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안녕하십니까 제 31회 감정평가사 시험 합격생 입니다. 우선 올 한해 코로나 여파로 많은 수험생들이 혼란스러운 상황 속에서 생활을 하였는데 합격여부를 떠나 모두 고생 많으셨다는 말씀드리고 싶습니다. 항상 합격수기를 보면서 저와 유사한 공부방법을 가지신 분이나 비슷한 배경과 상황이신 분들의 합격수기를 더 유심히 봤었던 기억이 있습니다. 그래서 간단히 제 소개를 먼저 드리고자 합니다. 저와 비슷한 상황 등 이시라면 댓글이나 쪽지를 통하여 질문을 주셔도 좋습니다. 저는 32살의 나이에 5년간의 직장생활을 정리하고 지방에서 3년간 온라인 강의를 통하여 수험생활을 하였습니다. 저는 2년차의 경우 평균 0.5점으로 낙방하였고, 올해는 <실무 47 이론 44.5 법규 63 평균 51.5점> 으로 합격했습니다. 서울법학원의 강의는 2~3년차에 수강을 하였습니다. 최근 같은 지역 동기들과 만나보니 전체적인 커리큘럼은 유사하나 모두가 각자의 방식이 있다는 점을 느꼈습니다. 그래서 저의 합격수기도 제가 3년간 수험생활을 하며 시도했던 학습방법 등을 중심으로 설명드리고자 합니다. 공부에 정답이 없 으니 읽어보시고 본인과 다른 유형이라고 생각하시면 가볍게 넘어가시면 됩니다. 용,이,주,지가 다른 표준 지라고 생각하시면 됩니다. 1. 과목별 1) 감정평가실무 (1) 학원에서 제공되는 모든 커리큘럼을 수강하여야 하는지(3과목 공통) 저는 2년차, 3년차 모두 서울법학원 올패스를 수강하였습니다. 물론 주변에서는 2년차 때 0.5점 낙방인데 꼭 3년차때도 올패스를 수강하여야 하는지를 의아해 하시는 분들도 계셨습니다. 저는 수강하여야 한다고 생각합니다. 이유는 서울법학원이 가장 많은 수강생을 보유하고 있는데 상대평가인 2차 시험에서의 경쟁자들이 많이 모였다는 의미입니다. 시험의 출제경향을 매년 조금씩 다르게 변하고 있는 상황에서 다수가 알고 있는 내용을, 다수가 문제를 풀어나가는 과정을 저 역시 함께 가져나가야 한다고 생각하기 때문입니다. (2) 하루 100점을 반드시 풀어야 하는지 시기마다 다르다고 생각합니다. 저는 개인적으로 실무과목의 경우 반드시 하루 100점을 풀어야 한다고 생각하지 않습니다. 2년차 역시 마찬가지로 당시 54.5점을 획득 했으니 제 경험상 이렇게 말씀 드릴 수 있습니다. 저도 물론 하루 100점을 풀었던 시기가 있었습니다. 다만, 이러한 루틴은 함정이 있는데 하루 100점이라는 행위자체가 목표가 되어버리기도 하고, 사실 엄청난 집중을 쏟아내는 100분이 절대 가벼운 시간이 아닌데 이를 아침 일찍 몸풀기처럼 해버린다는 것은 모순이 있는 것 같았습니다. 스스로를 돌이켜보면 꾸준하게 100점을 풀었던 시기에는 복기를 꼼꼼히 하지 않았던 것으로 기억합니다. 하루 100점이 루틴이 되려면 시험을 2~3개월 앞둔 시점에 충분히 실력이 다져져 있어 복기가 빠른 수준에 올라왔을때가 적기라고 생각합니다. 기초가 충분하지 않는데 하루 100점을 푼다면 복기는 1시간은 소요되는데 답안지만 보고 체크 하시는 분이라면 스스로를 잘 분석해보셔야 할 겁니다. (3) 신속 vs 정확 직장재직 당시 많이 고민하였던 부분입니다. 정답은 없습니다. 