안녕하세요.

34기 합격생 김봉규입니다.

꽁치마요라는 이름으로 기억해주시는 분이 아직 계신 것 같습니다.

수험기간 동안 수험생 동료분들로부터 과분한 격려를 받았습니다.

이 글로 하여금 그동안의 감사한 마음을 조금이나마 되갚을 수 있으면 좋겠습니다.

I. 시험을 준비하게 된 계기

학부 때부터 주변 분들의 권유로 인해 로스쿨 진학을 염두하고 있었습니다. 다만, 법무법인에서 인턴생활을 하며 겪었던 여러 일들과 제 성향에 비추어 변호사라는 직업에 대한 확신을 가지기 어려웠습니다. 게다가, 지방대 출신이라는 딱지는 중위권 이상의 로스쿨을 진학하는 데 있어서도 제약으로 작용했기에 로스쿨 진학은 유보한 채 1년 6개월 정도 토론/논술학원의 전임강사로 근무했습니다.

강사로서의 커리어도 꽤나 순탄한 편이었지만, 많은 분들이 그러하듯 코로나19의 여파에서 자유로울 수는 없었습니다. 업무는 3배 이상 가중되었지만 수입은 절반 가까이로 줄어드는 상황이었고, 이 상황이 언제 해소될지 기약이 없었기에 강사생활을 지속하기에는 어려움이 컸습니다. 2020. 10.에 강사를 그만뒀고, 짧은 휴식을 거쳐 2020. 11. 중순에 감정평가사 시험을 준비했습니다.

감정평가사가 가지는 권위, 시험의 난이도, 수험전략 등을 미처 고려하지 못한 채 진입했기에 무수히 많은 시행착오를 겪었습니다.

코로나의 영향으로 시험일정이 뒤로 밀렸다가 다시 앞당겨지면서 2차를 선행하지 못한 저로서는 상대적으로 불리한 상황이 지속되었고, 학원을 옮기고 그 이후로도 과목별로 다른 학원의 수업을 듣는 등 여러 시행착오가 있었습니다.

이 글을 읽고 계시는 분들 역시 그동안 수많은 시행착오를 겪으셨을 것이고, 그럼에도 불구하고 현명하게 잘 대처하셨을 것이라 생각합니다. 앞으로 제가 말씀드릴 부분을 적절히 취사선택하셔서 좋은 결과를 맞이하시는 데 보탬이 되었으면 합니다.

II. 34기 시험의 문항별 점수와 시험전략

실무 : 1번(21) / 2번(4.5) / 3번(10) / 4번(6.5) / 총합(42)

이론 : 1번(21) / 2번(14) / 3번(11.5) / 4번(3.5) / 총합 (50)

법규 : 1번(27.5) / 2번(19.5) / 3번(15) / 4번(2.5) / 총합(64.5)

1. 총평

법규에서의 고득점 덕분에 평균점수를 크게 올릴 수 있었고, 그로 인해 합격할 수 있었다고 생각합니다.

2. 실무

문제풀이 순서)

4 - 1 - 3 - 2 순으로 풀었습니다.

평소 스터디에서는 4 - 3 - 1 - 2 순으로 문제를 푸는 편이지만, 이번 시험에서는 3번과 2번이 매우 생소한 유형이었기에 루틴대로 풀 수는 없었습니다.

4번 문제와 관련하여)

4번은 잔여지 손실보상에 관한 문제였기 때문에 무난하게 풀 수 있었습니다. 저는 점수별로 분량에 제한을 두는 편은 아니고, 서술할 내용이 더 남아있다면 시간을 초과해서라도 서술하는 전략을 세웠습니다. 시간 내에 풀기 위해 억지로 끝맺더라도, 다른 문제가 난해하다면 시간이 남아있어도 문제를 풀지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

이번 시험에서도  3~4분을 초과했지만, 시간을 초과했다고 하더라도 65%의 득점률은 유의미하다고 생각합니다.

