1. 시작하며

안녕하세요! 2차시험을 4번 응시한 끝에 합격한 합격생입니다. 

합격의 방법은 다양하겠지만, 다년차로서 합격한 수기가 수험에 어려움을 겪으시는 분께 도움이 되었으면 합니다.

강의는 2차 올패스를 수강하였습니다. 올해 시험에서는 유도은/이동현/도승하 평가사님을 수강하였습니다.

다만 다년차이기 때문에 기초를 잡을 당시에 서울법학원의 지오/강정훈 평가사님의 수업도 수강하였던 바가 있었으며 실력을 크게 높일 수 있었습니다.

제가 합격할 수 있었던 이유 중 하나는 학원에 대한 믿음 이였던 것 같습니다. 작년에 아깝게 떨어지고난 후에도 학원을 바꾸고 싶다는 생각은 1초도 들지 않았을 정도로, 서울법학원 선생님들은 합격에 최적화된 수업을 해주신다고 생각합니다. 감평수험계의 어벤져스와도 같은 서울법학원의 든든한 선생님들 덕분에 붙을 수 있었습니다!

이 자리를 빌어 다시한번 감사의 말씀 드리고 싶습니다 :)

2. 과목별 점수와 문항별 점수

33기 - 실무 47.5 / 이론 41 / 법규 60.5 (1차병행/불합격)

34기 - 실무 52 / 이론 62 / 법규 59 (합격)

3. 공부 스케줄

저는 주간 스케줄을 짜서 공부를 했습니다.

공부를 하다보면 자신 있는 파트가 있고 부족한 파트가 생깁니다. 하지만, 부족한 부분에 집중을 하다보면 오히려 시험장에서는 평소 자신있었던 부분에서 실수를 하는 경우가 있었습니다. 이러한 점에서 주간 스케줄을 짜는 것이 도움이 되었던 것 같습니다. 강약 조절을 하되, 자신 있다고 해서 공부를 빠뜨리거나 하지 않고 모든 파트를 한 주에 돌리는 것을 목표로 했습니다.

일일 스케줄으로는 오전에는 실무 / 오후에는 이론 / 밤에는 법규를 공부하였고,

잠들기 전에는 실.이.법 공부한 내용을 전체적으로 리뷰하고 시간이 부족했던 과목을 위주로 한 번 더 보았습니다.

또한, 토요일 스터디 때마다 문제를 풀기 위해 개별스터디를 구했습니다. 

온라인수강생의 경우 시간에 맞춰서 스터디를 하기가 힘들기 때문에, 토요일마다 Zoom으로 모여서 실제 시간표 대로 문제를 풀고, 답지를 카톡에 올려서 서로 돌려보았습니다. 지각시 2,000원의 벌금을 부과하여 스터디원 서로가 독려해가면서 스터디를 참여할 수 있었습니다.

4. 과목별 공부방법 및 시험장에서의 대처 

(1) 실무 (52점, 25/12.5/8.5/6)

실무는 크게 3방식 / 물건별 평가 / 목적별 평가 / 보상 평가 로 나누었습니다.

각 파트별로 위의 표와 같이 세분하였고, 평가방식을 정리하고 논점과 관련 ment를 작성하여 서브노트를 만들었습니다. 매 스터디마다 새로운 논점이나 서술을 배우게 되면 계속 추가해나갔습니다.

마지막에는 이 서브노트만 돌리면서, 관련 논점이 출제되면 기계적으로 관련 법령과 조문, 주된 방법과 다른 방법, 서술해야할 내용이 떠오르도록 만들었습니다. 이렇게 하여 시험장에서 서술을 풍부하게 작성할 수 있었고, 2번과 3번과 같은 문제에서도 40% 이상 득점할 수 있었던 것 같습니다.

실무는 시험장에서 어떤 문제가 나오더라도 완주할 수 있도록 연습하는 것이 중요하다고 생각합니다.

잘 모르는 문제에 매달려서 더 시간을 더 쏟는다고 해도 정답을 맞추거나 점수를 1-2점 더 받기가 쉽지 않지만,

그 시간에 다른 문제를 건드리고 부족하게나마 작성을 모두 끝낸다면 더 큰 점수를 획득할 수 있기 때문입니다.

작년, 올해 스터디문제, 유도은평가사님의 종합문제, 단과1,2문제, 기출문제를 보았고,

부족한 부분은 타학원 스터디문제를 구해서 풀었습니다.

문제를 표로 정리를 해 둔 후에, '나중에 한 번 더 봐야겠다'하는 문제는 따로 체크를 하여

시험이 다가오는 시점에서는 어려웠던 문제 위주로 풀이하였고 시간관리 연습을 하였습니다.

보통 4번-6~7분 / 1번-40~45분 / 3번-25분 / 2번 30분 정도로 연습하였습니다.

