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전화상담 및 게시판을 통해접수된 순서대로 지원/답변드립니다.
Ⅰ. 서론
공부를 시작할때, 공부 중간 막막할때 선배 평가사님들의 정성스러운 합격수기는 큰 도움이 됐습니다. 우리 시험공부가 얼마나 힘들고 외로운 길인지 너무 잘알기에 조금이라도 제 경험을 공유해 도움이 되고 싶습니다. 합격을 위한 왕도는 없다고 생각합니다. 저의 합격수기 뿐만아니라 다른 평가사님들의 여러 합격수기를 읽고 시행착오를 최소한으로 하여 최종합격하길 진심으로 바랍니다.
Ⅱ. 글 배경 (인적사항 등)
1. 인적사항
33기 감정평가사 2차시험 최종합격한 28살 (95년생) 장원석이라고 합니다. 인적사항은 이하 글을 읽는데 중요한 배경이 된다고 생각합니다. 저는 재수를 통해 인서울 중위권 대학교에 입학하였고, 공대를 나왔습니다. 정시 다군으로 입학 하였으며 영어, 국어는 5등급으로 재수생활에도 불구하고 그 격차를 극복하지 못했습니다. 다만 수학과 과학은 1등급을 받았습니다. *대학교 학과와 감정평가는 관련성이 없습니다.
*) 도시공학과 ( 많은 분들이 도시공학이 감정평가와 관련성있다고 오해하십니다. 전혀 관련없습니다. )
법대(행정법 등 고려), 경영대(1차 경제,회계고려)가 보다 관련성이 높다고 생각됩니다.
2. 공부기간 (18년 12월 27일 ~ 22년 7월 16일)
※ 합격자발표 대기기간 3개월 공백
정확히 18년 12월 27일 교재 구입 및 공부를 시작했습니다.
(카카오톡 프로필이 한동안 '18년 12월 27일 ~ ' 이었습니다)
3. 기타사항 요약
* 대학교 3학기 병행 (3-2, 4-1, 4-2)
20년 1차시험 합격 < 성적 첨부파일 참고, 이하동일 >
20년 2차시험 (미응시)
21년 2차시험 (이론과락)
22년 1차시험 합격
22년 2차시험 합격
20년 1차 및 22년 1차시험을 위한 영어시험 ( *쥐텔프 10회 이상 )
*) 영어로 상당히 고생을 많이한 케이스입니다. (TOEIC 600점)
Ⅲ. 20년 1차시험 (첨부파일 참고, 작성일 : 20년 1차시험 합격 직후)
1. 높아 보였던 1차시험의 벽
이 글을 읽으시는 대부분의 분들이 처음 공부를 시작했을 때 다양한 시험 소개영상, 여러 블로그글, 그 밖의 합격수기를 참고하여 본격적으로 진입하였을 것으로 생각됩니다. 저 또한 그랬습니다. 제가 그 당시에 느꼈던 바에 의하면 대부분의 합격수기는 1차시험을 크게 어렵게 여기지 않았습니다. 그러나 저에게 첫 1차시험 준비는 2차시험만큼이나 높은 벽이었습니다. 원가 재무회계, 미시 거시경제는 생소하고 방대했으며, 고시공부가 처음이기 때문에 어떻게 공부해야 하는지 적지 않게 헤맸고 법과목의 경우 용어 하나하나가 너무 낯설었습니다. 부동산학원론 또한 절대로 효자과목으로 느껴지는 과목이 아니었습니다.
그때 당시 통상의 분위기는 1차 준비기간을 6개월로 잡는 것이었고, 뿐만 아니라 2차와 병행하는 것을 대부분 추천 하였습니다. 이러한 수동적인 정보습득이 수험기간이 힘들어졌던 첫번째 이유였습니다. 누군가에게는 1차시험 준비기간 6개월은 택도 없이 부족한 기간입니다. 초시생이라면 1차 또한 보수적으로 준비해야 한다고 생각합니다. 본인의 실력과 상황에 맞게 계획을 설정하라고 말씀드리고 싶습니다. 특히 베이스가 없으신 분들의 경우 6개월은 절대적으로 부족한 기간이라고 말씀드리고 싶고, 6개월을 기준으로 자기자신을 자책하거나 좌절하지 않으셨으면 좋겠습니다. 저는 1차를 1년넘게 했습니다. 그런사람인 저도 당당하게 33기 합격자가 되었습니다. (6개월만에 1차를 합격하시는 분들이 적지 않게 보입니다. 이러한 분들을 보고 제 자질을 저 또한 의심하였고 불안했으며 포기할 생각도 했습니다. 주변에 공부하시는 분중 몇분은 무리하게 1차를 하다가 자기자신의 공부능력을 평가사시험에 적합하지 않다고 판단하고 포기하셨습니다. 지금 생각해보면, 안타까운 일입니다..)