1번 문제와 관련하여)

3번 문제는 처음 봤을 때 이해가 되질 않았습니다. 5분 가량 문제를 해석하려고 노력했지만 갈피가 잡히지 않았고 불안한 마음이었지만 일단 2번문제로 넘어갔습니다. 2번 문제 역시 단순히 종전종후자산을 평가하는 문제와는 달라 이해가 잘 가지 않아 빠르게 1번문제로 넘어갔습니다.

1번문제는 분량은 많았지만 단순 3방식문제에 가깝다고 생각했습니다. 다만, 문제를 풀면서도 배점대비 서술해야 하는 양이 너무나도 많아 혼란스러웠습니다. 하지만, 이미 3번과 2번의 문제해석에서 시간을 많이 허비한 상황이었기에 여기서 배점에 맞춰 서술량을 조절하는 전략을 세울 여유가 없었습니다. 게다가 저는 배점에 맞춰서 서술분량을 엄격하게 제한하는 편은 아니었기에 1번 문제라도 안정적으로 점수를 받자는 생각으로 가능한 충분히 서술하려고 노력했습니다. (물음6)에서는 건부감가에 대한 이론적 논의는 전혀 생각나지 않았고, (물음4)에서 결정한 가격과 (물음5)에서 구한 최유효이용 부동산의 가격차이로 결정한다고 간단히 서술하고 넘어갔습니다. 잘 모르는 부분은 과감히 넘어가서 시간을 조금이라도 벌어보자는 생각이었습니다.

3번 문제와 관련하여)

3번 문제를 다시 펼쳤을 때는 갑자기 문제풀이 방식이 떠올랐습니다. 아무래도 1번 문제에서 빠르게 자료를 해석하고 답안을 써내려가면서 감을 되찾았던 것 같습니다.

미래의 기간별 현금흐름을 구하고, 개발타당성이 없는 기간과 개발타당성이 있는 기간 사이에 타당성이 있는 사업으로 전환될 것이라는 생각을 기반으로 빠르게 답안을 작성했습니다. 급하게 작성하다 보니 (물음1)에서 요구한 개발타당성에 대한 판단을 (물음2)에서 서술했습니다. 이 부분은 부정적인 요소로 작용했을 것 같습니다.

곰곰히 생각해보면, 서울법 유도은 평가사님의 종합교재에 MNPV 문제가 하나 있었던 것 같은데, 그 때의 기억이 기적적으로 떠오르지 않았나 싶습니다.

2번 문제와 관련하여)

이미 앞선 문제를 푸느라 시간이 너무 많이 소요된 탓에, 남아있는 시간이 15분 남짓이었던 것으로 기억합니다. 가로주택정비사업과 관련한 경험도 없는 상황이었고, 시간압박으로 인한 긴장감에 시간을 더 쓴다고 해서 풀이방법이 떠오를 것 같지는 않았습니다.

일단 평가개요라도 작성했고, 기준시점은 그냥 종전자산 현장조사 완료일로 결정했습니다.

이런 상황에서는 문제풀이를 제대로 하자는 전략보다는, 뭐라도 관련된 내용을 조금이나마 서술하는 것이 효율적이라는 것을 알고 있었지만 연습이 충분히 되지 않아 문제풀이에 집중한 나머지 (물음1)을 제대로 풀지도 못한 채로 시험시간이 종료되었습니다.

(물음2)와 (물음3)은 아예 손대지도 못했습니다. (물음2)에서는 분담금 내지는 환급금에 관한 이론적인 서술을, (물음3)에서는 종전자산 평가와 종후자산 평가의 의의에 대해서 약간이나마 서술했다면 2점 정도는 더 획득할 수 있었지 않을까 하는 아쉬움이 남습니다.

3. 이론

문제풀이 순서)

4 - 3 - 1 - 2 순으로 풀었습니다.

