안녕하세요, 이번 34회 감정평가사 2차 시험에 합격한 문보경입니다.

저는 대학 졸업 후 대기업을 약 8년간 다니다 평가사 시험에 도전하여 2년차에 합격한 30대 초중반의 합격생입니다.

수험기간 동안 다양한 합격수기를 읽으며 도움을 받았었기 때문에, 저의 경험도 조금이나마 도움이 될까 싶어 후기를 작성합니다.

1.     수험기간 (직장병행 1년 + 전업 1년 1개월 – 총 2년 1개월/ 2년차 합격)

2021.4월~ 2022.3월 (1년)     : 직장 병행기간으로 1차 & 2차 실무 위주 공부 (실이법 0기, 1기 GS수강)

2022.4월~ 2022.7월 (3개월)  : 1차 시험 1주전 퇴사, 1차 합격 후 2차 3개월 벼락치기(3기 GS수강)

2022.7월~2022.10월 (휴식)   : 초시 후 3개월 휴식

2022.10월~2023.7월 (10개월) : 2차 재도전

2.     33, 34회 성적

33회 초시 – 실무 41, 이론 43, 법규 52.5

 올해 시험을 보고 나와서 예상했던 점수는 실무 40점 (제발 과락만 넘길ㅠㅠ)/ 이론 55점 /법규 60점 정도였었는데, 실제 결과는 좀더 높은 점수가 나왔습니다. 시험 다음날 아침에 강사님들의 예시답안을 보면서, 어느정도 다르게 썼는지 정도만 확인하고 따로 제 답안을 복기해두지는 않아서, 문항별로 정확히 어떻게 적었었는지는 기억이 나지 않지만 문제 풀이 순서와 기억나는 내용 정도만 적겠습니다

 실무는 1-2-4-3번의 순서로 문제를 풀었었고, 1번 문제는 3방식 풀이 후 시산가액 조정 단계에서 관련 조항, 각 방식의 장단점 등 준비했던 서술을 좀 풍부하게 했던 것 같습니다. 2번 문제는 테이블을 그려 호수별로 시산가액을 낸 후 총계를 구했고 비례율 계산까지 했지만 유도은 평가사님의 예시답안을 확인하며 기준시점을 틀렸고 사례 선정을 잘못했다는 것을 알게 되었고, 시간 부족으로 5점짜리 서술 문제를 거의 제대로 적지 못했던 것이 아쉬웠습니다. 4번은 최대한 빠르게 썼으나, 정신없이 적는 바람에 마지막에 잔여지 한도 검토를 놓쳐버렸고, 3번은 시간이 부족하여 3-1번 문항만 조금 끄적거리다가 냈던 것으로 기억합니다.

 이론은 전년도에 비해서는 2-2번을 제외하고는 물음이 평이했다는 생각이 들었고, 연습했던 대로 첫 10분 안에 목차를 잡았고, 4-1-3-2번 순서로 답안지를 작성하였습니다. 스터디 때는 보통 1부 16pg 정도를 채워서 작성하였는데, 실제 시험에서는 좀 더 많이 써서 17.5pg 정도 작성했습니다. 이동현 평가사님의 예시답안을 보면서 크게 논점에서 벗어나지 않게 작성했다고 생각했었고, 3-1번 담보평가에서 공정성과 독립성 확보 수단의 경우 평가심사, 복수평가와 AVM 활용을 통한 검증 강화의 내용을 적었고 4번 문제의 경우 위,물,시,사로 목차를 잡아 다세대주택 특징을 반영하여 서술하였던 것 같은데 생각보다 높은 득점을 한 것 같습니다.

 법규는 스터디 때는 보통 4번을 먼저 2pg를 채워서 썼었지만 올해 4번 문제는 대비를 못했던 약술문제라 1-2-3-4 순서로 답안지를 작성하였고, 총 18pg 작성했습니다. 1,2번 문제는 준비했던 내용이어서 서브를 거의 바르듯이 최대한 많이 적으려고 했었고, 3번의 국장의 조치는 징계 공고 관련 내용을 적었던 것으로 기억합니다.

3.     공부 시간 & 생활 습관 

 평일(월~금)에는 집 근처 스터디 카페에서 오전 9시부터 공부를 시작하였으며, 매일 공부시간 10시간을 채우는 구루미 온라인 캠스터디 를 했습니다. 이와 별도로 실무 온라인 스터디를 모집하여 월~금 9:30- 11:10(100분) 동안 실무 100점을 풀고 인증하는 스터디를 시험 전날까지 꾸준히 했었는데 함께 하루의 공부를 시작하는 동료가 있다는 것이 생활습관을 지키는 데에 큰 도움이 되었던 것 같습니다.

