33회 시험 (실무-22p , 이론-19p, 법규-18p)

1차(32회)

20년 7월 군인이었던 저는 군대 동기와의 대화를 통해 감정평가사 시험 준비를 마음먹었습니다.

이전부터 감정평가사가 무엇을 하는 직업인지에 대해서는 인지하고 있었지만, 전문직 시험을 준비한다는 것에 대한 두려움이 있었습니다. 하지만 23살이었던 저는 전역 후의 미래를 생각하며 보다 더 뿌듯한 삶을 살고자 하는 욕심이 강해졌고 살면서 한번쯤은 후회없이 공부를 해보아도 되겠다는 생각에 군대에서 1차공부를 시작하였습니다. 그렇지만 군생활과 공부를 병행하는 것은 쉽지 않았고, 20년 12월까지 신은미 선생님의 재무회계 기본강의와 김판기 선생님의 미시경제학 기본강의만을 수강할 수 있었습니다.

21년 1월 전역을 한 뒤 본격적으로 민법과 부동산학원론을 공부하였습니다. 저는 21년 1학기에 학교 복학이 예정되어 있었고 영어 학원 강사 아르바이트까지 병행하다보니 실공부시간이 정말 얼마 나오지 않았습니다. 학교 시간표는 미시경제학,국제경제학,민법과 재무회계와 같이 1차에 중첩되는 과목들로 수강하였고 코로나19로 인한 원격 수업이 많았다는 점이 다행스러웠습니다. 21년 4월 24일 1차시험이 있는 주에 학교 중간고사와 강사 일정이 겹치다 보니 거의 일주일을 밤새우고 1차시험에 응시하였는데 아마 제 인생에 있어서 이때처럼 힘들었던 기간은 앞으로도 없을 것 같습니다.

시험 3주전부터 이상곤선생님의 감정평가관계법규 파이널 강의를 수강하며 해당 과목을 시작하였고 왜 이렇게 늑장을 부렸지 울고 싶었던 적도 있었습니다. 또한 원가회계 및 국제경제학은 하나도 보지 않고 시험장에 들어가다보니, 심적인 부담이 상당히 심했습니다. 하지만 운좋게도 1차시험을 성공적으로 마무리할 수 있었습니다.

기본강의만 들었던 부동산학원론이 예상보다 너무 어렵게 나와서 까딱하면 불합격할 수도 있겠다라는 생각을 하였었고, 3주밖에 공부하지 못했던 감관법에서는 열심히 암기했던 부분들이 많이 나와서 운이 정말 좋았다 생각했습니다. 재무회계는 예상했던 것보다 쉽게 나와서 원가관리회계에서 마음 편하게 찍을 수 있었습니다. 그리고 경제학 같은 경우에는, 정병열 선생님의 경제학 연습으로 공부하며 말문제 대비를 위해 헷갈렸던 보기들을 따로 파일로 정리해서 매일 공부했던 게 상당히 도움되었습니다. 생각보다 미시경제학에서 말문제가 많이 나왔기 때문입니다.

수강했던 강의는 아래와 같습니다.

경제학-김판기 미시경제학 기본강의, 장선구 거시경제학 기본강의

회계학-신은미 재무회계 기본강의, 문제풀이

민법-백운정 민법 기본강의

부동산학원론-국승옥 부동산학원론 기본강의

감정평가관계법규-이상곤 감정평가관계법규 파이널 강의

2차(33회) 21.09 ~ 22.07 (11개월)

2차 공부 시작

1차 시험을 합격한 뒤, 5~8월은 그동안 못다했던 약속과 학원 아르바이트, 학교 수업에만 치중하였습니다. 지금 생각해보면 무슨 자신감이었는지는 잘 모르겠습니다. 처음에는 신림동으로 올라가 수험생활을 하려고 하였지만 공부의 어려움보다 외로움과의 싸움에서 견딜 자신이 없었습니다. 그래서 21년도 1학기를 마친 뒤 1년 휴학을 하고 본가에 들어가 공부를 해봐야겠다 마음먹었습니다. 공부를 처음 시작할 때에는 방향을 도저히 잡을 수 없었기에 카페에 질문 글을 올려 유도은 선생님께 도움을 받았던 기억이 납니다. 2차 올패스를 끊은 뒤 처음에는 기본강의 듣는 것에 집중했습니다.