4번 문제와 관련하여)

출제자가 요구하는 답이 뭔지 감이 잘 오지 않았습니다. 이동현 평가사님의 스터디에서 거래사래비교법에서의 고려요소로서 권익/매수이후의 비용/시장상황/매매상황 등이 떠올라서 급하게 서술했습니다. 그 당시에는 어느정도 암기가 되어있었기 때문에 시간을 초과하더라도 암기한 내용을 상당부분 서술했던 것으로 기억합니다. 그럼에도 불구하고 3.5점이라는 낮은 점수가 나왔다는 것은, 단순히 이론적인 내용을 서술하기 보다는 실무적으로 고려하는 현실적인 내용을 서술하는 게 적절하지 않았나 싶습니다.

지금 서술한다면 서론에서는 '다세대주택 평가시 유의사항'으로, 아파트에 비해 개별성이 강하고 거래사례가 부족하기 때문에 거래사례는 존재하지만 비정상적인 요소(전세사기를 위해 자전거래로 거래사례를 높이 띄운다거나, 소수의 거래사례만으로 시장가치를 지지하기는 어렵다거나)가 반영될 수 있으므로 3방식 병용을 통해 객관적이고 공정한 가치판단을 해야 한다는 취지를 서술할 것 같습니다.

본론에서는 '자전거래로 인한 거래사례 띄우기'와 과련해서 이를 배제하는 방법을 3방식 병용을 관련지어 서술하고, '소수의 거래사례만으로 시장가치를 지지하기 어렵다'와 관련해서 3방식 병용을 관련지어 서술할 것 같습니다.

3번 문제와 관련하여)

(물음1)

감정평가의 공정성과 독립성을 정확하게 구별하기가 힘들었습니다. 대신에, 담보평가의 경제적 기능에 대해 집중해서 서술했습니다.

부동산의 고가성으로 인해 대출은 필수적인 요소라는 점, 대출부실이 경제적으로 미칠 영향, 대출과 관련한 여러 파생상품의 존재, 자본주의 사회에서의 상호간의 신뢰가 가져다 주는 이점 등에 관한 서술이 주를 이뤘습니다.

공정성과 독립성은 정확하게 구별할 자신이 없었기 때문에, '공정성과 독립성을 확보하기 위한 방법'으로 하나의 목차로 잡았습니다. 일정 금액 이상인 경우 복수평가의 의무화와 불공정 감정의 처벌강화까지는 기억나는데, 나머지 하나는 기억이 나질 않습니다.

(물음2)

담보평가의 경제적 기능을 다시 한 번 강조했고, 감정평가사의 직업윤리와 관련하여 심사평가사가 심사평가시 가져야 하는 마음가짐 및 심사평가시 고려해야 할 사항을 간단히 서술했습니다.

1번 문제와 관련하여)

스터디문제에서 그래도 종종 다뤘던 내용이라 무난하게 서술할 수 있었습니다. 이동현 평가사님의 스터디문제의 예시답안을 베이스로 서술했습니다.

시험지에 적어놓은 키워드만 놓고 보자면, (물음1)에서는 직접환원법과 DCF의 비교에서 가치구성요소의 차이 / 지분수익률의 고려 / 저당대부의 고려를 서술했습니다.  

(물음2)에서는 투하자본의 인식 및 처리방법과 관련하여 직접환원법은 계속보유를 가정하여 유사한 부동산 또는 유사한 가치를 가진 투자대상에게 계속해서 투자하는 것을 전제하고(감가상각비 및 회수율과 관련된 내용) DCF는 보유기간 말 매도를 통해 회수한다는 점을 서술했습니다.

(물음3)에서는 DCF의 한계와 관련하여 현금흐름 예측의 위험성을 서술했고, 확률적 할인현금흐름분석법은 동적DCF로 이해하여 관련 내용을 서술했습니다.

2번 문제와 관련하여)

(물음1)

기준가치의 중요성은 암기한대로 서술했고, 택지비평가의 기준가치는 시장가치 외의 가치로 판단했습니다. 택지비평가는 분양가 상한제의 대상의 분양가 산정을 목적으로 하기 때문에 시장에서 거래되는 수준과 괴리될 수 있는 점, 분양가는 분양대상에 한정되어 거래되기 때문에 시장가치의 개념요소와 부합하지 않는 점 등을 서술했습니다.

