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1. 수험기간
수험기간은 2023년 1월 ~ 2024년 7월입니다.
2023년 1학기 (휴직): 1차 시험 준비 및 동차 응시
2023년 2학기 (복직): 복직하여 직장 병행 2차 준비
2024년 1학기 (다시 휴직): 2차 준비
2. 1차 준비
1차를 다소 늦게 시작했는데(2023년 1월) 두 달간 베이스가 없던 회계학과 경제학만 기본강의와 기출문제를 진도에 맞춰 동시에 수강했습니다. (신은미T, 조경국T) 2022년 후반기에 공인중개사 자격증을 취득한 터라 민법, 감관법, 부동산학개론은 따로 강의를 듣지 않았고, 3월부터 기출문제 10년치와 모든 학원의 모의고사를 구매하여 반복해서 풀었습니다. 아, 감관법은 공인중개사와 범위가 겹치지 않는 부분이 있어서 이상곤T의 파이널 강의를 들었습니다.
3. 2023년 동차 준비
1차 시험을 치고 시험지를 채점해 보고 합격권이라는 사실을 알고 그제서야 2차 시험지를 처음 보게 되었습니다. 실무는 전혀 기초가 없는 상태에서 기본강의와 0순환 강의만 열심히 들었습니다. 이론은 이동현 평가사님의 기본강의를 듣고 시험장에 들어갔는데, 7월 이전에는 진도가 총론까지여서 각론을 전혀 보지 못하고 시험을 쳤습니다. 아, 답안 작성 방법을 몰라서 이동현 평가사님의 답안작성특강을 들었는데 ‘서’에 들어갈 내용, 유형별로 어떻게 접근해야 하는지, 체계도 대로 생각하는 법 등을 익힐 수 있어 매우 유익했습니다. 법규는 도승하 평가사님의 기본강의를 들었는데, 입문 강의를 들으면서 난생 처음 공부해보는 ‘서술형 법규 시험’의 체계를 잡을 수 있었습니다. 객관식 시험과 달리 쟁점을 맞추고 키워드를 포함하여 논리적으로 서술해야 하는 서술형 시험에서는 ‘체계를 잡는다는 것’이 매우 중요한 것 같습니다. 법규도 기본강의만 듣고, A급 쟁점 20개를 외우고 수험장에 들어갔습니다.
4. 2024년 유예 준비
(1) 실무
1) 유도은 평가사님의 커리큘럼
실무는 유도은 평가사님의 커리큘럼만 잘 따라 갔습니다. 제가 숫자와 계산에 약한 편이었지만, 올패스로 유도은 평가사님의 모든 문제를 꾸준히 풀고 반복했습니다. 유도은 평가사님의 강의는 말할 것 없이 좋지만, 저는 부가적으로 채점기준과 채점평에서 많은 도움을 받았습니다. 각 유형별 꼭 들어가야 할 키워드나 서술 포인트를 따로 정리해서 저만의 오답노트를 만들었습니다. 순환 문제는 진도에 따라가기 바빠서 반복해서 회독 하지는 못했습니다. 대신, 평가사님이 다음 주 논점을 알려주시면 그 관련 문제를 순환, GS 문제에서 모조리 찾아 반복해서 풀어보고 매주 시험에 응했습니다. GS문제는 2~4기를 3회정도 반복했는데, 문제가 너무 익숙해 질때쯤 2023년 문제를 구해서 또 반복했습니다.
2) 스터디 활용
오프라인 스터디로 매주 토요일에 스터디카페에서 스터디원들과 함께 시간을 재고 문제를 풀었습니다. 시험이 끝나면 하루가 다 지나버려 따로 피드백을 나눌 수 있는 시간은 충분치 않았지만, 힘든 수험생활에 함께 고생한다는 이유만으로도 큰 의지가 되고 정이 많이 든 소중한 인연들을 만날 수 있는 스터디였습니다. 추워질 무렵부터는 1차를 준비하는 스터디원들이 있어서 온라인으로 전환해서 계속했습니다.
온라인스터디로 서울법학원 카페에 올라오는 실무 스터디 중 “하루에 100점 인증하기” “기출문제 회독하기” 와 같이 단기간 시너지를 낼 수 있는 스터디에 가입했습니다. 실시간으로 문제를 풀거나 질의응답을 하는 스터디는 제 공부와 시간 안배를 하는 데 무리가 있을 것 같아서 최대한 부담이 없는 “인증 스터디” 위주로 참여했습니다.
