안녕하세요 34기 감정평가사에 합격한 홍정현이라고 합니다.

저는 2021년부터 2023년 7월까지 공부하였습니다. 굉장히 아슬아슬하게 합격하였지만 시험 본 후 합격발표 전까지 저와 비슷한 감정을 느끼고 있는 수험생들이 많을것이라고 생각하여 합격수기를 남깁니다.

3년차 성적입니다.

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불합격했던 해의 2년차 성적 입니다.

1. 공부 시간

저는 아침 8시부터 밤 10시까지는 꼭 공부하는것으로 원칙을 정했고, 10시부터 새벽 2시까지는 자율적으로 공부했습니다. 2년차때와 달라진 것은 박문각 캠스터디를 통해서 아침에 일찍 일어나는 습관을 잡고, 규칙적으로 공부하는 습관을 들인 것 같습니다. 저에게는 정말 큰 도움이 되었던 것 같습니다.  박문각 캠스터디를 아시는 분도 있을텐데 그냥 유로로 박문각공무원에서 진행하는 캠스터디이고, 출석을 안하거나 움직임이 없으면 전화 오는 시스템입니다. 혼자 공부 안되시는 분은 활용하시면 도움 되실 것 같습니다.

2. 동차에서 1차 공부 시기

유예보다 동차일때는 1차 때문에 훨씬 신경이 많이 쓰여서 힘든 것 같습니다. 저는 3개월동안 공부했으며 첫 1개월차에는 일주일에 두번정도, 2개월차에는 일주일에 4번정도하고 3개월차에는 전부를 1차에 몰빵하였습니다. 기출만 돌리고 기본서는 아예 읽지도 않는 식으로 공부했으며, 65점으로 간신히 합격하였습니다.

3. 2차과목 공부방법

(1) 실무

실무는 풀면서는 너무 재밌던 과목이었습니다. 아침마다 100점씩 스터디원과 풀어서 오전 11시까지 사진을 찍어서 공유하는 방식으로 하였습니다. 저는 작년 서울법 스터디 0기부터 3기까지 스터디를 계속해서 반복해서 풀었습니다. 기본문제와 종합문제는 아주 가끔 스터디 문제랑 답까지 기억나는 것 같을때 종종 푸는 방식으로 했습니다. 실무에 대해서는 말씀드릴 게 없는게 그냥 아침에 100분 100점 풀고 서브노트 만들어서 저녁마다 본것? 그게 끝입니다.

(2) 이론

이론은 사실 가장 시간을 많이 들였던 과목입니다. 33회 이론이 어려웠어서 더 열심히 대비했던 것 같습니다. 이동현 평가사님 강의 수강하였습니다. 스터디와 기출문제를 반복해서 풀었고, 하루에 4시간을 잡아 기본서 1/5, 실무기준 1/5로 나눠서 2주동안 1회독씩 한 것 같습니다. 스터디에서 중요했던 논점은 기본서에 필기로 옮겨서 시간 날때마다 보았고, 실무기준은 달달 외울 정도로 봤습니다. 실무기준 책은 지오샘 책을 참고하였고, 서브노트화하여 암기하였습니다. 또한 이론 의의를 정리한 노트를 만들어 모든 단어를 이틀에 한번씩 약 30개씩 암기하는 스터디도 했습니다.

(3) 법규

법규는 동차로서 가장 부담되었던 과목이었습니다. 암기만 하는것도 시간이 없는 정도였습니다. 저는 이현진 선생님의 핵심요약집을 전부 외우는 식으로 공부했습니다. 일주일에 한번씩 a,b급 목차 약 10개정도를 외우고 시험을 보는 스터디를 꾸려 암기했습니다. 툭치면 학판검사 나올정도로 했습니다. 그리고 스터디는 강정훈, 이현진 선생님 스터디 수강하였고, 판례집같은 경우에도 강정훈 선생님 판례집으로 마지막 두달 전부터 암기 스퍼트 냈습니다.

