Ⅰ들어가며

안녕하세요. 제 34회 감정평가사 시험에 2년차로 합격한 홍성민입니다.

올해 유독 실무가 어려워서 실무과락을 걱정하며 쉬면서도 불안한 마음으로 결과를 기다렸는데 이렇게 합격수기를 전할 수 있어 정말 다행스럽게 생각합니다. 저마다의 공부방법이 다르겠지만 저 역시 합격수기를 보며 의지를 다졌기에 수험생활을 되돌아보는 글에 다만 하나라도 도움이 될 수 있을까 싶어 글 남깁니다.

Ⅱ 공부기간 및 베이스

공부기간

1차: 2021.9.8. ~ 2022.04.1. (12월까지 학교 병행, 2차 병행 안함)

2차: 2022.04.03. ~ 2023.7.14. (휴학 후 전업)

Ⅲ 33회(초시) 및 34회(유예) 점수

1. 초시 (평균 30.16점)

실무: 30점 (2-2번 문제까지 풀고 시간지나서 뒤는 백지)

이론: 34점

법규: 26.5점

2. 유예 (평균 51점)

실무: 46.5점 (25/12.5/2.5/6.5) - 16p 작성, 2-2번&3-2번(15점 분량) 백지

이론: 55점 (21.5/16.5/12/5) - 15p 작성

법규: 51.5점 (22.5/16.5/10/2.5) - 18p 작성

Ⅳ 공부방법

1. 실무 (유도은 평가사님 풀커리 / 서울법 GS 0-4기 / 전년도 단과, GS 자료)

(1) 4~7월

이 시기에는 공부시간의 평균 60%정도는 실무에 할애하였습니다. 기본강의에 포함된 퀴즈는 3회독 하였고 1000점 문제집이 새로 출간 되는대로 구입하여 1000점은 3회독까진 전부 풀었습니다. 4회독부터는 이전에 시간안에 들어오지 못했던 문제들, 분명 내가 어려워하는 문제지만 의식적으로 풀이방법이 기억나는 문제들은 온전한 나의 지식으로 푸는 것이 아니라 생각하여 별도로 체크하여 다시풀어 총 5회독 하였습니다. 0순환 모의고사는 이 시기에는 2회독 하였습니다. 종합문제집은 1/3정도 2회독 정도 하고 초시에 들어갔습니다. 공부는 강의-복습-퀴즈-1000제 풀이 순으로 반복하였습니다.

(2) 7~12월

7월 초시 이후-10월까지는 공부시간의 평균 50%정도, 11-12월은 40%정도 실무에 할애하였습니다. 이때부터 본격적인 0기 스터디가 시작된 것으로 기억합니다. 큰 틀은 강의-복습-순환강의 모의고사 준비-종합문제-스터디 준비-스터디 복기의 루틴을 반복했습니다. 종합문제는 3회독 하였고 2회독은 전부 풀었으며 3회독 차에는 매우 지엽적이라고 느껴지는 문제와 시간안에 80%는 맞았다고 생각하는 문제를 제외하고 회독하였습니다. 2순환 수업 전날은 수업때 진행할 기출문제를 풀고 해설과 비교해가며 이해가 되지 않는 것은 카페에 질문을 찾아보거나 다음날 강의 때 해당 부분은 귀담아 들어야겠다고 생각하여 별도 체크해 두었고 수업때도 제가 궁금한 부분이 해결되지 않았다면 그때 카페에 새롭게 질문글을 올려서 해결하였습니다. 단과에서 진행되는 모의고사 관련 논점에 해당하는 종합문제를 풀며 모의고사를 준비하였습니다. 스터디 전날은 스터디 진도에 해당하는 종합문제, 유형별, 목적별의 경우 기본강의시 퀴즈자료도 다시 보며 스터디를 준비하였습니다. (순환때는 진짜 이러면 한주 녹아요..) 스터디는 별도 오답노트는 작성하지 않았고 토요일에 지난주 성적이 나오면 그 다음주 월요일에 전주 스터디 내용을 복기하였습니다. 복기는 성적이 잘 나오면 안나온 부분 위주로, 전체적으로 성적이 너무 낮았다 싶으면 채점평을 보고 전체를 다시 풀기도 하였습니다. 다만, 순환강의는 2순환이 끝날때까지 오답노트를 작성하였고 3방식에서는 세부 논점이 재출제 되는 경우, 유형별, 목적별의 경우 이후에도 오답노트는 관련 논점의 풀이방법을 상기시키는데 도움이 되었습니다. 각 순환 강의 종강 이후 새로운 순환강의가 시작하기 전 1주일동안에는 직전 순환강의의 모의고사를 하루에 2개씩 풀어 자체적으로 모의고사 1순환을 진행하고 새로운 순환강의에 들어갔습니다.

