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1. 서 - 자기소개 안녕하세요. 저는 31회 감정평가사시험에 합격한 이00입니다. 감정평가사가 되기 전 감정평가와는 전혀 관련이 없는 직장에서 7년간 근무하였고, 30대 부터는 내가 하고픈 직업을 갖고자 감정평가사에 도전하여 합격하였습니다. 최대한 전업수험생활을 줄이고자 공인중개사, 감정평가사 1차까지는 직장을 병행하여 합격하였고, 합격 후 3월부터는 바로 전업수험생으로 2차만을 준비하였습니다. 작년에 많은 합격수기를 보고 각 과목별 공부방향을 잡았기에 제 합격수기가 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다. 또한 공인중개사를 취득 후 바로 감정평가사 시험을 준비하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 2. 수험기간 및 공부시간 (1) 1차 : 2018. 12 ~ 2019. 03 (3개월, 공인중개사 취득 후 바로 감정평가사 1차 준비) (2) 2차 : 2019. 03 ~ 2020. 09 (1년 6개월) (3) 순공부시간 : 평균 9~10시간 3. 시험 점수 (1) 30회 : 실무 37.5 이론 31.5 법규 34 (2) 31회 : 실무 53 이론 49 법규 66.5 (평균 56.16) 4. 1차 공부방법 공인중개사 과목과 감정평가사 과목이 겹치기에 공부하는데 수월하였습니다. 12월부터 회계, 경제 기본강의, 심화강의, 파이널강의까지 다 듣고 문제 푸는데 집중하였으며, 회계 경제가 문풀까지 왔을 때 민법, 감관법, 학원론을 공부하였습니다. 민법, 감관법, 학원론은 공인중개사와 겹치지 않는 범위만 공부하면 됐기에 기본강의, 파이널강의만 듣고 바로 문제풀이로 넘어갔습니다. 직장을 다니며 공부했기에 직장 출근전 새벽 5시 50분 부터 3개의 강의를 듣고, 점심시간에 1개 강의, 퇴근 후 스터디카페에 가서 2개 강의를 듣고 문제풀이 복습 하는 시간을 가졌습니다. 강의는 2배속하여 빠르게 들었고 순 공부시간은 8~9시간 정도 됐었습니다. 회계가 많이 어려워 시험 보기 전 주 모의고사에서도 과락이 나왔었는데 시험 당일에는 운이 좋게 62.5점이 나왔습니다. 공인중개사 취득 후 감정평가사 1차 시험까지 3개월 정도의 시간이 있어 회계, 경제를 빠르게 독파한 후 나머지 과목은 공인중개사 범위가 아닌 곳만 기본 강의를 듣고 문제 풀이로 넘어가는 것이 좋을 듯 합니다. 5. 2차 시기별 공부방법 저는 서울법학원의 유도은평가사님, 지오평가사님, 강정훈평가사님의 강의를 들었으며, 3월부터 시작하는 서울법학원의 실이법 기본강의, 심화강의 등 기본적인 강의 커리큘럼은 다 따라갔습니다. 따라서 서울법학원의 스터디시기를 기준으로 말씀드리며 아래에서는 강의 시간을 제외한 개별공부 시간에 공부한 비중을 적겠습니다. (1) 3월 ~ ０기 스터디 이 시기에는 실무에 80%정도 비중으로 두어 공부하였습니다. 이론과 법규의 경우 강의는 들었지만 복습을 항상 하진 못했고(그래도 어떻게든 하려고 노력했습니다.), 0기 스터디만을 위해 공부하였습니다. 