4. 2차 시험장에서 어떻게 풀었는지

(1) 시험 전날

저는 시험 전날 다음날 먹을 유부초밥을 싸놓고, 가족들과 떠들며 여유롭게 보냈습니다. 그런데 잠을 잘때쯤 긴장이 커져 한의원에서 처방받아놓은 평심액 먹고 잤습니다. 두개정도 먹으면 그래도 네다섯시간은 잘 수 있는 정도로 마음이 괜찮아집니다. 33기 시험 칠때 용산 철도고가 아주 좋았어서 이번에도 용산 철도고로 지정해서 시험 쳤습니다. 책상 의자 시설 괜찮고 시끄럽지 않아 추천드립니다. 여튼 실무 서브 1개, 이론 의의 서브노트 1개, 이론 실무기준 서브 1개, 법규 핵심요약집 한개 가방에 챙겨두고 잤습니다.

(2) 실무

실무 시험 보면서는 파본 검사때 살짝 긴장했습니다. 작년과 달리 어렵게 나온 것 같아서 4번 문제 목차를 머리속으로 잡으며 시험 기다렸습니다. 시험 종이 치고 바로 4번문제 부터 풀었습니다. 다만 잔여지 문제에서 제가 다른것은 다 맞았는데 편입토지를 기준으로 평가해버려서 점수가 낮게 나온것 같습니다. 평소 하지도 않던 실수를 시험장에서 하게 되니 더욱 긴장해야할 것 같습니다. 그리고나서 1번 문제로 가서 3방식을 풀었는데, 쉬운 문제라고 생각해서 문제를 제대로 읽지 않아 실수를 많이 했습니다. 그래도 개별요인치 두자리수로 하라는 것 전부 반영은 했던 것 같고, 다만 약술 부분을 거의 건들이지못했습니다. 그리고 눈에 뭐가 씌었는지 5년 현금흐름 구하고 6년 재매도 가액 구해야하는데 6년 현금흐름 구하고 7년 재매도 가액 구했습니다…..그리고 2번 문제로 가서 유도은샘 스터디에 비슷한 유형이 있었던걸 기억해내고 똑같이 풀었던 것 같습니다. 다만 저는 엄청 꼼꼼하게 풀었다고 생각하는데 그만큼 점수가 안나와서 의아한 부분은 있습니다. 아마도 약술 부분에서 키워드만 던지고 간것이 문제가 된것같습니다. 마지막으로 3번 문제는 어려운 문제였는데, 우선 제가 할수있는 순수익과 임대료 구하기, 그리고 타당성 검토하기 까지는 했고 마지막 기간 구할때는 아는게 없으니 회수기간법 적시하고 아무렇게나 계산하고 이상한 숫자 던지고 끝냈습니다.

제가 느끼기에 실수를 아무리 많이 했어도 목차를 잡고 대략적으로 비슷한 방향으로 풀었다면 과락은 절대 아니고 유도은샘 스터디 방식으로 서술 풍부하게 푸셨다면 저보다는 높은 점수를 받을 것 같습니다. 생각보다 자잘한 실수는 크게 감점되지는 않는 것 같고, 서술 ？먹는건 크게 감점되는 것 같습니다.

(3) 이론

이론 시험은 실무에서 살짝 멘탈이 털린채로 진행되어서 실수를 더 크게 했습니다. 이론 1번이 원래 제가 가장 자신있던 수익방식 문제였는데 눈에뭐가 씌었는지 물음 2의 dcf 회수방법 비교를 아예 적시하지도않고 갔습니다. 나머지 부분은 대략적으로 무난하게 썼으나, 아예 물음2의 큰 부분을 적지 않아 불안한 마음이 컸습니다. 다음으로 4번문제로 가서 평소 이동현샘이 말씀하신대로 전제 잘 반영해서 풀었습니다. 문제 3번 또한 전제 잘 반영하고, 실무기준 외웠던 것 기준으로 발랐습니다. 문제 2번의 경우가 가장 문제였는데, 저는 택지비의 경우에는 평소 스터디로 대비를 했었습니다. 다만 물음 2의 경우에는 제가 아는것이 실무기준 상 지역요인에 대한 목차(지역요인 의의, 지역요인 방법- 종합식 평점식, 표준적 이용, 기준시점논점) 를 뽑아서 그냥 적용해서 썼던 것 같습니다.