2. 첫번째 1차 시험 준비 ( *1년 3개월 )
* 1년 [2학기] 병행 / 본래 1년 계획이었으나 1차시험 예정일 1주일 전 코로나로 인하여 3개월 연장되었음
(1) 각 과목의 베이스
수학을 잘했고, 공대생이다보니 경제학의 그래프에 익숙했고, 숫자를 다루는 회계에 유리했습니다. 사실 회계의 경우 단순 산수이기 때문에 큰 유리점은 없다고 생각하였으나, 문과생들 보다는 나았을 것으로 생각됩니다.
민법, 공법, 부동산학원론의 경우 베이스가 없었습니다. 1차시험 합격수기의 경우 별도 첨부파일을 첨부합니다. ( 1차 합격 후 정성들여 작성하였습니다. 작성시점이 20년 1차시험이라는 점 참고해주시기 바랍니다 )
(2) 돌이켜보면 유익했던 것들
1차시험을 공부하는 방법 또한 다양합니다. 빠르게 여러번 들으시는분, 빠르게 기본강의를 완강하고 문제풀이로 실전감각을 익히시는 분, 강의를 자신이 소화했다고 만족할 만큼 천천히 들으시는 분(저는 여기에 해당했습니다)
부동산학원론은 무조건 다 가져가자고 생각하면서 꼼꼼히 공부했습니다. 이는 2차시험 준비에 있어서 감정평가이론과목 준비에 상당히 많은 도움이 되었습니다. 특히 부동산학원론의 총론과 투자론, 감정평가론은 정말 꼼꼼히 준비하시길 권장드립니다. 이론은 물론이고 실무와도 적지 않게 연계가 됩니다. ( 타당성분석, 감정평가의 기초 및 간단한 3방식 )
감관법을 열심히 했던 것도 전혀 후회되지 않습니다. 다만 이부분은 조금 조심스럽습니다. 감관법은 그 양이 매우 방대하여 모든 부분이 2차에 연계되지는 않습니다. 다만 국토계획법의 용도지역지구제, 도시계획시설사업관련 내용, 건축법의 용도 및 분류 대지와 도로의 관계, 건폐용적률, 정비법의 사업방식과 절차, 국유재산법상 일반재산의 처분은 실무에서도 종종 만날수 있으며, 공간정보 관리법의 지목 및 지적공부의 내용은 실무시험 준비의 필수교양이 되는 등 감관법의 내용은 곳곳에 2차시험에 밀접하게 연관되어있습니다. 따라서 감관법의 경우 공부를 할 때 2차시험과 연계성을 고려하여 공부의 강약조절을 하시길 추천해드립니다. (이 부분은 사실 글로만 하기에 한계가 있어 다소 무책임한 문장인 것 같습니다 ㅠ_ㅠ) 감평법과 부공법은 그 연계성에 대해서 두말하지 않겠습니다.
(3) 돌이켜보면 후회되는 행동들
1차시험을 공부하면서, 사회현상에 관심을 많이 가지라는 말을 들었습니다. 적당히 했어야 했습니다. (저는 신문을 읽고, 뉴스를 보고 느낀점을 짧게 글을 썼습니다. 점점 길어졌습니다. 과했습니다.) 부동산 관련서적을 읽는 것을 추천받았습니다. (이것도 적당히 하지 못했습니다.)
2차시험을 병행하는 것이 저에게는 무리였습니다. 예컨대, 용도지역과 지목도 정확히 모르는데 실무에서 비교표준지를 선정하는 것과 1차를 공부하며 행정법을 배우는 것은 공법과 사법(私), 사법(私)과 사법(司)도 구분하지 못하고 특별시와 특별자치시를 구분하지 못하는 저에게는 큰 스트레스로 다가왔습니다. 언젠가 마주해야 하는것은 맞습니다. 그치만 1차와 함께 마주하는 것은 제 역량을 넘어선 선택이었습니다.
새벽에 공부가 잘된다고 느껴, 낮에 자고 새벽에 공부하는 선택은 정말 제가 했던 최악의 선택 중 하나입니다. 해가 뜨고 지는것과 맞춰 공부하면서 생체리듬을 유지하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 이는 스트레스 관리에 직접적인 영향을 줍니다. 우리시험과 같이 롱런시험은 멘탈관리가 정말 중요합니다. (공부를 하면서 자리잡힌 오래된 생각입니다.)
