0. 들어가며
토끼와 거북이 이야기. 자만하는 토끼를 노력하는 거북이가 이겼다는 유치원생들도 아는 유명한 이야기입니다. 근데 거북이는 왜 경기한다고 했을까요? 누가 봐도 거북이가 질 것으로 생각하는 그 경기를 거북이가 한 이유는 마지막에 이야기하고 일단 합격 수기를 시작하겠습니다.
1. 시험과목(1차)
1차와 2차로 구분되어 있고 1차는 민법, 경제학원론, 부동산학 원론, 감정평가관계법규, 회계학으로 총 5개 시험이며 과목당 40점을 넘기고 총 평균이 60점을 넘기면 됩니다. 회계 경제를 제외하고는 난이도가 높지 않아 최대 6개월로 잡으시고 상경계, 부동산학과면 -1~2개월, 공인중개사 자격증 있으시면 -3개월을 하시면 무난히 붙으실 수 있습니다. 저 같은 경우 공인중개사 자격증이 있는 상태로 시작하여 학교 병행하여 5개월정도 공부했는데 학교 생활(동아리, 술약속)을 했기 때문에 고려하시면 좋을 것 같습니다!
2. 2차(실무 이론 법규)
감정평가시 시험의 꽃인 2차입니다. 2차의 경우 1차와 연관성의 거의 없고 각 과목별로도 처음 공부하면 연관성을 찾기 어려워 공부하며 감을 잡는데 오랜 시간이 걸립니다. 먼저 실무의 경우 작년(33기)를 제외하고는 항상 과락률이 70~80%정도 되는 가장 어려워하는 과목입니다. 말 그대로 감정평가의 실무에 대한 시험으로 공부하는 양, 시험지의 양 모두 방대하여 100분의 시간동안 완주를 하여 과락을 넘기는 것을 목표로 삼고 공부하는 것이 보통입니다. 2차 선행시 주로 공부하는 과목이기도 하고요. 이론의 경우 체계?가 잡혀있지 않다보니 고득점을 하기 어려운 과목으로 공부를 한 사람과 안 한 사람의 점수차가 크지 않은 과목이라고 생각합니다. 실무의 경우 양치기식의 이해 공부, 법규는 암기 공부가 대세이지만 이론의 경우 이해파와 암기파가 갈리는 경우가 많은데(목차암기는 필수입니다.) 이에 대한 설명은 아래에서 구체적으로 하겠습니다. 마지막으로 법규는 하는 만큼 나오는 과목으로 가장 정직한(?) 과목입니다. 세부적으로 토지보상법, 부동산공시법, 감정평가사법으로 과거에는 7:1.5:1.5 정도의 비율이었다면 요즘에는 거의 5:2.5:2.5 느낌으로 나오는 것 같습니다. 전문직 시험중에 유일하게 법전이 제공 안되는 시험으로 알고 있고 따라서 개별법, 시행규칙, 시행령의 중요 조항은 물론 판례 역시 50~100개는 기본적으로 외워야 안정적인 득점이 가능합니다. 실무나 이론으로 고득점 하는 특수한 케이스를 제공하면 실무 과락을 넘기면 결국 법규 점수로 당락이 결정된다고 해도 과언이 아닐 정도로 시험에 합격하기 위해서는 고득점이 필요합니다.
3. 시기별 구체적인 공부방법
공부방법은 크게 2가지로 나뉩니다. 2차를 공부하다 1차를 합격한 후 다시 2차를 공부하는 방법, 1차를 붙은 후 3개월 동안 2차를 빡세게 공부하여 시험을 친 후 1년동안 다시 2차를 공부하는 방법입니다. 저는 4~10월 진입이면 2차 공부 선행을 추천하며 1~4월 진입이면 1차만 공부하는 것을 추천드립니다. 11~12월 진입의 경우 본인의 베이스 여부에 따라 결정하시면 되겠지만 이때 2차를 공부한다 해도 머리속에 남아있을지는 잘 모르겠습니다. 보통 2차를 선행하면 실무만 공부하며 저는 1차에 올인했기 때문에 이에 대해 설명드리겠습니다.
