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1. 시험기간 (총 20개월)
* 1차 (20년 11월~ 21년 4월, 6개월)
저는 공인중개사를 20년 10월 취득한 후 곧바로 감정평가를 준비하였습니다. 공인중개사 시험때 공부했던 민법, 부동산학원론, 감정평가관계법규는 친숙한 부분도 있었으나, 경제 및 회계는 처음보는 과목이여서 너무 큰 벽으로 느껴졌습니다. 경제와 회계는 박문각에서 수강하였으며, 종합문제 및 기출문제(10개년)을 5번이상 회독하여 안정적으로 합격하였습니다. 회계는 80점이상을 취득하였으며, 세부사항은 제가 이전에 쓴 글을 참조하시기 바랍니다.
* 2차 1년차 (21년 05월~07월, 3개월)
21년 4월에 1차 시험 합격 이후 다음날부터 서울법 올패스 인강을 등록하여 강의를 듣게되었습니다. 서울법학원의 모든 커리큘럼을 따라갔고 3개월정도만 공부한 후 2차 시험을 보게 되었습니다. 공부시간은 평일 5시간, 주말 10시간정도로 공부하였습니다.
결과는 물론 낙방하였습니다. 실무는 1번문제를 80분동안 풀었고 이론과 법규는 대부분 아무말 대잔치로 답을 적었습니다. 그래도 실무 점수가 35점으로 상대적으로 고득점? 된것에 위안을 삼고, 이론 26점과 법규 22점 또한 아무말을 적어도 20점대가 나오는걸 확인 할 수 있었습니다. 또한 총평균이 28점이였는데, 32회 총 수험생 평균이 30인것을 감안하면 3개월 공부하고 상위 50%정도에 위치하였다는 점을 파악하고, 생각보다 그렇게 어려운 시험이 아니다, 조금만 더 하면 될거야! 라고 위안을 삼았습니다.
* 2차 2년차 (21년 08월~22년 7월, 12개월)
1년차 시험이 끝나고 한달뒤에 직장을 쉬고 본격적으로 공부를 시작했습니다. 하루 공부시간은 오전 6시 부터 새벽1시까지 각 과목별 5시간씩 공부하였고, GS 스터디 전날인 금요일에는 저녁 7시정도에 공부를 마치고 휴식을 취하였습니다. 별도로 운동은 하지 않았습니다.
1) 2차 총 공부 시간
2차 총 공부 시간은 15개월, 대략적으로 5,000시간정도로 투입한것 같습니다. 쉬지않고 쭉 공부하여 3,000시간쯤 되니 공부범위의 끝이 보이기 시작했으며, 4,000시간쯤 되니 거의 모든 공부범위를 커버하게 되었고, 그 이후 5,000시간까지는 새로운 내용을 공부하는것 보다는 반복, 또 반복하여 온전히 제 것으로 만들었습니다.
2) 공부전략
서울법학원 커리큘럼을 따라갔습니다. 강의방식이 다르면 혼란스러울 것이라 판단했기 때문에 다른 학원은 수강하지 않았습니다. 처음 입문할때에는 이해가 가지 않고 모르는 내용이 너무 많았기 때문에, 모르는 내용이나 문제는 서브/오답노트를 만들어서 시험때까지 업데이트를 하였습니다. 그리고 합격점수는 3과목 평균인것을 알고 있었기에, 하루 공부시간의 1/3씩 동일한 시간을 각 과목에 투입할 수 있도록 노력했습니다.
3) 세부전략
(1) 실무 (60.5점)
실무는 공부기간동안 단계별로 성적이 향상되는 느낌을 받았습니다. 하루에 5시간씩 공부하되, 4시간은 문풀+채점+정리 하고 1시간은 오답노트 회독하였습니다
-1단계
공부 시작한지 4개월간은 기본강의, 퀴즈, 1000점 문제 등 학원 커리큘럼을 따라서 공부했습니다. 문제가 대부분 처음 접하는 내용이기 때문에 이해가 안되는 것들은 오답노트에 정리한 후 넘어갔습니다. 즉, 문제를 디테일하게 이해하려 하기 보다는 실무문제에 대해 익숙해 지려고 노력한것 같습니다.