(4) 1차 2차 병행에 대한 개인적인 생각
1차 2차의 병행은 초시인데도 불구하고 1차시험과 2차시험을 같은 해에 동시에 합격 (동차합격)하는 것을 목표로 하는 수험생에게 해당되는 공부방법이라고 생각합니다. 1차시험 합격후 한번의 시험유예가 가능합니다. 따라서 동차합격이 목표가 아니라면 1차시험을 합격하고 이듬해 2차시험까지 1년 3개월의 시간이 주어집니다. 개인적으로 통상적인 사람이라면 1차시험후 1년 3개월 동안 2차시험을 열심히 준비하면 충분히 이듬해 합격이 가능하다고 생각합니다. (다만, 이 경우 1차시험을 보고 첫번째 2차시험까지 주어진 3개월을 절.대. 놀면 안됩니다. (놀더라도 MAX 1주일) 이 기간 치열하게 공부해야 합니다. 이 기간이 이듬해 합불을 좌우합니다. )
생동차는 많이 힘든 도전이라고 생각합니다. 다음 어느 하나에 해당하지 않으신 분들이라면 개인적으로 생동차를 목표로 공부하지 않는 것을 추천드립니다. (몸도 마음도 너무 힘듦니다.)
- 법대출신, 경영대출신, 부동산학과 출신, 감정평가관련업무경험이 있으신분들, SKY출신 등 공부요령이 잡혀있으신 분들 둥
(5) 영어
영어를 장담하기 어려우신 분들은 영어를 가장 먼저 해결해야 합니다. 영어는 미루면 안됩니다.
저는 토익과 쥐텔프를 모두 준비해봤습니다. 영어가 약하신 분들은 쥐텔프를 추천합니다.
저는 남들이 1차를 6개월 만에 해결할 때, 영어만 순수하게 3개월을 넘게 했습니다.
(6) 1차시험과 최종합격과의 상관관계
사실 1차시험의 경우 전 과목 과락없이 평균 60.0점으로 합격하는 것이 최고입니다. 저는 첫번째 1차시험을 평균 70점 초중반으로 합격하였습니다. 특히 20년 1차시험의 경우 극악의 회계난이도로 유명합니다. 이 시험에서 회계를 70점을 넘겼습니다.
(*시험성적자료첨부) 이렇게 공부하는 것은 2년차 합격을 하는데 있어서는 바람직하지 않습니다. 다만 저는 2년차에 떨어지면서 3년차에 합격했는데 본의 아니게 1차를 열심히 준비했던 점이 큰도움이 되었습니다. 처음부터 3년차를 준비하고 공부하시는 분은 없기 때문에 이 문단은 편하게 읽고 넘어가셔도 무방합니다.
Ⅳ. 바보같았던 첫번째 2차시험 (20년 2차시험, 2교시 3교시 이론 법규 미응시)
합격할 수 없었음이 100%였더라도 첫번째 2차시험을 무시해서는 안됐습니다. 우리 시험은 주관식 논술시험입니다. 채점기준이 모호합니다. 자기가 아는만큼 열심히 작성하고 그 작성한 부분에 대해 실제로 일정 득점을 한다면 이는 앞으로 어떻게 공부해야 하는지에 대한 설명할 수 없는 감각이 생기는 지표가 됩니다. 100분이라는 시간이 귀찮고 두려워서 최선을 다하지 않고 비겁하게 그 순간을 회피하는 식으로 시험에 대했습니다. 이 하루의 차이가 제가 이듬해 2차시험에 떨어지게 된 차이라고 생각합니다.
Ⅴ. 전속력으로 달렸던 2번째, 3번째 2차시험 (21년, 22년 2차시험)
1. 감정평가실무 (21년 : 42.5점 / 22년 : 59점 )
(1) 공부방법 (개인적인 견해입니다.)
3방식, 물건별, 타당성 및 최유효이용분석, 목적별(보상제외), 목적별(보상) 이렇게 5개 파트로 나눠서 기본강의를 듣고 문제를 풀었습니다. 처음 실무는 정말 어렵습니다. 40점을 푸는데 오전 4시간을 날렸던 여러날의 기억이 또렷합니다. 40점을 50분 내외로 어떻게 풀지 도저히 불가능할 것 같았습니다. 걱정하지 마십쇼. 꾸준히 오전 실무를 풀다보면 자연스레 능숙해집니다.