신속한 업무처리로 고객의 시간을 아껴줄 것이냐, 아니면 정확한 업무처리로 고객의 니즈를 완벽히 충족시켜줄 것이냐의 문제입니다. 일장일단이 있습니다. 감정평가실무 과목 역시 마찬가지 입니다. 신속함을 추구해서 100점을 다 풀었는데 시점수정을 틀릴 수 있고, 정확성을 추구하다보니 3,4번 문제를 다 풀지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 저는 정확성이 먼저라고 생각합니다. 정확하게 시점수정을 하고 지역요인을 비교하며 개별요인을 찾아내는 사람은 신속함을 갖추는 것이 단순시간 문제라고 생각합니다. 그래서 어느 문제를 풀게 되더라도 종료 후 "아~ 다 못 풀었다."가 아니라 "다 못 풀었지만, 내가 쓴 부분은 비교적 정확했다."라는 생각이 들어야 한다고 생각합니다. 그게 위에서 말씀드린 하루 100점을 반드시 풀어야 하지 않는다는 생각의 이유이기도 합니다. 물론 신속성을 배제하라는 의미는 아닙니다. 평소 루틴은 보다 적은 배점의 문제를 꼼꼼히 풀어나가는 습관을 기르지만 저희에겐 매주 토요일 진행되는 GS스터디가 있으므로 그 날 "꼼꼼히 문제를 대했던 나의 내공을 신속하게 풀어보겠다."라는 생각으로 양자의 균형을 조율해보시면 그것으로 충분합니다. (4) 기본서 다독의 중요성에 대하여(감정평가이론 과목과의 시너지) 기본-종합-기출의 과정에서 종합문제풀이 정도 수준에 오를 때는 발췌독의 방식으로 기본서를 보는 경우가 많습니다. 저는 2년차때 54.5점을 획득하여 더 이상 기본서를 볼 필요가 없다라고 생각한 시기가 있었습니다. 스터디 등수가 계속 하락하여 고민이 깊은 시기가 있었는데 기본서를 다시 읽어보자고 생각하게 되었고 1p에서부터 끝까지 몇일간 읽어봤던 기억이 있습니다. 제가 모르는 부분이나 잘 못 이해하고 있었던 부분이 3년차인데 불구하고도 상당히 많았고 심지어 새책과 다름 없던 부분이 있었습니다. 자기과신의 함정에 빠지기 않으시길 바랍니다. 누군가는 숨어있는 부분까지 다독했을꺼라 생각하셔야 합니다. 또한 실무 기본서 다독은 감정평가이론 과목에도 큰 도움이 됩니다. (5) 소결 올해 시험은 상당히 어렵게 느껴졌습니다. 문제를 풀어나가면서 "아! 어쩌면 내년에 또 와야할 수도 있겠구나!" 라는 생각이 들기도 할 정도였습니다. 다만, 충실히 준비했던 시간과 저의 노력을 최대한 쏟아내자라는 생각으로 풀어내다 보니 과락이상의 점수가 나왔습니다. 그렇게 공부했는데 이 정도 점수 밖에 라는 생각이 아니라 저는 성실히 준비했던 시간이 상대적 우위를 점할 수 있게 되었던 거라 생각합니다. 올해 시험이 어려웠다고 해서 지나치게 불안해 하실 필요는 없습니다. 상대적 위치가 중요합니다. 다른 수험생보다 조금 더 진지하게 부단히 노력하시면 문제 난이도는 큰 의미가 없습니다. 2)감정평가이론 (1) 기초재료의 준비(기본점수 취득을 위한 목차와 용어의 중요성) 지오평가사님께서도 기본강의부터 강조하시는 부분입니다. 이른 시기부터 실강생들은 쪽지시험으로 용어정리를 시작하는 것으로 알고 있습니다. 수험생활 때 저의 답안지를 살펴보고 용어가 얼마나 큰 비중을 차지하느냐를 분석해본적이 있었습니다. 저는 한 줄에 19자를 적는 정도인데 16P 중 3P정도가 용어가 자리하고 있었습니다. 