올해 시험장에서의 문제풀이는 다음과 같이 하였습니다 :

1) 파본검사시간

문제지의 분량, 난이도, 주제를 전반적으로 체크한 후,

4번 문제의 풀이방향을 생각해둡니다. 올해의 경우, 문제지의 분량이 많은 편에 속했으며, 1번 문제에서 볼륨이 컸기 때문에 '시간을 단축하여 풀어야 겠다' 라고 생각했고, 2번 문제에서 자료가 많이 주어져있어 '가장 마지막에 풀어야 겠다'라고 생각한 후, 4번 문제 잔여지평가와 관련된 조문과 논점, 서술방향을 생각했습니다.

2) 문제풀이 : 4번 > 1번 > 3번 > 2번

4번의 풀이방향을 생각하면서 종이 치자 마자 4번을 풀었습니다. 시험의 전체적인 분량이 많다고 느꼈기에 6-7분 내로 끊었습니다. 1번은 3방식이었고, 평소에 3방식 Full 문제가 나오면 각 방식별로 5분 정도로 연습하였습니다. 난이도는 크게 높지 않았던 것 같고, 1번 문제는 40분 정도가 소요되었습니다. 3번은 컨설팅 문제였고, 관련 조문을 서술한 후, 매기의 현금흐름을 구하여 타당성을 검토하였고, 25분이 소요되었습니다. 2번은 남은 시간을 할애하였고, 평소 스터디에서 사례 선정시 요건에 해당하지 않는 사례를 하나씩 지워나가고 그 사유를 선정하는 연습을 해왔기에 사례3번을 선정하여 잘 대처할 수 있었던 것 같습니다. 사례선정을 하자 12호의 호별요인을 모두 구하기에는 시간이 촉박하여 호별요인은 1.00으로 두고 12개 호의 가액을 구하여 합산하여 산정하였습니다.

(2) 이론 (62점, 25/20/13.5/3.5)

이론은 크게 가격론 / 시장(분석)론 / 평가론 이렇게 나누어서 보았습니다.

이번 시험에서 가장 점수가 크게 상승한 과목인데요. 취약 과목에서 효자 과목으로 만들 수 있었던 요인은 기본에 충실했던 것과 답안 중심의 공부를 했던 데 있는 것 같습니다. 이동현평가사님 기본서를 바탕으로 공부 하였으며, 답안작성특강을 수강하였습니다.

1) 기본에 충실하기

33회 2차시험에서 41점을 받아 당시 면과락을 하였지만 이 때 점수가 높지 않았던 요인 중 하나는 실무기준해설서를 제대로 공부하지 않았던 것에 있었다고 생각했습니다. 문제를 출제할 때 교과서라고도 볼 수 있는 만큼 실무기준해설서의 내용은 꼼꼼이 보고 들어가야합니다.

올해 2번문제에서도 실무기준해설서를 꼼꼼이 보았기에 2번 문제에서 67% 득점을 할 수 있었던 것 같습니다. 2번 문제는 <지역요인 비교>가 논점이라고 파악하였고, 실무기준해설서에 적힌 내용을 적시하였습니다. <지역요인 비교 : 지역요인비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 비교*판정하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 한다. (실무기준해설서)>

올해 3번문제에서 68% 득점을 하였습니다. 공정성과 객관성을 확보할 수 있는 수단으로 실무기준해설서의 감정평가의 수임 제한 사항에서 위법*부당한 목적의 감정평가의 내용 및 감칙 제3조의 감정평가법인등의 의무 사항, 감정평가법 28조의2에서 감정평가의 유도*요구 금지의 내용, 감정평가법 36조 및 윤리강령에서 동업자의 윤리 회원상호간의 윤리 규정까지 풍부하게 서술하여 고득점을 할 수 있었던 것 같습니다.

2) 답안 중심의 공부 

이론에 대한 지식이 많이 쌓여 있다고 하더라도 답안지에 현출하지 못한다면 점수를 받기 어렵습니다. 답안에 현출하기 위해 <가지노트>를 작성하였습니다. 마인드맵처럼 각 논점별로 가지를 3-4개로 만들어 정리하였으며, 시험에 임박했을 때에는 가지노트의 주제별 목차만 따서 A4용지 10장 정도 분량으로 두문자를 따서 암기했습니다. 이번 시험 1번 문제에서도 가지노트를 만들어 둔 대로 작성하여 고득점을 할 수 있었습니다. 또한, 서론을 쓰는 데에서 시간을 세이브하기 위해서 서론집을 따로 작성하였습니다.

이론 서론집 개요

(3) 법규 (59점, 23/21.5/12.5/2)

법규 체계도 (도승하평가사님)

행정법은 크게 권리구제방법 / 소송요건 / 본안심사 / 판결의 효력 으로 나누어 공부하였고,

개별법은 토지보상법 / 손실보상 총론과 각론 / 감정평가법 및 부동산가격공시법 으로 나누어 공부하였습니다.