3방식은 매우 중요합니다. 3방식을 먼저 충분히 공부하시기 바랍니다. 물건별, 목적별이 보다 더 중요하고 어려워 보이지만 결국 3방식의 틀에서 물건의 특징 및 목적의 성격별로 응용한 것일 뿐입니다. 물건별이 어렵다면, 3방식이 문제일 수 있습니다. (또는 대상물건의 물리적, 법적 정확한 범위 및 특정이 제대로 안된 경우가 대부분 이었습니다. 예컨대, 골프장/공장재단/기업가치(영업,비영업) 등) (글의 목적상 자세히 기술할 수 없는 점 죄송합니다.) 목적별 중 담보와 경매는 대상물건의 확정에 초점을 두고 공부하시기 바랍니다. 담보 경매는 어렵게 느껴질수 있으나 이는 케이스스터디로 해결됨을 공부하면 할 수록 느꼈던 것 같습니다. 이와 비교하여 도시정비평가와 보상평가는 객관적으로 어렵다고 생각됩니다. (소송평가는 생략하겟습니다) 도시정비의 경우 어렵다면 근거조문과 절차 등을 정확히 파악하지 못한 경우가 대부분이며, 보상의 경우 법령칙의 정확한 이해 및 암기가 수반되지 않은 경우가 대부분 이었습니다. 정리하자면 다음과 같습니다.
1) 3방식을 충분히 공부해서 어떠한 문제가 나왔을 때에도 해결할 수 있도록 (자신이 있도록) 실력을 끌어올리는 것이 가장 중요합니다. 최소 2차시험 6개월 전에 3방식은 어느정도 실력이 완성되어야 한다고 생각합니다. 물건별과 목적별은 3방식의 응용 심화이기 때문입니다.
2) 물건별의 경우 각개격파입니다. 물건별로 정리, 문제풀이, 이론문제 등을 포괄하여 공부하는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다. 특히 이론각론 기출문제 등을 동시학습할 경우 실무의 이해도를 높여줍니다. (기본서와 감칙은 물론이고 실무기준 및 해설서 600을 충분히 여러번 읽는 것을 추천드리고 싶습니다.)
3) 담보, 경매 등 목적별 평가의 경우 케이스 스터디 이므로 조급해 하지말고 경험을 쌓아가야 한다고 생각합니다.
처음에 담보, 경매평가가 매우 어렵게 느껴졌으나 지금 생각해보면 처음에 느껴졌던 두려움과 상대적으로 나중에는 가장 자신있는 부분 중 하나가 되었습니다.
4) 보상, 도시정비의 경우 단기간에 해결되는 부분이 아니기에 나 뿐만 아니라 다른수험생도 어려워 하는 부분임을 인정하고
출제경향에 맞게 공부해야 합니다. 자칫하면 보상을 신나게 공부하다가 시간이 삭제됩니다 (제가 그랬습니다.) 실제로도 보상에서는 굵직한 쟁점들 위주로 출제되기에 강사님들의 지도에 따라 우선순위를 나름대로 정하고 효율적으로 공부하면 충분히 방어적으로 공부할 수 있을 것입니다. 한번더 강조하자면, 보상의 경우 법조문의 이해 및 정확한 암기가 가장 중요합니다.
(시간적 여유가 있으신 분은 토지보상평가지침을 함께 보시는 것을 추천드립니다. 저는 정비사업평가지침서 또한 구매해서 보았습니다. 그러나 아직 의견대립이 있는 부분도 있고, 정비사업의 성격상 다양한 상황에 따른 적정한 평가가 이루어저야한다는 점에서, 오히려 더 혼란이 커졌던것 같습니다. 물론 여러번 읽었을때 도움이 되고 정리가 되긴 하였으나, 효율성이 중요한 수험측면에서 크게 권장은 되지 않는다고 개인적으로 생각합니다.)
저의 경우 김사왕 평가사님, 유도은 평가사님 기본강의를 들었고 각 학원의 실무 문제 (입문, 중급 / 1000제, 종합)를 풀었습니다. GS의 경우 서울법학원 GS자료를 구하고 (비교표준지 거래사례 선정 / 단가 / 총액 등만 확인 )하는 식으로 풀어나갔습니다. 첫번째 2차시험 준비중에는 결과에 너무 초점을 두었던 점이 문제였던 것 같습니다 (복기 부분에서 자세히 서술)
- 주관적 보충
하우패스의 입문 문제집과 서울법1000제가 수월해지면 나서 서울법 종합이나 학원의 순환, 스터디문제를 풀것을 추천드립니다. 개인적으로 하우패스의 중급 문제집을 풀고 싶다면, 시간적 고려가 필요하다고 생각합니다. 너무 양이 방대하기 때문에 전부 다 풀기보다는 홀수번 짝수번 3배수 등으로 정해서 푸시는 것을 추천드립니다. 1000제와 종합문제의 경우 답안지의 서술이 빈약합니다. 논리와 각종 사례 등선택, 단가, 총액 관련 법조문을 확인하시되, 수험생들의 공통질문사항 등을 카페에서 시간이 걸리더라도 참고하시길 바랍니다. 수험생들의 질문은 공통점이 많고 답변을 찾아보는 것이 도움이 많이 됩니다. GS, 순환 등을 풀고 최고답안과 채점기준을 확인하는 것은 번거롭더라도 실력상승에 도움이 많이 됩니다. 채점기준은 절대적인것은 아니나, 평가사님의 안목에서 중요부분을 점수화하기 때문에 문제를 보는 거시적 안목이 높아진다고 생각합니다. 이는 곧 실력향상으로 이어질 것 입니다.
