박문각 감정평가사

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답글: p384, 5번문제 질문드립니다.

No : 20430

작성자 :

slim***

작성일 : 2025/12/30 08:24:19 조회 : 25

안녕하세요. 복습하다가 제가 이해한 바가 맞는 지 궁금하여 연락드립니다.

문제 속,
을 - 미등기 매수인
갑 - 매도자(소유자)

1. 을이 만약에 병에게 토지를 매도한 상황이라면, 갑은 을과 병 모두에게 물권적반환청구권을 행사할 수 없는 것인가요?

2. 만약 을이 아닌 제 3자(불법점유자)가 토지를 사용하는 상황이라면, 갑은 불법점유자에게 물권적반환청구권을 행사할 수 있나요?

3. 만약 2와 같은 상황에서, 을은 불법점유자에게 물권적반환청구권을 행사할 수 없나요?

4. 미등기매수인인 을은 부동산의 처분권능은 있지만 불법점유자에 대한 물권적반환청구권은 없고,
매도인은 불법점유자에 대하여 물권적반환청구권은 있지만 이해관계에 있는 을에게는 이 권리를 행사할 수 없는 것이라고 정리해도 될까요?

- 제가 이해하기론, 미등기매수인은 소유자로서의 행위(물권적반환청구권)은 할 수 없지만
매도인이 자신의 권리를 침해하지는 못한다고 느껴서 이 부분들에 대한 질문을 남깁니다.


감사합니다.


=====================[답변]==========================


안녕하세요? 백운정입니다.

1. 네, 맞습니다.
아직 甲에게 소유권이 있더라고, 乙은 매수인으로서 甲에게 소유권이전을 받을 권리 즉 채권이 있기 때문에, 점유할 정당한 권리가 있는 것입니다.
이러한 乙로부터 그 권리을 이전받은 丙에게도 소유권에 기한 물권적반환청구권을 행사할 수 없습니다.

2. 네, 행사할 수 있습니다.
甲은 소유권자이므로, 점유할 권리가 없는 불법점유자인 제3자에게는 소유권에 기한 반환청구권을 행사할 수 있습니다.

3. 만약 2와 같은 상황에서, 乙은 불법점유자에게 소유권이 없어 소유권에 기한 반환청구권을 행사할 수 없습니다. 그러나 점유를 하고 있는 경우 점유권에 기한 반환청구권은 가능합니다.

4. 미등기매수인은 원칙적으로 소유권은 없습니다.
또한 소유권에 준하는 관습법상 권리도 없습니다.
다만, 판례는 미등기 건물의 매수인이 점유하여 사용, 수익하는 경우 사실상 처분권능을 인정하여 토지소유자의 건물철거소송의 당사자로 인정하고 있을 뿐입니다.

결론적으로 미등기매수인은 아직 소유권자가 아니므로,
제3자의 불법점유에고 소유권인 물권에 기한 반환청구권은 인정되지 않습니다.
그러나 점유하고 있는 경우는 점유권에 기한 반환청구는 가능합니다.

매도인은 아직은 소유자라고 하더라도,
매수인과의 관계에서는 매매계약의 따른 소유권이전의 채무을 지는 자이므로
매수인에게는 소유권에 기한 반환청구는 인정될 수 없습니다.


새해 복 많이 받으세요~~

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