~2022. 3월
1차공부에만 매진했으며 학원 모의고사 등은 보지않고 문제집+기출문제로만 공부했고 강의는 기본강의는 다 들었고 회계만 문제풀이 강의를 들었습니다. 저처럼 베이스가 있으시면 회계나 경제만 강의들어도 충분할 것 같고 저나 주위 사람들 이야기를 들어보면 기출문제에서 -10점정도 하면 실제 시험과 비슷하게 나오는 듯 합니다.
2022.4~7월
학원의 올패스 강의를 끊어 공부했고 강의 커리큘럼에 맞게 공부했습니다. 실무의 경우 3방식을 배우는데 이 때 3방식 만큼은 시험에서 다 쓴다는 각오로 죽어라 공부하시는 것을 추천드립니다. 모든 평가의 기초는 3방식인 바 이 때 3방식에 대한 기초가 탄탄히 쌓이면 정말 큰 도움이 됩니다. 저는 이 때 대충 이해만 하고 넘어가 시험 직전까지 실무에 많은 시간을 쏟았습니다. 이론의 경우 생각보다 이해가 수월하게 되실 텐데 이해에서 멈추지 마시고 필수적인 정의(EX- 시장가치 최유효이용 가격제원칙)등과 함께 목차 암기도 시작하시는 것을 추천드립니다. 법규의 경우 실무보다 더 이해가 안되실 수도 있는데 강사님들이 중요하다고 하는 부분만큼은 필기라도 잘 해서 후에 공부하실 때 도움이 되도록 정리만 잘 하셔도 된다고 생각합니다. 이 때는 행정법을 공부하실텐데 행정법은 점점 우리 시험에서 중요성이 떨어지는 추세이다 보니 개인적으로 큰 부담을 가지실 필요가 없다고 생각합니다. 물론 이를 기초로 개별법의 원리들이 파생되지만, 이해가 잘 되면 좋은거고 아니어도 나중에 암기하면 다 이해됩니다. 그 외에 추가적인 강의는 듣지 않았고 다만 시험보기 1주일전 내용을 모르지만 답안지를 써보는 연습을 해봤습니다. 실무를 제외하고는 답안지를 써보지 않아서 많이 어색했고 실제 시험에서도 서본결 기본 양식조차 제대로 지키지 않았던 것으로 기억합니다. 세과목 모두 50점 정도 풀었고 점수는 20점 정도 나왔습니다. 그래도 이 정도면 다음 해에는 실무를 제외하고는 과락은 나오지 않겠구나 생각했습니다.
2022.7~10월
강의 및 GS 0기 스터디가 진행되는 시기로 이 때 제가 강조드리고 싶은거는 죽이되든 밥이되는 책을 안보고 스터디를 진행하는 것을 추천드립니다. 실무도 이때는 어떤 유형인지 미리 알려주고 이론과 법규는 문제를 알려주는데 책을 보고 하시는 분들도 계시는데 정말 의미없다고 생각합니다. 1년이라는 시간이 긴 시간이 아닌바 저는 2기스터디 부터는 100분에 100점 완주가 목표였기 때문에 스터디 전날 미리 쓸 목차를 다 암기했습니다. 대신 세부내용의 경우는 정확히 암기하지 않고 목차에 맞추어 아는 내용으로 최대한 집어넣었습니다. 이 때 했던 암기가 정말 큰 도움이 되었고 시간이 지날수록 암기량이 많아지기 때문에 이 때부터 암기를 미리미리 하시는 것을 추천드립니다. 실무의 경우 이 때부터 3방식을 넘어 이 때부터 유형별, 목적별 평가가 들어가는데 내용이 이해가 되지 않더라도 그냥 넘어가는 것을 추천드립니다. 이해 안되는 내용을 억지로 이해하기 보다는 차라리 3방식을 복습하는 것이 공부에도 재밌고, 더 오래 기억에 남습니다. 이론은 각론을 공부할텐데 실무와 겹치는 부분이 많기 때문에 너무 쫄지 말고 실무공부와 함께 하는 느낌으로 공부하면 좋습니다. 요즘 실무문제에 말 문제가 점차 증가하는 추세이고, 어려운 시험일수록 말빨로 점수를 커벼쳐야 하기 때문에 이를 생각하며 공부하시면 좋을 것 같습니다. 법규는 종합문제를 풀텐데 저는 답안지 쓸 엄두가 안나서 강의를 듣고 암기하는 식으로 공부했습니다. 다만 제가 과거로 돌아가 다시 공부한다면 죽이되는 밥이되는 목차라도 써보고 강의를 듣고 다시 복습하는 느낌으로 공부를 했을 것 같습니다. 쉽게 공부하면 쉽게 잊어버립니다. 3과목 모두 문제풀기-강의-복습을 반드시 실철하시길 바랍니다.(강의는 어느정도 궤도에 오르면 생략하셔도 됩니다.)