법규는 한번 실력이 올라간 후로는 점수가 잘 떨어지지 않는 과목 같습니다. 작년에 60.5점을 맞았었고 이번 시험에서는 상대적으로 큰 비중을 두지 않았지만 안정적인 점수를 득할 수 있었습니다.법규는 기출을 따로 보지 않았고, 스터디문제와 논점별 문제풀이를 위주로 공부하였습니다. 공부를 할 때에는 서브의 철저한 암기, 판례의 요지 서술, 전체적인 답안 구조화 연습을 하였습니다.

강력한 한 방의 펀치보다 계속해서 잽을 날리는 전략을 택했습니다. '법조문과 학설도 풍부하게 서술하고, 판례도 관련되는 알고 있는 모든 판례의 요지를 작성하자' 라고 생각해서 논점에 대해서 빠짐없이 암기하려고 노력했습니다. 2번 문제에서 71.7%를 득점할 수 있었던 것은 개별공시지가 결정*공시 절차를 법조문을 들어 꼼꼼하게 적시하고, 위법성에 관하여 의견을 제시하였으며, 하자승계에 관련된 알고 있는 모든 판례를 서술 (5개) 하였기 때문인 것 같습니다.

5. 암기 전략

(1) 마인드맵 활용 

암기를 하더라도 전체적인 체계가 중심에 잡혀있어야 한다고 생각합니다. 내가 암기하는 부분이 어느 부분에 속해있는지 알아야, 관련 문제가 나왔을 때 그 부분을 꺼낼 수 있습니다. 이러한 점에서 마인드맵을 작성하여 암기하는 것이 도움이 되었던 것 같습니다. 세 과목 모두 암기에 집중할 때 마인드맵을 활용하였습니다. 잘 안 외워지는 부분은 빈칸 파일에 반복해서 써가면서 외웠습니다.

마인드맵 예시 (법규)

(2) 카카오톡 오픈채팅방 활용

카톡 <오픈 채팅방 만들기>를 활용하여 저는 <법규 암기방> <실무 암기방> <이론 암기방>을 만들었습니다.

참여자 수는 1명이지만 이 방을 카톡 상위에 고정하여, 포스트잇처럼 꼭 암기해야할 사항을 메세지로 남겼습니다.

카톡 열어볼 때처럼 자연스럽게 헷갈리는 부분을 수시로 확인하였습니다.

(3) 음성파일 Mp3 활용

공부 외 활동을 할 때는 의의노트나 서브노트 등 암기할 사항을 mp3 파일로 변환하여 음성파일을 계속 들었습니다. 잘 때에도 자리에 누워서 10-20분은 음성파일을 들으며 잠들었습니다. 시험을 앞두고 3개월 정도 전부터 들으면 효과가 좋았던 것 같습니다.

6. 마지막으로

다년차 수험생은 2년차일 때보다 합격하기가 더욱 어려울 수도 있습니다. 내가 아는 것과 모르는 것을 구분하기 어려워지고, 운이 안 따라줘서 떨어졌다는 생각에 과거에 발목잡혀 실력을 올릴 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 저도 작년에 평균 소숫점 차이로 탈락을 하고난 후 너무 아깝게 떨어졌다는 사실에 받아들이기가 힘들었습니다. 시험장에서 실수만 안했더라면, 시험장에서 아는 것 하나만 더 쓰고 나왔더라면 하는 생각이 끊임없이 들었습니다. 그러나 합격하기 위해서 마음을 다시 다잡고 부족한 것을 받아들였습니다. 커트라인 점수를 목표로 공부하면, 커트라인 점수에서 아깝게 떨어질 가능성이 있습니다. 안정적으로 합격하기 위해서는 시험장에서 실수를 하더라도 붙을 수 있는 실력을 만드는 것이 중요한 것 같습니다. 아깝게 떨어졌다고 자꾸만 생각하면 마음이 닫혀버려서 실력을 올릴 수 없으니 지나간 과거는 털어버리시고, 앞으로를 향해서 정진하시길 바랍니다.

또한, 높아지는 경쟁률에 대해서 두려움이 커지고 있는 것 같습니다. 하지만 결국 자신과의 싸움인 것 같습니다. 올해 시험에서 세 과목 모두 두권의 답안지를 작성하였고, 과목마다 두 자루의 만년필을 쓰면서 모든 것을 쏟아붓고 나오면서 '잘 쓴 것 같다'라는 생각을 했습니다. '시험장에서 내가 만족할 수 있는 정도로 쓰고 나온다'를 목표로 공부하였고, 나 자신과의 싸움에서 이긴 결과 합격할 수 있었던 것 같습니다. 다들 자신과의 싸움에서 승리하셔서 내년 합격자로 만나뵙게 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!!