스터디 방법은 기출문제 <18회-34회, 19회-33회, 18회-32회..> 순서로 2회 분량을 이틀에 한번 풀고 답안지를 찍어서 단톡방에 공유했습니다. 여기서 포인트는 인데, 스터디원들이 자율적으로 해당 회차 문제의 풀이순서, 본인이 해맸던 부분, 정리해야 할 사항, 실수했던 부분, 확인할 사항 등을 간략하게 적어서 올렸습니다.
<예시>
풀이순서[4-3-2-1]
[문4] 간단한 타당성 검토라고 생각하고 먼저 시작했는데 유상매각비용이 제시되어 있지 않아서 고민하느라 시간 소요 [문3] 귀속 임대료를 구하는 과정에서 ‘토지+건물’ 전체 복합부동산 귀속임대료를 구해서 오류가 있었음, 대상 물건 확정 반드시 할것 [문2] 둘이상 용도지역, 지세에 걸치는 @일단지 @편입부분 @잔여지부분 구할 때 개별요인 판단 빠르게 할 것 @일단지는 가중평균, @편입부분은 해당 부분 용도지역, 지세, 공법제한 반영, @잔여지는 @일단지-@편입전 잔여지부분만의 불리해진 조건 고려 [문1] 문2까지 풀고 40분이 채 남지 않았는데 볼륨이 너무 커서 DCF시산가액 구하기 전에 시간 종료해서 완주 못함. (물음3번까지만 시간 내에 품) 이럴 경우 물음1과 2에서 합리성 검토 생략하고 문항 완주하려고 했어야 했음.
3) 소결
계산이 약해서 저는 면과락이 목표였는데 GS 3기 후반부터는 점수가 안정적으로 50점대 중반 정도가 나왔습니다. 4기에는 서술 부분을 보완하여 고득점을 한 경우도 있었는데, 실전에서는 기대보다 낮은 점수가 나왔습니다. 그래도 결과 발표 전에 39점으로 과락을 하는 악몽을 여러번 꾸어서 49점 점수도 감사하고 다행이라는 마음입니다.
(2) 이론
1) 이동현 평가사님 커리큘럼
동차에서 총론 강의와 답안특강만 듣고 시험을 봐서 26점이 나왔지만 이동현 평가사님의 강의만 듣고 2년차에는 57.5점을 받았습니다. 이동현 평가사님의 강의 스타일이 제 학습 스타일과 너무 잘 맞아서 “암기는 기본으로 하되”, “어떤 문제가 나와도 비벼 쓸 수 있는” 문제를 서술해 나가는 훈련을 할 수 있었습니다. 법규와는 달리 이론은 강사님별로 서술 방식과 초점이 달라서 다른 강사님들의 문제를 가지고 있긴 했지만 출제 포인트만을 참고하였습니다.
2) 기본서 회독
기본서만해도 총론, 각론, 실무기준 양이 많아서 처음에는 회독할 엄두도 나지 않았습니다. 첨삭 마다 “기본서를 숙지해 주세요”, “기본서에 근거해서 키워드 위주로 서술해주세요”라는 피드백을 받고 실망했습니다. 기본서에 나오는 키워드가 무엇인지를 알아야 득점 포인트를 놓치지 않겠다고 생각하고 이동현 평가사님의 기본서를 펼쳐 놓고 목차를 정리했습니다. 별권으로 서브노트가 있으면 더 좋았겠지만, 오히려 제가 목차를 하나하나 타이핑하고, 표를 만들어 키워드가 될 단어를 적고, 두음을 따서 암기 코드를 만들어 정리를 했습니다. 기본서를 표로 만들고, 크기에 맞게 잘라서 암기카드로 만들어 시간을 정해 놓고 눈에 계속 익혔습니다. 기본서 회독은 거창한게 아니라 목차와 키워드를 눈에 계속 바르는 작업이라고 생각했습니다.
목차별로 키워드를 따고, 챕터의 시작 부분에 두문자만 정리해서 암기
3) 의의 암기가 이론 공부의 절반
이론은 기본서의 내용의 암기가 기본이지만, 기본서는 수많은 ‘의의’로 이루어져 있음을 발견했습니다. 35회 기출문제 1번에 예상외로 ‘원가법’이 출제가 되었는데 재조달원가의 구성요소와 산정방법을 묻고 있습니다. 기본서에서는 원가법이 아주 과거에 기출되어 중요도가 낮다고 판단해서 다른 부분을 더 집중했지만, 의의를 암기할 때에는 중요도와 관계 없이 처음부터 끝까지 암기했기 때문에 1번을 의의 노트에 의거해서 작성할 수 있었습니다 (총구단비:모비조-구단단-총단단-최지수)
의의를 스스로 매일 암기하는 것은 굳은 의지가 필요한 작업이어서 의의 암기 온라인 스터디에 가입했습니다. 5명의 스터디원이 월수금 2시에 카톡 단톡방으로 만나 한사람이 5개씩 의의를 묻고 나머지 스터디원이 즉시 답하는 방식으로 진행했습니다. 처음에는 4페이지씩 해서 의의노트를 1회독 하는 데 11일 (격일로 4주 정도)가 소요되었는데, 나중에는 범위를 늘려 마지막에는 월요일에는 총론, 수요일에는 각론, 그리고 금요일에는 실무기준 전범위에서 출제하는 방식으로 했습니다. 겨울 무렵부터 시작해서 시험 직전까지 계속했고, 시험 마지막 3주간은 일주일에 1회독씩 의의노트를 반복할 수 있었습니다.
