안녕하세요. 34회 합격생 이유진입니다.

떨어질 거란 생각에 체념하고 지낸 3개월이었는데, 이렇게 합격수기를 쓸 수 있게 되어 감개무량합니다.

저는 비교적 단기간 동안 공부하느라 시행착오도 많았고 혼란과 불안이 가득했는데요.

저마다 자신에게 맞는 공부방법과 환경이 다르기 때문에, 저의 합격 과정이 정답은 아니라고 생각합니다.

그래도 제가 공부하면서 효율적이었던 공부법과 아쉬웠던 점 등을 위주로 수기에 남겨 앞으로 공부하실 분들께 도움을 드리고자 합니다.

I. 전반적인 공부방법과 기간

작년 1월에 진입해 33회 1차에 합격하고(3개월), 올해 34회 2차에 합격해(1년 3개월) 총 1년 6개월의 기간동안 수험생활을 했습니다.

세 과목 모두 서울법학원(본관)에서 공부했고, 실무 단과와 토요일 GS스터디는 오프라인으로 수강, 나머지는 온라인으로 수강했습니다.

제가 체력이 좋지 않아 공부시간은 2022년도에는 하루 평균 7-8시간, 시험이 다가온 2023년에는 9-10시간씩 해왔습니다.

주로 학교 도서관에서 공부했고, 기분전환겸 집앞 스터디 카페에서 공부하기도 했습니다.

1차 공부방법은 아래 링크를 참조해주세요.

https://cafe.naver.com/propertyappraiser/113914

II. 과목별 공부방법

1. 실무 (유도은 평가사님)

* 공부량: ① 기본강의 수강 및 서브노트 작성 ② 1000점문제 2-3회독 ③ 종합문제 4-5회독 ④ 기출문제 2회독 ⑤ 0,1,2순환 문제 및 0-4기 GS스터디 문제 3-5회독

(1) 서브노트 작성 (파일 첨부)

4월부터 유도은 평가사님 기본강의를 들으며 기본서를 바탕으로 저만의 서브노트를 작성했습니다.

3방식 물건별 / 목적별, 보상 총 2권으로 나눠 작성했고, 이후 내용들이 추가될 것을 고려해 여백을 크게크게 두고 만들었습니다.

처음 작성하게 된 것은 ‘서브노트를 만들어 꾸준히 사용해야겠다’는 목적보다는, 그날의 배운 내용을 머릿속에 정리하기 위함이 컸습니다. 기본서를 바탕으로 작성하고 나니, 그 이후로는 기본서를 열어볼 일이 거의 없었습니다.

토요일 GS 스터디날 아침 8시에 도착해 9시30분 실무 시험 전까지 1시간 반 동안 서브노트를 정독하며 논점별 목차와 주요 멘트들을 상기했습니다. 같은 서브노트를 매일매일 1년 넘게 보다보니 모든 페이지가 사진 찍듯이 암기가 되었습니다.

서브노트 스캔본의 일부를 첨부합니다 !

(2) 꾸준한 문제풀이

하지만 서브노트는 실무 공부의 핵심이 아닌, 보조적 역할일 뿐이었습니다.

실무 공부에서 가장 중요한 것은 최대한 다양하고 많은 문제를 풀어보며, 어떤 문제를 만나도 해석이 바로 되도록 문제 풀이 능력을 키우는 것이라 생각합니다.

저의 경우 ‘수험 초반에는 실무에 가장 많은 시간을 투자해야한다’는 수험계 정설을 새겨듣지 못하고, 실이법을 골고루 공부하다 큰 코 다쳤습니다.

저는 그때그때의 문제 풀이 과정을 꼼꼼히 하고 오답&멘트 정리하는 데에 매여 하루 150점 이상 풀지 못했었습니다. 그러다 보니 목차와 주요멘트는 외워가는데, 막상 문제를 해석하지 못해 적용을 못하는 어려움이 계속 되었습니다.

유도은 평가사님이 자주 하시는 말씀처럼 그날 틀린 문제에 집착하지 말고, 불안해도 최대한 많은 문제를 풀고 그냥 넘어가는 자세가 필요한 것 같습니다. 시간 부족의 문제도 결국 문제 해석이 된다면 해결될 일일 것입니다. 제가 만약 수험 초기로 돌아간다면 최소 200~300점의 문제을 매일매일 풀 것 같습니다.

(3) 면과락 전략

계속 하다보면 되겠지 했지만 스터디 성적이 40점대에만 머물자 아차싶었습니다. 3월까지도 난항을 겪다가 결국 유도은 평가사님과 상담했는데요.

