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안녕하세요. 28회 감정평가사 시험 합격생인 김태의라고 합니다.
2014년부터 공부를 시작하여 4년차에 합격을 했습니다만, 사실 1~2년차는 허송세월로 보냈습니다ㅠㅠ 3~4년차는 서울법학원에서 스터디를 수강하였구요. 1~2년차의 실패 경험은 공부 방법론적 측면에서의 시행착오가 아닌, 개인적인 방심과 해이한 정신상태로 인한 공부량 부족 때문이었기에 지금의 수험생분들께는 도움이 되지않으리라 생각합니다. 따라서 서울법학원에서의 3~4년차, 2차 시험 공부를 위주로 제 공부법과 미흡했다고 생각되는 부분을 적어보겠습니다. 물론 각 수험생마다 개별성이 있고 자신에게 맡는 공부법이 다 다르기 때문에, 그냥 참고 정도만 하시기 바랍니다.
<1차>
1차는 고시마트에서 인강으로 들었습니다. 사실 1차 시험의 난이도는 그다지 높지 않아서, 어느정도 이름있는 곳이라면 어디서 어떤 식으로 강의를 듣건 큰 문제는 되지 않는다고 생각합니다.
4과목 모두 기본서를 깊이 파고들기 보다는, 문제풀이 위주로 중요 내용을 습득하는 식으로 공부를 했습니다. 특히 '부관법'은 법조문을 일일히 파고들면 한도 끝도 없기 때문에, 문제풀이에 중점을 두고, 기본서 역시 문제에서 많이 본 익숙한 내용 위주로 공부하였습니다.
'회계학'은 최근 5~6년간의 감정평가사, 관세사 기출 문제 위주로 공부하였구요. 실제 시험도 다들 알고계시는 풀이순서(1. 이론 문제 → 2. 31~40번의 원가회계 문제 중 길이 짧은 문제 → 3. 나머지 1~30번 문제 중 길이 짧은 문제 → 4. 나머지 문제) 대로 풀었기 때문에 큰 무리는 없었습니다.
'경제학'은 제가 경제학과 출신이라 별다른 어려움은 없었고, 3년차에 처음본 '부동산학원론'도 2년차에 공부했던 감정평가이론과 겹치는 부분이 많아서 수월하게 공부할 수 있었습니다.
<2차>
미리 요약하자면, '스터디에 충실하기' '머리와 손이 부지런한 공부' 두가지만 지켜져도 충분히 합격 가능하다고 감히 장담합니다.
물론 여기서 스터디에 충실하라는 의미는 단순히 스터디에서 배우게 되는 내용 뿐 아니라, 실전 시험과 같은 자세로 임하는 것, 팀장님들의 공부 방법론에 대한 설명 등 스터디를 통해 얻을 수 있는 모든것들을 흡수, 체득하는 것을 의미합니다.
-법전 다른 과목보다도 법전 공부를 먼저 적은것은, 이것이 3과목을 공부하는데 가장 중요한 기초라고 생각하기 때문입니다.
법규 팀장이신 강정훈 평가사님이 강조하셨던대로, 매일 밤에 3~40분 정도 법전을 읽는 시간을 가졌습니다.(감칙, 실무기준, 토지보상법, 감정평가사법, 부동산가격공시법) 여건이 되신다면 작게나마 소리내어 읽으시는게 좋습니다.
일단 위의 각 주요 법률에서 2조 '정의'의 중요성은 다들 아시리라 생각합니다. 전부 달달 외웠습니다. 귀찮긴 해도 미리 외워놓으면 심리적 안정감을 얻는데도 도움이 되기 때문에, 빨리 외워놓으면 좋습니다.
아래에서도 적겠지만, 감칙과 실무기준(+해설서)은 실무, 이론 과목에서 큰 도움이 됩니다. 특히 감칙의 5,6,7조의 평가원칙이나 14조 이하 물건별 평가방법은 당연히 숙지하고 있어야하구요.
