<들어가며>

안녕하십니까, 3년차 동차로 합격한 28기 감정평가사 설재경이라고 합니다.

합격수기를 들어가기에 앞서, 수험생 각자마다 능력과 처해진 상황이 다르고 이에 따른 공부 계획과 방법 역시 다르다고 생각합
니다. 그래서 본 합격수기는 ‘제가 이 기간에 이렇게 공부했다’보다는 수험기간동안 개인적으로 느꼈던 ‘이게 중요하다고 생각한
다’를 중심으로 작성하고자 합니다. 예비 감정평가사분들께 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠습니다.

1차(17.3월) : 민법/경제/부원론/부관법/회계 : 82.5/82.5/95/90/80 , 평균 86
2차(17.7월) : 실무/이론/법규 : 69.5/54/47.5 , 평균 57

<1차>

1.개설

2차 시험이 논술형으로 치러지므로 우리가 매주 실전과 같이 쓰는 훈련을 하는 것처럼, 1차 시험은 객관식으로 치러지므로 실전과
같은 객관식 문제풀이가 중요하다고 생각합니다. 실전과 같이 시간에 쫓기며 문제를 풀게 되면 나의 약점을 발견하기가 쉽습니다.

2.회계

제가 느끼기에 회계문제가 과락률과 관계없이 점점 어려워지고 있는듯한 느낌을 받았습니다. 3년차 때 회계 문제는 제가 초시생 때
문제들을 한두번 더 꼬아서 낸 것 같은 느낌이 있었습니다. 이렇게 문제가 나오면 시간에 대한 압박과 깊이 있는 이해 부족으로 점수가
낮게 나오는 문제가 생기는데요. 시간문제를 해결하기 위해서 첫째로는, 문제를 많이 풀되, 한번의 계산으로 정확하게 답을 맞춰보려는
연습을 많이 하고, 둘째로는, 회계와 같이 시험 보는 부관법의 실력향상 및 시간 세이브를 통해 시간을 확보하는 방법이 중요하다고
생각합니다. 깊이 있는 이해와 관련해서는 회계 전반에 대해서 단순 개념을 알기 보다는 빈출되는 단원에 대해서 집중적으로 정리해서
그 단원에서 어떤 문제가 나와도 정답을 맞힐 수 있다는 자세가 중요하다고 생각합니다.

3.경제

경제학적 마인드는 2차과목인 이론과 실무에 있어 활용할 수 있다고 생각합니다. 저 같은 경우는 O판O 선생님 경제 강의를 들었는데요,
주 수강 대상이 감정평가사 수험생이 아니다 보니 강의 포커스가 약간 달라서 단원별 기출빈도를 파악하고 난 후에 중요도에 따라
학습하는 것이 필요하다고 생각했습니다. 경제 기출 역시 난이도가 매해 달라지고 있으므로 문제풀이를 하실 때 감정평가사 기출뿐만이
아니고 난이도가 약간 높게 출제된 타 자격증 기출 등을 같이 풀어보시는 것도 실전대비에 도움이 된다고 생각합니다.

4.민법/부동산관계법규

두 과목이름이 모두 법이므로 출제 대상이 되는 법조문에 대한 암기는 필수라고 생각합니다.
하지만 민법과 같은 경우는 판례를 중심으로 출제가 되고 있고, 부관법과 같은 경우는 법령의 세부 내용을 중심으로 문제가 출제되고
있습니다. 따라서 공부 하실 때 선생님께서 강조하시는 판례와 세부 내용을 중심으로 정리하고 문제를 풀면서 자주 문제화 되는 판례의
문구와 세부 내용을 숙지하고 계시는 것이 중요하다고 생각합니다. 특히 부관법 같은 경우는 2차 실무 과목 학습 시 도움이 되는 부분이
많고, 실력이 증가할수록 같이 시험을 보는 회계 과목의 시간 부담을 줄여줄 수 있으므로 많은 시간 투자가 필요하다고 생각합니다.

5.부동산학 원론

저는 3년차에 접어들면서 처음 만난 과목이었습니다. 2차 감정평가이론을 공부한 상태였기 때문에 많은 시간투자를 요하진 않았고,
빠르게 기본강의를 수강하고 바로 문제풀이에 집중하였습니다. 기출경향을 보면 아직까지는 난이도가 그렇게 높다고 생각되지는 않으므로
기본강의 수강 후 반복되는 문제풀이를 통해 충분히 커버가 가능하다고 생각합니다.

6.3년차 수험생의 1차에 관하여.

