1. 소개
안녕하세요 이번 35회 감정평가사 시험에 최종 합격한 학생입니다.
저는 대학교 3학년 1학기까지 다닌 후 2년을 연속으로 휴학하며 공부했습니다. 주변 사람들을 보니 학업을 병행하는 경우 학점도 잘 못챙기고 시험공부도 제대로 못하는 것 같아서, 저는 쭉 휴학을 하고 전업으로 수험생활을 하자고 다짐한 것 같습니다.
감정평가사는 결국 합격을 하지 않으면 남는게 많지 않은 리스크가 높은 시험이라고 생각합니다. 저도 전업으로 이 시험에 뛰어들면서 굉장히 두려웠고 잘 해낼 수 있을지 걱정이 되었습니다.
그래도 좋은 강사님들을 만나고, 배운 부분에서 시험이 출제되는 운이 겹쳐서 결과적으로 2년만에 좋은 결과를 이룰 수 있었던 것 같습니다.
본격적인 수기 작성에 앞서 좋은 강의 제공해주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 그리고 강정훈 평가사님께 감사인사드립니다.
2. 전반적인 공부의 흐름
시험 한달전까지는 계속해서 서브를 만들고 이를 편집하고 수정하며 다듬었습니다. 그리고 마지막 한달은 그 서브를 하나도 빠짐없이 다 외웠습니다.
시험공부를 보통 밑빠진 독에 물 붓기라고 하죠. 그리고 합격을 위해서는 물이 빠지는 속도보다 물을 빠르게 채워넣는 것이 중요하다고들 말합니다.
시험에 합격하기 위해서는 단순히 잔잔하고 길게 비가 내리면 안되고, 시험 직전에 소나기로 폭우가 내리듯 한번에 많은 양의 지식이 들어와야합니다.
그렇기에 저는 시험 직전 한달까지가 마지막 한달동안 외워야할 내용을 선별하고 분류하고 유기적으로 이해를 해야하는 시기가 되어야 한다고 생각합니다.
시험 공부란 곧 나의 언어로 된 나의 서브를 끊임없이 작성하고 수정하는 과정이라고 생각하며, 이렇게 스스로 고민하며 만든 서브를 마지막 한달동안 모조리 외우신다면 합격에 더욱 가까워질 수 있다고 생각합니다.
3. 베이스
저는 대학에서 전공수업으로 법과 경제학을 수강했습니다.
법의 경우 민사법, 형법, 헌법, 행정법을 두루두루 배웠습니다.
경제의 경우도 경제원론, 미시, 거시, 국제경제까지 모두 배웠습니다.
상기 전공 모두 A+ 받을 정도로 대학 공부도 열심히 하였고, 그 덕에 감정평가사 시험을 준비하며 많은 도움이 되었습니다.
4. 온라인과 실강에 대하여
저는 단과와 스터디를 포함해서 실강을 한번도 가본적이 없습니다. 모든 커리를 전부 온라인으로 수강했습니다.
가장 큰 이유는 경제적인 부담이었습니다. 부모님께 용돈을 받으며 생활하는 대학생으로서 선뜻 부모님께 학원비를 요청드리기 어려웠습니다. 학원비를 최소한으로 하고 싶어서 온라인으로 결정했습니다.
온라인의 경우 실강에 비해 거의 절반 정도의 가격로 강의를 수강하면서도, 또 강의내용이나 첨삭에 있어서는 실강과 동일한 품질과 내용을 얻는다는 점에서 크게 불리하지 않다고 생각합니다.
오히려 충분한 복습을 하지 않은 상태로 실강 스케쥴대로 급하게 따라가다 보면, 앞서 배운 내용이 정리되지 않은 채 새로 들어오는 지식과 혼동되어 공부가 더 어려워질 수 있다고 생각합니다.
저처럼 좀 기본개념과 원리를 차근차근 쌓으며 공부하고 싶으신 분들은 오히려 온라인이 적합하지 않나 생각합니다.