(물음2)

어떤 내용을 쓰는게 정답인지 알 수 없었고, 시간이 많이 남지 않은 상황이라 매우 간단하게 서술하고 끝냈습니다.

감정평가서의 내용은 객관적으로 납득할 수 있을만큼 충분하고 구체적인 근거가 포함되어야 한다는 점에만 집중했습니다.

단순히 유사함의 경우 구체적으로 대상과 사례와 얼마나 유사한지에 대한 언급이 없었음을 지적했습니다.

편의성/조망/획지 등에 대해서도 구체적으로 대상과 사례의 개별요소가 어떠한지 언급이 없고 추상적으로 유불리만을 비교한 점을 지적했습니다.

4. 법규

법규는 시험을 치른지 3달이 넘게 지나다 보니 내용이 기억이 나질 않습니다.

특별히 어려움을 느낀 부분은 없었으며, 이해하고 암기하고 있는 내용대로 충실히 서술하려고 노력했습니다.

법규 공부방법과 관련해서 후술하겠습니다.

III. 3년차 동차를 위한 1차시험 준비전략

1. 33회 탈락점수

캡쳐해둔 파일이 지워져서 기억이 정확하지는 않습니다만, 실무가 50점 후반대로 고득점이었고, 이론 점수가 조금 낮았고 법규점수가 평이했습니다. 과락없이 평균 1점 차이로 33회 2차시험에 탈락했습니다.

2. 공부를 다시 시작한 시기

당일에 바로 실무공부를 시작했습니다. 이론법규는 2년차일 때도 공부가 거의 되지 않을 정도로 형편없어서, 동시에 시작하기에는 어려움이 있을거라 생각해서 3달 동안 떨어진 실무부터 바로잡자는 생각이었습니다. 종합문제와 작년 실무 스터디 문제를 다 풀 때 까지는 실무에만 올인했습니다.

3. 1차를 병행한 시기

3년차는 1차시험을 절대 떨어지면 안된다는 압박을 가지기 때문에, 마냥 여유를 가질 수는 없었습니다. 12월 중순 부터는 1차와 2차를 병행했습니다. 병행하는 동안에는 실무와 법규만 공부했고, 1차시험이 끝날 때 까지는 이론은 거의 손대지 않았습니다.

4. 1차 공부방법

회계학)

저는 회계가 적성에 잘 맞는 편이었고, 신은미 세무사님의 수업이 저와 궁합이 잘 맞는 편이어서 다시 신은미 세무사님의 수업을 들었습니다. 기본이론 + 문제풀이 + 10회 모의고사 과정만 수강했습니다. 회계에서는 특별히 어려움이 없었고, 한 번 경험했다보니 버릴 부분과 챙길 부분을 명확하게 구분해서 효율적으로 수강하려 했습니다. 문제풀이 강의를 들을 때는 100% 확신하는 문제는 과감하게 설명을 듣지 않고 넘겼습니다.

경제학)

경제는 윤철신 평가사님의 유튜브 강의를 들었습니다. 문제집은 처음 1차를 준비할 때와 마찬가지로 정병별 7급 경제학과 기출문제 모음집만 반복해서 돌렸습니다. 한 번 공부한 경험이 있어서 취할 부분과 버릴 부분을 과감하게 선택할 수 있었고, 잊고 있던 개념을 빠르게 잡은 이후로 문제풀이에서는 큰 어려움을 느끼지는 못했습니다.

민법)

전공이 법학이라 민법은 독학이 가능했습니다. 백운정 강사님의 민법 기본서를 베이스로 빠르게 훑고, 문제집을 2회독 정도 하는 선에서 마무리했습니다.

개인적으로 기본서와 문제집만큼은 백운정 강사님의 교재가 타의 추종을 불허한다고 생각합니다. 정리도 깔끔하게 잘 되어있고, 문제집의 경우 모든 문제의 모든 보기에 해설이 달려있기 때문에 번거롭게 기본서를 확인할 필요 없이 정답과 오답을 동시에 눈에 익힐 수 있다고 생각합니다.