2년차 때 실무 과락으로 불합격을 하고 나서 산업인력공단에 가서 답안지 확인도 해보고, 많은 분들의 조언을 구하며 한동안 불합격의
원인을 찾으려고 하고, 2차 공부에 많은 시간을 투자하던 시기가 있었습니다. 동시에 저는 당시 학교 복학을 한 상태라 학업과 병행하고 있었기
때문에 1차에 많은 시간을 투자하지 못했었습니다. 그래서 1차에 다가갈수록 발등에 불이 떨어져 합격 점수를 만들기 위해 고생했던 기억이 있습니다.
동차생으로 공부하고 계신다면 1차를 합격하셔야 2차를 응시할 기회가 주어진다는 것을 항상 명심하시고 보수적으로 공부하셨으면 좋겠습니다.

<2차>

1.실무

(1) 개설

저는 2년차 때 실무를 38점으로 과락을 맞았는데요, 3년차 합격 때는 69.5점으로 합격하게 되었습니다. 그래서 제가 생각하기에 2년차 때와
비교하여 3년차 때 실무에 있어 달라진 점과 중요하다고 생각하는 점을 중심으로 말씀드리겠습니다.

(2) 감칙 제13조 – 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다.

공시지가기준법을 예로 들면, 스터디 팀장님께서 모든 목차를 분설해서 작성하라고 가르쳐 주셨습니다. 그래서 과거 ‘비시지개그’로 한줄
처리 하던 습관을 바꿔 분설하였는데요. 분설도 감칙 14조 제2항의 순서 규정에 명시된 목차 이름에 따라 ‘비교표준지 선정’, ‘시점수정’,
‘지역요인 비교’, ‘개별요인 비교’, ‘그 밖의 요인 보정’ 목차 이름을 그대로 답안에 사용하는 등 채점자로 하여금 채점이 편하도록
명확성을 높였습니다.

(3) 판단과 의견의 구체화

정답을 맞히는 것은 정말 중요합니다. 하지만 정답 못지않게 중요한 것은 내가 답을 결정한 판단 근거와 의견을 설득력 있게 제시하는 것이라고
생각합니다. 가령 올해 1번문제의 비교표준지 선정 기준이 되는 인근 표준적 이용상황 판단 시 저는 2년차였다면 ‘인근 표준적 이용상황에 따라
다세대로 본다.’라고 썼겠지만, 올해는 ‘대상이 되는 토지 인근 OO번지 이용상황이 다세대이고, XX번지 이용상황이 다세대인바, 이용상황을
다세대로 본다.’라고 적시하여 판단과 의견을 구체화 하였습니다.

(4) 계산 및 요인 비교치 등의 정확성

제 개인적인 생각으로 최근의 추세가 시점수정치와 요인 비교치, 그리고 정답의 계산에 대한 정확성이 중요해지고 있다고 생각합니다.
정확성을 높이기 위해서는 평소 습관에서 주의가 필요하다고 생각합니다. 가령 시점수정치에 대한 확신이 없어 두세번씩 계산하고 있지는 않은지,
시간의 촉박함을 이유로 요인 비교치를 꼼꼼하게 보지 않고 러프하게 접근하여 틀리고 있진 않은지 등을 체크해서 평소 습관부터 꼼꼼하고 정확하게
한번에 해결하는 습관을 들이시는 것이 중요하다고 생각합니다.

(5) 시간의 문제 – 자료 패턴과 목차 암기

상기의 문제들은 시간 부족의 문제와 결부되어 있는데요, 시간 부족 문제를 해결하기 위해서는 기본 목차의 암기를 토대로 문제를 많이 풀어보셔야
한다고 생각합니다. 예를 들어 적산법으로 임대료 구하는 방법을 배우면 답안 목차가 기초가액부터 임대료 산정까지 어떻게 흘러가는지 암기하고,
적산법 임대료 문제가 나오면 어떤 자료가 제시되어야 하는지 미리 알고 이를 토대로 문제를 많이 풀어보시면 속도가 빨라질 거라 생각합니다.

2.이론

(1)개념과 목차노트의 암기

저는 초시생 때부터 이충길 평가사님 S+를 중심으로 공부했던 터라 S+의 개념과 목차노트의 암기에 집중했습니다. 이론 문제를 답하는데 있어 본격적
논의를 하기 전에 논의 대상에 대한 개념에 대한 설명은 필수적이라고 생각했습니다. 그래서 개념과 목차, 목차에 세부 중요 키워드는 바로바로
튀어나올 수 있을 정도로 암기했습니다.

