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1. 배경소개
본격적인 합격수기 작성에 앞서 간략히 제 소개를 하자면 저는 초등학교 5학년부터 대학교 4학년 때까지(약 11년) 프로운동선수를 꿈꾸며 대부분의 시간을 운동에 할애하던 학생이었으며, 운동을 그만둔 후에는 공인중개사를 따고 감정평가사를 도전하여 3년차(만 2년 10개월, 전업기준)에 합격한 35기 합격생입니다.
2. 1차 공부(간략히)
1) 초시
저는 공인중개사 베이스가 있었으므로 회계, 경제를 제외한 나머지 과목을 굉장히 수월하게 접근할 수 있었으며, 초시에는 73점의 점수로 합격할 수 있었습니다. 강사님은 설신재 강사님(민법), 국승옥 강사님(부동산학개론), 도승하 강사님(감관법), 신은미 강사님(회계학), 손병익 강사님(경제학) 이렇게 수강하였습니다.
2) 3년차
3년차 때에는 2차와 공부비중을 조절하기가 굉장히 어려웠으나 좀 보수적으로 잡고 11월, 12월에는 평일에는 2차, 주말에 1차를 공부하였습니다. 1월에는 평일에 1차 주말에 스터디 및 2차 기본서 회독을 진행하였으며, 2월부터는 1차에만 전념하였습니다. 점수는 76점이 나왔습니다. 점수만 봤을 때는 조금 과투입한 면이 있어보이지만 좀 보수적으로 잡고 공부한 것이 심리적인 면에서는 많은 도움이 되었던 것 같습니다. 강사님은 초시 때와 같습니다.
3. 2차 공부
1) 공부 루틴
(1) 초시, 2년차
초시, 2년차에는 운동하던 체력을 믿고 운동이나 식단 조절 전혀 없이 하루에 10시간 이상을 무조건 투입하려고 하였고, 7시 기상해서 최소한 순공부시간이 10시간이 넘을 때 까지 책상 앞에 앉아 있었던 것 같습니다. 그러다보니 점차 취침시간은 늦어지고, 수면 시간은 줄어들어서 결국에는 체력을 갉아먹고 효율이 낮은 공부를 할 수 밖에 없었던 것 같습니다. 그래서 되도록 충분한 수면시간과 운동시간은 꼭 확보하시길 추천드립니다.
(2) 3년차
3년차에는 지난 2년의 실패를 바탕으로 충분한 수면시간 확보를 위하여 아침에 알람을 따로 맞춰두지 않고 9시 30분에서 10시 사이에 자유롭게 기상하였고, 순공부시간을 측정하던 어플을 삭제하고 공부시간 보다는 그날 해야할 분량을 정해두고 공부를 하였습니다. 이와 동시에 1년동안 운동에 강제성을 부여하기 위하여 개인 pt를 진행하였습니다. 공부장소는 대부분 자취방에서 했고, 간간히 스터디카페, 카페 등에서 공부했습니다. 조금 구체적으로 오전에는 법전 읽기와 실무문제를 풀었고 오후에는 격일로 법규와 이론을 기출문제집 회독과 기본서 회독을 반복하였습니다. 굳이 순공부시간을 따지자면 8시간 30분에서 9시간 이내였던 것 같습니다.
2) 공부방법(타학원 강사님은 초성으로 표시하겠습니다.)
(1) 실무(유도은 강사님, ㅊㅈㅎ 강사님)(2년차 36점, 3년차 54.5점)
우선 저는 실무 문제를 하루에 50점 이상으로는 풀지 않았습니다. 이유는 투입시간 대비 성적향상 정도가 그렇게 좋지 않다고 판단하였기 때문입니다. 따라서 저는 유도은 평가사님 기본강의는 초시, 2,3,년차 모두 한번씩은 들어가면서 이해를 위주로 공부하려고 하였고, 점수를 안정적으로 득점하기 위하여 서술 위주의 답안작성과 완주하는데 포커스를 두고 공부를 하였던 것 같습니다. 여기서 서술 위주의 답안 작성이라 함은 근거법규의 내용이나 감정평가 실무기준의 내용을 꼼꼼히 보고 답안에 현출시키려고 노력했습니다. 문제를 푸는 경우에도 기출문제집을 반복해서 많이 풀었으며, 여러 강사님들의 스터디 문제를 구해서 풀지는 않았던 것 같습니다
(2) 이론(이동현 강사님, ㄱㅇㅇ 강사님, ㅇㅈㅁ 강사님)(2년차 48점, 3년차 50점)
이론의 경우는 처음 답안 작성할 때는 무엇부터 써 내려가야 할지, 목차는 어떻게 잡아야 할지 굉장히 난감한 과목이라고 생각합니다. 저의 경우는 이동현 평가사님의 체계도에서 목차를 뽑아내는 방법을 계속해서 활용하였고, 그 덕에 어떠한 문제라도 목차를 어렵지 않게 뽑아낼 수 있었다고 생각합니다. 그래서 특히 저년차 수험생분들께 추천을 드릴 수 있을 것 같습니다. 저는 서브를 별도롤 만들지는 않았으며 이동현 평가사님 기본서를 서브 같이 보고 정리했습니다.