2022.10~12월
보통 1차고비가 오는 시기입니다. 3과목 모두 문제풀이 비중이 늘어남에 따라 부담이 많이 증가하고, GS스터디의 경우 불합격생들 중 일부가 유입됨에 따라 낮은 성적을 받아 좌절하는 경우가 많습니다. 이 시기에는 슬슬 강의듣는 시간보다 문제푸는 시간이 더 많아야 하며 실무의 경우 무조건 100점을 완주할만한 실력을 갖춰야 하며 이론 법규의 경우도 형식(서본결, 논점의 정리~논점의 해결)을 갖추어 적어도 7~80점은 쓸 수 있어야 합니다. 실무는 3방식은 자신감 있게 풀 수 있어야 하고 보상평가 역시 어느정도 실력을 갖추야 좋습니다.(령 37조, 령 38조의 2등) 칙 33~52조까지 푸는 방법도 어느정도 숙지하셔야 하며 유형별 목적별 평가도 이때는 3방식에 기초하여 법을 모르더라도 어떻게든 답안지를 채우는 연습이 필요합니다. 이론의 경우 암기가 되어 있지 않으면 이때라도 시작하지 않으면 따라잡기 힘들기 때문에 목차암기와 정의 암기를 매일 하시는 것을 추천드리며 이론의 경우 책의 내용이 많지 않기 때문에 이 때 서브를 조금씩 만들어 보는 것을 추천드립니다.(서브를 만들지 않고 기본서에 정리하시는 분들도 많습니다!) 법규는 이 ？ 부터는 판례수업을 하는 바 하루에 1개씩이라도 판례를 암기하고, 적어도 문제를 봤을 때 어느파트의 문제인지 정도는 파악이 되는 수준이 되어야 합니다. 저는 개인적으로 법규 조항 암기만큼이나 판례 암기가 중요하다고 생각하여 문제를 풀고 문제가 나온 판례를 암기하며 관련 조항을 공부하는 식이 가장 효율이 좋다고 생각합니다.
2023. 1~3월
동차준비하시는 분들은 이 때 보통 1차로 넘어갑니다. 저는 유예기준으로 이때는 안보고 100점 완주가 무조건 가능해야합니다. 보통 기출을 아껴서 나중에 보시려는 분 있는데 이 시기에 최소 1회독 하시는걸 추천하고 어디부터 해야하는지는 각 강사분들이 알려 주실 겁니다! 기출분석이 진짜 중요한게 저 같은 경우도 나름대로 분석 해보니따 34회 1번문제가 수익환원법 나올 것 같아서 빡세게 공부했다니 진짜 나와서 고득점 받을 수 있었습니다! gs의 경우 2기가 시작됨에 따라 다년차 분들이 진입함에 따라 성적이 더 낮게 나오실텐데 전혀 신경쓰지 마시고 페이스 잃지 말고 하시면 됩니다. 이 시기에 공부가 가장 잘되는데 너무 오버하지 마시고 꾸준히 하셔야 나중에 지치지 않습니다!
2023. 4~7월
가장 지치는 시기입니다. 여기서 공부를 더 해도 성적이 오를까라는 막연한 불안감과 함께 주위 사람들이 하나 둘 씩 취업을 하는 모습을 보면 공부에 집중하시기 어려우실 텐데 이 때 치고 나가셔야 합니다. 과락이든 평균탈이든 1점이내로 갈리는 경우가 정말 많습니다. 문제 양치기와 암기를 병행하시며 공부의 절대적인 양을 확보하는 것이 중요합니다. 저 같은 경우 이 시기에 1주에 순공 70시간 정도를 하였고 시험보기 1달전에는 80시간 정도 하였습니다. 이 때 흔들리지 말고 꾸준히 하시면 분명 좋은 결과 얻으실 수 있습니다! 구체적으로 실무의 경우 이 때는 계산기 안치고 간략하게 푸시는 분들이 있는데 실무에 대한 자신감이 있는 다년차 분들이 아니면 추천드리지 않고 100점을 푸며 최대한 시간을 줄이는 연습과 낯선 문제에 대한 대처를 하시는 방법을 스스로 찾아보셔랴 합니다. 이론의 경우 10점당 목차를 최소 4개에서 자신있는 논점의 경우 1,2개 더 추가하는 것을 이 때 집중적으로 연습했고 법규는 a,b논점의 경우 40점부터 10점까지 어느정도 분량을 조절할 수 있을 정도로 공부했습니다. 불의타 논점(c,d)의 경우 딱 10점정도(정의 조항 판례1-2줄) 공부했고 더 깊숙이 공부하진 않았습니다. 그래서 올 해 사업인정고시의제 문제와 사무고 개설신고 문제에서는 40%도 득점하진 못했지만 a급 논점이었던 2번문제에서 2/3이상을 득점하여 안정적인 점수로 합격할 수 있었습니다.