실무-유도은 선생님

<기본강의 1회독, 1000점 3회독, 종합 3회독, 0~2순환 6회독, gs 0~3기 7회독>

1000점과 종합같은 경우는 하루에 150~180점씩 풀며 감을 잡기 위해 노력했습니다. 저는 문제집에 곧바로 문제를 풀지 않고 이면지나 기타 답안지에다 문제를 풀이했습니다. 덕분에 문제집을 여러 권 사지 않고 회독수를 늘릴 수 있다는 장점이 있었지만, 문제집에 곧바로 문제를 풀지 않다 보니 자료를 체크하는 것이 힘들다는 단점도 있었습니다.

실무라는 과목에 있어서 저는 GS스터디의 강평자료 도움을 정말 많이 얻었습니다. 강평 복기를 반복하며 회독 수를 늘려가다 보니 스터디 등수도 자연스럽게 올라가고 실무 실력도 늘어갔던 것 같습니다. 단과와 gs에서 다뤘던 논점들을 주차마다 정리한 뒤 유도은 선생님의 해설강의와 강평자료를 통해 몰랐던 부분이나 답안지에 녹여내고 싶은 부분들을 따로 정리했습니다.

논점 정리

강평 자료 정리

매 주차별 논점을 페이지 맨 위에 표시해두었습니다.

단과와 gs를 회독할 때 처음 3회독은 다시 한번 논점을 풀어보는 것에 치중하였고 4회독부터는 노트에 따로 정리했던 해설강의와 강평 자료들만을 계속 복습하였습니다. 기출문제 풀이 같은 경우는 감을 잡기 위해서 시험 한달 전부터 책을 사서 26회~32회까지만 진행했습니다.

시험 2주전부터는 새로운 개념이나 지식을 공부하기보다는 지금까지 반복하며 학습했던 단과 0~2순환들과 gs 0~3기에서 시험치기 전 꼭 보고 들어 가야겠다 싶은 개념들을 수기로 정리했습니다. 이렇듯 저는 단과와 gs만을 반복적으로 학습하며 실무뿐만 아니라 이하 이론,법규와 같은 과목들을 공부했습니다.

맨 처음 기본강의를 들을 때만 해도 보상평가에 진입하는 순간 이게 무슨 뜬구름 잡는 이야긴가.. 싶기도 하고 dcf나 영업권 평가를 문제로 맞닥뜨렸을 때 책을 찢어버린 적도 있었습니다.. 하지만 실무는 계단식으로 실력이 상승하는 것이 아니라 파도처럼 먼바다에서는 잠잠하다가 육지로 가까워졌을 때 갑자기 급등하는 것 같았습니다. 또한 가장 중요한 것은 야금야금 배점을 먹어야 하는 것 같습니다. 긴장함에 따라 발생할 수 밖에 없는 계산 실수 위험을 헷지하기 위해서 법상 정의를 한 줄 더 쓰고 자료를 통해 파악할 수 있는 감정평가 상황이나 조건들을 억지로라도 쥐어짜냈던 것이 이번 33회 시험에서도 저에게 도움이 되었습니다.

기본강의를 들으면서 멘탈이 나갔던 순간..

일단 추가로 써라! 항상 명심했습니다.

이론-지오 선생님

<기본강의 1회독, 심화강의 1회독, gs 0~3기 7회독>

지오 선생님의 의의 노트를 바탕으로 온라인 스터디를 통해서, 공부를 시작했던 21년 9월부터 시험 한달 전인 22년 6월 17일까지 정말 몸이 안 좋거나 급한 일이 있는 경우를 제외하고는 하루에 3-4페이지씩 의의를 외우고 작성했습니다. 무의식 중에도 의의가 생각나서 답안지를 작성할 수 있게 의의 공부를 정말 열심히 했던 것 같습니다.