5. 수험생활루틴
매주 월요일부터 금요일, 아침 9시부터 저녁 10시까지 규칙적으로 공부했습니다. 토요일은 9시반부터 오후 5시까지 스터디 문제를 풀었고, 그 이후는 가끔 남아서 스터디 문제를 복습하기는 했으나 대부분의 경우 스터디에서 전력질주한 후 힘들어서 일찍 귀가 했습니다.
일요일은 체력 보충이라는 핑계로 하루종일 누워서 잠을 잤었는데, 오히려 점점 체력이 나빠지는것을 느끼게 되어서, 1차 시험이 끝난 뒤로부터는 1시간씩 헬스장을 가거나 3시간씩 양재천을 따라 자전거를 탔습니다.
6. 공부장소
저는 대학교 도서관에 가서 매일 공부를 했습니다. 집에서 대학교까지 왕복 2시간 거리였습니다.
매일매일을 2시간동안 대중교통에서 보낸것을 시간 낭비라고 느끼실 수 있는데, 나름대로의 이유가 있습니다.
먼저 대학교 근처에 자취를 하거나 기숙사에 들어가는 경우 규칙적인 생활습관을 잡기가 어렵다고 생각했습니다. 부모님의 눈치를 보지 않으니 마음껏 늦잠을 자기도 하고, 늦게 공부를 시작하다보면 공부를 새벽까지 해서 또다시 늦게 자게 되고, 악순환의 반복이 될 것 같았습니다. 신입생 시절 기숙사에서 생활한 적이 있었는데 새벽 5시에 자서 오후 2시에 일어나는 생활을 했어서 제 스스로를 믿지 않았습니다.
그리고 끼니 해결하기에 학교가 적합했습니다. 저희 학교의 경우 학식이 4000원 정도에 고기와 채소도 풍부하게 있어서 균형잡힌 음식을 먹을 수 있었습니다. 집 근처 스터디카페에서 공부하면 집에 와서 밥 만들어 먹고 설거지 하고 나면 1시간이 지나가 있었고, 무엇보다 너무 피곤했습니다. 싼 가격에 빠르고 간편하게 먹을 수 있으면서 인스턴트가 아니라는 점이 큰 장점이었습니다.
마지막으로 집 근처 스터디카페는 중고등학생들이 많아서 시끄럽기도 하고, 제대로 공부하는 사람들이 많지 않아 공부 자극이 되지 않았습니다. 학교 도서관에는 회계사, 변호사, 행정고시 준비하는 사람들이 많아서 항상 자극을 받을 수 있었습니다.
위와 같은 이유들이 제게는 왕복 2시간을 상쇄할만한 큰 장점이라고 생각하여 학교 도서관에서 2년간 공부하게 되었습니다.
7. 개별스터디
온라인으로 모든 강의를 수강하다보면 만나는 사람 없이 혼자 공부를 하기 때믄에 수험생활에 대한 고충을 나눌수도 없고, 공부 내용에 대해 상호 질의응답도 어렵습니다.
특히 GS스터디를 함에 있어서 자꾸 100분이 넘어서도 3-4분씩 더 답안을 작성하고 실제 시험장에서 5분 정도 단축시키는건 어렵지 않을것이라 합리화하는 제 자신을 보고, 시간을 맞추어 같이 스터디를 풀 사람을 구해야할 필요성을 느꼈습니다.
이에 작년 10월 말 경 학교 온라인 커뮤니티를 통해 매주 토요일 중앙도서관에서 시간 맞춰 스터디를 같이 풀 사람을 모집했고, 그 결과 두명이서 시험 직전까지 같이 매주 스터디를 풀었습니다.
온라인으로 스터디를 수강하시는 분들께 드리는 말씀은, 실제 시함장에서 초긴장상태로 문제를 풀면 1-2분 정도는 단축할 수 있을거라며 합리화하지 마시고, 적어도 제대로 된 시간 압박 속에서 스터디를 풀 수 있는 환경을 갖추고 연습하시기를 바랍니다.