사실 실무에서 수험생분들이 어려워하는 문제라도, 기본과 원칙에서 벗어나 독창적인 평가방법을 요구하는 문제는 거의 없었다고 생각합니다. 그보다는 해당 물건에 대한 평가가 익숙치 않거나, 분량이 많아서 어렵게 느껴진다고 보는게 맞겠죠. 여기서 '익숙함'을 기를 수 있는 방법이, 감칙과 실무기준의 물건별 평가방법들을 반복 학습해서 숙지하는 것이라고 생각합니다. 예를 들어 영업권 평가의 경우, 실무기준을 통해 초과이익환원법이나 잔여법이 원칙이라는 것을 알고 절차를 숙지하고 있다면, 제시된 자료들도 그 틀에 끼워 맞추어서 생각할 수 있을것입니다.
토지보상법, 감정평가사법, 부동산가격공시법은 법규의 연장선이기 때문에, 따로 읽는데에는 어려움이 없었습니다.
나머지법(헌법, 행정소송법, 행정절차법, 도정법 등)은 강의에서 배우는 내용과 관련된 조문만을 발췌하여 공부했습니다.
-실무(3년차:42점 / 4년차:61.5점) 서울법학원 유도은 평가사님의 강의 커리큘럼을 그대로 따라갔습니다. 기본강의 → 1000점 → 종합문제 → 기출문제+스터디 복습 순으로요.
3년차였기 때문에 기본강의에는 크게 시간을 할애하지 않았고, 비교적 스터디 복습 분량이 적은 1기 스터디 때까지 1000점, 종합문제 교재를 3회 정도 반복해서 풀었습니다. 또 1기까지는 평가사님이 시험 범위를 예고해주시기 때문에 대비해서 해당 파트에 해당하는 부분을 따로 풀어보기도 하였구요.
다른 과목은 시각을 따로 정해놓진 않았지만, 적어도 실무는 매일 아침 9시 30분에 문제풀이를 시작하는 습관을 들였습니다. 시험의 시작을 알리는 첫 과목이기 때문에 최대한 실전과 유사한 환경에 몸을 적응시키는 것이 중요하다고 생각했습니다.
1. 개인적으로는 다른 학원의 강의 문제를 구해서 풀진 않았고, 대신 스터디 복습에 가장 큰 노력을 기울였습니다. 매주 토요일에 출제되는 스터디 문제들은 다음날인 일요일 아침 9시 30분에 다시 풀어보았고, 주중에도 두번 정도 반복해서 풀었으며, 나중에도 틈날 때마다 꺼내서 풀어보는 식으로 해서 최종적으론 각 문제별로 5~6번씩은 반복한 것 같습니다.
여기서 중요한 것은 같은 문제를 반복해서 풀더라도 '머리가 부지런하도록' 유지했다는 것입니다. 예를 들어 몇번씩 풀어본 익숙한 문제라, 문제만 보고도 저절도 목차가 떠올라서 100점 분량을 4~50분 안에 소화하는 식의 복습은 의미가 없다고 생각했습니다. 따라서 아무리 익숙한 문제여도, 마치 처음보는 문제인것처럼 제시된 자료들을 하나하나 분석하고 고민하면서 목차를 잡는 연습을 했습니다. 이러한 식의 공부법은 문제 해석능력을 키우는데도 도움을 주었을 뿐만 아니라, '시험에 자기가 아는 문제(정확히 말하면 아는 문제라는 착각이 드는 문제)가 나왔을 때에 특정 방법에 꽂혀서 시야가 좁아지는 현상'도 예방할 수 있었습니다.
2. 몇 차례 문제를 풀면서 자주 틀리는 부분은 오답노트로 작성하여, 매일 아침 문제풀이를 시작하기 전에 읽었습니다. 이 때도, 단순히 결론만을 눈으로 읽기 보다는, 문제의 내용과 틀렸던 배경 등을 떠올리며 읽었습니다.