감정평가관계법규)

이상곤 강사님의 수업을 들었습니다. 처음 들을 때보다는 수월한 편이었지만, 여전히 지엽적인 암기가 많아 까다로운 과목이라 생각합니다. 문제집을 여러번 반복하고, 틀린 보기를 옳은 보기로 바꾸는 연습까지는 해야 한다고 생각합니다.

부동산학개론)

시험을 며칠 앞두고 국승옥 강사님의 기본서를 빠르게 훑고 문제집만 1회독 하는 선에서 마무리했습니다. 2차에서 많은 부분을 경험하고 과목 특성상 크게 어려운 내용은 없어서 가장 빠르게 볼 수 있는 과목이라 생각합니다. 미리 공부하기 보다는 시험 직전에 한 번만 공부하는 것이 가장 효율적인 방법이라 생각합니다.

경험상 부동산학개로는 난이도의 기복이 크고 불의타가 가장 많이 나오는 과목이기에 전략과목으로 삼는 것은 리스크가 크다고 생각합니다. 회계학과 경제학에서 강점을 보이는 분이시라면, 부동산학개론은 3일 미만으로 투자해서 65점 이상만 맞겠다는 전략을 세우시는게 안정성이 높다고 생각합니다.

IV. 2차과목 공부방법

1. 실무

저는 다행이도 실무가 강점인 편이었습니다. 그럼에도 불구하고 34회 시험처럼 미처 대비하지 못한 문제가 나오는 경우에는 시험 당일의 긴장감까지 겹쳐서 평소의 실력을 제대로 발휘하지 못할 확률이 가장 높은 과목이라고 생각합니다. 당일에 잠도 제대로 자지 못한 상태에서 첫교시이다 보니 평소보다 기량이 떨어질 수밖에 없기 때문입니다. 따라서, 실무는 전략과목이 되어서는 안 되고 항상 안정권을 유지하자는 전략을 세우는게 적절한 것 같습니다.

제가 실무과목을 공부한 방법은 다음과 같습니다.

문제분석)

저는 문제분석시간을 다른 분 보다는 10~20%정도 더 길게 사용하는 경향이 있는 편입니다. 문제분석에서 자료를 꼼꼼히 해석하지 않고, 표시를 제대로 해두지 않으면 답안지 작성에서 머뭇거리게 되어 오히려 시간을 낭비하게 되고 혼선이 발생하여 문제풀이에 역효과가 난다고 생각하기 때문입니다.

저는 3색 볼펜과 기호를 이용해서 대상/표준지/그 밖의 요인 보정치 사례/거래사례/임대사례를 철저히 구분해서 문제를 풀었습니다. 답안을 급하게 작성하는 와중에도 필요한 자료만 한 눈에 확인할 수 있기 때문입니다.

시정수정치 자료와 개별요인 자료에도 위와 동일한 원칙을 적용했습니다. 특히, 시점수정치 자료의 경우에는 일할계산에 필요한 식을 항상 적어두는 편이었습니다. 답안 작성을 할 때는 '생각'은 철저히 배제하고 정리된 자료를 기계적으로 서술하는 것이 가장 효율적이라고 판단했습니다.

답안작성)

답안작성은 각자 선호하는 양식이 있고, 대부분 스터디답안의 양식에 맞춰서 작성하시기 때문에 별도로 언급하지 않겠습니다. 저 역시도 유도은 평가사님의 예시답안과 최대한 비슷하게 작성하려고 했습니다.

공부)

유도은 평가사님의 종합문제집과 스터디문제를 베이스로 공부했습니다. 타 학원의 실무문제는 일절 손대지 않았습니다. 저는 실무가 어느정도 궤도에 오른 뒤에는 답안작성을 하는 게 별 도움이 되지 않는다고 생각합니다. 매일 100점짜리 문제를 답안까지 작성하기에는 물리적으로 시간이 너무 많이 걸리기도 하고, 실무문제를 제대로 완주하지 못하는 것은 답안작성방법을 몰라서가 아니기 때문입니다. (답안작성이 미흡하신 분이라면 당연히 답안작성 연습을 하셔야 합니다.)