(3) 1월~시험 직전

1월부터 시험직전까지는 공부시간의 평균 20-25%정도를 실무에 할애하였습니다. 평일 단과강의가 없을 때부터 전년도 자료를 구하여 풀었습니다. 순서는 0순환-0기 GS-1순환-1기 GS... 와 같이 풀어 3방식, 유형별, 목적별 등의 진도를 맞춰 풀었습니다. 0순환과 0기 GS는 하루에 2개씩(120-140점), 1,2순환은 하루에 1.5개씩 (1차시(80점)+2차시(40점)), 1기부터 GS는 100점 분량이기 때문에 하루에 1개씩 풀었습니다. 이 시기 매주 진행하는 GS는 GS 이후에 늦어도 일요일 안으로 해당 주 강평 및 전주 스터디 복기를 마쳐 다음주로 넘어가는 일이 없도록 했습니다. 작년 순환 모의고사와 GS 자료를 모두 풀고 나서는 작년 1순환부터 점수가 낮았던 문제, 어렵다고 느꼈던 회차 등을 별도 체크해 두어 해당 부분만 다시 풀었습니다(ex. 1순환 5차시 2,3번 및 6차시 다시풀기, 작년 GS 3기 8주차 다시풀기 등). 작년자료를 풀다가도 일단 올해 스터디 종강때는 그 다음주 월요일부터 전 기 스터디를 하루에 하나씩 풀어 매기 스터디가 끝난 시점부터 곧바로 1회독을 더 할 수 있도록 하였습니다. 결론적으로 올해 스터디는 3회독 하였고 3회독 째에도 완주를 하지 못한 회차도 있었습니다.

(4) 그 외 공부방법 등

저는 작년과 올해 순환 모의고사와 스터디 문항별 점수, 온오프 등수를 전부 엑셀에 별도로 정리해 두었습니다. 이는 회독할 때 취약한 부분을 명확히 알 수 있어 논점별 회독이 용이하여 추천합니다. 또한 1000점 목차집 맨 위에 관련 논점 문제를 적어두었습니다. (ex. 영업권 목차 위에 1순환 2-3, 작년 GS 1-2, 올해 GS 3-1 등) 이 역시 논점별로 스터디 준비 및 부족한 부분을 집중적으로 다시 풀어볼 수 있어 추천드립니다. 기본강의 퀴즈 중 유형별, 목적별, 보상 파트의 자료 또한 단과나 스터디에서 논점을 알려주실 때 까지만 해도 전날 해당 논점을 준비할 때 간간히 돌려봤기 때문에 버리지 않고 필요할 때 찾아 보았습니다. 타 학원 강사의 강의나 문제는 일절 접하지 않았습니다. 중반이 넘어가면서 다른 학원 문제를 풀어볼까 고민되었지만 내가 매번 완주하고 매번 최상위권인 경우가 아니라면 유도은 평가사님 문제를 꼼꼼하게 다시 풀어보는 것이 더 낫다고 생각합니다. 저는 3기까지도 스터디를 완주한 적은 거의 없으며 늘 5-10점 분량, 심할때는 15점 분량씩도 손도 못댄적도 많습니다. 늘 목표는 완주에 두었으나 처음 문제를 받아보았을 때 완전 생소한 논점이 있다면 자신있는 부분을 좀 더 디테일하게 작성하여 전체 점수를 보완하고자 하였습니다.