제가 느끼기엔느 전제를 잘 반영하기만 하면 점수를 주시는 것 같습니다. 사실 33회 시험에서는 의의만 썼는데도 1점 점수를 받은 바가 있어서 이번에는 최유효이용, 시장가치 등 너무 중요한 단어의 경우에는 서론이나 결론에 어디에라도 적시하려고 노력했습니다. 그리고 아예 논점을 통으로 빼먹은 부분이 있어서 1번 문제의 부분점수가 심각하게 낮은데, 그게 좀 아쉽기는 합니다. 문제를 꼼꼼히 잘 읽으셔야 합니다. ㅜㅜ

(4) 법규

법규 시험은 마지막 시험이라 행복회로를 돌리면서 풀었습니다. 우선 문1을 보자마자 너무 행복해서 이현진샘 단문을 주르륵 썼습니다. 그리고 1프로라도 논점이 관련된 판례라면 무조건 적시해서 단문 뒤에 달아주었습니다. 보증소의 경우에는 아는 목차를 다적었습니다. 2번의 경우에는 우선 제가 알기로는 정답이 절차적 하자위법은 아니었는데, 저는 절독위로 잡았습니다. 하자승계의 경우에는 판례를 몰랐어서 지어내서 ？고, 승계 된다고 썼습니다. 점수 나온 걸 보면 그냥 답보다는 논리를 자기가 어떻게 잡냐가 중요한것같습니다. 사안의 해결에서 아무리 이상한 답이어도 포섭하려고 노력하는 티라도 보이면 점수를 주는것같습니다. 다음 3번의 경우에는 평소 너무 자주 외워놨던 집행정지 논점을 하나하나 포섭하고 국장의 경우에는 과징금 부과할수도 있다고 적시하고 과징금 법적성질까지 썼습니다. 문4의 경우에는 신고에 대한 삭제 연혁을 한줄로 간단히 쓰고, 감정평가사법 10조 업무에 대한 조문을 쓰고, 이중소속금지 규정도 적시했습니다. 신고 조문을 아예 몰라서 쓰지는 못했지만 주변 조문을 건드리면 점수는 주는 것 같습니다.

제가 생각하기에는 법규만큼 점수를 퍼주는 과목은 없습니다. 그냥 관련이 되어있다 싶으면 무조건 적으시는 게 맞고, 사안의 해결을 꼭 달아서 포섭하려는 노력을 1프로라도 하는게 좋은 것 같습니다. 그리고 보증소논점이 나왔을때는 보증소와 관련된 아는 판례 쓸수있는 만큼 적시해주시면 도움이 되실것같아요(다른 논점도 마찬가지) 그리고 하자승계는 답이 크게 중요하지 않은 것 같습니다. 전제를 어떻게 포섭하고 사안 해결 어떻게 하느냐가 중요한 것 같습니다. 그리고 저는 대충 한번 다 쓴 다음에 시간이 20분 정도 남아서 뒤쪽에 +추가 라고 하여 문2와 문3에 추가하고 싶은 논점을 추가했습니다! 이때부턴 그냥 한글자쓰는게 다 점수라고 생각하면서 적었습니다…

5. 2차 시험 본 기분(나중에 참고하시면 좋겠습니다)