3P는 단순히 생각하면 약 20점정도의 배점을 갖게 됩니다. 그래서 중요합니다. 또한 용어의 정확한 암기는 시간을 줄여줍니다. 목차의 경우도 상대적인 위치를 방어하기 위함입니다. 물론 더 좋은 목차가 나오면 고득점을 얻을 수 있지만 , 위 실무에서 말씀드린바와 같이 대다수가 적는 평균의 수준은 맞추어 나가야 합니다. 정형화된 목차가 가능하다면 그것을 적으시고 그 울타리 안에서 내용에 차별화를 둘 수 있도록 노력해야 합니다. 이것은 2년차 때의 생각인데 당시 51점을 획득했고 , 3년차는 44.5점으로 아래에서 실패요인을 설명하겠습니다. (2) 생각연습 어느 시기에서나 가능한 방법입니다. 저는 일주일을 공부하면 꼭 하루를 자율학습데이로 정했습니다. 하고 싶은 부분을 공부했습니다. 그 때 자주 헀던 방법으로 최근 4주 또는 8주 등 스터디 문제를 출력하여 하루 종일 생각하는 시간을 가졌습니다. 준비물은 시험지와 연필이었습니다. 스터디때 작성하였고 첨삭도 받고 강평을 들었음에도 불구하고 다시금 단순히 시험지만을 마주하게 되면 빈틈이 많이 보입니다. 그것을 다시 생각해보고 목차를 잡아보는 시간을 가졌습니다. 기본서가 없기에 최대한 알고 있는 정보를 끌어내는 훈련이 가능하고 당연히 알고 있다고 착각한 부분들을 검거(?)해낼 수 있었습니다. (3) 3년차의 방심 지방에서 공부 했기에 저는 많은 수험생들을 알지 못하였으나 다수의 생각은 아래와 같습니다. "이론은 뭐, 사회과학이니까 어떻게 쓰던지 정답이지^^" "이론은 목차만 잘 잡으면 되지^^" "그래서 가장 마지막에 공부해야지" "오늘도 이론은 못보고 집에 가는구나ㅜㅜ" 저의 생각이기도 합니다. 올해는 동차로 준비하느라 위 생각들로 저는 합리화를 했습니다. 이러한 생각들은 그대로 점수에 반영이 됩니다. 학습계획을 수립하실 때에 반드시 이론이 방치되지 않도록 하시는 것이 중요하다고 생각합니다. 이론과목 때문에 불합격하는 사람도 많다라는 사실을 간과하시면 안 될 것 같습니다. (4) 소결 시장가치의 정의의 '의미'는 이론과목 학습에 적용할 수도 있습니다. 통상적인 수험환경에서 충분한 수험기간 동안 감평사과목의 내용에 정통한 수험생들 사이에 신중하고 자발적인 학습이 있을 경우 합격할 가능성이 가장 높습니다. 3년차가 되어 동차라 시간이 부족함에도 불구하고 지오평가사님께서 제공하신 자료 이외에도 더 많은 자료를 스스로 찾아보고 각종 부동산경제학 관련 도서 등등을 수집하여 잘못된 욕심을 부렸습니다. 그거 아무 의미 없습니다. 주시는 자료로도 충분합니다. 사회과학이라 스펙트럼이 넓지만 우리 이론시험의 내용은 '중심경향'을 벗어나지 않습니다. 3) 감정평가 및 보상법규 (1) 있는 그대로 받아들이기 저는 법에 관해서는 문외한이었습니다. 그렇기에 각 조문이 어떠한 상황에 적용이 되고 어떠한 과정을 거쳐서 해결되는지에 대한 로직이 머리에 자리잡혀 있지 않았습니다. 그럼에도 불구하고 2년차 까지는 스스로 고집을 부리는 방식으로 학습을 했었던 것 같습니다. 정하여진 학원의 커리큘럼에 맞추어 강정훈 평가사님의 강의를 충실히 따르면서 기존의 틀을 있는 그대로 받아들이고 보충하는 방식으로 하는 것이 가장 최선이라고 생각이 듭니다. 