I. 개요

안녕하세요. 34회 합격생입니다.

저는 애매한 3년차입니다. 2020년 4월부터 2023년 7월까지 공부했거든요. (2020년 1차는 원서 접수만 해놓고 개인사로 두 달밖에 공부를 못했는데, 회계학 과락으로 떨어졌습니다.)

순서는 수험생 분들이 가장 궁금해 하는 내용인 공부방법을 먼저 기술한 후 시험 당시 에피소드를 적어볼까 합니다.

II. 3년 동차의 1차 시험 전까지 공부방법

1. 월별 계획

별도 쉬는 요일 없었고 일요일은 예배드리고 집안일한 후 바로 공부 시작했습니다.

10월 : 영어성적 만들기, 답안지 열람하기(괴로워도 슬퍼도 반드시 복기할 것)

11월~12월 중순 :

목표-2차 과목 기본강의 듣기

원래 계획은 다른 과목 병행 없이 실무만 쭉 들은 후 -> 실무 기출 50문풀+이론 강의 쭉 듣기 병행이었으나 실제로는 부동산학원론 수강->이론 수강->실무 수강->경제학 수강->실무 수강->실무 기출 문풀+이론 수강 순으로 진행했습니다. 여력이 되면 법규 기본강의도 들어보시는 게 좋을 것 같습니다. 그런데 저는 법규 기본강의는 듣지 못했습니다. 생각보다 2차 기본강의 수강 기간이 길어져서 회계학이 걱정됐기 때문입니다. (부동산학원론, 이론, 실무는 타학원 수업을 들었습니다.)

12월 중순~2월 :

목표-1, 2차 병행기

일(실무, 이론, 회계만),월~목(이하)

7:00-11:00 실무 기출100점~50점 풀이

11:00-15:00 이론(본인의 취약과목)(중간 점심시간 포함)

15:00-19:00 1차 회계

19:00-24:00 경제->민법->부동산원론->감정평가관계법규 순으로 요약서+문제집 한 번만 돌렸습니다.

(저녁 운동시간 포함)

목요일이나 금요일 이론 하루 종일(요일은 약간씩 변동 있었음)하고,

토요일 2차만 하루 종일 공부(실무 설법 GS1기 1회 풀고 복기->이론 서브 보고 설법 GS1기 1회 목차 작성 ->법규 서브 보고 설법 GS1기 1회 목차 작성)했습니다.

3월 :

목표-1차형 인간 만들기

회계 기출 + 말 문제 매일 돌리기/경제 요약프린트+10년 기출/부동산학원론 요약서+평가사 8년 기출+공인중개사 10년 기출(올해 평가사 문제에, 기존 공인중개사 기출에서 2문제 정도 똑같이 출제됐던 거 같아요)/감정평가관계법규 이상곤 요약서+문제집+최근 기출 하나만 풀어보기

2. 과목별 공부방법

1) 2차 과목

이론 :

저는 작년 시험이 2년 유예였습니다. 이론 0.5점차 과락으로 떨어졌습니다. 올해 다시 보기로 맘먹었을 때 젤 고민이 많았던 과목입니다. 지오평가사님은 이론의 전체 그림을 그려주시는 점에서 정말 좋았지만 저에게는 좀 어려웠던 것 같습니다. 그래서 최대한 쉽게 설명해주시는 강사님을 찾아 떠났습니다. 죄송합니다. 지오평가사님 사랑합니다.

실무 :

11월 17일경부터 타학원 기본강의 수강했습니다. 동시에 기존 서브가 너무 지저분해서 글자가 보이지 않았던 터라 최수현·서광채 교수님 실무교재 중심으로 다시 서브(오답노트)를 만들었습니다.

기본강의 쭉 들은 후 매일 실무 기출 1회씩 풀었습니다.

법규 :

대표 조문 정리와 판례 정리 후 별도로 시간 투자하지 않았습니다. 강박사님과 함께라면 3개월이면 충분하기 때문에^^

2) 1차 과목

회계학 :

재무회계는 별도로 강의를 듣지 않고 기존에 봤던 책과 문제집만으로 공부했습니다.

(천승호 기본서+문제집, 신은미 기출문제집)

원가회계는 갖고 있던 교재가 천승호 회계사님 교재라 그분 강의를 들었는데, 딕션이 너무 안 좋아서 힘들었습니다.

