안녕하세요 저는 29회 감정평가사 시험에 합격한 권원중입니다.

2년간의 수험기간을 보냈으며 대학 재학 중에 합격하였습니다.

제 수기가 대학교를 다니시면서 공부하는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이하에서는 시계열적으로 수기를 작성하겠습니다.

 1. 시험준비

 (1) 군복무 당시 

감정평가사 시험을 생각한 것은 군복무 때입니다. 사실 이때에는 회계사와 감정평가사 사이에서 고민을 한 시기로 나중에 어떠한 선택을 하든 경제학은 공통되는바 미시, 거시경제학을 복무중에 준비하였습니다.

이때 공부해 둔 것이 나중에 1차 때 경제학에 시간을 많이 투자하지 않아도 괜찮은 점수를 받는데 도움이 되었습니다.

또한 양 시험은 회계학 또한 공통과목으로 이해만 한다는 생각으로 회계원리 강의를 수강하였습니다.

 (2) 전역 후 2학년 1학기 (18학점) (2016.3~2016.6)

2학년 1학기로 복학을 하였습니다. 복학하고 서울법학원을 찾아 감정평가사에 대한 상담을 받았던 기억이 납니다. 이후에 전략을 학교를 다니면서 1차 합격을 목표로 하자는 생각을 갖고 학교 강의 중 미시경제이론, 물권법론, 부동산경제학을 수강하였고 어느 정도의 학점도 취득하는 것을 목표로 하였기 때문에 민법 인강을 들으며 학교를 다녔습니다. 학교 중간, 기말고사를 준비하면서 자연스럽게 어느 정도 암기가 가능하였습니다.

1학기에 유도은 평가사님의 실무 기본강의를 수강하였으나 학교학업을 병행하다보니 강의를 몇 개 듣지 못하였었습니다.

 (3) 2학년 여름방학 (2016.7~2017.8)

이 때에는 감정평가사 선배님을 찾아뵙고 업계에 대한 이야기를 들을 수 있었습니다. 당시에 단수, 복수평가가 업계의 큰 화두였던 것으로 기억합니다. 선배님으로부터 여러 이야기를 듣고 이 길로 가는 것이 맞는 것인가에 대한 고민을 많이 했던 시기였습니다. 이 시기에 1차는 건들이지 않았고 다른 길에 대한 생각과 준비로서 한국사자격증을 준비했었습니다. 여름방학이 끝날 때쯤 되어서야 마음을 다잡고 다시 1차를 준비하기로 결심하였습니다.

 (4) 2학년 2학기 (21학점) (2016.9~2016.12)

2학기에는 거시경제이론, 민법, 거시경제분석 과목을 수강하면서 학교를 다녔습니다. 2학기의 시작과 함께 재무회계 인강을 수강하였고 거시경제학, 민법은 학교 시험을 준비하면서 자연스럽게 암기가 되었습니다.

 (5) 준비기간 동안의 공부시간

학교를 병행하다보니 1차공부는 공강시간을 활용하여 공부하였습니다. 예를들어 1교시 3-4교시 사이의 2교시에는 도서관에 가서 인강을 하나 듣는다는 식으로 진도를 따라갔습니다. 다만 학교 시험기간에는 강의를 2주~3주동안 정지시키고 중간,기말을 준비하였습니다. 하루의 목표는 인강을 2~3개 듣는데에 그치고 복습할 시간은 부족했던 것 같습니다. 주말에는 공부를 쉬었습니다.

2. 본격적인 시작

 (1) 2학년 겨울방학 (2017.1 ~ 1차 시험일)

이전까지의 공부가 학교 공강을 활용하여 틈틈히 공부한 때였고 중간 중간에 쉬는 시간도 있었던 반면 겨울방학 때부터는 아침 7시에 기상하여 8시에 도서관에 도착 오후 10시정도까지 꾸준하게 공부를 하였습니다. 이때에는 1차까지 벼락치기한다는 생각으로 주말에도 공부를 계속하였습니다. 부동산학원론, 감정평가관계법규, 회계학 문제풀이 인강을 계속하여 들으면서 시간에 쫓겨 공부하였습니다.

 (2) 1차 합격

회계학 57.5 경제학 70 부동산학원론 80 민법 80 감정평가관계법규 40으로 운 좋게 합격을 하였습니다.

휴학을 하지 않고 합격을 했다는 점에서는 전공을 활용하여 수강계획을 짠 것이 효과를 보았던 것 같습니다. 감정평가사 1차와 관련된 대학 강의를 병행하면 학점과 시험 준비를 한 번에 할 수 있다는 점을 활용하시면 좋을 것 같습니다.