(2)실무기준해설서

실무기준해설서는 이론에서 주로 활용되지만, 2차 모든 과목에 있어 제일 중요한 교재가 아닌가 싶을 정도로 중요하다고 생각하고 시험 전날 까지
반복해서 읽었습니다. 실무기준해설서에 제시된 감정평가방법에 대한 설명과 각종 논의들은 이론시험에 직접적으로 출제되기도 하고 실무 문제를
풀어감에 있어서 실마리를 제공하기도 합니다. 또한 법규 개별법 관련 논의에 있어 다양한 의견을 제시하기도 합니다. 실무기준해설서는 꾸준하게
읽으시면 이해의 깊이가 깊어지는 것을 느낄 수 있다고 생각합니다.

(3)스터디와 논문, 각종 자료

시험장에서 성실하게 공부한 대부분의 수험생이 아는 감정평가이론 관련 지식은 대동소이하다고 생각합니다. 하지만 다양한 문제들이 스터디에서
출제 되었을 때, 내가 아는 지식을 토대로 문제에서 묻는 바에 따라 아는 것을 녹여서 답안에 산출하는 것은 수험생마다 많은 차이가 있는 것 같습니다.
그래서 스터디는 내가 아는 것을 문제에 맞게 녹여내는 연습을 한다고 생각하고 접근해야한다고 생각합니다. 그래서 답안을 직접 작성 하는 것도
중요하지만 그보다 문제를 접하고 내가 아는 것을 목차화해서 풀어내는 작업에 대한 연습을 중점적으로 하셨으면 좋겠습니다. 또한 지식이 단순 서브와
스터디 자료의 외연의 확장을 위해서 팀장님이 주시는 논문과, 부동산관련 뉴스, 블로그 등을 가볍게 참고하는 것도 좋은 것 같습니다.

3.법규

(1)문제 분석과 쟁점 파악

점차적으로 지문의 길이와 문제의 길이가 길어지고 이에 따라 문제 분석과 쟁점을 파악하는 과정이 어려워지는 것 같습니다. 그래서 저의 경우 서울법학원
스터디 문제뿐만이 아니라 다른 학원 스터디 문제도 구해서 문제분석과 쟁점파악 및 목차정도만 잡아보는 연습을 중점적으로 하였습니다. 다양한 문제를
접하다 보면 쟁점별로 물음의 패턴을 파악할 수 있어서 문제분석 및 쟁점을 파악하는 속도가 빨라진다고 생각합니다.

(2)이해와 서브 암기

실이법 모두 논리적인 학문으로 이해가 중요시 되지만 법규의 경우 법리를 먼저 깊이 있게 이해하는 게 중요하다고 생각합니다. 저 같은 경우 행정법의 법리가
이해가 잘 안돼서 이를 이해하려고 기본강의를 몇 번씩 돌려가면서 들었습니다. 들으면 들을수록 이해가 깊어지고 서브 암기가 쉬워지면서 답안 작성 할 때 논리성이
좋아진다고 생각합니다. 저는 서브는 개인적으로 만들지 않았고 기존의 강사님의 서브 분량의 교재에 적당히 답안에 쓸 만큼 편집을 해서암기 했습니다.

(3)법전 + 판례 숙지

저는 매일 1시간정도를 할애해서 법전을 암기했습니다. 법령마다 정의는 머리글자를 따서 암기하였고 ‘무슨 법의 몇 조는 무엇이며 어떤 내용이다‘를
기본으로 하되 중요 조문 같은 경우 세부 내용까지 암기하였습니다. 감정평가사도 법률가이므로 실이법 모두 답안을 쓸 때 관련된 법령이 있다면 조항을
적시하는 것은 당연한 태도라고 생각합니다. 법규의 경우 최근 판례를 중심으로 문제가 출제되는 경향이 있어, 팀장님이 정리해주신 판례를 중심으로
중요 문장을 암기해서 답안 적시할 때 활용하였습니다.

<마치며>

합격하던 해에 스터디를 다니면서 좋은 친구 분들을 많이 만났습니다. 그분들과 매주 스터디문제를 이야기하고 서로 도와주고 정보도 공유하면서 더 공부도
열심히 하게 되었고, 시험장에서 아는 친구 분들을 많이 만나 여기가 학원인지 시험장인지 긴장도 많이 풀리고 결과적으로 좋은 성적으로 합격할 수 있었습니다.

수험생활 공부를 계속하다보면 내가 가는 방법이 맞는지, 합격할 수 있을지 끊임없이 자신을 괴롭게 합니다. 이럴 때 마다 스터디 팀장님과 나 자신에 대한 믿음,
함께하는 친구들을 생각하면서 묵묵히 버티면 합격한다는 마음가짐이 필요하다고 생각합니다.

끝으로 이렇게 제가 합격하도록 도와주셨던 사랑하는 가족과 스터디 팀장님, 함께 공부했던 형님과 누나, 친구 분들에게 정말정말 감사하고
합격수기를 읽어주신 예비 감정평가사 여러분에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

28기 설재경.