8. 1차 공부방법
1차는 타학원을 수강한 관계로 수강한 강사님과 점수만 기재하고 넘어가겠습니다.
회계학(천승호) - 67.5
경제학(함경백) - 90
민법(김묘엽) - 87.5
부동산학(최명근) - 85
감관법(이상곤) - 90
평균 - 84
9. 실무(유도은)
실무 서브 예시
- 점수 : 초시 39점 / 유예 61.5점
- 기본강의 : 22년 7월 수험생활에 뛰어들며 1차보다 먼저 실무 기본강의를 수강했습니다. 1회차의 강의가 3시간 분량이었기 때문에 저는 매일매일 1회차씩 3시간의 강의를 들었고, 그날 배운 모든 내용을 컴퓨터로 서브 작성하고 기본서 문제를 풀었습니다. 서브작성과 문제풀이가 끝나기 전에는 집에 가지 않았고, 빠르면 저녁 8시 늦으면 11시 경에 끝났습니다.
- 기본강의 시즌(2년차) : 1차시험이 끝나고 새롭게 2024년도 대비 기본강의가 개설되었지만 저는 강의를 듣지 않았습니다. 이미 작년에 기본강의를 수강하며 강의의 모든 내용을 정리한 서브가 있었기에 불필요하다고 생각했습니다. 그대신 매 회차의 퀴즈는 풀이한 후 온라인 첨삭을 받았습니다.
그리고 강의를 듣지 않아 남는 시간에는 혼자서 미리 1000점 교재를 풀었습니다. 예시답안과 꼼꼼하게 비교하며 다른부분이 있으면 왜 다르게 풀었는지 분석했습니다. 이 시기 1000점 문제집을 3회독 했습니다.
- 1000점 강의 시즌 : 1000점 문제집을 진도에 맞추어 다시 한번 풀었고, 매 차시 퀴즈도 온라인으로 제출하고 첨삭받았습니다. 1000점 문제집이나 퀴즈를 풀이하며 느낀 답안지 작성 스킬이나 내용도 서브로 정리하였습니다.
저는 실무에서 1000점 문제집이 가장 중요하다고 생각합니다. 1000점 문제집에 있는 모든 문제를 완벽하게 풀 수 있다면, 어떠한 새로운 문제가 나와도 어느정도 출제 방향에 맞게 완주할 수 있는 능력이 생긴다고 생각합니다. 그 이후의 종합문제집이나 스터디 문제는 세세한 개별 논점을 외우는 과정이라 느껴졌습니다.
- 종합문제집 및 기출문제 시즌 : 강의 스케쥴에 맞춰서 문제집을 풀고 퀴즈를 제출했습니다. 마찬가지로 답안지 작성 스킬적인 부분이나 헷갈리는 내용을 서브에 추가했습니다.
- 그 이후의 실무 공부 : 기출문제풀이가 끝날때 쯤에는 실무 공부가 어느정도 수준에 올라갔다고 판단하여 공부량을 줄였습니다. 일정한 수준에 도달했는지 여부에 대하여는 실무 스터디를 시간 내 완주할 수 있고 풀이 방향이 출제의도와 부합하는지를 기준으로 판단하였습니다. 이 시기에는 토요일 스터디 문제 푸는 날읗 제외하고, 일주일에 이틀을 골라서 화요일&목요일 오전시간만을 실무 공부에 할애하였습니다.
10. 이론(지오)
이론 서브 예시. 셀프로 빈칸을 뚫어서 연습함.
- 점수 : 초시 29.5 / 유예 54.5
- 기본강의 및 심화강의 : 강의가 진행될 때에는 실무에 집중하고 있던 시기라서, 추후에 강의를 다시 보지 않고 책만 봐도 서브를 작성할 수 있을만큼 꼼꼼하게 필기했습니다. 이 시기에 벌써부터 의의를 암기하시는 분들도 많지만 개인적인 공부방향과 맞지 않다고 판단해 이해를 위주로 공부했습니다.