초반에는 실무에 5시간 정도 투자했었고, 실력이 좀 올라오고 나서는 오전 실무(3.5시간), 오후 이론(3.5시간), 저녁 법규(3.5시간)로 공부시간을 배분하였고, 점심 저녁을 먹은 이후에는 근처 공원을 3~40분 정도 이론 의의노트나 법규 판례 mp3 파일을 들으며 산책하였는데, 땀을 좀 내면서 걷는 것이 체력관리와 스트레스 해소에 도움이 되었던 것 같습니다.   

 토요일은 서울법학원 GS 스터디를 본관에서 실강으로 참석한 후 강평까지 듣고 와서 토요일 저녁부터 일요일 오전까지는 휴식을 취하였고, 일요일 오후는 전주의 답안지를 복기하고 기본서나 서브에 단권화 하는 작업과 부족한 부분을 보충하는 시간으로 보냈습니다.  

 저는 드라마나 영화를 보면 공부할 때 잔상이 남아서 많이 떠오르는 편이라 수험기간 동안은 토요일 스터디 끝나고 집에 와서 나혼자산다를 보며 쉬는 것을 유일한 낙으로 삼았었고, 허리 디스크가 있어 매주 1회 필라테스를 꾸준히 다녔습니다. 체력이 좋은 편이 아니어서, 오쏘몰&에브리타임(홍삼)&천녹정편(녹용) 등을 꾸준히 챙겨먹었고, 감기에 걸렸을 때에는 비타민 수액을 맞으며 최대한 빠른 회복을 하려고 했습니다.

4.     과목별 공부방법

(1)  실무: 유도은 평가사님 풀커리(인강) + GS 스터디 1~4기(실강)

 실무는 정말 애증의 과목이었습니다. 초반에는 실력이 너무 오르지 않아 이게 계속하면 될 것인지(?) 좌절도 많이 했었지만, 양치기를 계속 하면서 계단식으로 실력이 상승하는 것을 느꼈고, 3,4기 스터디에서는 등수도 괜찮게 나와서 자신감을 갖고 시험장에 들어갔습니다. 하지만, 시험을 본 후 3달 동안은 과락 걱정을 하면서 지냈던 것 같습니다.

●  양치기를 통한 실력 상승

 초시 때는 종합문제는 1회독도 제대로 하지 못했었고, 시간이 없어 단과 퀴즈와 GS 2,3기 자료를 위주로 풀었었고 실력이 올라오지 않아 결국 이론, 법규에도 시간을 많이 할애하지 못한 채 시험장에 들어갔었습니다. 작년은 실무가 평이한 편이어서 과락은 면했었지만, 합격하기 위해서는 실무 실력부터 빨리 올려야겠다고 생각하였고, 10~12월은 기본강의부터 풀커리를 빠르게 듣고 실무 종합문제, 스터디 문제 양치기를 하였습니다. 종합문제는 스스로 회독을 할 자신이 없어서 파트별로 유형별/타당성/목적별/보상으로 나누어 하루에 파트별로 1~2문제씩(총 110-130점 분량)을 풀 수 있도록 진도표를 만들어 온라인 스터디원과 함께 회독을 했었는데, 종합문제를 풀면서 실력이 향상되는 것을 느꼈었습니다. 이후에는 스터디 문제, 기출문제를 반복 회독하며 매일 100분 내에 100점을 푸는 감을 유지하려고 했습니다.

●   서브 + 문제풀이 원칙 반복 회독

 실무는 워낙 물건이 다양하고, 평가방법과 물건별로 정리해야 할 멘트들이 많기 때문에 스스로 서브를 만드는 것은 엄두가 나지 않아 몇 년 전 합격하신 평가사님이 까페에 올려주셨던 tree 형식의 서브를 인쇄해서 그 위에 내용을 추가하는 방식으로 저만의 서브를 만들었습니다. 매주 스터디 후 복기를 하면서 내용을 계속 추가하였고, 3방식/유형별/목적별/타당성/보상의 파트로 나누어서 1주일에 서브를 1회독 하고 토요일 스터디 시험을 볼 수 있도록 하였습니다. 저는 자잘한 실수를 많이하는 편이었어서, 문제를 풀 때 반복하는 수많은 실수들을 줄이기 위해서 A4 1pg로 문제풀이 원칙(xmind 활용)을 세워 문제를 풀기 전에 보면서 체화시킬 수 있도록 하였습니다.