3. 개인적인 풀이법입니다만, 각 문제풀이시 평가 대상 물건을 파악한 다음, 제시된 자료 중에서 가장 나중의 <기타사항>을 먼저 보았습니다. 유도은 평가사님만의 스타일인지는 모르겠지만, 이를 통해 본 문제에서 적용해야할 방법과 걸러야할 방법에 대한 가이드라인을 대강 잡을 수 있어, 나머지 자료 해석을 용이하게 할 수 있었습니다.
4. 답안지 작성 방식은 평가사님이 말씀하신 대로 최대한 소목차를 세분화하여 계산의 정확성을 향상시켰습니다.(ex. 공시지가기준법의 경우 비교표준지 선정, 시점수정치, 지역개별요인, 그밖의요인 등으로 세분화)
또 스터디나 실제 시험에서 목차잡는 시간을 너무 아까워하지 말라고 말씀드리고 싶습니다. 물론 평상시에 정해진 시간내에 목차를 최대한 빠르게 잡는 연습은 해야겠지만요. 실제로 스터디에서도 분석이 오래 걸리는 문제가 나왔을 때, 시간이 오래 소요되더라도 목차를 확실히 잡아놓고 풀이를 시작했을때가 더 성적이 좋게 나왔습니다.
-이론(3년차:44점 / 4년차:46.5점) 2016년부터 강의를 들었기 때문에, 이충길 평가사님의 기본서(S+)를 반복해서 읽었고, 실무기준해설서, 스터디 논점들을 통해 보완했습니다. 기본서는 S+만을 보았고 다른 교수님들의 저서는 따로 읽지는 않았는데, 같은 내용도 교수님들마다 표현이 다르고, 어느 나라의 이론을 바탕으로 하느냐에 따라서도 차이가 나기 때문에, 기본서와 병행하면 오히려 혼란이 될 것이라고 판단했습니다.
1. 기본서는 한가지를 가지고 꾸준히 회독수를 늘리는 것이 중요하나, 단순히 반복해서 읽기만 해선 안된다고 생각합니다. 앞의 다른 후기에서도 적어주셨지만, 몇차례 읽어도 정확히 외워지지 않는 논점은 10번, 20번을 읽어도 안되더라구요.
따라서 이론은 무엇보다도 '무식하게 외우는 것'을 꺼리지 말아야 한다고 봅니다. 3~4회독 정도 했는데도 잘 외워지지 않는 부분은 미련없이 머릿글자를 따서 외우는게 좋습니다. 이 작업을 빠르게 해두면 심리적 안정감 측면에서도 도움이 되구요.
2. 서브노트를 따로 만들지는 않았고, S+교재 의의노트와 목차노트를 활용했습니다. 특히 목차노트가 큰 도움이 되었는데, 제시된 대목차에 가지치기 식으로 앞서 만들어놓은 머릿글자나 키워드를 적어놓고 학원 통학하는 지하철 등에서 보았습니다.
이 때 키워드는 자세히 적기 보다는 최대한 간단히 적어놓고, 그를 통해 세부내용을 떠올리며 기억이 나지 않을 때도 암호 해독하듯이 끙끙대며 머리를 굴려 생각을 해내려고 노력했습니다. 상세히 적어놓은 내용을 편하게 눈으로만 읽는 것보다, 이 쪽이 더 효과적이라고 개인적으로는 생각합니다.
3. 기본서 내용이 어느정도 숙달이 되었다고 생각할 때 쯤부터(약 2기 스터디 시작 쯤) 기본서의 비중을 낮추고, 지오 평가사님 말씀대로 실무기준해설서 총론을 읽기 시작했습니다. 기본서처럼 내용을 씹어먹겠다는 마음가짐은 아니었고, 편하게 반복해서 읽었습니다. 실제로 이론에 어느정도 숙달이 되었다면 익숙한 내용들이기도 하구요.
다만 평가사님이 중요하다고 강조하신 논점이나, 시험문제화하기 좋다고 생각되는 부분(ex. "유의사항"이라는 단어가 나오는 부분)은 집중해서 암기식으로 공부했습니다.