- 기출문제 강의 : 초반에는 강의를 수강했는데 3회차 즈음부터는 강의를 듣지 않았습니다. 강의에서 문제를 분석해주시기는 하시지만, 기출문제를 분석하는건 강사님이 하는걸 지켜보는게 아니라 제 스스로 충분한 시간을 들여서 해야하는 작업이라고 생각했습니다. 무엇보다 기본강의와 심화강의를 층실하게 듣고 총론과 각론을 잘 정리하였디면, 이미 잘 정리되어있는 기출문제집을 토대로 혼자서도 충분히 분석할 수 있다고 느꼈고, 개인적으로는 이 방법이 더 효율적이라 생각합니다(실무 말고 이론과 법규 한정).
따라서 이 시기에 저는 미뤄두었던 총론과 각론 서브 작성을 진행하였고, 중간중간 기출문제집을 참고하며 어떻게 서브를 작성하면 좋을지 고민했습니다.
- 그 이후의 이론 공부 : 매주 스터디를 빠짐없이 풀고, 기출문제집을 분석하고, 서브를 보완 및 정리하였습니다.
저는 스터디에서 마이너한 논점이 나왔을 때 설마 이런게 나오겠어? 라며 서브에 정리를 안했었는데, 다시 그때로 돌아간다면 마이너한 논점이더라도 스터디에 나왔다면 모든 내용을 정리할 것 같습니다.
11. 법규(강정훈)
법규 서브 예시. 셀프로 빈칸을 뚫어서 연습함.
- 점수 : 초시 35.5 / 유예 53
- 행정법 강의 시즌 : 학부에서 이미 행정작용법과 행정쟁송법을 배운터라 큰 어려움은 없었습니다. 강의를 빠르게 듣고 감정평가와 관련되어 강의에서 소개해주신 판례들을 살펴본 후 교재를 정독했습니다. 그리고 마찬가지로 실무 수준이 올라갔다고 판단될 즈음 서브를 작성했습니다.
감평행정법 기본서가 개별법(3법) 기본서에 비해 다소 무시당하는 경향이 강한데, 감평행정법 교재를 한번이라도 정독해보신 분들은 알겠지만 상당히 유기적이고 짜임새 있게 집필되어 있습니다. 3법도 결국 최종시험에서는 중요하긴 하나, 3법 또한 행정법을 바탕으로 하는 개별법일 뿐입니다. 행정법 개념을 제대로 정립하고 그 위에 3법의 내용을 첨가해야하는 것이지, 3법을 중심으로 하고 그 중간중간 행정법을 끼워넣는 방식은 거꾸로 된 방식이라 생각합니다. 물론 시험공부를 계속 하다보면 행정법 내용이 이미 체화되어 결국 개별법 위주로 공부하게 됩니다만, 행정법을 제대로 이해한 후 개별법으로 넘어가야함은 동일하고, 이렇게 행정법을 한번이라도 제대로 이해한 적이 있어야 사전식으로 하는 공부법이 가능합니다.
그리고 제 학부에서는 특이하게 자교 로스쿨 교수님들이 학부에 전공으로 법학과목을 강의하시는 경우가 많습니다. 개인적으로 법학과목을 학부에서 나름 심도있게 공부해보고 로스쿨 교수님들의 수업도 들어보며 느낀건데, 법학을 공부함에 있어서는 제대로 쓰여진 기본서를 여러번 정독하며 법학 특유의 문체에 익숙해지고 스스로 고민하는 시간을 충분히 갖는게 중요하다고 생각합니다. 그런 의미에서 줄글로 작성되고 온전한 문장 형식으로 된 기본서를 중심으로 공부해야하는 것이지, 다른 사람의 언어로 축약되고 생략된 요약서를 중심으로 공부하는건 바람직하지 않다고 생각합니다.
- 개별법 강의 시즌 : 개별법 기본서를 처음 받아보면 너무 두꺼워서 막막할겁니다. 중간중간 필요없는 내용도 있고, 힘을 주고 자세히 파야하는 부분도 있습니다. 강의에서 어느 부분을 증심으로 봐야하는지 설명해주십니다. 강의를 듣은 후 해당 부분을 즘심으로 기본서를 정독하고 서브를 작성했습니다.