즉 이론은 스터디 범위에 해당되는 기본서를 금요일에 하루 읽고 목차를 생각해보았고 법규는 일주일에 2일 정도 투자하여 토요일에 쓸 예시답안을 만들고 그것을 암기하였습니다. 나머지 시간은 모두 실무에 투자하였습니다. (2) 1기 스터디 1기 스터디가 시작할 시기에는 실무가 어느 정도 자리를 잡았고, 기출문제를 출제하는 법규스터디에서 오픈북을 하지 않으려고 법규에 집중 투자 했습니다. 이 시기에는 법규에 70%, 실무 20%, 이론 10%로 공부하였습니다. 실무는 매일 100~200점을 풀었으며, 법규는 기출문제 100점 답안쓰기, 이론은 20p씩 읽어 1회독 하였습니다. (3) 2기 스터디 1기 스터디가 끝나고 나서 법규는 논점별 서브가 거의 완성되기에 2기 스터디부터는 이론에 집중 투자 하였습니다. 이 시기에는 이론 70% 실무 10% 법규 20% 비중으로 공부하였습니다. 이 시기부터 실무는 매일 100점씩 풀었고, 월수금은 법규기출 100점 답안쓰기, 화목은 이론기출 100점 답안쓰기를 시작하였습니다. (4) 3, 4기 스터디 3기부터 시험 날까지는 실이법 세 과목을 모두 공부하였습니다. 실무는 매일 기본 100점 푸는 것을 습관화 하였고 이론은 40p씩 매일 읽었고, 법규는 강정훈 평가사님의 종합문제집을 풀며 새로운 논점을 추가 정리 하였고 서브만 반복하여 공부했습니다. 4기부터는 세 과목 공부 비중이 실무 20%, 이론 40%, 법규 40% 되었습니다. 6. 과목별 공부방법 1) 실무 (1) 기본서 실무는 유도은 평가사님만 따라갔습니다. 기본강의 때는 문제풀이 및 기본서 복기를 누적식으로 하였습니다. 화요일에 강의를 들으면 수요일에는 오자마자 화요일에 배운 범위까지의 문제를 답안에 직접 풀었습니다. 문제를 풀고 기본서의 내용을 읽으며 복습했습니다. 또 목요일에 강의를 들으면 금요일에는 화요일에 배웠던 범위부터 목요일에 배운 범위까지 문제를 풀고 내용을 복기하였습니다. 답까지 외울 정도가 되었을 때 앞의 내용은 줄이기 시작하였습니다. (2) 1000점 문제집 및 종합문제집 1000점 문제집은 기본강의가 다 끝난 후 바로 풀었고 3회독 정도 하였습니다. 종합문제집은 1000점 문제집과 난이도 차이가 너무 커서 처음에 정말 힘들었습니다. 종합문제집을 시작하는 시기에 개별스터디를 시작하였는데 개별스터디는 오전 9시에 시작하였습니다. 그래서 오전 7시까지 학원에 와서 어제 개별스터디에서 푼 100점을 풀고, 9시에 개별스터디를 100점을 풀고, 점심 먹고 와서 내일 개별스터디에서 풀 종합문제를 미리 풀었습니다.(300점) 이렇게 풀면 바로바로 2회독씩 하게 되고 종합문제집을 한번 돌리고 나니 3회독 할 때부터는 조금씩 풀리기 시작했습니다. (3) 스터디 및 오답노트 종합문제집을 풀면서부터 오답노트를 만들기 시작했고, 매주 토요일에 하는 스터디문제들은 틀린 내용뿐만 아니라 스터디 강평내용을 전부 오답노트에 정리하였습니다. 오답노트를 정리할 때는 똑같은 내용은 다신 틀리지 않겠다는 다짐으로 적었습니다. 오답노트는 토요일 스터디 하기 전에 한 번씩 읽었습니다. 또한 한 기수의 스터디가 끝나면 다음 기수 스터디 시작까지 1주일정도 시간이 있는데 이 시기에 전 기수의 실무스터디문제를 다시 풀었습니다. 