지오 선생님의 기본강의를 한번 수강한 뒤 기본서에 있는 총론과 각론 회독을 늘리기 위해 노력했습니다. 20회독을 채우진 못했지만 적어도 그 근접한 수준으로 기본서를 회독했던 것 같습니다. 33회 2번 문제 같은 경우에도 엘우드법이 문제로 나왔을 때 기본서 각론 파트 왼쪽 페이지 밑에서부터 그 옆페이지 까지 이어지는 파란 네모 칸에 들어있던 개념들을 어렴풋이 떠올려서 방어적인 점수를 가질 수 있었던 것 같습니다.

기본서를 공부하다가 두문자를 따서 외워야 하는 개념들의 경우에는 우선 책에 표시한 뒤, 노트에 따로 정리를 하여 나중에는 정리된 두문자들만을 암기했습니다. 총 103개의 두문자들을 정리했던게 기억납니다ㅋㅋ.

Gs 3기 이전까지는 지오 선생님의 심화서를 보지 않았습니다. 하지만 풀이를 진행하다보니 실무기준 역시 중요한 논점은 정리해야겠다는 생각이 들었고, 심화 강의를 들은 뒤 중요한 개념들만 인덱스 처리하여 공부했습니다. 물론 A급 논점이었지만 이번 33회 시험에서도 1번 문제 지식재산권과 관련하여 심화서 및 gs에서 자주 다뤘던 내용이라 답안을 작성하는데 큰 부담이 없었던 것 같습니다.

실무와 마찬가지로 시험 2주전부터는 gs에서 다뤘던 논점들 중에서 시험 치기 전 꼭 봐야겠다는 논점들을 따로 정리했습니다. 영업권, 기업가치나 권리금, 지식재산권과 같이 중요한 논점들은 3~40점 분량으로 목차를 정리해서 실제 답안을 어떻게 작성할 지를 미리 생각해보았습니다.

이론이라는 과목은 문제를 어떻게 해석하고 어떻게 논리를 전개해 나가느냐에 따라서 답안이 갈리다보니 실무와 법규보다 공부하기가 난해한 것은 사실입니다. 하지만 매일매일 의의를 반복해서 암기하고 기본서를 꾸준히 읽어나가며 두문자를 따고 주어진 개념에 대해 스스로 목차를 만들어 저만의 논리를 정리하는 공부를 해 나갔기에 이번 시험에서 간당간당하지만 과락을 넘는 이론 점수를 가져갈 수 있었습니다.

법규-도승하 선생님

<기본강의, 종합문제 및 판례해설 강의 1회독, gs 0~3기 7회독>

도승하 선생님의 행정법 기본강의를 들을 때까지만 해도 저는 법규가 가장 어려웠던 것 같습니다. 학습한 행정법 개념들을 답안으로 어떻게 표출해야하는 지가 너무 막막했기 때문입니다. Gs 2기에 들어가기 전까지는 매주 제시되는 스터디 논점들을 예습해가서 암기한 목차와 내용들을 작성하였습니다. 또한 저는 따로 서브노트를 만들지는 않았고, do행정법과 토지보상법 기본서에 인덱스 처리하여 서브처럼 매일매일 책을 학습하였습니다. 또한 도승하 선생님이 주신 주요 쟁점표를 활용하여 매일 밤 9시에는 온라인 스터디원들과 함께 법규 논점을 복기하였습니다.

중요한 행정법, 개별법 판례의 경우 판례번호만을 따로 정리하여 공부하였습니다. 판례를 읽는다기보다는 해당 판례와 관련된 법규적 개념들과 목차를 학습하며 복습하는 시간을 가졌습니다.