-2단계
2차 시험결과 발표 이후 약 5개월간 실무문제를 폭발적으로 많이 풀어보았습니다. 하루에 기출+스터디 200점씩 제대로 풀고, 틀린것들 체크 하고 오답노트를 작성하였습니다. 이 기간동안 계산기를 많이 다루다 보니 익숙해져서 계산기실수를 많이 줄일 수 있었고 실무문제에 대해서도 유형을 파악하고 내것으로 만드는 시간이 되었습니다. 학원에서 나눠준 문제를 반복적으로 풀고, 매번 점수를 채점하여 내가 부족한 부분에 대해서 파악할 수 있었습니다.
-3단계
그후 3개월간 하루에 기출을 정식으로 50점만 풀고, 나머지 시간에는 약식으로 스터디문제를 풀었습니다 (키워드+개략산식정도만 풀고 세부계산 생략) 스터디 0기부터 계속 틀려왔던것만 약식으로 집중적으로 풀다보니 제가 부족했던 부분 (특히 타당성검토) 에 대해서 자신감을 가질수 있게된 기간이였습니다. 나머지 시간에는 오답노트를 계속 회독하며 틀린것에 대해 집중적으로 보완하였습니다. 시험보기 한달전 기본서를 회독하여 기본사항에서 놓치는 것이 없도록 보완하였습니다
- 공부 범위
기본서, 설법 21년 3기, 설법 22년 0~3기 스터디자료를 시간날때마다 계속 회독하였습니다. 스터디 문제중 어떤것들은 5번이상 푼 문제도 있더군요. 다른 학원시험문제는 문제의 결이 너무 달라서 몇번 풀어보고 버렸으며, 1000점은 2회독, 종합문제집은 최근 기출 경향과는 차이가 존재한다고 판단되어 2회독 정도만 하였습니다.
- 스터디점수
0~1기에는 2~3페이지에 위치해 있었는데, 3기 이후에는 대부분 1~2페이지에 위치해 있었습니다. 문제를 단기간에 폭발적으로 풀어서 계산기 실수를 많이 줄였고, 마지막에 약식으로 다회독 하다보니 문제 유형파악에 많은 도움이 된 것 같았습니다.
(2) 이론 (40.5점)
이론은 실무같이 단계별로 성적이 향상되거나 변동이 있었던것은 아닙니다. 이론은 처음부터 약했던 과목이고 스터디에서도 항상 부족했던 부분입니다. 모르는 논점이 나오면 아무말도 쓰지 못하는 어려운 과목이였고, 시험 전날까지 제일 걱정이 많이 된 과목이였습니다.
이론 기본서를 요점만 정리하여 서브노트로 만들어 이동 및 식사시 자주 회독을 하였습니다. 그리고 0기스터디 부터 스터디에 나온 모든 문제를 목차+간단한 내용정리로 서브노트를 만들어 회독하였습니다. 시험3개월전에는 하루 5시간씩 공부하되, 1시간은 기본서 및 심화서 읽기, 1시간은 기출 50점 풀이 , 2시간은 서브노트 회독, 1시간 감칙 실무기준 회독 및 두음 외었습니다.
- 공부범위
기본서, 심화서, 설법 21년 3기, 설법 22년 0~3기 스터디자료, 감칙 및 실무기준 법규정도만 계속 회독하였습니다. 회독횟수는 셀수 없이 많이 했습니다. 기출은 1회부터 31회까지 3번정도 회독한것 같고 최근 10개년은 지겹도록 본 것 같습니다. 옛날 9회 기출문제에서 본 자본환원률 히스토리문제가 이번시험 2번에 연계하여 나와 득점하게 되었습니다.
대부분 2~3페이지에서 놀았고, 어쩌다 1페이지에 들었었습니다. 시험보기 3주전쯤에는 갑자기 200등 이상으로 떨어져서 걱정이 많이 되었지만, 문제와 관련된 내용을 16페이지 기술하면 과락은 넘길수 있겟지 라는 마음으로 덤덤히 넘겼습니다.