4. 이번 28회 시험을 보면, 대부분 스터디에서 공부한 논점들이 그대로 나왔습니다. 그만큼 스터디 내용에 대한 복습이 매우 중요합니다. 현재 아직 1기 스터디 초반인 것으로 보이는데, 스터디에서 주어진 문제 및 논문 등은 미루지 말고 매주 익히고 기본서나 해설서에 단권화하시는걸 추천합니다. 저는 귀찮다는 이유로 단권화를 하지 않았다가, 막판에 가서 고생했던 기억이 있네요.
중요논점은 스터디 과정에서 시간간격을 두고 여러번 문제로 내시는데, 이 때 같은 논점이라도 모범답안의 내용이나 표현방식이 다소 차이가 나는 경우가 있습니다. 이는 어느 교수님의 저서를 바탕으로 했느냐의 차이인데요, 그 중 자신이 시험에서 적을 내용을 선별해서 단권화하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 나중에 복습시 혼란이 올 수 있습니다.
5. 답안지 작성방식에 어려움을 겪는 분들은 지오 평가사님의 문제유형별 작성요령을 참고하시는게 아주 도움이 됩니다.
-법규(3년차:38.5점 / 4년차:43.5점) 강정훈 평가사님의 커리큘럼에 따라 기본강의 1,2 → 연습문제(강의 수강없이 교재만 봄) → 스터디 복습 순으로 진행했습니다. 기본강의 중 행정법 강의는 최대한 강의내용을 따라가려고 노력하되, 막히거나 이해가 되지 않는 부분에 너무 파고들진 않았습니다. 어차피 우리 법규 시험은 행정법 공부 그 자체가 목적이 아니고, 사례문제의 해결을 위해 수단으로 활용되는 것이라고 생각했기 때문이었습니다. 실제로 이 때 어려웠던 부분도, 이후 연습문제나 스터디 문제풀이 과정에서 구체적으로 활용되는 이론들을 통해 이해할 수 있었습니다.
1. 평가사님이 강조하시는 '손이 부지런한 공부'는 정말 중요합니다. 백번, 천번을 강조해도 지나치지 않습니다. 저는 공부하는 내내 법규가 취약 과목이었고 이번에도 간신히 과락을 넘기는 수준이었는데, 혹시나 결과가 안 좋았다면 쓰는 공부를 게을리한 점을 가장 후회했을겁니다.
기본서나 연습문제 교재 정도는 눈으로 반복해서 읽는다고 하더라도, 적어도 매주 스터디에서 출제되는 3~40점 짜리 논점들은 주중에 2~3회 정도 직접 써보는 시간을 가지시길 권장합니다. 물론 이 때도 기계적으로 모범 답안을 따라적기보다는, 본인이 머리로 고민하고 배점에 맞게 조절해 적는 것이 중요합니다. 저는 게으름피우다가 4기 즈음이 되어서야 이런 식의 공부를 시작했는데, 지금부터 매주 이것만 꾸준히 해도, 반은 먹고 들어간다고 확신합니다.
2. 법조문과 판례에 대한 학습 역시 중요합니다. 조문의 경우는 위에서 언급한 법전 공부를 통해 익힐 수 있을 것입니다. 사실 27회부터는 시험문제에 참고조문이 제시되고는 있는데, 개인적으로는 이건 없다고 생각하고 문제를 푸는게 오히려 편하더군요.
출제되는 사례문제들은 대부분 판례를 기초로 약간의 변형이 이루어진 경우가 많으므로, 다양한 판례를 많이 알고있는 것이 좋습니다. 이 때는 답안의 소목차 중 '판례'란에 적는 판결 부분도 당연히 중요하지만, 해당 사건 자체의 사실관계를 파악하고 있는 것도 장문의 문제해석에 도움이 됩니다. 저도 평가사님이 프린트에 전문을 실어주시는 판례들은 사실관계까지 숙지하려고 노력했습니다.