2. 이론 (지오 평가사님 풀커리 / 서울법 지오 평가사님 GS 0-4기 / 이동현 평가사님 GS2,4기 자료)

(1) 4~7월

이 시기에는 평균 공부시간의 15% 정도를 이론에 할애하였습니다. 강의가 있는 날 강의-복습-퀴즈 순으로 일주일에 하루 2-4시간 정도 가볍게 공부했습니다.

(2) 7~12월

이 시기에는 평균 공부시간의 22% 정도를 이론에 할애하였습니다. 강의가 있는 날은 마찬가지로 강의-복습-퀴즈의 순으로 주에 하루 할애하였으나 0기 스터디가 시작된 이후로 문제를 미리 알려주실 때에는 기본서 해당 파트를 회독하며 풀답안을 작성해갔고 풀답안은 주로 이틀에 나눠서 작성하여 스터디 전날 몇 번 읽고 주요 키워드만 암기해 갔습니다. 1기 스터디 부터는 실무기준 문제가 나오는데 분량에 맞게 실무기준 문제만 풀답안을 작성해갔고 나머지는 진도별로 기본서를 회독하여 스터디를 준비하는 식으로 공부하였습니다. 당연히 이때까지만 해도 주에 1회독은 꿈도 꾸지 못했고 실무로 인해 그만큼 시간을 할애하지도 못했으며 하루에 30 페이지도 못 읽을 때도 많았습니다. 1기 스터디 중반(약 11월)부터 의의, 목차, 두문자 암기의 시간을 별도로 할애하여 암기를 시작하였습니다. 2순환 기출강의 때는 기출문제집 예시답안을 읽고 때때로 나만의 목차를 잡아보기도 하였고 이를 평가사님께 카톡으로 질문하여 피드백 받기도 하였습니다.

(3) 1월~시험 직전

1-4월은 평균 공부시간의 25% 정도, 4-7월은 30%정도 할애하였습니다. 평일 단과강의가 끝나면서부터 본격적으로 이론 기본서의 회독 분량을 구체적으로 나눠서 회독하고자 했고 스터디 실무기준 문제에 대해서는 계속해서 풀답안을 사전에 작성하였습니다. 4월부터 두문자 및 키워드 위주의 서브를 작성하였고 총론 1주일, 각론 1주일, 실무기준 1주일 정도 할애하여 완성하였습니다. 이후로는 한 주에 서브 1회독을 목표로 서브만 보았습니다. 물론 총론까지만 회독하고 암기하는데 한 주가 다 지난 경우도 많아 매번 각론 및 실무기준까지 1회독을 성공하지는 못했고 시간이 지날수록 총론의 앞부분을 가볍게 보고 권리금, AVM, 수익환원법 등 중요 파트를 선별적으로 집중 회독하였습니다. 기출문제나 지난 스터디 문제를 다시 풀때에는 작성은 목차만, 내용은 머릿속에서 생각한 다음 예시답안과 비교해 보았고 대체로 100점 풀답안을 작성한 적은 많지 않습니다. 다만 A급 논점의 경우에는 풀답안을 작성하여 막판에는 통으로 암기해두었습니다.

(4) 그 외 공부방법 등

이론도 1-4기 스터디는 문항별 점수 및 온오프석차, 백분율 등을 별도 엑셀에 정리하였고 그래프로 성적 추이를 알 수 있도록 하였습니다. 성적이 잘 나온 주는 노란색으로, 성적이 안나온 주는 빨간색으로 표시하여 부족한 부분은 시간을 두고 2-3번씩 목차를 다시 잡아보았습니다. 기본서의 경우 연말쯤에는 회독의 속도가 너무 느리다고 판단되어 의의 및 답안지에 작성할 멘트를 제외한 기본적인 설명 내지 불필요하다고 느끼는 부분은 과감하게 화이트로 지웠습니다. 다만 수익환원법 파트 같이 구체적으로 알아야 하는 부분은 기본강의 시 필기한 부분까지 지우지 않고 챙겨보았습니다. 서브 작성의 필요성에 대해서는 꼭 본인이 서브를 작성할 필요는 없지만 막판까지 기본서에 감정평가의 의의, 시장가치 의의 등을 읽고 있는 것보다 두문자 위주의 요약본을 가지고 있을 필요는 있다고 생각합니다. 또한 지오 평가사님께 개인톡으로 질문을 수도 없이 하였습니다. 밤낮 안가리고 10줄, 20줄씩 질문하는 일이 다반사였고 예시답안에는 없지만 이런논리는 어떤지, 저런논리는 어떤지, 내가 이해한게 맞는지 등 정말 귀찮게 하였습니다... 이론만큼 답안의 내용이 다양한 과목이 없기 때문에 이러한 과정을 통해 본인만의 논리흐름을 잡는 과정이 필요하다고 생각합니다. 이 자리를 빌어 지오 평가사님께 진심으로 감사드립니다^^