실무는 면과락 수준까지 가는 것은 수월하지만 50점 이상의 고득점하기는 어렵다고 조언해주셔서, 그냥 체념하고 실무는 면과락, 이법에서 고득점하는 전략을 취했습니다.

하루 100점씩만 시간 재고 풀며 감을 잃지 않는 정도로만 공부했고, 헷갈리는 논점은 1000점, 종합문제집에서 골라 풀며 보충했습니다.

저는 항상 완주를 못했었고, 준비하는 과정에서도 불안했지만, 난해했다던 올해 시험에서도 제가 원했던 점수만큼 나와준 것을 보면 제 전략이 맞았다고 확신합니다.

2. 이론 (지오 평가사님)

* 공부량: ① 기본, 심화강의 수강 ② 의의 및 기본서 목차 암기 ③ 기출문제 1회독 ④ 실무기준해설서 요약 프린트 암기 ⑤ 지오, 이동현, 어정민 평가사님 GS스터디 0-4기 문제 다회독(답안 현출)

(1) 의의 및 기본서 목차 암기

이론 공부를 시작하는 시기에 가장 중요한 것은 의의와 기본서의 목차를 암기하는 것이라 생각합니다. 처음에 뭘 써야할지 감도 안 잡히는 스터디 답안지에 뭐라도 써볼 수 있게 해주는 핵심 글감이기 때문입니다.

저는 혼자 기본서를 읽으며 암기하다가 10월부터 주1회 의의&목차 암기 개별스터디를 하며 많은 도움을 받았습니다.

암기 시 중요한 건 역시 두문자인 것 같습니다. 처음에는 의의를 외우기 위해 두문자를 외워야 하는 막막함에 ‘이게 정말 효과가 있나’ 싶겠지만, 3회독이 넘어가면서 그 많은 두문자들이 익숙해지기 시작합니다. 시험장에서도 내게 힘이 되어주는 건 두문자뿐이니 적극적으로 두문자를 따고 외우는 걸 추천드립니다.

미완이지만, 제가 정리했던 이론 두문자 암기 파일을 첨부합니다!

의의를 외울 때는 단어 암기 앱 <원보카(one voca)>을 적극 활용했습니다. 의의는 책상에 앉아서 각잡고 외우기에는 시간이 아까운 면이 있습니다. 원보카 앱은 플래시카드, 깜빡이 등의 기능이 있어 이동할 때, 밥 먹을 때 등 자투리 시간에 활용하기 좋습니다.

저는 의의 하루 50개를 목표로 잡고, 점심시간 20개, 저녁시간 20개, 자기 전 10개를 이 앱으로 꾸준히 외웠습니다.

앱에 의의 csv파일을 등록해 사용하면 되는데요, 제가 정리한 김정언 평가사님의 의의 노트 csv파일을 첨부합니다 !

(2) 기본서 목차별 키워드 정리

기본서를 자주 읽어보는 것은 모든 평가사님들이 강조하시는 부분입니다. 하지만 저는 한 페이지를 읽는 데에만 5-10분이 걸리고, 읽다가 너무 졸려서 기본서 회독에 어려움을 겪었습니다.

그래서 저는 구글 스프레드시트에 기본서 목차를 써놓고 그 옆에 해당 목차의 내용을 키워드 형식으로 정리해두었습니다.

집에서 서울법학원까지 지하철로 1시간가량 걸려 토요일 아침마다 이론 기본서 스프레드시트를 보며 갔습니다. 1시간이면 절반 정도를 볼 수 있었고, 이렇게 2주에 1회독은 할 수 있었습니다.

목차를 외워도 그 목차에 해당되는 내용을 모르면 답안 현출이 어렵습니다. 기본서 회독은 무조건 추천드리고, 만약 시간이 빠듯하시면 제가 공부한 방법을 활용해보시길 바랍니다.

(3) 감정평가실무기준 요약 프린트 암기

각론과 실무기준 요약 자료는 아래 링크의 30기 홍세화 평가사님의 자료를 이용했습니다.

https://cafe.naver.com/propertyappraiser/40655

이론 스터디원들과 함께, 해당 자료에 포함되지 않은 3방식의 응용이나 목적별 평가 등을 추가하고 빈칸을 뚫어 하루 1/2페이지씩 캠을 켜고 시험을 봤습니다.

처음에는 빈칸을 많이 뚫지 않았다가, 2회독 후에 추가로 빈칸을 더 뚫어서 더 세밀하게 암기하려고 했습니다.

저는 시간 절약을 위해 위와 같은 방법을 이용했지만, 시간이 있다면 실무기준해설서를 여러번 읽어보시는 것을 추천드립니다. 올해는 총론 위주로 출제되었지만, 실무기준이 출제되면 이보다 더 꼼꼼한 대비가 필요할 것이란 생각이 들었습니다.