●   첫 20분에 4문제 모두 분석하기

 저는 흔하지는 않은 방법이지만, 실무 시험지를 받으면 먼저 20분을 4문제를 모두 분석하는 시간으로 활용했습니다. 첫 20분에 네 문제의 풀이방법과 어떤 자료를 어떻게 활용할 것인지 전체 자료 분석을 다 한다는 목표를 세우고 문제의 배점 비율대로 4번 2분/ 3번 4분/ 2번 6분/ 1번 8분 정도를 배분하여 정해진 시간 만큼을 할애하여 최대한 그 시간 내에 많은 자료를 분석한 후 형광펜과 볼펜을 사용하여 왠만한 수식들은 문제지에 표시해 두었고, 그 다음에 문제 풀이 순서를 정한 후, 답안 작성을 시작했습니다.

 실무 문제지를 처음에 빠르게 슬쩍 훑어보는 것 만으로는 어느정도 시간이 걸릴 지 파악하는 것이 어려웠고, 볼륨이 큰 1번, 2번 문제의 경우 먼저 손을 댔다가 시간을 많이 흘려보내면 완주를 하지 못하게 될 가능성이 크며, 마지막에 시간이 얼마 남지 않은 초조한 상황에서 문제를 읽으려면 눈에 잘 들어오지 않기 때문에 최대한 처음에 모든 문제의 풀이방법에 대한 파악을 해놓은 후 득점을 많이 할 수 있는 자신 있는 문제부터 답안지를 작성하는 것이 마지막까지 시간을 효과적으로 사용하는 방법이라고 생각했습니다.

 올해 시험도 시간이 많이 부족했었는데, 처음에 4문제 모두 분석을 한 후 1-2-4-3번 순서로 정했고, 자신 없었던 3번을 후순위로 미루고 볼륨이 큰 1,2번 문제에 시간을 많이 할애했던 것이 올해 과락을 넘기는 데에 큰 도움이 되었다고 생각합니다. 시간 내에 완주가 힘드신 분들이라면 이런 방법을 한번 활용해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

●   논점별 기출문제, 단과/스터디 문제 정리표

 실무에서 출제될 수 있는 주제는 정말 다양하지만 어쨌든 평가사가 평가할 수 있는 법령에 있는 물건의 범위 안에서 출제가 될 것이기 때문에 논점별로 출제되었던 기출문제와 단과, 스터디 문제를 정리하여 필요할 때 해당 문제를 찾아서 복습할 수 있도록 하였습니다.

 스터디 보기 전에 리스트를 한번 쭉 훑고 보면 올해 3번 문제처럼 불의타가 아닌 이상 문제는 이 안에서 분명 출제가 될 것이기 때문에 심리적인 안정감을 가지는 데에 도움이 되었던 것 같습니다. 참고삼아 제가 정리했던 파일을 첨부드립니다.

(2)  이론 : 이동현 평가사님 풀커리 + 스터디 1~4기 + 지오 평가사님 스터디 자료

              (작년- 지오 평가사님 기본이론, GS 스터디 + 이동현 평가사님 답안작성 특강)

 초시 때는 지오평가사님의 기본강의를 들었고, 심화강의는 시간이 없어서 거의 듣지 못한 채 1차 시험 후 3기 GS를 수강하며, 1기~3기 GS에서 다루었던 논점들을 위주로 정리하였고 이동현 평가사님 답안작성 특강을 듣고 시험장에 들어갔었습니다.

 올해 시험을 준비하며 이동현 평가사님의 단과 풀커리를 온라인으로 수강하였고, 매주 단과강의와 스터디에서 답안을 작성하여 피드백을 받는 과정을 통해 이론 과목에 대한 자신감을 갖게 되었습니다. 체계도를 통해 전체 흐름을 잡고, 주제별로 키워드를 강조해서 짚어주시는 이동현 평가사님의 강의 스타일이 잘 맞았고, 스터디 채점과 첨삭도 꼼꼼하게 해주셔서 도움이 많이 되었던 것 같습니다. 특히, 수험생의 입장에서 따로 더 정리할 필요가 없을 정도로 자료를 잘 요약, 정리해주셔서 스터디 자료들을 모아 반복 회독하였고, 올해 시험은 스터디에서 다루었던 논점들이 많이 출제되어 고득점으로 합격할 수 있었던 것 같습니다. 지오 평가사님의 올해 GS 스터디 자료도 함께 봤었고, 4기때는 불안한 마음에 타학원 스터디 자료도 구해서 봤었는데, 서울법학원 강사님들의 자료만으로도 충분했다고 생각합니다.