저는 하루에 적게는 200점, 많게는 300~400점 분량의 문제를 다뤘지만, 답안작성을 하는 경우는 거의 드물었습니다. 문제분석을 하고 목자가 바로 떠오르는 경우에는 답안작성을 절대 하지 않았습니다. 다만, 목차가 바로 떠오르지 않는 까다로운 문제가 나오면 해당 문제만 답안을 작성했습니다. 답안을 작성하더라도 풀답안은 작성하지 않았고 목차와 키워드 위주로 작성하며 머리 속에 떠오르는 내용을 시각화 한다는 점에만 집중했습니다.

대신 답안작성을 하지 않고 아낀 시간을 활용해서 기본서의 내용과 관련규정을 더 꼼꼼히 찾아보고 정리하는 편이었습니다. 1차 병행시기가 끝나고 2차에 올인하는 때에 정리했던 내용을 그대로 활용할 수 있을 정도로 상세하게 정리했습니다. 1차가 끝나고 2차시험에 올인할 수 있는 시간은 고작 3달 남짓이기 때문에, 방대한 양을 다시 정리하는 것은 시간낭비일 뿐더러 물리적으로도 불가능하다고 생각했습니다.

더군다나 실무문제를 제대로 완주하지 못하는 이유는, 대개 평소에 접하지 못한 문제이기 때문에 어떻게 풀어나갈지 방법이 떠오르지 않기 때문입니다. 이전에 접해본 개념은 이런 문제가 발생하지 않습니다. 그렇기 때문에 제한된 시간동안 최대한 많은 쟁점을 접하기 위해서는 답안작성을 하지 않는 것이 최선이라 생각했습니다.

2. 이론

이동현 평가사님의 기본강의와 스터디문제를 베이스로 공부했습니다. 이론은 정말 공부하기 까다로운 과목이라고 생각합니다. 기본서의 내용이 너무 추상적이고, 동일한 개념에 대해서 용어를 중구난방으로 사용하기 때문입니다. 어느 특정 기본서가 그런 것이 아니라, 거의 대부분의 기본서가 그렇습니다. 심지어 법정 용어인 시장가치나 최유효이용 마저도 통일이 되어있지 않는 경우도 많습니다. 이런 문제로 인해 내용이 와닿지 않고, 억지로 공부를 하더라도 혼란이 발생하는 경향이 매우 높다고 생각합니다. 공부를 할 수록 오히려 혼란이 가중되는 것 같습니다.

그래서 저는 기본서는 한 번 보고 다시는 펼치지 않겠다는 생각으로 최대한 요약해서 저만의 서브를 만들었습니다. 비슷한 개념이지만 용어가 다른 경우, 과감하게 용어를 통일시켜서 정리했습니다. 어떤 의미인지 잘 와닿지 않는 기본서를 억지로 읽으며 괴로워하기 보다는 시간이 조금 더 소요되더라도 스스로 정리하는 게 더 낫다고 판단했습니다. 이론시험은 논술을 기반으로 하기 때문에, 서술자마다 문장이 모두 다르고 철저히 이해가 되어야만 풍부한 서술을 할 수 있기 때문이기도 합니다.

제가 이런 전략에 망설임이 없을 수 있는 이유는 32회 시험에서도, 33회 시험에서도 비록 기본서나 스터디의 답안과는 다소 다르고 의의가 제대로 서술되어있지 않음에도 불구하고 제가 이해한 내용을 바탕으로 최대한 구체적으로 서술한 내용의 득점률이 높은 편이었기 때문입니다.

기본서나 스터디 답안을 그대로 베끼듯 암기하는 것은 체력적으로도 너무 힘들고, 많은 시간이 소요되고, 제 성향과는 맞지 않다고 판단했기에 과감한 전략을 세웠습니다.

3. 법규

김기홍 강사님의 기본강의와 문제풀이(사례문제)와 공대호 변호사님의 스터디문제를 베이스로 공부했습니다.