3. 법규 (도승하 평가사님 단과 풀커리 / 강정훈 평가사님 GS 0-4기, 찍기특강)

(1) 4~7월

이 시기에는 평균 공부시간의 25% 정도를 법규에 할애하였습니다. 이론과 마찬가지로 기본강의 시즌에는 강의가 있는 날만 강의와 복습 위주로 공부하였습니다. 다만 이론과 달리 외계어 같은 행정법에 늪에 빠져 2배속으로 들어도 결국 1배속보다 더 오랜시간 강의를 듣기도 하고, 같은 문장을 몇 번씩 읽기도 하며 복습을 하다가도 강의를 다시 켜보기도 하는 등 같은 강의 1회분이라고 하더라도 이론보다 많은 시간을 투입해야 하는 것은 어쩔 수 없는 것 같습니다.

(2) 7~12월

7-10월 까지는 공부시간의 약 30%, 11-12월은 약 40%정도 법규에 할애하였습니다. 법적 표현이 익숙해진 이후부터는 온라인 강의를 듣기 전 또는 강의 중 새로운 진도를 나갈 때 잠시 멈춰서 해당파트？ 먼저 읽고 강의를 들었습니다. 호기롭게 강의만 들을 때는 결국 몇 번씩 뒤로가서 다시 재생하는 경우가 많았는데 해당 파트를 먼저 읽고 들을 때에는 강사님 설명이 더 잘 이해되어 강의듣는 시간을 줄일 수 있었습니다. 도승하 평가사님 쪽지시험을 볼 때에는 안 보고 쓰지는 못했고 답안을 볼 때에는 암기가 부족하여 ‘아 맞다 이거였지’ 라는 느낌을 받을 때도 많았으며 답안의 첫 문장을 보고 뒤 문장이 생각나면 혼자 읊조려 보는 정도였습니다. 스터디는 1기까지 문제를 알려주시기 때문에 미리 풀답안을 작성해보면서 해당 주차 스터디 진도를 집중 공부하였습니다.

(3) 1월~시험 직전

이 시기에는 평균 공부시간의 45% 정도를 법규에 할애하였습니다. 전년도 11월부터 3법 서브를 작성하여 1월 초에 완성하였고 행정법 서브는 이후 2월까지 작성하였습니다. 5-6월까지는 부분적인 수정 및 추가를 거듭하며 서브를 집중적으로 암기하였습니다. 또한 강박사님 예시답안은 분량이 풍부하여 디테일한 내용을 습득하기는 유익하나 실제 답안지 분량이 아니기 때문에 이현진 평가사님 기출문제집을 별도 구입하여 목차잡기로 1회독 하였고 도승하평가사님과 강박사님, 이현진 평가사님의 목차 중 제가 더 선호하는 목차로 이해하기도 하고 목차를 섞어가기도 하며 공부하였습니다. 스터디 2회독, 기출 10년치 2회독 정도 따로 목차를 잡아보았고 부분적으로 풀답안을 작성하기도 하였습니다. 막판에는 강박사님 찍기특강을 수강하였고 시험장에 가지고갈 A4용지 7장 분량의 최종 요약본을 만들어 스터디에도 해당 자료만 들고가서 시험 직전에 보았습니다.