(2) 실무시험 복기
> 21년 실무시험 준비와 결과
21년 2차시험 실무문제를 풀고 정말기분이 좋았습니다. 아실 분은 아시겠지만 실무가 난이도가 있었습니다. 그래도 저는 완주를 하였고 1번문제의 경우 비교표준지 선정 / 단가 / 총액 등등 모두 완벽했습니다. 2번은 모두가 그렇듯 대부분 10점을 획득하지 못하였습니다. 그래서 큰 변별력이 없다고 생각해서 풀지못한 것이 크게 불안하지 않았습니다. 3번과 4번도 나름 훌륭하게 풀었고 점수또한 만족했습니다. 제가 하고싶은 말은 1번에서 득점을 하지 못한 이유입니다. 21년 2차 실무 1번은 < 사유기재 >가 매우 중요한 시험이었습니다. 저는 GS를 하지 않았고 실무를 숫자로 접근하였습니다. 따라서 비교표준지 선정 및 배제사유, 평가선례 선정 및 배제사유, 거래사례 선정 및 배제사유를 경시하였습니다. 실제로 선정 / 단가 / 총액 등이 틀리더라도 사유를 성실히 ？던 분들이 저보다 1번에서 훨씬 고득점을 맞았습니다. 실무는 숫자 뿐만 아니라 그 과정 또한 매우 중요함을
실전에서 깨달았습니다.
> 22년 실무시험 준비와 결과
공부기간이 길어짐에 따라 숙련도가 자연스레 올라갔습니다. 이전에는 3달도 부족했던 김사왕 평가사님, 유도은 평가사님의 기본강의를 굉장히 빠른속도(7일 이내)로 들을 수 있었습니다. 1차를 준비하는 기간에도 실무는 직전 1달을 제외하고 매일 풀었습니다. 1차를 20년도에 탄탄하게 준비한 것이 본의 아니게 큰 도움이 되었습니다. (3년차의 경우 1차와 2차시험을 3:7의 비중[1차 < 2차가 핵심]으로 공부할 것을 권장합니다.)(글이 쉽지 결코 쉬운일은 아닙니다. 저는 20년도 1차공부를 과투입하여. 꼼꼼히 공부 했던 과거가 있었기에 가능했습니다.) 서울법의 GS 자료를 구하여 공부하였고 최고답안과 채점기준을 정말 꼼꼼하게 보았습니다. 그리고 등수도 확인하였습니다.제가 3년차 실무시험을 준비하면서 제일 잘했던 선택 이었던것 같습니다. 이는 다른학원 및 다른 평가사님의 GS라도 무관합니다. 여기서의 방점은 채점기준과 최고 답안에 있습니다. (집에서 혼자 진행하였습니다) 3년차에는 실무에 대한 두려움이 많이 없어졌습니다. 실무에 대한 자신감 상승은 시험합격에 대한 자신감상승으로 이어졌습니다. 다만, 오해는 없으셔야 합니다. 저같은 경우 실무를 아무리 열심히해도 그 두려움이 작아졌을 뿐 아예 없어지지는 않았습니다. 불의타(분해법, 입목평가(글라저근사법, 시장가역산법) 같은 녀석들..)에 대한 두려움 등은 실무 공부에 있어 항상 스트레스로 다가왔습니다. 이런 부분에 대해서 개략적인 대응전략을 세우는 것이 꼼꼼한 시험준비라고 생각합니다. 3년차이기 때문에 2년차에 보지 않았던 지엽적인 부분들 또한 매우 꼼꼼히 공부하였습니다. 간략히 설명해보자면, 토지보상평가지침의 심화학습부분(예컨대 GB 우선해제지역에서의 보상평가 등), 표준지평가, 지엽적인 보상평가 (송전선보상평가 등), 매수청구평가(도시계획시설사업 장기미집행, 접도구역, 재개발 재건축 등), 도시정비평가, VAT평가, 난해한 타당성분석 등 평가실무는 파고들면 끝이없습니다. 이러한 부분에 대해서 열심히 공부하는 것은 좋으나, 아무리 열심히 공부해도 시험에 나왔을 때 필요한 지식과 제한된 시간내에 기술할 수 있는 부분 그로인해 득점할 수 있는 부분은 한정적입니다. 10명중에 9명이 모르면 오히려 모르는 것이 약이 될 수도 있는 것이 우리시험이라고 생각합니다. 따라서 입체적으로 강약조절하여 공부하셔야 합니다. 저는 많이 빠져들어 공부한 편인데 이런 부분은 바람직하지 못했던 것 같습니다.