4. 34회 시험 후기
실무(1-2-4-3)
문제지를 받고 오탈자 확인하는 시간에 아.. 이번 시험은 완주만 하면 과락은 아니겠구나 라는 생각을 했습니다. 1번문제의 경우 전형적인 3방식이었지만 저는 원래 실무 푸는 시간이 느려 dcf테이블이 나오는 문제가 나오면 버리려고 했지만 배점이 크게 나와 1기와 6기만 그리고 중간은 생략했습니다. 그 외에 환원율은 가산했고, 최유효이용의 개념을 중간에 썼던 것으로 기억합니다. 2번문제는 정말… 보는순간 이건 절대 다 못쓴다 라는 생각으로 대표적인 사례 하나씩만 써서 비례율을 계산했습니다. 시점은 가격조사완료일로 했고 사례는 다 이상해서 리모델링 사례로 썼고 쓴 이유와 배제한 이유 1-2줄씩 적시했습니다. 비례율이 이상하게 나왔지만 검토는 못했고 유의사항 비교는 3가지 정도 썼습니다. 3번문제는 가능한 임대료가 무엇인지 감을 아예 못잡아서 그냥 noi만 구하고 개발 타당성이 없다고 결론을 지었고 시기는 3년이라고만 적었습니다. 4번은 그냥 평범하게 풀었습니다.
이론(1-2-3-4)
전체적으로 무난하게 풀었고 이론과 법규의 경우 시험 직후목차를 작성한 것이 있어서 이를 보시면 될 것 같습니다. 1번은 무난한 문제였고 물음3의 확룰적 할인현금흐름분석법은 옵션평가 느낌으로 접근해서 블랙숄즈 모형 등을 언급했습니다. 2번문제는 시장기치 외의 가치로 적었고 세부 심사는 주어진 조건에서 최대한 썼습니다. 3번은 특별한 내용이 없었고 4번은 다세대주택에 맞게 사정보정, 시점수정, 물적, 시점 유사성등으로 약술했습니다.
법규(1-2-3-4)
1번에서는 사업인정과 사업인정고시의 법적 성질을 그냥 하나로 통합하여 작성했습니다. 제 공부의 깊이가 부족해서 둘의 차이까지는 구별하지 못했습니다. 물음 2,3번은 무난하게 작성했습니다. 문제 2번역시 a급으로 무난하게 작성했고 3번의 경우 국장의 취해야 할 조치가 무슨 말인지 모르겠어서 살짝 지어내서 작성했습니다.(집행정지에 의한 것으로 별도의 감정펴가사법 징계절차나 행정절차법상 절차 거칠 필요 없음) 4번은 완전 불의타 문제로 준비를 아예 안했어서 자기완결적 신고 수리를 요하는 신고를 언급한 후 건축법상 신고 자기완결적이지만 이행강제금 이유로 처분성 인정된다는 판례를 언급하여 사안의 경우 자기완결적 신고로 처분성 인정된다고 적었고 신고관할이 최근 감정평가사협회로 이관되었다고 적었습니다. 시험 본 직후에는 60점이 넘을 줄 알았는데 다른분들이 잘 쓰셔서 생각보다는 점수를 받지 못했습니다..