(3) 법규(강정훈 강사님, ㅇㅇㅊ 강사님)(2년차 50점, 3년차 59.5점)
법규의 경우는 저는 타학원 강사님의 커리큘럼을 대부분 따라갔고 강정훈 평가사님의 기출문제집이 내용이 풍부하고, 타학원 다른 결론을 도출하는 경우가 많은 것 같아 여러가지 견해를 살펴보고 이해하는데 도움이 많은 도움이 됐습니다. 또한 판레를 굉장히 꼼꼼하고, 다양하게 제공해주시기 때문에 판례 자료를 참고하여 공부했던 것 같습니다.
3) 35회 시험
(1) 실무(54.5)
실무의 경우 올해 문제를 받자마자 시험지 두께부터 분량이 작을 것으로 예상하였고 많은 양의 서술을 가져가려고 노력했습니다. 특히 1번 보상에서 관련 법조문과 실무기준 등의 내용을 꼼꼼하게 기술하고 관련 규정을 바탕으로 결과를 도출하려고 하였습니다. 그래서 숫자를 정확히 맞추지 못하였더라도 합격이 가능한 점수가 나왔던 것 같습니다. 올해의 경우 이전의 시험들보다 서술의 비중이 많이 올라갔던 것 같습니다. 향후에도 약술문제 등이 출제할 가능성이 많다고 개인적으로 생각하는 바 수험생분들이 숫자 맞추기에 포커스를 두는 것보다 결론이 도출되기까지의 과정이나 이유 등을 충분히 공부하고 서술할 수 있어야 한다고 생각합니다. 문제풀이는 1>4>2>3 순서로 풀었습니다.
(2) 이론(50)
올해 이론은 개인적으로 생각하기에는 생소한 논점들이 많았던 것 같습니다. 2번의 경우는 토지, 건물과 집합건물의 관점에서 개별, 일괄평가를 설명하여서 해당 문제와 관련한 판례와 전혀 다른 관점에서 서술하였고, 3번과 4번은 시험에 나올줄 상상도 못했고, 처음보는 논점이었습니다. 그럼에도 합격할 수 있었던 것은 이론에서도 실무와 법규에서와 같이 관련 법조문 내용이나 규정들을 꼼꼼히 적어주려고 노력했고 그 결과 논점이탈이 있었음에도 과락없이 완주할 수 있었다고 생각합니다.
(3) 법규(59.5)
35회 시험에서의 법규는 무엇보다 논점을 맞추었는가가 점수를 크게 갈랐다고 생각합니다. 논점을 맞추기 위해서는 개별법의 세부논점 암기도 중요하겠지만 행정법 체계가 마인드맵 같은 형태로 머리 속에 정리가 되어있는 것이 중요하다고 생각합니다. 예를 들어 1-3 문제에서와 같이 소유권이전등기말소청구소송이 나왔을 때 단순히 선결문제가 국가배상, 부당이득반환청구소송에서만 나온다고 생각하던 수험생들은 대부분 해당 논점을 파악하지 못하였습니다. 하지만 해당 소송을 단순히 민사소송으로 인식하였으면 생각보다 어렵지 않게 문제가 풀릴 수 있었다고 생각합니다. 따라서 답안에 쓸 분량으로 단순히 암기하기보다는 행정법 체계를 머리 속에 정리하면 문제를 풀 때 실수가 훨씬 적어질 수 있다고 생각합니다. 또한 2번, 3-2번 문제에서는 관련 판례를 알고있어야 문제가 해결되었기 때문에 관련 판례자료를 꼼꼼히, 성실히 공부할 필요가 있을 것 입니다. 개인적으로는 판례의 원문을 살펴보며 전후 사정을 알고 이해하는 것도 도움이 된다고 생각합니다.
4. 마치며
저는 12살 이후로 23살이 될 때까지 책이나 펜보다는 공이나 운동화, 역기 등을 더 가까이 하며 살았었습니다. 이러한 이유에서인지 아무리 연습해도 글씨가 나아지지 않아 합격하는 순간까지도 엄청난 악필인 채로 시험장에 들어갔습니다.(제 답안지를 읽어주신 채점자분들께 죄송한 마음과 감사한 마음이 공존합니다.) 사실 제가 매우 악필이기에 합격해서 이 수기를 쓰고 있는 지금도 제가 합격한게 실감이 잘 나지 않습니다. 혹시나 저와 같이 예체능을 하시던 분들이나, 글씨가 매우 안좋으신 분들이 이 글을 보고 용기를 얻고 자신감을 가지셔서 수험에 진입하기로 마음을 먹으셨으면 옆이나 뒤를 돌아보지 말고 도전하셨으면 좋겠습니다. 물론 아주 열심히 하셔야 합니다!!!
마지막으로 2년 10개월간 무모할 것 같았던 도전을 응원하고 지지해준 사랑하는 저의 부모님과 가족, 친구들에게 모든 합격의 기쁨과 공을 돌리도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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