독학할 때 저는 기본서 정독->문제풀이->문제해결에 필요한 정보 요약(별도 서브작성) 순서로 공부했습니다.

그리고 서브가 있어도 마지막까지 기본서는 봤습니다. 서브는 시험장에서 보려고 만들었습니다.

문제풀이 할 때 시간에 연연하지 않았습니다. 시간에 연연해도 쉬운 건 빨리 풀리고 어려운 건 오래 걸리더라고요.

개인적으로 회계학은 전략이 잘 통하지 않는 과목인 거 같습니다. 그래서 그냥 막고 품었습니다.

딱 한 가지 통하는 게 있다면 말문제는 반드시 잡아야한다는 전략입니다.

신은미 말문제 프린트를 육성으로 녹음해서 30회독 넘게 했습니다. 30회독이 넘어가면 무슨 말인지 몰라도 답을 찾게 되는 놀라운 경험을 하게 될 것입니다.

그리고 재무회계는 보는 양에 비해 출제 확률이 적은 가성비 떨어지는 파트는 버렸습니다.

경제학 :

개인적으로 경제학은 잘 하고 좋아하는 과목입니다. 그래도 공부는 늘 겸손하게 해야 하기에 윤철신평가사님 경제학 강의를 빠르게 들었습니다. 그리고 윤평가사님 요약 프린트와 기출문제집으로 공부했습니다.

민법 :

김묘엽 요약서와 갖고 있던 문제집 한 바퀴 돌리고 기출 10년 푸는 걸로 정리했습니다.

부동산학원론 :

유투브 멤버십으로 윤평가사님 부동산학원론 수업을 들었고, 막판에 공인중개사 부동산학개론 요약서와 감평사 7년기출+공인중개사 10년 기출로 정리했습니다. 민법 포함 기출은 개별 프린트했습니다.

감정평가관계법규 :

감관법의 특징은 틀린 그림 찾기라서 이해도 암기도 필요 없기에 가장 마지막에 보시는 게 좋습니다.

또한 개정사항이 많아 기출 돌리기가 어려운 과목입니다. 다만 함정 부분이 동일한 패턴을 보이는바 함정으로 출제되는 부분을 반복하여 눈에 찍어두면 좋습니다.

이상곤 신바람 감관법 요약서에 기출 부분이 파랑색 글씨로 표시돼 있어 그 부분 중심으로 회독수를 늘렸습니다.

갖고 있던 문제집을 한 번 돌렸는데, 개정부분이 많아서 버린 문제들이 많았습니다. 그리고 기출은 최근 기출 한 번만 풀어봤습니다.

모든 법을 다 보진 않았습니다.

국토계획법은 꼼꼼히 봤습니다. 2차를 하고 온 터라 부동산공시법과 감정평가법 조문 암기가 되어 있었습니다. 그래서 국토계획법과 부동산공시법, 감정평가법을 주축으로 가성비 좋은 법 몇 개를 골라서 봤습니다.

III. 3년 동차의 1차 시험 후부터 2차 시험 전까지 공부방법

1. 실무

매일 100점 모의고사 풀었습니다.

타학원 문제집 1.5회독, 타학원 진도별 모의고사 1회독, 설법 GS 1회독, 기출1.5회독 정도 한 것 같습니다.

실무 모의고사 풀 때 정당성의 근거를 찾으려고 노력했습니다. 예를 들면 사례 선정 시 배제사유 키워드나 기타자료에서 반드시 지켜야하는 것들에 체크하는 훈련을 들 수 있습니다.

그 때문인지 몰라도 이번 실무 1번에서 32점을 받았습니다.

시험 막바지엔 기출 중 바로 목차가 떠오르지 않는 회차 풀기와 그동안 풀었던 문제 목차 떠올리기로 정리했습니다.

그리고 불의타는 식만 쓰자는 생각으로 서브와 조문으로 정리했습니다. 첨언하자면 불의타 대비엔 종합문제가 좋습니다.

2. 이론

이론 서브와 의의노트를 육성으로 전체 녹음하였습니다.

월요일은 기출정리 /화, 수, 목은 이론서브/금요일은 GS 훑기를 했습니다.

요일이 조금씩 달라지긴 했는데, 주로 저 포맷으로 돌렸습니다.