또한 도승하 선생님이 주신 법규 미니법전을 활용해 토지보상법과 부공법, 감정평가법의 배점과 목차를 따로 정리하였습니다. 미니법전에 있는 법 조문 옆에, 그와 관련된 논점 및 목차를 정리하며 답안 작성의 논리를 익히기 위해 노력했습니다.

Gs에서 풀이했던 논점들을 바탕으로 중요한 쟁점들은 따로 정리하였습니다. 시험이 다가올수록 구석에 박혀있는 쟁점들을 챙기지 못한 불안감에 세세한 공부를 하려고 했던 것 같습니다. 하지만 그럴 때마다 도승하 선생님의 기출문제집을 통해 기출된 문제들의 목차를 스스로 짜보고 공부하며 A급 쟁점들을 우선 더 확실히 가져가자라는 다짐을 했던 것 같습니다.

처음 공부를 시작하기 전 합격수기를 읽으며, 법규는 목차를 그대로 가져다 바르는 것이라는 말을 이해하지 못했지만 공부가 어느 정도 진행되다 보니 법규야 말로 정말 답이 명쾌한 과목이라는 생각을 할 수 있었습니다. 법적 의의에 대한 확실한 암기와 쟁점에 대한 학설과 판례를 알고 있다면 답안 작성이 기계적으로 가능하기 때문입니다. 감정평가사가 되기 위한 시험이지 법학적성을 판가름하기 위한 시험이 아닌 것을 생각한다면, 자잘한 나무가 아닌 전체적인 숲의 형태를 볼 수 있는 공부가 필요하다 생각합니다.

개별스터디

저는 부산에 거주하고 있었기 때문에 부산에 사는 수험생 형님들 3분과 함께 매주 토요일마다 함께 모여 gs문제를 푸는 개별스터디를 진행했습니다. 21년 11월 20일 gs 1기 2주차부터 문제풀이를 진행하기 시작하여서 22년 7월 2일 3기 13주차까지 함께 하였습니다. 아무래도 수험생활의 특성상 혼자 공부하다 보면 번아웃이 오기 마련인데 매주 토요일 스터디를 통해 같이 문제를 풀고 이야기 나누며 일주일의 마무리를 뿌듯하게 했던 기억이 많이 있습니다. 저는 개별스터디로 gs를 풀이하며 실력이 월등히 늘었다고 생각합니다. Gs가 없었던 7월 9일과 시험 이틀 전인 7월 14일에도 만나 논점을 정리하고 서로의 불안감을 위로해주며 함께 버틸 수 있었습니다. 단지 학습 그 이상으로 지금까지도 여전히 좋은 인연을 만들어나가고 있습니다

온라인스터디(이론의의, 법규논점복기)

이론의의와 법규논점을 복기하는 온라인스터디를 각각 진행했습니다. 이론의의 스터디 같은 경우는 매일 오후1시에 각자 의의를 작성하여 파일을 네이버 밴드에 올리는 것으로 하였고, 법규논점 스터디 같은 경우 매일 오후9시에 도승하 선생님의 gs스터디나 쟁점을 바탕으로 목차 및 개념들을 작성하여 파일을 단톡방에 올리는 것으로 하였습니다. 법규 스터디 같은 경우 스터디원들과 함께 헷갈리는 논점이나 판례들에 대해서 서로 이야기를 나누고 헷갈리는 부분을 다시 공부할 수 있었던 좋은 기회였습니다. 지방에서 수험생활을 하시는 분들은 GS스터디를 같이 풀이할 개별스터디원과 온라인 스터디원을 구해서 함께 공부하는 것을 추천드립니다!

이론 의의 스터디 네이버 밴드

수험기간 하루 일과

평균적으로 하루의 순공부시간은 7~8시간을 유지했던 것 같습니다,. 저는 하루도 쉬지 않고 공부할 자신이 없었기 때문에 평일에 한번은 오후 공부를 빼고 친구를 만났습니다. 그리고 토요일은 개별스터디에 참석해 함께 gs풀이를 하고 저녁에는 휴식을 취했습니다. 일요일은 전 날 공부했던 gs복기를 2~3시간 빠르게 끝내고 휴식을 취했습니다. 쉬는게 불안하다고 하여 그 시간에 공부를 한들 공부가 눈에 안 들어올 것을 잘 알았기 때문에 공부할 때 확실히 집중해서 끝내고 마음 편하게 그냥 쉬자는 생각을 항상 가졌습니다.