●   기본서, 실무기준 해설서(이동현 평가사님 프린트) 1주일 1회독 + 목차 서브 활용

 어느정도 공부가 된 후 올해 1월 정도부터는, 기본서와 실무기준 해설서 자료를 하루에 1/5씩 나누어 월~금 1회독을 하고 토요일 스터디 시험을 볼 수 있도록 하였습니다. 처음엔 주 1회독이 힘들어서 목차 서브를 만들어 반복해서 보며 전체 범위를 빨리 훑을 수 있도록 했고, 점점 살을 붙여가며 키워드를 암기하는 식으로 회독을 반복하였습니다.

목차 서브 파일은 이동현 평가사님과 지오 평가사님 기본서를 활용하여 목차만 정리하였던 것인데, 파일 추가하여 공유드립니다.

●   의의노트 암기

 의의노트는 지오평가사님의 서브노트(미니북)와 이동현 평가사님의 의의 프린트를 활용하였고, mp3 파일로 변환하여 하루에 한두번씩은 들었으며, 1/5씩 나누어 눈으로도 주 1회는 읽을 수 있도록 했습니다. 감칙에 있는 의의는 완벽하게 외우려고 했고, 의의를 외워두면 익숙하지 않은 논점이 나와도 의의라도 일단 쓰고 시작할 수 있기 때문에 가능한한 많이 외우려고 했던 것 같습니다.

●   목차/답안작성 연습

 답안 작성 연습은 매주 토요일 스터디 실강과 단과 온라인 제출로만 했었고, 막판에는 기출문제와 스터디 문제로 하루 2~30분 정도 목차 2~300점 잡기를 하며 빠르게 목차를 잡는 연습을 하며 기계적으로 목차를 뽑는 연습을 했었습니다. 목차잡기는 이동현 평가사님의 A4 1장짜리 문제유형별 접근방법을 체화할 수 있도록 연습하였고, 1/5 분량의 기본서 회독과 더불어서 그날 읽은 부분에 해당하는 기출문제 목차 잡기(이동현 평가사님 단과자료 활용)를 하면 제대로 학습이 되었는지 확인할 수 있어 효과적이었던 것 같습니다.

(3)  법규 : 김기홍 강사님 행정법, 보상법 풀커리(인강) + 이현진 평가사님 보상법 풀커리 (스터디제외, 인강) + 강정훈 평가사님 스터디 1~4기 + 도승하 평가사님 스터디 1~4기

●   나만의 서브 만들기

 초시때는 행정법은 제대로 공부를 하지 못했었고, 보상법 위주로 강정훈 평가사님의 GS 스터디 자료 주요 논점과 베타답안 정도만 달달 외우고 들어갔었습니다. 올해 시험 준비를 할 때에는 행정법 체계부터 다시 잡아야겠다고 생각하여 김기홍 강사님의 행정법 강의부터 풀커리를 수강하였으며, 이현진 평가사님 강의는 보상법 풀커리를 수강하였습니다. 저는 텍스트를 혼자 읽는 것보다 인강으로 강의를 듣는 것이 흡수가 빠른 편이어서 여러 강사님의 인강을 배속해서 들으며 전범위를 빠르게 훑는 것이 도움이 되었고, 여러 강사님의 기본서, 단문, 서브 자료 중 좋다고 생각하는 부분을 취사선택하여 저만의 서브를 만들고 회독하였던 것이 도움이 되었다고 생각합니다.

●    미니법전 회독/단권화 + 판례 두문자 암기

 도승하 평가사님이 출간하신 미니법전에 주요 목차, 판례를 단권화하여 1주일 1회독을 하였습니다. 법 조문과 주요 판례들 대부분이 정리되어 있어 조문과 판례를 함께 회독하는 것이 편리하여 도움을 많이 되었습니다. 중요하다고 생각하는 판례는 답안지에 쓸 분량 정도로 따로 추려 프린트한 후 두문자를 따서 암기하였고, 이것도 1주일 1회독을 하고 매주 토요일 시험을 볼 수 있도록 하였습니다.

●   목차/답안작성 연습

 저는 스터디 때 법규는 100점 100분 시간이 항상 모자랐었고, 결국 4기 때에는 시간 단축을 위해서 월~목 50점씩 답안을 작성하는 온라인 스터디를 구해서 한 2주 정도 진행을 했습니다. 확실히 쓰는 연습을 자주 하다보니 속도가 붙어 시간 관리가 좀 되기 시작했고, 시험 3주 전부터는 답안 작성은 스터디 때에만 하고 기출문제와 스터디 문제로 목차 연습을 매일 2~300점씩 하며 서브 회독과 판례 암기에 시간을 좀 더 투자했습니다.