- 종합문제 및 기출문제 강의 시즌 : 이론과 마찬가지로 기본강의가 끝났다면 문제분석과 답안지 작성 방법은 혼자 고민하고 연습하며 해결해야한다고 생각합니다. 실무와 달리 이론과 법규는 문제풀이 강의를 통해 기본서에 소개되어있지 않은 어떤 특별한 인사이트를 얻는것 같지는 않습니다.
종합문제집과 기출문제집도 책이 잘 쓰여져 있습니다. 스스로 목차를 구성해보고 답안지를 작성해본 후, 책의 예시답안과 비교하고 앞으로의 답안 작성방식을 고민하고 수정해나가는 갓이 중요합니다.
저의 경우 문제풀이 강의의 내용이 결국 기본서에서 소개된 판례를 다시 소개하고, 문제집의 예시답안을 말로 풀어서 설명하는 정도로 느껴졌습니다.
이 부분은 개인차가 있을 수 있으니 일단 먼저 강의를 수강해보신 후 스스로 판단하시기를 추천드립니다.
- 그 이후의 법규 공부 : 이론과 마찬가지로 매주 스터디를 빠짐없이 풀고, 문제집을 분석하고, 서브를 보완 및 정리하였습니다.
특이하게 올해 이론 3번에 츨제된 탁상감정에 대해 공정거래위원회와 협회 간 이루어진 소송이 법규 강의에서 소개된 적이 있었습니다. 중요한 판례니 꼭 기억해두라고 하셔서 서브에 정리해놓았었는데 운좋게 츨제되었습니다.
12. 마지막 한달동안의 공부
실이법 모두 끊임없이 서브를 회독하였습니다. 그리고 매일매일 실이법 모두 조금씩 문제풀이를 병행하며 감을 유지하려 노력했습니다.
서브를 1회독 하는데 처음에는 2주가 걸렸고, 그 다음 2회독은 1주가 걸렸습니다. 계속 회독을 반복하다보니 시험 직전 3일정도 부터는 하루에 모든 과목을 1회독할 수 있는 수준까지 올라갔습니다.
그리고 시험 직전 마지막 1주일은 매일매일 기출문제를 1개년씩 풀었습니다. 실무는 100분 내 답안지 작성까지 연습 했었고, 이론과 법규는 시간을 재고 목차 작성까지만 했습니다.
결국 시험 직전 막판에 실이법 모든 과목을 하루에 1회독씩 할 수 있도록 준비하고, 기출풀이를 병행하며 문제풀이 감을 잃지 않은 덕에 밑빠진 독에 물이 세어니가는 속도보다 빠르게 물을 채워넣을 수 있었다고 생각합니다.
13. 마치며
스터디 등수에 크게 연연하지 않았으면 좋겠습니다. 저의 경우도 250-300등을 왔다갔다 했습니다. 저는 제 스터디 답안을 예시답안과 비교해보며, 비록 절대적인 점수는 높지 않지만 문제에서 제시된 논점을 전부 캐치했고 전반적으로 출제의도에 부합하게 서술했다는 확신이 있었기에 실제 시험의 채점에 있어서는 크게 문제가 되지 않으리라 생각했습니다.
스터디는 점수와 등수를 확인하는 수단이라기 보다, 어떠한 변수가 생기더라도 제한 시간 내에 답안을 작성하는 법을 연습하는 수단이라고 생각합니다.
어떻게 하면 시험 직전에 모든 내용을 머릿속에 집어넣을 수 있을지 고민하는 공부를 하고, 스터디를 통해 답안지 작성 연습을 층실히 하시면 이 글을 읽는 여러분들도 충분히 힙격할 수 있습니다.
다시 한번 좋은 강의 제공해주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 강정훈 평가사님께 감사드리며, 수험생 여러분들도 응원하겠습니다.
감사합니다.
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