(4) GS 스터디 문제 다회독 (풀답안 작성 연습, GS 3-4기 논점 암기)

지오, 이동현, 어정민 평가사님의 0-4기 GS스터디 문제를 다회독했습니다. 그 중 3-4기 문제는 목차와 내용까지 모두 암기한 상태로 시험장에 들어갔습니다.

4월 전에는 전 주의 스터디 내용을 복기하고, 기출문제로 목차 잡는 연습을 하며 답안 작성을 연습했습니다. 4월부터는 하루 300점 기준 100점은 풀답안을 매일 작성했고, 200점은 목차만 잡아보며 최대한 많은 양을 숙지하려고 노력했습니다.

풀답안 작성은 시간 절약과 손목 보호를 위해 80분간 컴퓨터로 타이핑하는 방식으로 공부했습니다. 목차와 키워드 위주의 작성만 연습하다보면 실제 시험에서 분량 조절 및 시간 안배에 어려움을 겪을 수 있으니 100점 전체를 현출하는 연습을 꼭 해보시길 바랍니다.

저는 맥북을 사용하는데요, 수험생 단톡방에서 공유 받은 mac pages 버전 답안지 양식 파일을 올려드립니다!

법규는 주요 쟁점이 100개 미만이라 예시답안 내용을 그대로 외우는 전략이 통하지만, 이론은 그때 이해한 기본내용을 바탕으로 사안에 맞게 응용하는 능력이 필요하다고 생각합니다. 이러한 능력을 키우기 위해서는 되도록 많은 문제를 접해보는 게 중요한 것 같습니다.

또한 여러 강사분들의 문제를 함께 보면 공통적으로 주목하는 주요 논점이 무엇인지 파악할 수 있고, 다른 강사분이 출제하지 않은 지엽적인 논점까지 커버할 수 있어 효과적이었습니다. 실제로 이번 34회 시험에서도 평가사 세 분이 3-4기 때 짚어주신 논점들이 그대로 나와 외운 대로 현출하고 나올 수 있었습니다.

3. 법규 (강정훈 평가사님)

* 공부량: ① 감평행정법, 기본강의, 종합문제, 판례정리분석 강의 수강 ② 강정훈 평가사 스터디 암기장 암기 ③ 판례 암기 개별 스터디 ④ GS스터디 0-4기 베타답안 암기 및 현출

(1) 법규 스터디 암기장 암기

제가 법규 공부를 하며 가장 큰 도움을 받은 자료가 강정훈 평가사님의 스터디 암기장입니다.

처음에는 다른 합격자분들의 서브노트를 외웠었는데, 막상 문제를 보면 암기한 내용을 바로 적용하기 어려웠습니다.

이 암기장은 박사님의 스터디 문제와 33회 법규 수석하신 나윤우 평가사님의 서브노트를 기반으로 만든 손바닥 크기 교재로, 쟁점에 맞게 써야하는 의의, 조문, 학설, 판례 등이 문제 배점에 필요한 만큼 들어가 있어 바로 답안 작성에 적용할 수 있습니다.

또한 총 95개의 핵심, 기출 쟁점이 들어있어 웬만한 쟁점들은 모두 커버 가능했습니다. 이번 시험에서도 1번의 사업인정고시의 법적성질과 4번의 사무소개설을 제외한 모든 논점이 암기장에서 나와 수월하게 작성할 수 있었습니다.

저는 1월부터 이 암기장의 쟁점을 A, B, C급으로 나눠 매일 50점씩 암기하고 현출하는 연습을 했습니다. GS스터디와 단과 강의를 들으며 추가된 신판례나 쟁점을 포스트잇에 적어 암기장에 붙여놓는 방식으로 단권화했습니다. 매주 GS스터디에 나올 만한 문제들을 예상해보며 스터디 대비도 할 수 있었습니다.

(2) 판례 암기 개별 스터디

9-10월부터는 개별 스터디를 통해 주요 판례를 하루 3-5개씩 정리하고 암기했습니다. 학습자료는 강정훈 평가사님의 GS스터디 판례노트와, 판례정리분석 교재를 활용했습니다.

판례를 외울 때는 정말 답안지에 써야 하는 핵심 키워드 위주로 3줄 요약해서 먼저 외우시고, 쟁점별로 쓸 수 있는 판례 목록을 리스트업 해두는 걸 추천드립니다. 이렇게 정리해두면 답안 작성을 할 때 시간 여유에 따라 판례 분량을 조절할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 저는 하자의 승계 논점의 판례를 5개까지 준비해뒀다가, 이번 시험 때는 3개 정도 쓰고 나올 수 있었습니다.