5.     스터디 등수

 2년차인 만큼 3,4기 스터디부터는 매주 월~금 동안 세과목을 모두 1회독 하는 것을 목표를 하였고, 그 주 토요일의 스터디를 한 주를 점검하는 기회로 삼았습니다. 매주 점수와 등수를 기록하며 3~4기 때는 50등안에 드는 것을 목표로 했었으나, 막판으로 갈수록 한과목만 삐끗해도 등수가 훅훅 떨어지는 것을 느꼈고 100등 밖으로 밀려나는 주에는 위기감을 느끼며 좀 더 마음을 다잡았던 것 같습니다.

6.     문구류, 아이템 추천

 저는 문구류를 사는 것을 매우 좋아해서, 왠만한 펜들은 다 사서 써보았고 결국 최종적으로는 실무- 제트스트림 1.0과 이론, 법규- 펠리칸 만년필 F촉으로 답안을 작성하였습니다. 초시때는 라미 M촉을 썼었는데, 펠리칸은 라미보다 묵직해서 무게감은 좀 있지만 (가격도 좀 있지만) 더 안정적으로 부드럽게 펜이 나가는 느낌이었고, 잉크가 한번에 많이 들어가서 중간에 리필심을 갈지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 또한 저는 실무, 이론, 법규 모두 문제를 읽을 때 형광펜을 사용했었는데, 모나미 에딩슈퍼 형광펜 파스텔 옐로우 색상이 눈이 편한 노란색이고 가격도 저렴(300원)해서 제일 많이 사용했습니다.  

 허리 보호에 유명한 퍼플방석을 스터디 까페에서 사용했고, 시험장에도 들고가서 앉았습니다. 서울법학원 GS 실강을 들을 때에는 퍼플방석이 들고 다니기 좀 무거워서 backjoy를 들고 다녔습니다. 허리가 안좋으신 분들은 허리 건강이 악화되면 수험에 큰 지장이 오기 때문에 다양한 템들을 활용하여 허리에 최대한 부담이 덜 가게끔 하고 지속적으로 스트레칭& 걷기 운동을 하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다.

7.     맺음말

 1년차 동차 시험을 보고 나서는 공부량이 부족했었지만 요행으로 합격하기를 바라는 마음이 컸었고, 만약 안되면 한번 더 도전 해야지라는 생각으로 시험본 후 3개월간 아무 생각없이 쉬면서 재충전의 시간을 가졌었습니다. 결과적으로 이 때 푹 쉬고 놀면서 체력을 충전해 두었던 것이 다시 도전을 할 때 달릴 수 있는 원동력이 되었던 것 같습니다. 초시 발표 전 법인 자소서를 미리 써두었었는데, 퇴사하고 준비하시는 분이라면 어짜피 수험기간 동안은 경력사항의 변화가 없을 것이므로 미리 써두시는 것을 매우 추천 드립니다. (실제로 올해 합격 후 지원서 쓸 때 매우 큰 도움이 되었습니다).

 퇴사라는 배수진을 쳤기 때문에 초시 불합격 발표 후 10개월 동안은 꼼짝없이 공부에만 집중할 수 있었고, 이 정도면 공부량은 이제 충분하다 싶을 정도로 원없이 공부를 했던 것 같습니다. 30이 넘어서 다시 공부를 하겠다는 와이프를 믿고 지원해준 남편과, 함께 같이 의지하며 공부했던 분들께 감사한 마음을 전하며, 양질의 자료로 빠른 합격을 할 수 있게 만들어주신 서울법학원 강사님들께도 정말 너무 감사합니다!!♥

 고시는 운칠기삼이라는 말이 있듯이, 합격에는 노력뿐만 아니라 운도 매우 큰 요소로 작용하는 것 같습니다. 하지만 평가사 시험은 특히 타 자격시험에 비해서도 합격자 수가 너무 적기 때문에, 노력없이 운만으로 합격하신 분들은 아마 없을 것이라고 생각합니다. 응시인원이 최근 많이 늘어나면서 경쟁이 점점 치열해지고 있지만, 결국 자기 스스로를 믿고 끝까지 포기하지 않고 최선을 다하면 합격에 이르실 수 있을 것이라 생각합니다. 수험기간을 돌아보며 쓰다보니 후기가 매우 길어졌네요 ㅎㅎ 읽어주셔서 감사하고 제 경험이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!^^