2) 이론 (1) 기본서 이론은 지오 평가사님 기본서, 실무기준해설서를 보았습니다. 우선 기본서, 기출문제, 스터디문제의 내용만으로 범위를 정하였습니다. 그 후 총론과 각론의 두문자를 전부 따서 암기하였고, 목차를 암기하였으며, 초반에는 20p씩 자세히 기본서를 1회독 하였고, 그 이후에는 40p씩 매일매일 읽어 기본서를 다독하였습니다. 이론은 두문자 암기, 목차암기만 해도 답안지를 어느 정도는 채울 수 있었으며, 기본서 다독을 한 후 내용이 좀 더 기본서에 가까워졌습니다. 실무기준은 목적별, 유형별 파트만 따로 서브를 만들어 암기하였습니다. (2) 기출문제 및 스터디문제 목차암기까지 한 후 화,목은 개별스터디에서 기출문제를 풀었으며, 기본서를 읽은 범위에서 각자 4문제씩 문제를 내 쓰기연습도 하였습니다. 기출문제와 스터디에 나온 논점별 내용들은 모두 기본서에 정리하였고, 서브는 따로 만들었으나 한번도 보지 않았습니다. 기본서를 매일 읽는 만큼 기본서에 정리해두니 스터디를 따로 복습할 필요 없이 10일에 한 번씩 자연스럽게 복기가 되었습니다.(지오평가사님 기본서를 40p로 나누면 10일에 1회독씩 할 수 있습니다.) 3) 법규 (1)기본강의 법규는 강정훈 평가사님을 따라갔으나 초반에는 행정법이 너무 어려워 문일 변호사님 강의를 병행하였습니다. 병행 후 강정훈 평가사님 강의를 따라가는 것이 훨씬 수월하였습니다. 강정훈 평가사님을 따라가되, 행정법은 다른 평가사님 강의를 병행하는 것도 추천합니다. (2) 논점별 정리 법규는 가장 중요한 것이 기출문제라고 생각합니다. 개별스터디에서 기출문제를 하루에 한 회차씩 답안작성을 한 후 그 회차의 논점들을 서브로 만드는 작업을 했습니다. 기출문제는 답을 안보고 다음날 개별스터디에서 써야 했기에 그 날 저녁 다음 회차의 기출문제를 공부하였습니다. 기출문제는 18~30회까지 풀었으며, 기출문제 논점 정리 후 월수금에 100점씩 한번 더 풀었습니다. 그 이후에는 강정훈 평가사님의 종합문제집을 300점씩 목차잡기와 새로운 논점정리를 하였으며 이 중 응용문제는 직접 100점을 맞춰 답안작성까지 하였습니다. 4기스터디~시험날까지는 만든 서브만 무한반복하였습니다.(논점은 70개 정도 되었습니다.) (3) 판례 판례는 강정훈 평가사님의 판례집을 모두 읽어보고 답안에 쓸 수 있는 내용만을 축약하여 나만의 판례집을 만들었습니다. 스터디 때 최신 판례가 나오면 계속해서 추가 하였습니다. 이렇게 판례를 정리하니 200개 정도 되었고 녹음하여 시간날때마다 듣고 다녔습니다. 또한 논점 서브와 같이 범위를 정하여 계속 반복하였습니다. 7. 개별스터디 저는 30회 합격자 발표 이후 바로 개별스터디를 시작하였습니다. 개별스터디는 실무, 이론, 법규 시기별 공부방법을 모두 같이 하였습니다. 매일 7시 30분에 개별스터디를 시작하여(코로나 이후 8시) 실무 100점, 법규 또는 이론을 100점씩 답안 작성을 같이 하고, 법규와 이론의 경우 서로 답안지를 돌려보며 첨삭을 해주었습니다. 이는 매우 큰 도움이 되었습니다. 서로 답안지 첨삭은 3기쯤 했던 것 같습니다. 또한 매일 200점 푸는 것이 쉽지 않은 일인데 개별스터디를 통해 습관화 할 수 있었고 힘들 때도 포기 하지 않도록 격려해주는 스터디원들이 있었기에 좋은 결과를 얻을 수 있었다고 확신합니다. 