구체적으로 말씀드리면 어떠한 문제의 배경을 학설과 판례로 검토하게 되는데 2년차 당시의 경우에는 기본론과 판례는 충실히 암기하고 있었으나 전체적인 프레임이 부족했던 것으로 기억합니다. 나의 생각이 최선이 아니라(설령 그것이 옳다고 하더라도) 기존에 충분히 논의된 다수의 견해를 따르며 판례는 웬만해선 반대의견을 제시하지 않았습니다. 법률전문가들의 의견이 보다 구체적이기 때문입니다. 이것은 저의 개인적 견해이니 참고만 하시기 바랍니다. 저는 이와같은 전체적인 공부컨셉으로 학습에 대한 시간적 부담을 줄였다고 생각합니다. 그리고 항상 강정훈 평가사님께서 강조하시는 부분인데 있는 그대로 빠른 시일 내에 받아들여야만이 '편집의 문제'를 생각할 단계로 진입할 수 있다고 생각합니다. 2년차 대비 10점 정도 상승한 63점을 취득 할 수 있었습니다. (2) 판례 공부법 판례의 경우 첫 시작은 기본론을 학습하는 시기에 해당 논제와 관련된 판례를 학습하게 됩니다. 이 단계에서는 이러한 판례가 존재하는 경우가 있구나라는 생각이 충분하고 기본론을 충분히 이해하고 암기하는 것이 중요합니다. 제가 말씀드리고자 하는 것은 대략적으로 수험계에서 말하는 A급 논점(사업인정,수용재결,이주대책,환매권 등)에 대한 이해와 어느정도 암기가 되어 있는 상태에서의 판례 공부법입니다. 저는 판례정리분석 교재를 보는 방식이 조금 달랐다고 생각합니다. 2년차 때에는 단순히 판결요지를 중심으로 암기하는데 그쳤으나 3년차 때에는 동차임에도 불구하고 사실관계를 먼저 읽고 최대한 판결요지를 유추하는 방식으로 공부했습니다. 물론 학습시간이 더 소요됩니다. 다만, 저는 시간으로 견뎌내자라는 주의라서 시간에 구애받지 않고 했습니다. 저는 이러한 방식으로 오히려 판례 하나 하나를 더 깊게 이해하게 되어 암기에 대한 부담히 상당히 줄었다고 생각합니다.(단계 : 기본강의에서 주요 판례를 파악-> 판례정리 분석 강의시 리마인드 -> 사실관계 셀프학습으로 판결요지 유추연습) (3) 암기가 주는 구체적 효과 단순히 묻는 말과 관련되어 적어야 하기에 암기한다는 생각보다는 주요 논점별 의의,취지,근거,성질 등은 마치 감정평가이론 과목에서 정의를 암기해서 쏟아내는 정도의 텐션이 되면 효용이 있습니다. 작년과 큰 차이를 일으킨 부분인데 작년의 경우 문제가 대부분 다 알고 있는 문제인데 불구하고 시간에 대한 압박을 느껴 충분히 문제를 살펴보지 않고 보이는 주요 키워드만으로 문제를 창조해냈다고 생각합니다. (오히려 잘 아는 주제인 경우 유의하시기 바랍니다.) 3년차 때에는 어떻게 하면 문제를 신중히 읽어낼 수 있을까를 고민했습니다. 비례의 원칙의 의의를 적는다고 하면 예전에는 이것을 외울 필요가 있을까 어떻게 적어도 비례원칙인데 라고 생각하였다면 올해는 조금 더 빨리 쏟아내기 위하여 암기에 충실히 하고 그 남은 시간은 문제해석에 이용 하겠다는 생각을 했습니다. 많은 암기량은 정확한 내용이기도 하면서 정확한 문제해석의 시간을 확보케 합니다. 대부분이 충분히 암기 하시지만, 그것을 넘어서 더 빨리 최대한 바른 글씨로 쏟아내는 연습도 중요하다고 생각합니다. (4) 소결 앞서 말씀드렸지만 법규의 경우 법률전문가들의 상식과 나의 상식이 배치되는 경우에는 과감히 법률전문가의 생각을 따라 가시는 것을 바랍니다.