3. 시험 한달여전에 평가사님이 하시는 '찍기강의'는 꼭 들으시기 바랍니다. 저도 여기서 정말 많은 도움을 얻었습니다. 물론 당연한 얘기지만, 이것에 전적으로 의존하시면 안되고 지금껏 공부해왔던 논점 중 S~A급 논점을 추려내는 수단으로 사용하셔야 합니다.
뒤늦게 여기에만 의존하려고 하면, 정작 시험장에서 아는 논점이 나와도 손에 익지 않아 못쓰게 됩니다.
4. 시험에서는 소위 말하는 '꽂히는 것'을 가장 경계해야 합니다. 위의 실무 파트에서도 언급했지만, 자신이 아는 내용이라고 생각하는 문제가 나오면 시야가 극도로 좁아져서 다른 내용은 생각도 나지 않게 됩니다.
다른 과목도 그렇지만 특히 몸도 마음도 지쳐있는 법규 시간에 이런 현상이 나타나기 쉽습니다. 그게 제 3년차때 법규 과락의 원인이기도 했구요.
5. 또 한가지 중요한 점은 묻는 질문에 대답을 해야한다는 것입니다. 최근의 이론과 법규 시험의 경우, 3~40점 문제들도 목차가 세분화되어 주어지기 때문에, 사실상 10점짜리 10문제가 출제되는 경향이 되어가고 있습니다. 따라서 수험생들간의 답안의 편차가 점점 줄어들고 있으며, 물어보는 바에 대한 답을 명확하게 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
이번 법규 시험에서 제가 과락을 면할 수 있었던 것도, 결국 묻는 질문에는 답을 했기 때문이라고 생각합니다. 예를 들어 문제 2번의 "이주대책 분양대상자 선정과 관련한 소송 방식" 문제에서도, 논리 전개과정에서 수분양권의 발생시기를 논하는 등 횡설수설하긴 했지만, 결론적으로 "소송 방식은 항고 소송이다."라고 문제에 대한 답을 냈기 때문에, 출제위원 분들도 '답이 틀렸다'고 보시진 않은 것 같습니다.
<휴식 및 체력 관리 등>
몸도 몸이지만, 특히 "머리가 부지런한 공부"를 하려면, 그에 대응하는 적절한 휴식이 필수적이라고 생각합니다. 매주 일요일은 오전에 실무 문제만 복습하고, 오후는 통으로 쉬었습니다. 그리고 이틀에 한번 꼴로 밤에 공원에 나가 조깅을 하는 식으로 체력을 단련했습니다. 많은 분들이 강조하시듯, 우리 시험은 장기전이기 때문에, 하루에 너무 욕심내서 무리하기 보다는, 적절한 완급 조절이 중요하다고 생각합니다.
<마치며>
1. 스터디를 최대한 활용하라는 것을 다시 한번 강조하고 싶습니다. 위에 제가 장황하게 적은 공부방법들도 결국 스터디 팀장님들이 제시하신 방법들입니다.
항상 "스터디는 실전처럼, 실전은 스터디처럼" 임하시기 바랍니다. 지오 평가사님이 4기 8주차에 "시험장가서 평소에 안하던 짓만 하지 않으면 된다."라고 하셨는데요, 이게 정말 맞는 말이라고 생각합니다.
2. 팀장님들이 말씀하시듯, 시험장가서 절대로 중도 포기하지 마시고, 설령 앞 시간에 실수한 것들이 있더라도 모두 잊고, 끝까지 집중해서 보시기 바랍니다. 늘상 하는 상투적 표현이 아니라 진짜입니다.
매 주 스터디 성적들을 보시면 아시겠지만, 우리 시험은 결과가 나오기전까진 예측조차 할 수 없습니다. 저도 이번 시험 끝나고 집에 와서 모범답안을 본 후, 또 떨어졌다고 좌절했던 기억이 생생합니다. 4기 9주차 스터디 본다는 마음가짐으로, 끝까지 시험에 임하신다면 생각보다 훨씬 좋은 결과 있을거라고 확신합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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