저는 조문에서 비롯된 판례를 외운 것이 아닌, 판례를 중심으로 의의, 조문, 학설 등을 외우고 이해했을 정도로 판례를 중요하게 생각했었습니다. 이번 시험에서도 불의타는 제대로 서술하지 못했으나, 다른 부분들에서 판례를 꼼꼼히 정확하게 서술한 덕분에 점수가 어느 정도 나온 것 같습니다.

(3) GS스터디 0-4기 베타답안 암기 및 현출

1년간 GS스터디에 출제되는 모든 문제에 저만의 베타답안을 작성하고 암기해왔습니다. 0-1기 때는 미리 공지되는 문제를 보고 작성 연습을 한 뒤 외워서 토요일에 현출했고, 2-4기 때는 일요일에 베타답안을 정리한 뒤 평일에 복기했습니다. 3-4기 문제는 매일 100점 현출, 200점 목차 잡기 방식으로 반복적으로 공부하며 답안을 통째로 외웠습니다.

법규는 주요 쟁점의 수가 한정적이므로, 이런 식의 통암기 공부법이 단기간에 성적을 빠르게 끌어올리는 데에 효과적이었던 것 같습니다.

III. GS스터디 활용

1. 빠지지 않고 출석&제출하기

학원 GS스터디에서 중요한 것은 빠지지 않고 매일 출석하는 것, 그리고 아무리 자신 없는 답안지라도 100분 동안 최선을 다하고 제출하는 것이라 생각합니다.

저도 스터디 초반에는 금요일 저녁만 되면 내일이 오는 것이 무섭고, 초라한 답안지가 부끄러워 제출하고 싶지 않은 날도 있었습니다.  

그래도 0-2기 동안 제 부족한 실력을 회피하지 않고 직면한 결과, 3-4기 때는 시험을 볼 수 있을 만한 그럴 듯한 답안지가 나오기 시작했습니다.

긴장 가득한 실제 시험장에서 믿을 구석은 지난 1년간 토요일마다 다져온 반사신경인 것 같습니다. 공부를 안 한 주간에도, 준비가 안된 것 같은 때에도, 책을 들춰보지 않고 정해진 시간 내에 답안지를 작성하는 연습을 꾸준히 하는 것이 중요합니다.

2. 점수&등수에 연연하지 않기

저는 GS스터디 기간 내내 온오프라인 평균150~200등, 오프라인은 70~80등 정도로 성적이 그리 좋은 편은 아니었습니다.

그러다보니 ‘나보다 잘하는 사람이 이렇게나 많은데 과연 내가 합격할 수 있을까’하는 생각에 불안해 하고 수험기간 내내 스트레스를 받았습니다.

그러나 제가 합격해보니 등수가 높은 사람들이 모두 합격하는 것도 아니고, 낮다고 떨어지는 것도 아니었습니다. 중요한 것은 성적에 연연하지 않고 끝까지 달리는 자세인 듯합니다. 저처럼 괜한 곳에 신경을 쏟느라 지치지 마시고 스스로를 믿어주셨으면 좋겠습니다.

IV. 실제 시험장에서

토요일 점심마다 사먹던 김밥 한 줄을 학원 앞에서 포장해서 택시를 타고 시험장에 갔습니다. 매주 그랬던 것처럼 8시에 시험장에 도착해 실무 서브노트를 읽었습니다.

저는 큰 문제부터 처리해야 마음이 놓이는 편이라,모든 과목을 1-2-3-4 순서로 풀었습니다. 이론 시간에 수익방식, 법규 시간에 보증소, 하자승계 등 내용을 적으며 ‘내가 그간 수백번 외워온 것이 바로 이 날을 위해서구나‘ 싶었습니다.

시험을 보는데도 이게 정말 실전인지, 그냥 학원 스터디 중인 건지 실감이 잘 나질 않았습니다. 최대한 한 글자라도 더 적어야 후회가 안 남을 듯해서 감독관님이 ‘펜 내려놓으세요’ 할 때도 바로 안 내려놓다가, 한번 더 내려놓으라고 했을 때 내려놨습니다.

시험 후 3개월간 합격자 발표를 기다리며 마음 편한 날이 없었습니다. 그래도 마지막까지 최선을 다했다는 마음 하나가 위안이 되었습니다. 여러분도 ‘더 잘해야겠다’는 생각보다, ‘끝까지만 하자’라는 생각으로 꾸준히 달려나가신다면 좋은 결과 있으리라 생각합니다. 위의 복기 목차는 모범답안은 절대 아니고 채점기준 파악 용도로 참고해보시면 좋을 듯 합니다.