(4) 그 외 공부방법 등

법규의 서브를 만드는 것은 이론보다 훨씬 방대한 시간과 노력이 필요합니다. 다만 서브를 만드는 과정 자체에서 흐름을 파악하게 되고 오타를 수정하는 과정에서 문장을 몇 번씩 읽게 되어 자연스럽게 암기되는 부분이 있기 때문에 서브 작성은 추천드립니다. 다만 서브작성의 시간을 최소화 하기 위해 기본적인 양식은 합격생의 서브를 참고하거나 처음부터 본인과 맞는 합격생의 서브를 받아서 본인만의 방식으로 변환하여 그 시간을 줄일 필요는 있다고 생각합니다. 또한 강박사님의 스터디 자료가 많은 것은 사실이나 결국 겹치는 자료가 많습니다. 저는 서브 작성시 0기 1주차 스터디 자료부터 판례 제목 목차를 전부 사진찍어 새로운 자료가 나올때마다 겹치는 자료가 있는지 확인하였고 겹치는 자료에는 x 표시를 하며 이전에 없었던 자료들만 추가로 읽어보고 서브에 해당 판례를 추가하는 방식으로 자료를 줄여나갔습니다. 결국 겹치는 자료인지를 골라내는 과정에서 판례를 또 읽게되고 ‘어 이거 전에 봤던건데’ 라고 느끼는 과정 자체에서 암기에 도움을 받았다고 생각합니다. 법규는 암기를 늦게 시작하여 3기 첫 주까지도 무릎 밑에 서브를 두고 특A급이 아니라면 중간중간 보고쓰기 일쑤였습니다. 3기 중반부터나 안보고 모든 논점을 완주할 수 있었습니다. 1기만 되어도 실강 앞자리는 안보고 쓰시는 분들이 많습니다. 주변을 볼 때마다 비교되고 불안해지기 때문에 암기는 최대한 일찍 시작하는 것을 추천드립니다.

Ⅴ 스터디 관련

1. GS 4기 종합 등수

          <온오프 통합>         <오프 기준>

1주차: 138/562 (24.6%)       63/295 (21.4%)

2주차: 174/566 (30.7%)       80/286 (28%)

3주차: 126/565 (22.3%)       43/276 (15.6%)

4주차: 160/554 (28.9%)       72/269 (26.8%)

5주차: 126/514 (24.5%)       49/263 (18.6%)

등수만 본다면 저는 안정적인 합격권이라고 보긴 어렵습니다. 4기 1주차에는 이론 과락점수를 받은 적도 있으며 흔히 ‘첫 페이지에 들었다’ 라는 표현을 하는데 법규와 종합등수는 3, 4기 내내 첫 페이지에 든 적이 단 한 번도 없었습니다. 다만 이론은 4기 1주차부터 5주차까지 매주 상승곡선이였고 실무만 3기 3번, 4기 3번 정도 첫 페이지에 들었습니다. 스터디 등수는 저에게 스트레스보다 늘 하나의 자극제로 작용하였고 점수가 안나온 주차는 다시 풀고 서브에 정리하고 다시 암기하고 넘어가면 충분하다고 생각합니다. 반대로 잘 나온 주차는 그 다음주에도 열심히 공부하여 그 등수를 유지해야겠다 라는 마음가짐으로 공부한다면 스터디는 그걸로 충분하다고 생각합니다.

2. 개별스터디

 (1) 기상스터디

11월부터 시험 직전까지 월-토요일 오전 8시 30분에 만나는 대면 기상스터디에 참여했습니다. 원래 야행성이라 오전 11시,12시쯤 공부를 시작하여 새벽 2,3시까지 할 때가 많았으나 기상스터디로 인해 규칙적인 생활을 찾을 수 있었습니다. 또한 매일 혼자 생활하며 하루에 한 마디도 안할 때도 있었는데 같이 공부하는 사람들끼리 아침에 잠깐씩 안부도 묻고 화이팅 하면서 하루를 시작할 수 있어 저에게는 많은 도움이 되었습니다.

 (2) GS 복기 스터디

5월부터는 매주 토요일마다 실무 강평까지만 실강으로 듣고 학원 스터디룸에서 전주 및 해당 주차 GS 복기 스터디를 진행하였습니다. 실무의 경우 채점평이 워낙 잘 되어 있어 문제풀이에 대한 득점 관련 논의보다 어느 자료를 보고 어떤 식으로 논점을 캐치하여 접근하였는지, 왜 해당 사례를 선정하였는지 등에 대한 이야기를 나눴습니다. 이론과 법규의 경우 두문자 공유 및 답안지를 바꿔보며 이전에는 생각하지 못했던 다른 수험생의 논리를 알 수 있어 많은 도움이 되었습니다.