스터디는 3명이서 하였으며, 모두 합격하여 31기 감정평가사가 되었습니다. 8. 슬럼프 극복방법 저는 공부가 잘 안되는 날에는 오전 개별스터디 후 복기만 하고 과감히 쉬었습니다. 이렇게 쉬면 그 주는 공부가 더 잘됐습니다. 또한 저는 6월 6일만을 보고 달려왔기에 코로나사태로 시험이 밀렸을 때 슬럼프가 크게 왔었습니다. 그래도 스터디원들과 근처 스터디카페에서 스터디를 이어 나갔으나 저는 집중이 되지 않아 일주일정도 본가에 내려가서 쉬고 왔습니다. 공부가 잘 안된다면 그날은 과감히 휴식을 취하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다. 또한 두렵고 불안할 때마다 내가 감정평가사가 된 모습을 상상하며 ‘나는 합격할 가치가 있는 사람이다’ 라고 스스로 계속 생각했던 것이 큰 힘이 되었던 것 같습니다. 9. 시험장에서 저는 시험장에서 첫 시험인 실무시간에 스톱워치를 6분정도 늦게 누르는 실수를 하였습니다. 시험장에 들어가면 감독위원께서 신분증 검사를 하든 말든 9시 30분이 다가오면 스톱워치만 신경 쓰고 계시길 바랍니다. 실무는 실수에 따른 시간 압박이 크게 작용하여 답안지가 매우 지저분했습니다. 또한 목차형식도 한번도 써본적이 없는 *를 목차에 썼습니다. 2번 문제를 들어가는데 16분밖에 남지 않았고 문제가 너무 어려워 ‘포기할까’라는 생각이 먼저 들었습니다. 그래도 ‘나만 그런 게 아닐 거야 뭐라도 쓰자’라는 마음으로 포기하지 않고 뭐라고 쓰고 나왔습니다. 문제는 1-4-3-2 순으로 풀었으며, 답안은 17페이지 썼습니다.
이론은 1번 문제에서 복수평가의 필요성에 꽂혀 이 부분의 목차를 2/3가량 썼습니다. 이를 1번 문제의 결을 쓸 때 알았으나 시간상 밀고 나갔고 못쓴 내용을 결에서 더 쓰려고 했습니다. 점수는 1번 문제가 낮게 나왔으며 문제에서 원하는 답을 쓰는 것이 중요하다고 생각했습니다. 답안은 17페이지 썼습니다.
법규는 3번문제의 목차가 잡히지 않아 1,2,4번 문제를 좀 더 많이 썼습니다. 3번 문제는 10점 분량밖에 쓰지 못했습니다. 모르는 문제가 나왔을 땐 다른 문제에 비중을 더 많이 두어 답안을 쓰는 전략을 세웠었는데 법규에서 그렇게 푼 것 같습니다. 답안은 17페이지 썼습니다. 10. 마치며 실무를 풀고 나서 ‘아 불안하다‘라는 생각이 들었고, 점심시간에 밥도 넘어가지 않았지만 진짜 이론 법규를 위해서 꾸역꾸역 먹었습니다. 포기하지 않았고, 좋은 스터디원들을 만나 매일 꾸준하게 공부한 것이 좋은 결과를 나타낸 것 같습니다. 31기 감정평가사가 되게 해주셔서 정말 감사드리고, 그렇게 되도록 이끌어주신 유도은평가사님, 지오평가사님, 강정훈평가사님 정말 감사드립니다. 나와 같이 1년 동안 달려와준 박해균 평가사, 김주성 평가사 너무 고생 많았고 고맙습니다. 또 같이 스터디는 못했지만 상필이도 고맙고, 1년동안 학원 6층에서 인사하고 공부했던 분들 모두 감사합니다. 그리고 끝까지 믿고 지켜봐주신 부모님께 정말 감사드립니다.
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