직전 년도와 비교하여 22년 실무시험은 어렵지 않았습니다. 공부를 열심히 하신 분이라면 어렵지 않았을 난이도의 실무시험이라고 생각합니다. 다만, 실무시험이 1교시이고 압박감이 크기 때문에,, 평상시의 실력발휘를 못할 가능성은 언제나 잠재하고 있습니다. 이러한 부분은 시험이 다가왔을때 멘탈관리로서 개개인이 해결해야하는 부분인데,,이것도 참 어려운것 같습니다.
2. 감정평가이론 (21년 38.5점 / 22년 44점)
(1) 이론 공부방법 (개인적인 견해입니다.)
- 1차과목과 관련하여 부동산학원론 총론 및 투자론과 감정평가론을 열심히 하는 것을 시작으로 이론공부는 시작된다고 생각합니다.
# 이 단락은 부동산학원론 학습 동기부여를 심어드리고자하는 제 개인적인 생각입니다. 실제로 저는 도움이 많이 되었습니다.
투자론의 경우, 제 소중한 서브의 일부를 공유합니다. (첨부파일 참고)
( 총론과 감정평가론은 부연설명이 필요없다고 생각합니다. )
( 투자론의 경우에도 실무와 적지않게 연계됩니다. irr, npv, pi / 승수와 수익률 / 평균분산지배원리 / 위험관리와 회피 /
레버리지 등 )
- 실무를 공부할때 강의진도에 맞춰서 기본서를 정독하는 습관은 그 자체로서 이론공부에 도움이 됩니다.
- 이론 기본서 (시중에 있는 어떤책이든 무방하다고 생각합니다.) (저는 경저, 부동산학개론(서광채)와 지오평가사님 기본서를 많이 읽었습니다)를 하루에 조금씩이라도 정독하는 계획은 이론실력향상에 큰도움이 됩니다.
- 많이 읽고 쓰고 생각하는 만큼 점수가 나옵니다. ( 누구나 할 수 있는 말이지만, 정말 이게 맞습니다 ㅠㅠ )
- 어느정도 기본개념이 잡혔다고 판단되는 경우 다음을 무한 반복합니다.
0순위 = 매일 의의 외우기
[ 시간이 부족한 경우 ] 기출문제 GS문제 읽고 "충분한 시간동안" 생각해보기 -> 목차잡기 -> 강사님들 예시답안, 카페개시 최고답안과 본인이 생각한 내용과 비교하며 생각해보기
[ 시간이 충분한 경우 ] 기출문제 GS문제 읽고 "충분한 시간동안" 생각해보기 -> 목차잡고 분량을 조절하며 오픈북(암기가 되었다면 클로즈북) 으로 써보기 _ 이 경우 하루에 꼭 100점을 풀어야 한다고 생각하지 않습니다. 꾸준히 한다면 하루에 30점~40점이면 충분하다고 생각합니다. (이론 100점을 매일 쓰는 것은 비효율적이라고 생각합니다) -> 강사님들 예시답안, 카페개시 최고답안과 비교분석하기
(2) 이론시험의 복기
첫번째 이론시험의 과락원인은 시험을 바라보는 잘못된 생각과 그로인한 전략이었습니다. '저는 말로 설명할 수 있다면, 글로 쓸 수 있다'라고 판단하여, 목차잡기와 생각하기는 열심히 하였으나 쓰기에 대하여는 소홀했습니다. 막상 떨어져 보니, 우리 이론시험은 아는 것을 쓰는 시험이 아니었습니다. 엄밀히 말하자면 아는 것을 정해진 시간안에 불필요한 수식어 없이 담백하고 정확하게 쓰는 시험이었습니다. 이해하고 암기하는 영역과 쓰는 영역이 구별됨을 떨어지고 나서 느꼈습니다. 21년의 과락을 보완하기 위하여 22년 준비기간에는 이론쓰기를 확연하게 늘렸습니다. 쓰는 시간이 오래걸리다 보니 기본서를 읽거나, 암기하는 시간을 자연스레 줄일수 밖에 없었습니다. 그럼에도 불구하고 이론에 대한 자신감은 22년에 확실히 높아졌습니다.