5. 그 밖에 궁금하실만한 질문
-gs스터디와 개별 스터디 차이 및 필수여부
gs스터디는 모의고사라고 생각하시면 되고 개별 스터디가 우리가 흔히 생각하는 스터디입니다. gs같이 풀기 의의암기 목차암기 등이 있으며 gs는 필수라고 보셔야 하고 개별은 개인적으로 온라인 gs인경우 같이 모여서 풀어야 강제성이 있어 하시는게 좋을 것 같습니다! 저는 모여서 푸는 스터디만 했습니다.
-과외
감평시험은 은근 과외가 많더라고요.. 저는 하진 않았지만 돈이 여유로우시다면 편하게 질문도 할 수 있고 좋을 것 같습니다!
-gs스터디와 실제 성적의 연관성
따로 정리하진 않아서 차례대로 마지막(129), 가장 못봤을 때(201), 가장 잘봤을 때(53) 성적 첨부합니다!
-정의나 목차 등 어디까지 암기해야 하는지
이 시험은 사실상 상대평가로 올해는 200명을 뽑았고 내년은 더 줄어들 예정인데 남들보다 조금 더 잘하면 합격이고 반대로조금 덜 공부하면 불합격입니다. 저는 가장 큰 차이는 암기의 디테일이라고 생각합니다. 남들보다 조금 더 많이, 자세히 외우면 분명 좋은 결과를 얻으실 겁니다.
-서브 작성
저 같은 경우 서울법 교수님들의 목차집을 활용하여 서브를 정리했습니다!
-공부량&쉬는 시간&멘탈 관리법
평균 10시간 정도 한것같고 순공부량은 딱히 체크하진 않았습니다. 시험 3달전부턴 12시간은 했고 1달전부턴 14시간 했습니다. 저는 개인적으로 모든 시험은 벼락치기가 효과가 있다고 생각하는데 감정평가사 시험도 분명히 막판 뒤집기가 충분히 가능하다고 생각합니다. 쉬는날은 고정적으로 정하진 않았고 1주일에 1-2번 약속을 잡고 술도 마셨습니다. 다만 올해 초부터는 술은 안마셨고 3달전부터는 딱 밥만먹고 헤어지는 식으로 만났습니다. 그리고 공부하시다보면 유튜브나 게임 등 유혹이 많으실텐데 저는 나중에 감정평가사가 되면 시급을 3만원정도로 계산하고 시간당 3만원내고 유튜브나 게임하는것으로 생각하고 최대한 자제했습니다. 대신 자기전 1시간이나 혼밥할때는 봤습니다. 멘탈은 공부하시다 보면 많이 불안하실텐데 저 같은 경우 명언을 좋아해서 명언을 보며 멘탈을 다잡았습니다.
1 불광불급 : 미치지 않으면 미치지 못한다.
2 소시민은 도전하는 자를 비웃는다
3 역사는 인내하는 자가 승리한다
4 슬럼프를 극복하는 길은 공부다
5 어제의 나보다 똑똑해지자
6 감정평가사의 입장에서
7 남들이 모르는걸 알 때보다 아는걸 더 잘 알 때
8 시험<공부 시험>공부
9 노력은 배신할 수 있지만 나태는 결코 배신하지 않는다
10 맞은 건 모래에 새기고 틀린 건 바위에 새긴다
11 공부는 왕도가 없지만 시험공부는 왕도가 있다
12 자신감 없는 공부는 발전이 없고 겸손이 없는 공부는 뒤쳐지기 마련이다(자신감=문제,겸손=복습)
13 불안함은 무덤덤해진다
6.마치며
거북이가 토끼를 이긴 이유는 콤플렉스가 없어서입니다. 자신의 느림에 대한 콤플렉스가 없었기 때문에 경기에 응했고, 그 순간 최선을 다했기 때문에 토끼를 이길 수 있었습니다. 시작부터 훌륭할 필요는 없지만 훌륭해지기 위해서는 시작해야 합니다. 누군가는 기회를 콤플렉스로 만들고, 누군가는 콤플렉스를 기회로 바꾼다는 말이 있듯이 감정평가사 공부를 시작한 이상 학벌,나이,직장 유무 등 모든 조건을 잠시 뒤로 미뤄두고 강정훈 박사님 말씀처럼 답안지로 대답하는 시험인바, 100점을 깔끔하게 채우기 위해 최선을 다하시면 좋을 것 같습니다! 저를 합격으로 이끌어 주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 강정훈 박사님께 다시한번 감사함을 전합니다!
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