Ⅵ 생활편

1. 온오프 병행

저는 1순환 중반까지는 학교근처에서 자취하면서 인강을 수강했고 이후에는 서울대입구 근처에서 자취하면서 실무는 실강, 이론 법규는 이사 이후에도 인강을 들었습니다. 스터디는 전부 실강을 들었으나 막판에는 이론과 법규 강평은 다음날 온라인으로 수강했습니다. 가능한 스터디는 강평까지는 아니더라도 문제는 꼭 실강에 와서 풀어보시는 것을 추천드립니다.

2. 순공시간

시험 막판을 제외하고는 일요일은 강평 및 복기 이외에는 쉬었습니다. 순공시간은 1차 이후 주 45시간을 시작으로 10월부터는 주52-56시간, 1월부터는 주 60-64시간, 6,7월은 주 65시간 이상 하였습니다. 결과적으로 1차 이후 15개월 동안 약 3600시간 공부하였습니다.

3. 스트레스 관리 등

주단위 플래너를 작성하며 집중이 잘 되는 날에는 ‘오늘 집중력 Good, 고생했다’, 늦잠을 잔 날에는 ‘니가 미쳤구나, 정신차리자’ 와 같은 한줄일기를 간간히 작성했습니다. 집에가는 길에는 오늘도 고생했다며 스스로에게 응원의 메시지를 입밖으로 꺼내 일부러 말해본 적도 많습니다. 결국 외로움과의 싸움에서 이겨내기 위한 하나의 방법이였던 것 같습니다.

12-1시 사이에 집에오면 자기전에 유튜브를 1시간~1시간 30분 가량 보았습니다. 공부기간 sns는 하지 않았으나 하루의 끝에 나에게 주는 어느정도의 보상심리가 작동하여서인지 유튜브를 포기하는 것은 쉽지 않았습니다. 스터디가 끝난 토요일 저녁에는 대체로 배달음식을 시켜서 OTT를 보면서 쉬었습니다. 수험기간 동안 환승연애, 수리남, 낭만닥터 김사부 등 토요일 저녁마다 재밌게 본 기억이 있네요. 본인이 목표한 분량 또는 순공시간을 정해두고 이를 달성했다면 약간의 포상도 장기전에 뛰어든 수험생에게는 그 다음주를 이겨낼 수 있는 원동력이 되는 것 같습니다. 운동은 전혀 하지 않았고 밥 먹는시간에 공부하는 행위도 일절 하지 않았습니다. 이제는 학원 커리큘럼이 굉장히 잘 되어 있고 자료를 구하는 것도 쉽기 때문에 결국 공부에 집중할 수 있는 환경과 의지가 가장 중요하다고 생각합니다.

Ⅶ 마치며

하루는 플래너에 ‘이 시험 재능의 영역인가... 나 진짜 할 수 있을까..?’라고 적어본 적도 있습니다. 결과적으로 이 시험은 절대 재능만을 요구하는 시험이 아니고 암기에 대한 노력으로 충분히 합격할 수 있는 시험이라고 생각합니다. 저 역시 공부기간 동안 저의 공부방법에 대해 아쉬운 부분은 많았지만 아쉬운 부분이 무엇인지 스스로 인지하고 있다는 것 자체로 수험생으로서는 옳은 방향으로 가고 있다고 생각합니다. 너무 큰 걱정 않고 꾸준히 정진하셔서 이 글을 보는 수험생분들도 좋은 결과 있으셨으면 좋겠습니다.

서울법 평가사님들, 공부하는 동안 고생한다며 찾아와서 챙겨준 주변 분들, 아침에 일어나서 하루의 유일한 말동무가 되어주신 기상스터디 분들, 걱정과 고민을 함께 나누며 긍정 마인드 심어준 임주한 평가사께 감사드립니다. 끝으로 늘 공부에만 집중할 수 있도록 아낌없이 지원해주시고 응원해주신 부모님께 진심으로 감사드립니다.