 (3) 3학년 1학기 (12학점)

1차를 합격하고 2차를 준비해야 했습니다. 다만 목표는 휴학을 최소화 하는 것이었기 때문에 1차 합격 후 그 해 2차 시험장에 들어가기 전까지 학교를 다녔습니다. 다만 학점은 적게 듣고 수강하는 과목은 출석체크를 하지 않는 과목을 몇 개 두어 2차 기본강의를 수강할 시간을 최대한 늘리려고 하였습니다. 수강한 강의는 행정법, 헌법으로 이때 수강한 것이 법학의 기초를 다져주어 큰 도움이 되었습니다.

2차 기본강의를 학교를 다니며 들었지만 지금 생각해보면 휴학을 하는 선택도 나쁘지 않았겠다는 생각이 듭니다. 기본강의를 진도를 나가는데 급급하여 복습은 뒷전으로 하고 시험기간에는 또 학점을 챙기려 하여 인강을 정지시켰었습니다. 결국 2차 시험장에 들어갈 때 기본강의를 완강하지 못하였으며 실무의 경우 보상부분을 하나도 학습하지 않아 멍만 때리고 나왔었습니다. 기본강의에 대한 복습 없이 진도만 나갔고 나중에는 강의를 들으면서도 이해가 가지 않는 부분이 많았습니다. 

 (4) 동차 결과

실무 22점 이론 9점 법규 24점을 받았습니다. 동차 합격에 대한 욕심은 없었기 때문에 당연한 점수라고 생각하였습니다.

3. 유예시기의 공부 (1년 휴학)

 (1) 0기

서울법학원 0기~4기 스터디를 수강하였습니다. 0기 때는 1차 합격 이후 기본기가 너무나도 없는 상태여서 스터디 등수는 형편없던 것으로 기억합니다. 항상 뒤에서 부터 몇 번째인지 세었던 것 같습니다. 이 때에는 스터디를 따라가는 것이 너무나 힘들었고 이론, 법규보다는 실무에 집중하였습니다. 그래도 계속 점수는 잘 나오지 않았습니다. 이론은 실무기준해설 강의를 들었고, 법규는 개별스터디를 통해 2시간 정도 주어진 범위를 읽는 스터디를 하였습니다.

 (2) 1기

실무에 대한 공부시간을 많이 투자하였던 시기입니다. 실무의 문제 유형을 외우고 목차를 암기하였으며 스터디 때 이를 문제에 적용시키는 훈련을 계속 하였습니다. 등수가 점점 올라가고 어느 정도 자신감이 생겼습니다. 이론, 법규에 대한 공부는 실무를 기준으로 실무에서 적산법을 푼 경우에 이론에서는 이와 관련된 논의, 실무에서 보상 문제를 푼 경우에는 법규에서 관련규정을 검토해보는 식으로 3과목을 연결시켜 공부하려고 노력하였습니다. 또한 1기부터 실무는 기출문제를 풀었습니다.

 (3) 2기

실무에 대한 감이 어느 정도 잡혔고 이제는 이론 법규가 걱정이 되었습니다. 법규의 경우 하루의 절반이상을 투자하였습니다. 공부의 끝은 백지에 오늘 배운 법규논점을 모두 써보는 식으로 공부하였습니다. 이론은 실무기준해설서를 반복하여 읽었습니다.

 (4) 3기~4기

3,4기 때는 시험이 얼마 남지 않았다는 압박감에 공부시간을 늘렸습니다. 실무는 오전에만 투자하였고 100점은 시중 문제를 구하여 매일 풀었습니다. 풀었던 실무문제를 복기할 때에는 기출문제에서 지금까지 나오지 않았던 논점을 중점적으로 검토하여 공부했습니다. 저는 기출문제를 철저하게 분석하였는데 한번 나왔던 논점은 다시 나올 확률이 적어 공부방향을 안나왔던 논점에 초점을 맞추어 실무 공부를 하였습니다.

이론과 같은 경우에는 실무기준해설서와 스터디 자료를 중심으로 공부하였습니다. 법규는 매일 50~100점씩 꾸준히 풀었으며 이 시기에 법규 점수가 가장 많이 올랐습니다. 특히 판례 공부를 이시기에 시작하였는데 강정훈 평가사님의 찍기 강의가 많은 도움이 되었습니다. 4기쯤에는 이론이 가끔 스터디가 과락 나서 시중에 있는 다른 강사 분 문제를 풀어보기도 하였습니다.