3. 법규

2년 전 강정훈 평가사님 기본 강의 듣고 강박사님 GS만 따라갔습니다. 자료가 많은데, 모의고사 해설은 한 번 읽고 버렸고 논문이나 기타 자료는 제목만 확인했고, 판례는 별도로 서브에 정리한 후 버렸고, 베타답안 중 맘에 드는 부분만 발췌해서 봤습니다.

월요일은 기출/ 화, 수는 조문/목, 금은 서브를 봤습니다. 조문이나 서브는 모두 육성으로 녹음해서 배속으로 들었습니다. 서브는 작년에 30회독 넘게 했는데, 이번에는 15회독 정도 한 것 같습니다.

서브는 강박사님이 주신 합격생 서브를 기초로 판례를 추가해서 봤습니다.

사실 이번 시험에 떨어질 거라 생각해서 알바하고 법규 서브 워드 작업하며 3개월을 보냈는데, 미완성 상태에서 합격소식을 들어, 아직도 완성하지 못했네요.^^;;

법규의 궁극적 목적은 권리구제 여부에 있는 것 같습니다. 따라서 소송요건과 위법성 판단이 중요하다고 생각됩니다.

의의는 법적성질과 관련이 있고, 법적성질은 대상적격과 관련이 있습니다. 또 의의에서 요건이 파생되는데, 요건은 기타 소송요건과 관련이 있습니다.

위법성이라는 말에서 알 수 있듯 조문은 위법성 판단의 근거가 됩니다. 다만 조문을 구체적 상황에 적용할 때 해석이 필요한 부분이 있기 때문에 학설과 판례가 중요합니다. 학설은 그 포맷이 정해져있고 실 사례에 적용이 어려운 내용들을 포함하기도 합니다. 한편 판례는 사안 해결 시 조문과 학설을 참고합니다. 따라서 조문 해석에서 가장 중요한 역할을 하는 것은 판례입니다.

요컨대 법규는 의의, 조문, 판례가 핵심인 것 같습니다.

강박사님께서도 늘 강조하시는 부분이고요^^

특히 판례는 많이 쓸수록 좋다고 생각됩니다.

4. 주말GS

서울법학원 커리큘럼을 따라갔습니다. 강남이 집에서 좀 더 가깝기에 조금이라도 시간을 줄이고자 강남으로 다녔습니다. 다른 학원 GS문제는 별도로 풀어보지 않았습니다. GS등수는 별로 신경쓰지 않았습니다. 50등에서 408등(?)까지 왔다갔다 했습니다. 그냥 그려러니 하고 복기에 신경을 많이 썼습니다.

유도은 평가사님 문제와 강평자료 진짜 짱 좋습니다. 강평자료 바탕으로 오탑노트 작성해서 실수 줄이려는 노력을 했습니다.

이론은 지오평가사님(3순환)과 이동현평가사님(4순환) 수업 들었습니다. 지오평가사님 문제는 작년 문제와 중복되는 부분이 있어서 모르는 문제를 만났을 때 대응능력을 키우기에 조금 부족했습니다. 그래서 4순환은 이동현평가사님으로 바꿨고, 낯선 문제를 다양하게 만날 수 있어서 좋았습니다.

법규는 별도로 설명할 필요가 있을까요. 무조건 강박사님이죠^^

‘판례가 곧 시험문제다’라는 생각으로 카톡 판례 및 GS자료 판례 등 그때그때 정리했습니다.

강박사님 감사합니다.

IV. 초시 때 공부방법

1. 1차

회계학 말고 모두 베이스가 있는 상태였기에 회계학만 강의를 들었습니다.

천승호 회계사님 강의를 들었고, 원가회계는 빠른 시간 안에 문제 푸는 게 불가능하겠다 싶어서 통으로 버렸습니다.

재무회계만 꼼꼼히 공부해서 2020년과 2021년 시험을 봤습니다.

2020년 회계학 과락 맞고, 2021년 회계학 점수 기억 안 납니다^^

솔직히 원가회계는 이번에 처음으로 공부했습니다. 엄청 열심히 공부했습니다. 그런데 이번 시험 원가회계 무진장 어렵더라고요. 결국 올해도 재무회계로 승부 봤습니다.