(물룬 전공자의 경우에는 다르겠지만요) 그러한 분석력은 감정평가이론에 쏟아내시는 것이 좋다고 생각합니다. 그리고 법규에서 가장 중요한 것은 '검토' 부분이라고 생각합니다. 2년차 때에는 대부분의 문제가 알고 있던 내용으로 아직까지도 제 자신을 이해할 수 없는 일이지만 검토를 매우 단순하게 작성한 것으로 기억합니다. '검토'는 자신이 알고 있는 법적지식과 법논리를 한번에 버무려야 하는 중요한 작업입니다. 제가 누군가를 첨삭한다면 검토를 볼 것 같습니다. 올해의 경우에는 문항 내 소물음이 끝날 때 마다 검토를 최대한 많이 적었습니다. 특히 3번 문제의 경우 알고 있는 사건임에도 불구하고 목차의 구성에 어려움을 느껴서 '검토'를 1.5P나 작성 했습니다. 부끄러울 정도로 부족한 목차였으나 약 55% 득점하였습니다. 2. 생활관련 등 1) 학습시간과 학습계획 수립 등 (학습시간) 위 글을 읽어보시면서 충분히 파악 하셨겠지만 저는 시간적 효율성을 따지지 않습니다. 그렇다고 해서 하루 14시간씩 공부한 것은 아니었으나 한 달에 한번 정도를 제외하고는 대부분 12시간 이상은 앉아서 보냈던 것 같습니다. 더해서 하늘이 주신 능력이지만 저는 책상이나 대중교통, 심지어 비행기에서도 잠을 자지 못합니다^^;; 그래서 멍하니 보더라도 책과 마주하고 있었습니다. 타이머는 저같은 사람에게는 크게 의미가 없습니다. (학습계획 수립 시) 저는 1주일 단위로 학습 계획을 수립헀습니다. 보통 일요일 저녁에 다음주를 준비하였는데 그 시기는 토요일 스터디가 끝난 이후이기도 합니다. 보통 계획은 주 6일, 하루 10시간으로 설정을 하고 나머지 시간은 자유롭게 저는 괴롭히고 있는 부분을 찾아 공부했습니다. 제가 말씀드리는 계획은 대략적인 시간 구성(실4h,이3h,법3h)을 설정해놓고 과목별로 저를 괴롭히는 부분을 중심으로 찾아서 공부했습니다. 남은 하루는 기본서 정독 등 숨을 길게 쉬며 봐야한 부분을 보충 했습니다. 2) 온라인 수강생으로서의 GS스터디 활용과 마음가짐 유부남으로 혼자 서울에 가서 실강을 듣기에는 부담이 있었습니다. 3년을 공부하면서 2년차 부터 GS스터디를 하기 시작하였는데 대부분 집에서 혼자 했던 것으로 기억합니다. 실전의 느낌을 받고 싶었기에 문제를 출력하는 과정에서도 보고 싶지 않아서 와이프에게 부탁을 했었습니다. 스터디 시간은 실제 시험장 시간과 동일하게 하였고 시간마다 시험지를 교부받는 방식으로 하였습니다. 스터디는 정말 소중한 시간입니다. 긴장의 정도에 따라 내 실력이 어떻게 변화하는지도 가늠할 수 있으며 부족한 부분의 대처능력도 파악할 수 있습니다. 저는 스터디에서 최하위권을 하더라도 처음 본 문제를 당황하면서 이겨내는 연습을 하는 것이 보다 낫다고 생각합니다. 개인적인 생각입니다. 시험 2달 정도 남은 기간에는 전혀 모르는 사람들과 스터디를 구해서 어색함까지 함께 느껴보는 스터디를 하기도 했습니다. 총 8주를 진행하였는데 자리도 항상 바꾸어 가고 온도도 조절 해가며 달라지는 주위환경 속에서 실력 발휘하는 연습이 되었던 것 같습니다. 3) 네이버 감평가 합격 카페의 활용법 워낙 오지랖이 넓은 성격이기도 하고 다른 사람들의 질문 내용이 궁금하여 실,이,법 모두 카페게시판에 질문을 자주 들여다 보았습니다. 