많은 합격생분들이 법규를 전략과목으로 취하시는 것은, 실무와 이론에 비해 문제가 매우 안정적으로 출제되고 비교적 답이 명확하기 때문이라 생각합니다. 저 역시도 실무가 강점이었음에도 불구하고 실무의 초고득점은 현실적으로 한계가 있다고 판단하여 법규를 전략과목으로 삼았습니다.

행정법과 관련하여)

저는 법규는 논리의 흐름 파악하고 그 근거를 대는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 김기홍 강사님의 수업이 논리적인 흐름을 잘 짚어내고 논리적인 흐름의 기반을 잘 쌓아준다는 이야기를 들었고, 마침 할인이 진행중인 터라 부담없이 들을 수 있었습니다. 수업을 들으면서, 그동안 제가 쓴 법규답안은 행정법의 논리를 전혀 이해하지 못한 채 키워드를 나열하는 식에 불과하다는 생각이 들 정도였습니다. 1차와 병행하면서 기본강의를 1회독 했고, 1차시험 이후에 다시 한 번 들어 기본강의는 총 2회독을 했습니다. 이후 사례문제를 1회독하면서 답안작성을 연습했습니다.

개별법과 관련하여)

저는 행정법이 충실히 공부되어 있다면, 개별법은 별도로 공부할 게 없을 정도라고 생각합니다. 용어나 개별적인 사례 혹은 판례의 키워드만 달라질 뿐이고, 약술형 문제만 추가로 대비하면 된다고 생각합니다. 개별법의 거의 모든 쟁점은 행정법의 기본논리 안에서 해결이 되는 편이었습니다. 개별법은 공익사업의 시행과 보상에 있어 각 단계별 절차에 익숙해지는 데 집중했고, 각 절차에서 나올 수 있는 쟁점이 무엇인지 흐름을 파악하는 것에 집중했습니다.

공부방법)

이론과 마찬가지로 기본서를 다시는 펼치지 않아도 될 정도로 서브를 충실히 정리하려고 노력했습니다. 기본서의 표현을 그대로 암기하기 보다는, 저만의 문장으로 다시 써서 정리하려고 노력했습니다. 다만, 기본적 사실관계의 동일성과 같은 아주 유명한 판례의 경우 가급적 판례의 원문을 외우려고 노력했습니다. 그 외에 대부분의 판례는 판례의 취지가 통하도록 서술했고, 원문 그대로 외우지는 않았습니다. 동차를 준비하기 때문에 물리적으로 한계가 있다고 느꼈기 때문입니다. 다행이도 시험에서 높은 점수가 나온 것으로 봐서는 원문 그대로 외우지 않아도 괜찮은 것 같습니다.

다만, 서브를 작성하다 보면 '서브를 작성하는 행위' 자체에 초점을 두고 논리적인 흐름을 등한시하는 경우가 많은 것 같습니다. 앞서 말씀드렸다시피, 법규는 논리적 흐름이 매우 중요하기 때문에 해당 쟁점이 어떤 논리와 관련되어있는지를 명확하게 숙지하는 것에 강박적일 정도로 집중해야 한다고 생각합니다.

예를 들어 '기본적 사실관계의 동일성'은 '처분사유의 추가변경'과 '기속력'과 관련된 내용인데, 처추변과 기속력과 관련된 내용을 서술하며 기사동이 왜 함께 서술되는지에 대한 이유를 명확하게 이해하고 있는 것이 필요하다고 생각합니다. 이러한 내용을 제대로 이해하지 못한 채로 암기를 시작한다면, 논리적인 흐름에 맞춰서 자연스럽게 외우기 보다는 억지로 답안의 틀을 외우는 불상사가 발생한다고 생각합니다.