(3) 법규 (56점)
법규또한 이론과 같은 방식으로 공부에 집중하였습니다. 행정법 요점을 서브노트로 만들고 모든 서울법 gs스터디 답안을 서브노트화 하여 매일 회독하였습니다. 법규는 초반에는 제일 힘든과목이였지만 회독을 반복할수록 효자과목이 되어 큰 걱정을 하지 않게 되었습니다.
매일 5시간중 1시간은 기출 50점, 30분은 3법 조문암기, 30분은 기출 목차잡기, 1시간은 gs스터디 목차잡기, 1시간 판례암기, 1시간 gs스터디 서브노트 회독을 수없이 반복했습니다.
종합문제, 2021 서울법3기 및 22년 0~3기, 3법 조문, 기출문제, 판례100개 정도를 매일 회독하였습니다. 판례는 강의에서 강박사님이 중요하다고 말씀하신 판례를 판례번호 포함 5줄정도 내용을 따로 정리해서 매일 1시간씩 보았습니다. 시험전날에는 1시간에 50개를 외울수 있을정도로 반복했습니다.
0기부터 2기까지 회독을 계속 하다보니 3기에서는 1~2페이지에 들 수 있었습니다. 범위가 생각보다 좁아서 나온 논점이 계속 나오다보니 나중에는 가장 자신있는 과목이 되었습니다.
(4) 시험당일
- 실무는 1-2-3-4순으로 큰 무리없이 풀었습니다. 자잘한 실수 몇개 있었는데 그 외에 큰 실수없이 무난히 풀었습니다. 새로운 유형의 문제였지만 찬찬히 읽어보면 풀리는 문제여서 적정히 풀 수 있었습니다 (60.5점)
- 이론은 받자마자 문제가 지엽적인것이라 판단되었고, 별수 없이 아무말이나 써야하는 문제가 있었습니다. 많이 다루지 않았던 지식재산권, 엘우드, 자본환원률조정, 잉여토지부분은 난감했지만, 그래도 지식재산권 부분은 실무기준을 그대로 적었으며 엘우드는 기출9회에 나온적이 있어서 준비했기때문에 과락은 면할수 있었습니다. 잉여토지는 의의만 쓰고 나머지내용을 지어서 썼는데 다행이도 50% 획득할 수 있었습니다. (40.5점)
- 법규는 대부분 무난했으나, 1번 도정법문제는 판례를 몰라서 상식선에서 지어냈는데 다행히도 맞춘것 같았습니다. (고시이후 효력불가, 고시이전 효력발생정도만 씀) 3번은 시험전주쯤에 청문관련 행정절차법 조문을 보고 들어가서 다행히 맞출수 있었습니다. (56점)
- 실무18페이지, 이론18페이지, 법규16페이지(중간에 내용을 구겨써서 펼치면 18페이지) 로 제출했습니다.
(5) 기타 팁
- 실무는 많이 푸는것이 합격의 지름길입니다. 토건3방식40점문제는 20분내 원가법, 10분내 거사비+수익환원법, 10분내 계산기+숫자적기까지 끝내도록 수없이 반복했습니다.
- 이론법규 모두 목차를 잡지 않고 바로 풀었습니다. 법규는 회독을 많이해서 목차없이 글쓰는 방법으로 준비했고, 이론은 옛날과는 달리 10~20점으로 분절되어 기출되고, 10점당 4개목차를 기입하면 되므로 굳이 목차를 잡지 않았고 설령 논점에서 벗어난 내용을 쓰더라도 아예틀린말을 쓴것은 아니기 때문에 추가적으로 논점에 맞는 말을 유도리있게 적었습니다. 목차잡을 시간동안 한 글자라도 더 썼습니다.