결론적으로 제가 하고싶은 말은 다음과 같습니다. 감정평가 이론은 관련 지식을 많이 아는 것도 중요하지만 이것보다 해당 지식에 대하여 '어떻게' 전달성 높게 서술하는지가 중요한 시험입니다. 이해, 암기, 쓰기를 골고루 중요시 여기고 이를 기준으로 이론공부를 하여야 한다고 생각합니다. ( 이해 30% 암기 35% 쓰기 35% )
이론은 해볼만 한 것 같으면서도 정말 어려운 과목입니다. 아침에 일찍 일어나서 이부자리 정리하기, 매일 하루 10분 스트레칭하기와 같은 것들은 하루하루 단편적으로는 쉬워보이지만, 지속적으로 달성하기란 결코 쉽지 않습니다. 이론이 저에게는 그러한 과목이었던 것 같습니다. 쉬워보이지만 실질적으로는 정말 까다롭기 때문에, 방심하다가는 쉽사리 과락이 날 수 있는 과목입니다. 제 주변에서도 이론이 불합격의 원인이신 분들이 가장 많습니다.
3. 감정평가보상법규 (21년 56.5점 / 22년 60점)
# 법규 공부방법 (개인적인 견해입니다.)
< 행정법 >
처음에 행정법을 완벽히 이해하기란 불가능했습니다. "한국말이지만 외국어 같다는 느낌이 이런거구나"를 제대로 알수 있었습니다. 따라서 행정법은 처음부터 열심히 이해하려고는 하되, 이해되지 않는 부분은 일단은 넘어가는 패기가 필요한 과목이라고 말씀드리고 싶습니다. 분명 처음부터 끝까지 듣고나면 중간 중간 퍼즐이 맞춰지며 이해되는 부분이 생길 것 입니다. 이를 여러번 반복하면 전체의 체계가 잡힐것입니다. 이러한 반복과정의 결과, 최종적으로 법규는 제게 효자 과목이 되었습니다.
행정법은 어렵습니다. 그렇지만, 열심히 하셔야 합니다. 점수로서 가장 배신하지 않는 부분이라고 생각합니다.
행정법은 선 이해 후 암기가 반드시 지켜저야 합니다. 외계어 같은 단어를 이해가 되지도 않은채 외운다는 것은 시간낭비, 뇌세포 낭비밖에 되지 않을 것입니다. 이해되지 않는다면 패기있게 넘어가고 이해되는 부분만 적당히 암기하셔야 합니다. 그리고 많이 질문하셔야 합니다. 공부를 하면 할 수록 행정법이 가장 쉬웠고, 개별법의 탈을 쓴 행정법의 문제가 많이 나오는 우리시험의 특성상 꼼꼼한 행정법공부는 법규가 효자과목이 되는데 톡톡한 노릇을 하였습니다.
※ 헌법, 행정기본법, 행정소송법, 심판법의 주요조문 암기는 필수입니다.
정리하자면 다음과 같습니다.
- 행정법 -> 선이해 후암기 ( 정형화된 목차암기 [문학판검], 관련 조문의 연결 및 암기, 중요한 판례의 경우 키워드 암기 )
※ 행정법의 암기가 어느정도 익숙해지면 의도치 않아도 개별법과 행정법이 저절로 연결됩니다.
< 부동산 가격공시법, 감정평가법 >
부동산 가격공시법과 감정평가법은 1차 감관법의 범위에도 포함됩니다. 1차 감관법을 준비할때부터 양법의 법조문을 보고 익숙해 지시는 것을 추천드리고 싶습니다. 특히 부동산 가격공시법은 토지위주 (표공, 개공)로 공부하면 충분하기 때문에 법조문의 양, 관련 판례의 양이 많지 않습니다. 2차공부에 있어서 가성비를 따지자면 가장 좋은 부분이라고 생각됩니다. 간혹 토지보상법을 열심히 공부하다가 부공법, 감정평가법을 소홀히 하시는 분들이 있는데,, 정말 동의하지 않는 전략입니다.
감정평가법은 조문만 읽어도 직관적으로 이해가 됩니다. 따라서 저는 조문을 많이 읽고 하루에 조금씩이라도 암기하며, 관련판례를 조문단위로 정리해서 공부했습니다. 특히 감정평가법은 열심히 공부하면 이론과도 상당히 많은 부분 연계가 되기 때문에 열심히 공부해서 아쉬울게 없는 개별법령이라고 생각합니다.
< 토지보상법 >
토지보상법은 공익사업의 절차순서대로 구성되어있습니다. 양이 많고 방대하여 법령칙을 미루지 않고 조금씩 외워야 합니다. 이해와 암기는 당연한 얘기 이므로 생략하겠습니다. 의외로 < 장 >의 제목을 대부분 외우지 않는데, 먼저 장 목차를 외우시길 추천드립니다. 토지보상법은 대부분의 법령칙을 모두 꼼꼼히 외워야 합니다. 특히 법령칙은 위임의 체계에 있으므로 직렬적으로 암기하는 것이 아닌 병렬적으로 암기하는 것이 훨씬 효율적 입니다.