V. 그 외에 드리고 싶은 말씀

1. 생활

3년차부터는 독서실에서 공부를 시작했습니다. 저는 출석과 퇴실시간이 매번 달라졌고, 나중에는 점심 이후 출석해서 새벽 동이 틀 때쯤 퇴실하는 경우도 빈번했습니다. 아무래도 실무/이론/법규 모두 논리적인 흐름이 중요한 과목이기 때문에 어느 개념이든 한 번 시작하면 완전히 끝낼 때 까지는 멈춰서는 안 된다고 생각합니다. 그러다보니 중간에 공부를 끊고 집으로 돌아가기에 애매한 경우가 많았고, 체력이 허락하는 한 낮밤이 바뀌는 것은 개의치 않고 공부 흐름의 연속성에 집중하는 편이었습니다.

낮밤이 바뀌다 보니 체력이 많이 떨어지는 점은 감내해야 하는 부분이라 생각했습니다. 그렇기 때문에 공부를 위해서 잠자는 시간을 줄이는 것은 절대 하지 않았습니다. 하루에 최소 6시간 30분 이상은 자야 한다고 생각합니다.

앉아있는 시간이 많다보니 살이 찌는 부분은 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 틈틈히 헬스장에는 갔지만, 아무래도 운동에 많은 시간과 노력을 투자할 여유가 나지는 않아 스트레칭과 샤워로 리프레시 하는 것에 만족했습니다.

하지만, 운동에 전념하지는 않더라도 적당한 강도의 근력운동은 필수라고 생각합니다. 수험생이 허리,등,목,팔 등이 아픈 경우 대부분의 경우에 근육이 부족해져서 몸이 바른자세를 유지하지 못하기 때문이라는 의사와 도수치료사의 이야기를 들었고 그 이후 운동을 시작한 이후로는 앉아서 공부를 하더라도 몸이 아픈 경우는 없었습니다. 병원에 가셔서 물리치료를 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠지만, 운동을 병행하시면서 머리도 식히며 건강한 수험생활을 이어나가시면 좋겠습니다.

2. 멘탈관리

저는 타고난 성격이 스트레스를 많이 받는 편이 아닙니다. 덕분에 조금 더 편한 마음으로 공부에 전념할 수 있던 것 같습니다. 게다가, 누가 억지로 떠민 것도 아닌 제가 스스로 시작한 수험생활이기에 누군가를 원망할 수도 없었고, 누군가를 원망하고 싶지도 않았습니다. 제가 스스로 시작한 것이기 때문에 원망의 대상이 곧 제가 되기도 하니까요. 그러다보니 공부를 하면서 부정적인 생각은 가급적 원천적으로 차단하려고 노력했습니다.

공부를 하다 안 좋은 생각이 떠오르면, 대개는 친구들과 전화통화를 하며 정신을 다른 곳으로 돌리려고 노력했습니다. 친구들과 한바탕 수다를 떨다 보면 기분이 괜찮아지고, 다시 마음을 다잡고 자리에 앉는 루틴이 형성되었습니다.

또한, 제 욕구를 과도하게 억압하지는 않았습니다. 독서실이 취미로 다니던 보컬학원 바로 옆건물에 위치했기 때문에, 종종 저녁을 학원에서 같이 먹으면서 잠깐씩 머리를 식히거나 주말에 모임이 있으면 가급적 참석하는 편이었습니다. 혼자서 억지로 앉아있어봐야 집중이 되지 않기 때문에, 차라리 재밌게 놀고 내일부터 다시 집중해서 공부하는게 더 낫다고 생각했습니다. 대신 저는 1주일 중 쉬는 요일을 정하지 않았고, 별다른 일이 없다면 주7일 모두 공부하는 편이었습니다. 모임이 2~3일 정도 있는 경우에는 모임 전에 최대한 공부를 해놓고, 모임을 다녀오는 쪽으로 타협했습니다.

운이 좋기도 했습니다. 가족은 물론이고, 친구, 학원사람들, 지인들 모두 제가 수험생활을 잘 버틸 수 있도록 배려도 많이 해주시고 항상 응원하고 격려해주셨던 덕이 큰 것 같습니다. 덕분에 관계가 더더욱 돈독해진 것 같기도 합니다. 여러분 곁에 계신 소중한 인연들과 함께 슬기롭게 잘 헤쳐나가실 수 있으면 좋겠다는 말씀 전하고 싶습니다.