의의를 암기하는 팁
초반에 의의 중 키워드가 뭔지도 모르는 상태에서는 반복해서 익숙해지려고 노력했습니다. 그리고 GS를 통해 누락된 키워드가 있으면 기억했다가 의의 암기할 때 표시해 두었습니다. 어느정도 익숙해지면 두문자를 따기 시작했는데, 두문자도 처음에는 아주 길었다가 나중에는 두문자 자체를 또 줄여서 암기했습니다. 암기하다 보면 두문자가 많아져 두문자 자체를 외우기가 힘든 경우가 있고, 두문자는 떠오르는데 막상 그게 무슨 뜻인지 모르는 경우가 있습니다. 그래서 두문자를 외우기 위해 그림 연상법을 사용했습니다. 제가 영어 교사로 오래 근무하다보니 아이들에게 새로운 단어를 알려 줄 때 쓰던 방법인데 이미지와 두문자를 같이 표시해 두고 이것도 카드로 만들어서 계속 반복해서 보았습니다. 노트북 화면보호기 설정을 이 이미지로도 해 놓고 눈에 익히려고 노력했습니다. 공부하다 집중이 되지 않을 때 이미지 연상하면서 한장 한장 만들어서 나중에 합격하면 책으로 내야지 생각하면서 잠시 흐뭇해 하기도 했습니다. 그치만 두문자는 각자 만드는 것이 기억에 오래 남으므로 유치해도 좋으니 어떻게든 조합해서 직접 만들어 보면 좋을 듯 합니다.
의의 이미지 암기 "미리캔버스"에서 작업 (시간 소요 많으니 주의)
4) 실무기준 암기는 기본
실무기준도 역시 꼼꼼하게 암기했는데, 온라인 스터디에서 돌아가며 범위 별로 매일 10문제씩 출제하여 10회독을 했습니다. 회독을 반복하면서 중요한 것이 무엇인지 파악할 수 있었고, 출제 가능성이 낮은 부분도 한번씩 짚고 넘어갈 수 있어서 많은 도움이 되었습니다.
5) 소결
이론은 마지막까지 막막했던 과목이었지만, 기본서, 기출문제, 의의 및 실무기준 암기를 시험장 들어가는 날까지 놓지 않고 반복하면서 조금씩 자신이 생겼습니다. 1년 남짓 공부한 상태에서 제가 이론을 깊이 있게 알지는 못하지만 어떤 문제가 나와도 접근 할 수 있고, 답안 작성의 틀을 잡을 수 있도록 해주신 이동현 평가사님께 감사드립니다.
(3) 법규
1) 도승하 평가사님 커리큘럼, 이현진 평가사님 단과
앞서 말씀드린 것과 같이 동차에서 도승하 평가사님의 입문강의와 기본강의로 체계를 잡고, 기출문제 분석을 통해 출제 유형을 파악한 뒤에는 커리큘럼을 따라가면서 타학원 이현진 평가사님의 단과 강좌를 수강하면서 보완했습니다. 법규도 여러 강사님 문제를 보지는 않았고, 같은 쟁점에 대한 두 강사님의 논리를 조합하여 논리적인 흐름을 정리했습니다.
2) 법전 암기
무엇보다 중요한 것이 법전 암기라고 생각합니다. 모든 답이 법전에 근거한다고 해도 지나친 말이 아닐 정도로 법전에 익숙해지는 것이 중요합니다. 법전을 일단 중요 조문 별로 정리해서 조문 번호와 주요 내용까지 암기하려고 노력했습니다. 온라인으로 법전의 범위를 나누고 매일 돌아가며 담당자가 해당 범위에서 문제를 10문제씩 출제하여 인증하는 스터디를 했습니다. 다른 스터디원이 출제한 문제를 푸는 것도 도움이 되었지만, 스스로 맡은 범위를 꼼꼼히 읽고, 이런 쟁점은 나올만하다라든지 이 조문이 출제되면 정확히 쓸 수 있어야겠다고 판단되는 부분을 문제로 만들어 출제하면서 출제자의 관점에서 법규를 바라볼 수 있어서 좋았습니다.
