점되어서 통합성적에서 큰 영향을 줬던 것 같습니다.
(5) 복기 저는 글을 많이 쓰면 손목이 너무 아프고 빨리 지쳐서, 복기를 한 적은 거의 없습니다. 수험생활 초에는 그냥 보고 베끼는 것도 100분 안에 16페이지를 못 채울 정도였습니다. 그래서 복습 시에는 실무는 계산 없이 풀이과정만 쓰고, 이론 및 법규는 항상 목차만 다시 잡아보는 정도만 했습니다.
2. 실무 49점 (12쪽 작성) 실무는 모든 단과 및 스터디에 답안을 매주 제출했던 유일한 과목입니다. 제가 수학 쪽을 원래 좋아하기도 하고 실무를 풀다보면 답안을 풀이하는 과정이 흥미로웠거든요. 처음 공부를 시작했을 땐 제일 어렵다고 느꼈지만, 이해를 하면 제일 쉬운 과목이 실무임을 알게 되었습니다. 실무는 많이 풀어보는 게 답인 과목 같아요. 단순히 기본서의 개념 및 공식만을 이해했다고 해서 그 개념을 적용한 문제를 풀어보지 않는다면, 제대로 이해하기 어려웠습니다. 저는 특정 주제를 공부하는 날에 바로바로 복습할 수 있도록, 매주 단과 및 스터디의 문항별 주제(영업권평가, 도로평가, 환매권평가 등)를 적어놨습니다. 또한 그 메모에 자주 틀리는 문항도 체크를 해놨습니다. 이런식으로 풀었던 스터디를 2~3회 정도는 복습하였고, 자주 틀리는 문제는 수 없이 풀었습니다. 제대로 된 서브는 딱히 없었지만, 빈출 개념이나 공식, 스터디 강평시 처음 듣는 개념 및 공식을 그때 그때 적어두는 노트가 있었습니다. 실무는 31회 시험보기 전까지는 제가 가장 좋아하고 가장 잘하는 과목이었습니다. 스터디는 항상 상위권이었으며, 시간도 대체로 남는 편이었습니다. 그런데 31회 시험을 보고, 저는 굉장히 우물 안 개구리 같다고 느껴졌습니다. 실무의 개념을 조금만 변형하거나 꼬면 바로 당황해서 제대로 풀지 못 했습니다. 따라서 실무는 개념을 보다 더 정확하게 숙지하고 다양한 관점에서 접근해야 문제를 더 유연하게 해결 할 수 있을 것이라 생각됩니다.
3. 이론 49점 (16쪽 작성) 이론은 처음 접했을 땐, 1차의 부동산학원론과 크게 다르지 않은 과목같이 보여서, 기본강의 수강 후에는 대략적인 개념 및 흐름을 이해하는데 어렵지 않았습니다, 그래서 이론 공부는 2019년 연말까지도 굉장히 소홀했습니다. 그러나 시험 문제를 접하고 이를 직접 답안지에 적을 땐, 가장 답안을 작성하기 어려운 과목이었습니다. 단과 및 0-1기 스터디는 아예 참여하지 않았으며, 사실 2기는 오픈북이나 다름없게 답안을 작성했습니다. 3기 때도 너무 모르는 개념이다 싶으면 오픈북을 했습니다. 다 아는 개념같은데 이를 논리적으로 목차를 나누어 설명한다는 것이 생각보다 어려웠고 당황스러웠습니다. 그래서 보통 10~12쪽 이내로 답안을 작성하였고, 설명부족으로 감점이 많이 되었습니다. 이론은 당연히 전제하고 있다고 생각하는 개념이나 논리도 살짝씩은 집고 넘어가야 답안 분량 및 논리적인 전개를 모두 챙길 수 있는 것 같습니다. 또한 기출문제가 중요하다는 말을 많이 들어서 기출문제는 스터디 개별 문항을 통해 직접 적어보았고, 회독을 할 땐 목차잡기만을 했습니다. 이론은 목차를 잡으면 대략 3~4줄은 어찌저찌 쓸 수 있게 되기 때문에, 목차를 과하지 않는 선에서 최대한 많이 잡는게 저에겐 도움이 되었습니다. 서브는 기본서에 있는 개념을 워드파일로 정리했었으나, 큰 도움은 못 됐으며 그 시간에 기본서를 더 읽는 편이 암기에 도움이 됐을 것 같습니다. 기본서는 2기부터 수 없이 회독했으며, 실무기준인 심화서는 3기 들어서 암기와 병행하며 회독했습니다. 이론 스터디 성적은 3-4기 기준으로 보통 중위권이었으며, 점수는 40점대 내외였고 과락도 자주 하였습니다. 그래서 이번 시험도 목표는 과락만 넘기는 것이었는데, 지난 시험들에 비해 올 해는 다소 쉽게 출제돼서, 목표보다 높은 점수를 받을 수 있었던 것 같습니다.