마음 가짐은 "제가 알려드리겠습니다." 인데 수험생들이 질문한 내용을 이렇게 설명하면 되겠다라는 정도로 스스로 생각해보고 써보는게 독서실에서 나가기전 루틴이었던 것 같습니다. 정말 좋은 질문들의 경우에는 해당 부분에 메모를 해두기도 했었구요. 자주 게시판을 구경하다보니 주요 질문자들의 아이디를 외우게 되었는데 점차 질문의 수준이 높아지는 모습이었고 기억나는 아이디 대부분은 합격하신 걸 보니 그들의 질문을 제가 잘 엿들었기 때문이 아닌가 생각합니다. 집단지성을 발휘하기도 하며 경쟁자들의 수준을 가늠하면서 자극이 필요하시다면 동 방법을 해보시길 권합니다. 4) 건강에 대하여 원래 참 건강했던 청년이었습니다. 수험생활을 하다보니 자연적인 노화(?) 뿐만 아니라 시험에 대한 불안과 압박이 건강을 악화시키는 것이 느껴졌습니다. 오랜 시간 앉아있고 운동을 하다보니 다양한 질병 아닌 질병들이 저를 괴롭혔는데 3년을 공부한 시간동안 그것을 대략 생각해보면 약 50일 정도는 공백이 생긴 것 같습니다. 올해는 2차 시험이 한여름을 지나 가을 초입이었기에 한창 준비하던 시기는 장마가 끝나 여름이었고 건강을 위해서 꼭 30분을 걷고 집에 가거나 집이 18층인데 걸어서 집에 올라 갔던 기억도 있습니다. 다행히 마지막 90일 간에는 아픈 곳이 없었습니다. 건강 잘 챙기시길 바라겠습니다. 5) 3년차 동차에 대하여 2년 유예생 때 낙방한 저는 3년차 동차로 합격하였습니다. 그 과정에 대하여 말씀 드리지 않겠습니다. 3년차 동차라는 부담속에 매몰 되지 않으셨으면 하는 바램에 한 마디로 말씀 드리겠습니다. "그냥 하시면 무조건 됩니다." 3. 맺음말 길다면 길고 짧다면 짧은 수험기간이지만 많은 사람들 속에서 축복을 받으며 와이프에게 행복하게 해주겠다고 다짐을 한지 몇개 월만에 전업으로 전환한 탓에 항상 마음의 빚이 있는 기분이었습니다. 수험기간 간 제 스스로를 참 이기적인 사람이라고 생각하기도 했었구요. 막상 수험계에 진입하고 나니 정말 만만치 않은 시험임을 다시 느끼고 좌절하기도 했습니다. 그런데 참 신기하게도 합격을 하고 나니 그간 열심히 공부 했었던 구체적인 일상들 보다는, 어느 시기에 느꼇던 깨달음 같은 것들만 마음 속에 남아있습니다. 주변 지인이 저희 시험은 도를 닦는 시험이다라고 한 말이 와닿았습니다. 인생을 배웠습니다. 그리고 주변에서 엄청난 축하가 쏟아지는 걸 보니 다시 한번 이 직업이 정말 좋은 직업이구나를 느끼게 됩니다. 열심히 살겠습니다. 서울법학원을 2년차에 수강하게 되어 좋은 커리큘럼을 제공해주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 강정훈 평가사님과 채점팀장님들께 진심으로 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 코로나19가 잠잠해지면 꼭 뵙고 감사 말씀드리고 싶습니다. 그리고 강정훈 평가사님께서 작년 제가 0.5점 미달로 낙방하게 되었을때 "그 정도는 몇백 명 있다고 생각하고 공부하여야 한다."는 따끔한 말씀 덕분에 더 열심히 노력할 수 있었던 것 같습니다. 진심으로 감사의 말씀 전하고 싶습니다.
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