2. 2차

실무

유도은 평가사님 기본강의를 온라인으로 들었습니다. 그리고 종합문제를 풀었습니다. 처음 풀 땐 문제 읽고 답 읽고 답안 작성했습니다. 설법 합격수기에서 종합문제 5회독 했다는 분들이 많아서 그렇게 봐야하는지 알았습니다. 그러나 1회독하고 기출과 좀 다른 것 같아서 더 안 봤습니다. (시험 막바지에 불의타 대비로 몇 개 봤습니다.)

그 뒤 설법 GS 중심으로 공부했습니다. 전년도와 단과 문제를 구해서 매일 100점 풀었습니다. 당해 연도 GS도 3번 정도 풀어본 것 같습니다. 막판에 기출 1회독 했습니다. 타 학원 문제는 풀어보지 않았습니다.

유도은 평가사님 교재에서 가장 도움이 됐던 건 1000제 목차집이었습니다. 오답노트로 활용하기 좋았거든요.

그리고 GS 강평자료에 득점 포인트가 자세히 기술된 점이 좋았습니다.

이론

지오 평가사님 기본강의를 온라인으로 들었습니다. 그리고 지오 평가사님 GS 따라갔습니다.

법규

강정훈 박사님 커리 따라갔습니다. 이하 설명은 생략합니다.

V. 2차 시험 점수와 관련 에피소드

실무는 1번과 4번을 풀고 40분이 남았습니다. 2번에서 기준시점을 찾지 못해 패닉 상태가 되었습니다. 숨 고르고 다시 오자는 생각으로 3번으로 넘어갔는데 더 모르겠어서 완벽한 멘붕 상태가 되었습니다. 그렇게 시간을 남기고도 답안 작성을 못하는 초유의 사태가 발생했습니다. 2번에 두 줄, 3번에 5줄 정도 작성한 채 답안지를 제출하였고, 이번 시험에 제가 합격할 확률보다 남북 통일될 확률이 더 높겠다고 생각했습니다.

멘붕 상태에서 이론 시험을 봤습니다. 냉정함을 찾으려고 무지 애를 썼습니다. 그러나 2번의 소설문 1번 문제에서 기준가치의 중요성을 기준시점의 중요성으로 읽는 우를 범했고, 논점 일탈이 있었습니다. 또한 택지비 기준가치를 처음에 시장가치외의 가치로 열심히 썼다가 다음 설문의 그 밖의 요인 보정과 연결 짓고 싶다는 욕심에 수정테이프로 모조리 지운 뒤 시장가치로 다시 썼습니다. 그 때문에 시간이 부족해졌고 3번의 소설문 1번에서 감정평가의 공정성과 독립성 확보 수단 3개를 별도 목차로 적지 못했습니다. 또 문제 4번도 배점 대비 너무 적은 분량으로 적을 수밖에 없었습니다. 총 15페이지 작성했습니다.

이번 시험에 대한 기대가 모두 사라진 상태에서 법규 시험을 봤습니다. 사실 실무 시험 보고 그냥 집에 갈까 하는 생각도 들었습니다. 그러나 이 역시 나에게 허락된 시간이니 감사한 마음으로 내가 할 수 있는 최선을 다하자는 생각으로 앉아있었습니다. 앉아 있다 보니 그냥 시험을 보게 되더라고요.

1~3번은 무난하게 썼습니다. 4번은 조문 암기만 잘 됐다면 쓰는 데 큰 어려움이 없었을 겁니다. 그런데 안타깝게도 21조 1항밖에 생각이 안 났습니다. 어쩔 수 없이 별 영양가 없는 이야기로 채웠습니다.

시험을 마치고 이번 시험에 저는 안 될 거라 생각했습니다.

실무는 과락 나올 거라 예상했고, 이론은 48점정도 예상했으며 법규는 58점정도 예상했습니다.

시험 발표 당일에 점수나 확인하고 복기나 할 생각으로 휴대폰을 열었고, 9시에 합격 카톡을 받고 너무 놀라서 오열했습니다.

VI. 마치며

유도은 평가사님, 지오 평가사님, 이동현 평가사님, 강정훈 평가사님 감사합니다.

온라인으로 연예인 무대영상 보듯 열심히 수업에 참여했던 수험생입니다.

평가사님들 덕분에 합격할 수 있었습니다.

감사합니다.