3) 법규 누적 스터디
온라인으로 기출 유력 쟁점 23개를 누적 복습하는 스터디에 가입했습니다. 작년 합격생 평가사님이 핵심쟁점 23개를 공유해 주신것이 있었는데 그걸 기반으로 요일별로 쟁점을 정해 누적적으로 복습했습니다. 처음에 5명 정도로 시작했는데 중간에 몇 분이 나가시고 최종으로 3명이 남았습니다. 매일 복습해야 하는 쟁점을 정해 놓고 누적해서 복습을 하고 자율적으로 인증하는 스터디였는데 강제성이 없었지만 마지막까지 참여한 스터디원들은 성실히 인증하였고, 수험 시기 막판에는 쟁점을 보면 목차가 떠오를 정도로 익숙해졌습니다.
4) 법규 의의 암기
법규도 의의가 매우 중요하다고 생각합니다. 도승하 평가사님의 미니법전에 수록된 의의를 우선순위별로 꼼꼼하게 암기하였습니다. 이론의 의의와 마찬가지로 두문자와 이미지를 적극 활용하였습니다. 의의를 정확히 암기하면 실제 시험장에서 시간을 많이 단축할 수 있기 때문에 지금시점부터 기본적인 의의를 꼼꼼히 암기할 것을 추천합니다. 다음은 저의 두문자 암기법입니다. ㅋㅋ 유치하지만 나름 중독성이 있습니다.
5) 판례 암기
수험 후반기에는 기본서도 어느정도 잡히고 의의와 법전도 안정적으로 회독이 되었지만, 모르는 판례가 문제로 출제된 경우 불안한 점이 있었습니다. 이현진 평가사님의 판례 핵심정리가 시험 직전에 출간되어 판례 제목과 키워드, 결론을 표로 만들어 정리해서 암기했습니다. 판례가 처음에는 너무 많은 것 같아 막막하지만, 정리하고 보면 유형과 결론이 한정되어 있어 나중에는 판례가 출제되면 오히려 득점에 유리했습니다. 판례의 결론과 다른 서술을 한다고 하더라도 논리적으로 서술한다면 일정 부분 점수를 득점할 수 있지만, 판례를 알고 그 방향으로 결론을 서술하면 그렇지 않은 경우보다 높은 득점을 할 수 있습니다. 판례를 수험 초반부터 파고들기보다는 기본서와 의의, 법전 암기가 모두 끝난 뒤 집중적으로 읽으면 좋을 것 같습니다.
6) 참고한 서적
저는 법규의 베이스가 전혀 없어서 아주 예전에 출판된 "윤신애 감정평가 및 보상법규 사례집'이 논리 구조 잡기에 도움된다고 어디선가 추천받고 구매를 했는데 절판된 책이고 아주 오래전에 쓰여진 책이라 현재 법령과 다른 부분이 많았습니다. 하지만, 법규 서술형 답안 구조를 어떻게 잡아야 하는지 사안의 경우 포섭하는 방법 등에서 도움을 받았습니다. 법규 공부가 어느 정도 되신 분들은 필요 없으실지도 모르겠습니다만, 저처럼 법규 서술 자체가 생소하신 분들은 참고하시면 좋겠습니다.
4. 결론
저는 7월에 2차시험을 마치고 발표가 있을 10월까지 단 한번도 제가 합격을 했을거라고 생각하지 못했습니다. GS 최고답안을 읽으면서, 등수를 확인하면서, 강사님들의 예시답안을 읽으면서 늘 놓치는 논점에 속상해 했기 때문에 190명 남짓 선발하는 상대평가에서 저들보다 더 좋은 답안지를 쓸 수 없을 것 같은 마음에 위축되어 있었습니다. GS 점수로, 등수로 기뻐하고 아쉬워 하는 것 당연한 일이지만 너무 의기소침해지지도 그렇다고 너무 자만하지도 않으시면 모두에게 좋은 결과가 있을 것으로 확신합니다. 이 시험의 가장 큰 매력은 평가사를 선발하는 데 100점 짜리 답안지 세권 이외에 그 어떤 것도 고려하지 않는다는 사실입니다. 늦은 나이(저 44살...), 관련 없는 학과, 짧은 수험기간 등 모든 불리함을 채점자는 모릅니다. 오직 답안지만으로 평가하기 때문에 최대한 형식을 갖추고 쟁점을 맞추고 키워드에서 감점이 없도록 하시면 모두들 수험기간을 단축할 수 있을 것 같습니다. 긴 이야기 읽어주셔서 감사합니다 :)
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