조문의 이해와 암기가 선행되고 나서, 판례를 공부하고 암기하는 것을 추천드립니다. 다른 개별법과 마찬가지로 법규는 쟁점set 또는 논점 박스 등을 만들어서 암기하는것이 보통입니다. 올바른 공부방법이라고 생각합니다. 다만, 법조문을 꼭 함께 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 저는 토지보상법의 법령칙은 감칙과 같이 전부 다 외웠습니다. 합격생의 대부분이 그럴 것이라고 생각합니다.
Ⅵ. [보론] 마지막 8개월 (21.11.10 ~ 22.07.16)
(1) 힘이 됐던 글귀들 [첨부파일]
만약 이글을 읽으시는 3년차 및 그 이상년차분들이 계신다면, 조금이라도 힘이 되셧으면 좋곗습니다.
저는 많이 힘이되었던 것 같습니다. 아마 이러한 과정속에서 t에서 f가 되지 않았나 생각합니다. 화이팅입니다!
(2) 합격의 핵심전략
1) 일찍 일어나기.
아침에 일찍 일어나서 공부하면 하루가 길어집니다. 올빼들에게는 아침일찍 일어나는 것은 결코 쉬운일이 아닙니다. 저 또한 엄청난 올빼미 입니다. 운이 좋게 감평공부를 다소 느지막히 시작한 부지런한 동생을 만났고 서로의 동의로 저희집에서 함께 공부하게게 되었습니다. 저는 동생에게 자료와 지식을, 동생은 부지런함을 주며 서로 윈윈하면서 하루하루를 보냈습니다. 동생이 아침 7시 30분이면 집으로 와서 깨워주었는데, 제가 그 동생에게 자료와 지식을 전달한 것에 비하면 아침에 일찍와서 강제로 깨워주었던 것이 훨씬 높은 값어치가 있었던것 같습니다. 장담컨대, 그 동생이 없었다면 저는 아직도 책상에 앉아서 공부하고 있을 것입니다.
2) 1,2차 병행
2년차에 불합격을 하고 다시 공부를 시작할 때 가장 힘들었던 점이 1차공부량입니다. 1차공부량이 2차공부량보다 적다라고 생각하지 않습니다. 암기량은 물론 2차가 월등히 높으며 시험방식 또한 2차 공부가 훨씬 까다롭습니다. 그러나 1차공부를 위한 지식습득량은 2차 못지 않게 많습니다. 그럼에도 불구하고 1차공부비중을 2차공부비중보다 많이 계획하면 절대로 동차를 할 수 없습니다. 1차시험은 평균 60점을 넘어야 하는 절대평가이고, 2차시험은 상대평가입니다. 위에서도 언급했지만, 1차와 2차를 병행하는 것이 3년 동차의 핵심 합격전략이었습니다. 그리고 1차비중보다 2차비중을 1차시험 보기 2주 직전까지 많아야 합니다. (1차시험 1주전에는 1차만 보았습니다)
3) 규칙적인 운동
3년차에 극심한 스트레스와 우울등으로 몸이 많이 망가졌습니다. 살도 많이 쪘습니다. 그래서 강제로 크로스핏을 하루에 한시간 했습니다. 돌이켜보면 정말 잘했던 선택이었던 것 같습니다. 운동이 아니어도 됩니다. 스트레스를 무시하지 마셨으면 좋겟습니다.
4) 인풋 4 아웃풋 6
2차공부의 경우 지식습득도 중요하지만, 꺼내서 현출하는 것이 중요합니다. 흔히들 백지복습이라고 합니다. 백지복습의 효과는 위대합니다. 저의 과거 영어공부량에서도 알 수 있듯이 전 노력파입니다. 백지복습을 정말 강력히 추천합니다. 고통스러운 만큼 큰 효과를 보장합니다.
5) 실무 이론 법규의 조화
저는 이론과락으로 떨어졌습니다. 그래서 당연히 이론을 열심히 하고자 다짐했습니다. 그러던 중, 지인으로부터 2년차 불합격의 원인이 된 과목에 집중하면 안된다는 조언을 들었습니다. 그러면 다음에는 그 외의 과목이 발목을 잡을 수 있다고,, 듣고 나서 정말 그럴수 있겠다 싶었습니다. 그래서 최대한 실무 이론 법규를 평등하게 놓고 골고루 공부하려고 노력했습니다. 결과적으로 합격의 핵심전략이 되었습니다.
- 읽어주셔서 감사합니다. 진심으로 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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