 (5) 시험당일

   1) 실무

우리 시험이 실무 과락률이 높은 시험인 만큼 긴장을 많이 하였습니다. 문제를 받고 보니

1번 지하보상, 2번 임사비, 적산법, 3번 선박,해체 처분가액, 4번 조소득승수가 나왔습니다. -1번 문제는 평소 유도은 평가사님 스터디에서 입체이용 저해율에 대한 꾸준한 연습을 통하여 수월하게 풀 수 있었습니다. 또한 1번 문제에서는 약술형이 있었는데 지역분석의 경우 이론에서 기본적으로 준비하는 주제였기 때문에 쉽게 써냈습니다. 지하보상에 관해서는 시험 준비 중 쉬는 시간에 부동산 관련 기사를 본 것이 도움이 되었습니다. 아파트 지하에 도로가 지나가는 것에 대하여 적절한 보상, 반대시위에 대한 기사를 보았었고 이에 대한 기억을 바탕으로 서술했습니다.

-2번 문제는 스터디 때 자주 풀었던 문제와 유형이 비슷하였고 특히 시산가액 조정에 대한 연습을 했던 것이 도움이 많이 되었습니다.

-3번 문제는 기출을 분석하면서 나오지 않았던 논점을 공부했던 것이 득이 되었습니다. 감칙 20조에 대한 논점이 아직 나오지 않은 것을 근거로 하여 미리 준비해 둔 것이 도움이 되었습니다. 또한 스터디 때 선박에 대한 연습문제를 익숙하게 풀어온 것도 도움이 되었습니다.

-4번 문제는 기출문제에 조소득승수를 이용하여 구하는 문제를 분석했었기 때문에 별문제 없이 풀 수 있었습니다.

실무 점수는 59점이 나왔습니다. 아마도 1번에서 감점이 있었던 것으로 생각됩니다.

  2) 이론

시험문제를 받아보니 지금까지의 기출과 살짝 방향이 달라 당황하였습니다.

-문제를 1번부터 풀어 가는데 목차를 잡지 않고 시작하는 것이 제 발목을 잡았습니다. 30분 정도 문제를 풀었는데 1번 문제를 잘못 읽어 답안지를 교체하였고 그 이후는 정신없이 글을 썼습니다. 목차를 잡지 않고 문제를 임했던 것이 후회되었지만 시간이 촉박하여 빠르게 작성하기 시작했습니다.

-문제 2번은 지역분석으로 이론 기출을 철저하게 분석했던 것이 도움이 되었습니다. 지역분석, 시장분석은 3~4년 주기로 한 문제씩 나왔는데 5년 이상 문제로 나오지 않아 철저하게 대비했었습니다. 또한 부동산 관련 기사 중 젠틀리피케이션에 대한 글을 봤던 기억이 나서 이를 중심으로 서술하였습니다.

문제 3번은 스터디 때 항상 준비 하였던 가치에 관한 문제로서 지오 평가사님의 정형화된 목차를 바탕으로 빠르게 썼습니다.

문제 4번은 공정성과 감정평가에 관하여 제가 평소에 생각한 것을 바탕으로 서술하였습니다.

이론은 43점이 나왔습니다. 중간에 답안지를 바꾸어 급하게 써내려 간 결과로 낮은 점수를 받은 것 같습니다.

  3) 법규

 법규는 작년 문제에 보상법만이 출제 되어 민원이 있었다는 이야기를 듣고 올해는 부공법, 감사법이 나올 것을 대략 예측할 수 있었습니다.

- 문제 1번은 강정훈 평가사님의 찍기 강의에서 공부한 판례가 그대로 나와 놀랐습니다. 판례의 내용을 암기하였기에 수월하게 작성하였습니다

- 문제 2번도 감사법 중 명의대여와 관련한 판례가 나와 스터디 때 풀어봤던 익숙한 내용이었습니다. 징계절차가 까다로웠지만 배점을 채워 작성하였고 소물음 2의 처추변의 경우에도 스터디에서 충분히 준비를 하였기 때문에 별 무리 없이 작성하였습니다.

-문제 3번은 타 학원 사례문제에서 똑같은 문제를 풀어본 기억이 있어 쉽게 작성하였습니다. 3,4기 때 다른 학원 문제까지 구하여 하루에 50~100점씩 푼 게 도움이 되었습니다.

-문제 4번은 중앙부동산가격공시위원회로 아는 내용이 많지 않아 심의기관 등을 작성하고 마무리하였습니다.

법규는 48점이 나왔습니다.

 4. 결

 어느 시험이든 저는 기출문제가 매우 중요하다고 생각합니다. 우리 시험도 기출의 방향에서 크게 벗어나지 않습니다. 하루에 100점을 풀더라도 기출의 방향과 적합한 공부를 한다면 버릴 것은 버리고 취할 것은 취하는 효율적인 공부를 할 수 있다고 생각합니다. 제 수기가 학교생활을 병행하며 적은 시간을 활용하여 시험을 준비하는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.