4. 법규 62점 (16.4쪽 작성) 법규를 처음 접했을 땐, 행정법 및 보상법의 용어가 너무 낯설어서 이해하는데 긴 시간이 걸렸던 과목입니다. 그러나 기본서를 정독해보고 법전에서 법의 흐름을 익히니까, 법의 체계 및 전체적인 윤곽을 파악할 수 있었습니다. 그 후 2기 때부터, 법규를 암기를 하는데 큰 어려움은 없었던 걸로 기억합니다. 법규는 공부하는 만큼 성적이 나온다고들 하는데, 정말 그 말이 딱 맞습니다. 특정한 주제에서 서술해야하는 목차와 판례는 정해져있고 그것들을 모두 숙지하고 암기한다면 정말 어렵지 않은 과목입니다. 그래서 저는 기본서로 법규의 구체적인 주제별 내용 및 판례를 이해하고, 바로 서브암기를 하였습니다. 기본서에 비해 서브는 양이 상당이 적으며 간략히 서술된 것이 많기에, 이해를 전제하지 않은 서브의 암기는 어려울 수 밖에 없습니다. 그러나 이해 후 서브의 암기는 매우 수월하며, 답안 작성 시에도 논점에 맞는 서브의 목차를 그대로 적어도 최소 70퍼의 득점은 가능하며, 그 외 부수적인 판례의 구체성과 개념의 정확성만 맞다면 고득점은 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 저의 법규공부방법은 법전암기(법 조항 및 조문의 대략적인 내용 암기) 및 서브암기라고 요약할 수 있을 것 같습니다. 특히 서브암기가 저에겐 큰 도움이 되었는데, 서브는 2기 시작할 쯤 빈출 주제별(행정법 약 15개, 개별법 약 30개) 정도만 정리해서 암기하였고, 3기 때 강정훈평가사님께서 집필하신 ‘감정평가법규 서브’를 통해 빈출 및 B, C급의 주제별 목차를 암기하였습니다. 이 자리를 빌려서 ‘감정평가법규 서브 교재’를 제공해주신 강정훈평가사님께 감사의 말씀 올립니다.
5. 마무리 올 해는 코로나로 인해 예기치 않게 시험이 연기되어, 2차 수험생활이 적지 않은 혼란과 함께 지나간 것 같네요. 3~4월엔 시험이 무기한 연기되는 것 같아, 공부에 집중도 안 돼서 기존 암기한 내용까지 잊을 정도로 설렁설렁 지냈는데, 지나고 보니 재충전시간이었던 것 같아요. 후에 더 열심히 준비할 수 있게 되었고 좋은 결실을 맺을 수 있었네요. 저는 지금까지 논술 등의 글을 쓰는 시험을 준비하거나 치러본 적이 없습니다. 그래서 저의 글 솜씨도 형편이 없을뿐더러, 자신감도 굉장히 없었습니다. 그러나 감정평가사시험은 본인의 생각을 자유롭게 서술하는 시험이라기 보단 암기한 내용을 그대로 풀어쓰는 시험으로서, 저같이 글 쓰는 것에 자신이 없는 분들도 충분히 합격할 수 있다고 생각합니다. 사실 이번에 제가 합격할 수 있을지 발표일 전날까지도 확신이 없는 상태로 지냈던 것 같아요. 시험 끝난 당일에도 실무가 예상보다 너무 어렵게 나온 탓에 멘탈이 흔들려서, 실무과락으로 불합격할 수도 있겠다는 생각이 있었어요. 그래서 시험 직후 평가사님들이 올려주신 예시답안과 제 답안을 비교해보는 과정도 거의 하지 않았어요. 평가사님들의 강의 및 스터디 채점에 도움이 될 수 있게 저의 답안도 대략적으로 알려드려야하는데, 제 답안을 곱씹어보는 과정을 생략한 탓에 기억이 나질 않아서 추가적인 도움을 못 드리게 되었네요...ㅠㅠ 그래도 박문각 평가사님들의 가르침대로 따라가다 보면 합격의 지름길이라고 생각하니, 시험 준비 중이신 분들도 평가사님들을 믿고 끝까지 포기하지 않으시길 바랍니다.
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