그리고 일주일에 3~4번은 무조건 헬스를 했습니다. 아침부터 저녁까지 집에서 공부를 하다 보면 체력이 많이 저하되는 것을 체감할 수 있었습니다. 오전 공부 후 2분할로 1시간 30분씩 헬스를 하고 오후 공부를 시작하면 피로감이 덜 해 공부에 더욱 집중할 수 있었습니다. 수험 막바지에는 눈이 너무 침침하고 시력이 안 좋아지는 것을 느낄 수 있었습니다. 아이패드를 주로 사용하여 공부를 하다보니 눈이 나빠진 것 같았는데 공부를 시작하기 전에 미리 블루라이트 안경이나 필터를 사용하는 것을 추천합니다.

복습 같은 경우 리리플래너라는 어플의 도움을 많이 받았습니다. 해당 어플로 복습 주기를 설정하면 하루 공부 스케줄을 정하는 데에도 보다 더 편할 수 있었습니다.

GS등수

매주 치뤘던 GS모의고사는 일주일의 원동력이 되었던 것 같습니다. 그리고 매주 스터디 등수에 연연하지 않고자 많이 노력했지만, 전체 등수가 떨어진 때는 조급함을 느끼기도 했습니다. Gs스터디를 효율적으로 이용하기 위해서는 100분의 시간을 안배하는 법과 실제 시험을 위한 모의훈련이 필요하다고 생각합니다. 2기에서 등수가 제일 높았던 때는 23등이었고 제일 낮았던 때는 119등이었습니다. 그리고 3기에서 등수가 제일 높았던 때는 19등이었고 제일 낮았던 때는 143등이었습니다. 이처럼 개개인별로 체감하는 난이도와 그날 그날의 컨디션에 따라 등수의 등락이 상당히 가변적이기 때문에, 전체 등수보다는 매주차 각 과목별로 스스로가 약했던 부분과 보완해야 할 부분을 gs를 통해 체크하는 것이 더 중요하다고 생각합니다. 그리고 실제 시험에서는 gs 모의고사때 보다 훨씬 더 많은 양을 작성할 수 있는 초인적인 힘이 발휘되기 때문에 걱정하실 필요 없을 것 같습니다.

마음가짐

아무나 할 수 있지만 아무나 하지 않는다.

2차 공부를 하며 항상 마음 속으로 되뇌였던 말입니다. 한번 풀어보았던 실무 문제들에 담긴 논점들을 매일 반복해서 정리하고 이론 의의와 법규 논점을 매일 암기하는 것이 전문적인 지식을 요하는 작업은 아니라고 생각합니다. 하지만 반복되는 일상에 지치고 무뎌지다보면 사소하다고 느낄 수 있는 하루하루의 중요한 공부들이 버거워 지기 마련입니다. 그러다 보면 공부가 어려워지는 것 같습니다.

지난 23년간 살아왔던 삶보다 더 뿌듯한 삶을 살고자 하는 욕심은 후회없이 공부하고자 하는 마음가짐이 되었습니다. 그리고 후회없이 공부하기 위해서는 아무나 할 수 있지만 아무나 하지 않는 반복 숙달을 매일매일 해야 하는 것이라고 생각했습니다. 25살의 저에게 11개월간의 2차 수험생활은 너무나 값지고 단단한 경험이었습니다. 저의 공부방법과 수험생활, 마음가짐이 모범 답안이 될 수는 없겠지만 감정평가사 34기가 되기 위해 열심히 공부하고 계실 많은 분들께 하나의 트리거가 되었으면 좋겠습니다. 공재적특보!