- 이론 법규 0~1기 스터디가 매우 중요합니다. 0~1기에서는 중요한 문제+기출문제를 내시는데, 문제를 미리 알려주십니다. 이때 모든 문제를 외워서 답안지에 적는 연습을 충분히 하여야 시험 합격수준에 도달할 수 있습니다. 막말로 0~1기의 모든 논점을 외워서 쓸수 있다면 왠만해서는 과락은 넘길수 있을것이라고 판단됩니다.
- 어짜피 결과물이 수기답안지이다 보니 본시험에 대비하여 모든 문제풀이, 연습, 외우기, 필기 등을 답안지+볼펜으로만 진행했습니다. 따로 컴퓨터로 타이핑하거나 하지는 않았습니다. 대략적으로 답안지 8000장은 쓴것 같습니다. 5일에 100장씩 쓰게 되더군요. 서브노트는 수기로 10권은 쓴것 같습니다.
- 반복 또 반복이 중요합니다. 공부시간 누적 4000시간 이상이 되면 대부분 공부범위가 커버 되기 때문에 이때부터는 반복학습을 통해서 온전히 제 것으로 만들 수 있어야 합니다. 그래서 본시험시에 아는 논점은 기계적으로 튀어나와야 합니다.
- 개별스터디는 법규조문외우기 스터디(감칙, 실무기준, 3법) 및 매일 기출50점목차 작성 스터디를 진행하였습니다. 그 외 실무 타 학원 스터디 문풀을 진행하다가 공부방식이 너무 달라서 포기했습니다.
- 회독! 회독! 회독! 결국 누가 많이 회독하느냐가 제일 중요하다고 생각됩니다. GS스터디 문제는 물론, 기출문제까지 지겨울 만큼 회독하여 온전히 제 것으로 만들고 시험장에 들어갈 수 있었습니다.
(6) 공부장비
처음에 손가락이 너무 아파 펜을 이것저것 써보다가 결국엔 동아겔스트림0.7+엔젤그립(펜대는 동아 다른 펜대로 바꿈)으로 쓰니 손이 아프지 않았습니다. 겔스트림은 제트스트림과 비슷하지만 손이 덜 아픈것 같고 가격도 싸서 애용했습니다. 아대는 다이소에서 5000원에 2개 들이 살색 아대를 구입해서 자주 애용했습니다. 손이 아플때도 아대를 2겹껴서 자고 일어나면 손이 괜찮아지곤 했습니다.
(7) 스터디 등수
이 시험은 2000명 중에 200명이 합격하는 시험입니다. 개략적으로 수소문해보니 학원가에서 스터디를 진행하는 사람은 많이 잡아봤자 1000명입니다. 따라서 스터디 진행하시는 1000명중에 200명이 합격하는 시험이면 스터디 등수 상위 20%가 합격하는 시험입니다(개인적견해).
즉 작년 서울법 스터디 총 인원이 400명이니 그 중 20%인 80등 이내에 꾸준히 들게 되면 합격한다고 판단하였습니다. 또한 온라인 스터디 일부는 실강보다 더 유리한 조건으로 보시기 때문에 실+인강 80등 이내에 도달하면 합격권이라고 판단하였습니다.
3기1주 : 64등
3기2주 : 27등
3기3주 : 4등
3기4주 : 9등
3기5주 : 38등
3기6주 : 80등
3기7주 : 29등
3기8주 : 27등
3기9주 : 103등
3기10주 : 53등
3기11주 : 15등
3기12주 : 87등
3기13주 : 26등
(8) 마치며
제가 머리가 그렇게 좋은편도 아니고 나이가 있다 보니 다른 수험생보다 남은 시간이 없어서 휴식도 제대로 하지 못했습니다. 코로나로 인해 일주일간 휴식하고 그 외에는 어떻게든지 13시간 이상을 채웠습니다. 슬럼프가 찾아와도 절박함 때문에 공부시간으로 덮어버렸습니다. 결국 남들보다 더 오래 앉아있고 한글자라도 더 보고 한글자라도 더 쓰는 사람이 합격한다고 굳게 믿고 끝까지 엉덩이 붙이고 앉아서 공부했던 점이 합격의 지름길이 였던 것 같습니다. 감사합니다.!!
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