2차 시험장 나오면서 든 기분: 실무 살짝 아슬아슬한데 과락 넘기면 합격 가능성 있겠다

2차 시험 끝나고 스터디원 언니랑 같이 술마시면서 답체크 할때 든 기분: 개망했구나

2차 시험 날 이후부터 결과 발표 전까지: 4년차는 어떻게 보내야하지..? 진짜 힘들다 ㅠㅠ

2차 시험 결과 발표 2시간 전 (당일 오전): 될 것 같다

6. 스터디등수

이 부분에 대해서 많은 합격수기에서 그냥 상위권이다 라고만 쓰시고 제대로 써주지 않으셔서 제가 3년차 공부 중에 마음고생이 굉장히 심했답니다. 혹시나 스터디 등수가 너무 낮아서 공부가 안되고 힘든 분들은 제 스터디 등수를 보고 위안을 얻으시면 좋겠습니다. 법규 스터디 스트레스 받아서 안본날도 있습니다. 그리고 등수 보고 매일을 좌절했습니다. ㅠㅠ

사진으로 캡쳐하려니 용량이 적어서 그냥 말씀드리자면 종합등수 250등~350등 정도였고요, 4기 마지막 즈음에는 갑자기 실력이 상승하는지 종합등수 91등까지는 들었습니다. 그러나 다시 마지막 주차에는 200등으로 떨어졌습니다.

7. 운동 취미 등

운동은 수영 월수금 반으로 해서 꾸준히 다녔습니다. 취미는 그냥 유투브 보고싶을때 다 봤고요, 가끔은 친구들과 만나서 수다도 떨었습니다. 다만 제 공부에 영향을 줄만한 친구는 절대 안만났습니다. (만나면 기분 안좋아지는 친구, 비교하는 친구 등) 잠은 새벽 2시 반 전에는 꼭 자려고 했습니다. 연애 했는데, 사실 공부하면서는 싸울거리를 아예 만들지않는것이 좋은 것 같습니다. 고시명언중에 공부하면서 사귀는 중에는 헤어지지말고 애인이 없다면 새롭게 만들지 말라는 말이 있습니다. 이 말이 백번 맞습니다. 다툼이 있어도 그냥 수험생이 웬만해서  굽히고 가시고, 배려심 있는 애인이면 알아서 맞춰줄 것입니다. 데이트는 2주일에 한번정도 했고 시험 다가올때는 한달에 한번도 제대로 안만났습니다.

8. 개별 스터디

저는 스터디원이 제일 중요하다고 생각합니다. 같이 공부하면서 마음을 나눌 정도로 친밀해질 수 있기 ？문에 성향이 맞는게 너무 중요합니다. 따라서 아무나 스터디원으로 들이지 마시고 꼭 자신과 성향이 맞는지 체크를 하셔야 합니다. 저의 경우에는 3년차때는 원래 알던 언니와 같이 공부를 하였습니다. 저는 암기파, 상대방은 이해파였기때문에 보완도 잘되고 서로 자극도 되었습니다. 그래서 둘다 합격 하게되었습니다.

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이상입니다. 저는 3년차로 시험이 끝날 줄 몰랐습니다. 그래도 저는 공부할때 제가 조금이라도 불안하면 그나마 잘하는 암기를 하려고 했던게 가장 잘한 일 같습니다.

그리고 마음이 불안할때는 이전년도 합격하신 분들 중 마음을 울리는 분의 글에 댓글을 달아서 연락도 취해본 적 있습니다. 실제로 시험에 적용할 수 있는 도움을 굉장히 많이 주셨습니다.ㅠㅠ (닉네임 딩동댕동 평가사님) 합격했으니 행복을 누리는것이 맞지만 또 산넘어 산이라고, 합격의 기쁨을 채 누리기도 전에 채용의 고난이 다가와서 사실 지금은 좀 멍하지만… 그래도 이걸 보시는 분들께서는 그런 것은 생각하지 마시고 하시던 공부에 확신을 갖고 열심히 하시면 좋겠습니다! ㅎㅎ

3년차 이상부터는 마인드 컨트롤이 가장 중요한것 같습니다. 응원합니다.