안녕하세요. 이번에 33회 2차시험에 합격하게 된 김찬영이라고 합니다. 

수험생 시절 나도 꼭 2차 합격수기를 쓰고싶다 라는 생각을 했는데 그런 날이 오게 되어서 너무나 영광이네요. 

이 합격수기가 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

*공부기간 : 2021.04 ~ 2022.07 (1년 3개월)

*순공부시간 : 평균 12시간, 최소 6시간, 최대 17시간

*휴식 유무 : 1주에 한번씩 GS스터디 끝나는 날 밤에 혼자 맥주마시면서 스트레스 풀었습니다. 중간에 번아웃 오면 2-3일 연달아 쉬기도 했습니다.

*GS스터디 등수 : 3기 기준, 400명 중 평균 60등대, 가장 잘 봤을때 18등, 못 봤을때 100등 밖으로 밀려남

*문항별 점수

실무(61) : 24 / 19 / 11.5 / 6.5

이론(43.5) : 21 / 11 / 6 / 5.5

법규(60) : 26 / 16.5 / 9.5 / 8

1. 실무 (유도은 평가사님, 전 커리큘럼)

실무는 무조건 반복풀이입니다. 저는 기본강의 완강 후 예제를 풀면서 기본 개념을 익혔고, 1000점 문제집을 5번, 종합문제집을 7,8번 풀었습니다. 실무는 워낙 매우 다양한 유형과 수많은 논점이 나오기에, 반복풀이를 통해 유형들을 익혔습니다. 그리고 0~3순환, 0~3기 스터디 문제의 반복풀이를 통해 숨겨진 논점을 익혔습니다.

그리고 무엇보다 실무 득점의 꽃은 "키워드 및 서술멘트" 라고 생각합니다.

저는 유도은 평가사님 스터디 문제의 채점평을 보면서 내가 그날 무엇을 놓쳤는지, 무엇을 못써서 점수를 못 받았는지 파악을 하면서 위와 같이 노트에 정리하였습니다. 즉 이 논점이 나왔다 하면 바로 기계적으로 나와야 하는 키워드나 서술멘트 혹은 몰랐던 논점들을 모두 노트에 적어 아침에 30분씩 읽으며 회독하였습니다.

채점평에는 이 문제에서 어떤 멘트를 적어야 점수를 주는지 매우 세세하게 나와있기 때문에 저는 그것을 '족보'로 여기고 항상 자세히 읽었습니다.

그리고 스터디 문제는 나중에 꼭 다시풀어보고 채점평을 보면서 셀프첨삭하는 것을 추천드립니다. 보통 스터디를 보고나면 1주일 뒤에 첨삭답안과 채점평이 올라오는데 이미 일주일이 지나 첨삭답안과 채점평을 봐도 왜 내가 이때 이렇게 썼는지 기억이 가물가물합니다. 따라서 나중에 혼자 다시풀어보고 바로 채점평 보면서 셀프첨삭을 하면 본인이 무엇을 써서 점수를 얻었고, 무엇을 안 써서 점수를 못 받았는지 바로 파악이 가능하며, 저는 이런 작업을 거치고나서 실력이 상승하였습니다.

2. 이론 (지오 평가사님, 전 커리큘럼)

이론은 정말 자신이 없는 과목이었습니다. 3기 스터디때 과락이 2-3번 정도 나왔고 평소에도 항상 40점대가 나왔기 때문에 이번에도 이론 과락을 제일 걱정했습니다. 시험을 보고나서 너무 걱정되는 나머지 지오평가사님께 요청드려 전화상담까지도 했습니다.(그날 30분이나 넘게 통화해주셔서 너무 감사했습니다 ㅠㅠ) 그럼에도 불구하고 이번에 면과락을 하게 된 이유를 곰곰이 생각해보니 딱 세가지가 떠올랐습니다.

1. 완주하기

2. 틀린말 쓰지 않기 (기본서나 실무기준에 있는 내용으로 쓰기. 아무리 모르더라도 뇌피셜 소설이 아닌, 기본서 내용 활용해서 소설쓰기)

3. 문제에 있는 사례 충분히 반영하기

1,2번은 당연한거고 저는 3번 "문제에 있는 사례 충분히 반영하기" 가 중요하다고 깨닫게 된 이유는 제가 이번에 3번 문제 답 쓸때 3방식은 전혀 쓰지 않았습니다. 이번에 여러 강사님들 예시답안과 많은 수험생들이 소물음 1번은 거사비, 2번은 수익환원법, 원가법, 기타방법 이런식으로 목차를 구성해서 저는 무조건 과락이라 생각했습니다. 하지만 저는 3방식이 아닌 그 밖의 방법(HPM, ABM, CVM, 델파이기법) 만으로 목차를 구성하면서 이 방법들을 이용해서 위 사례의 손해액을 어떻게 산정하는지를 최대한 연결지어 설명하였습니다.

예를 들면

1. HPM은 이러이러한 방법인데, 독립변수에 주차장 대수, 종속변수에 부동산 가치를 투입하여 주차장 대수의 단위변화에 따른 부동산 단위가격 변화를 파악하여 손해액 산정

2. ABM은 이러이러한 방법인데, 주차공간 부족으로 인해 입주민들이 생활환경이 불편해진 정도를 파악하여 손해액을 산정

3. 델파이기법은 이러이러한 방법인데, 건축가 혹은 관련 건축대학교수, 손해관련 전문가 등에게 설문조사를 하여 손해액 산정

이런식으로 최대한 사례를 반영해서 썼습니다. 솔직히 HPM은 그렇다쳐도, ABM과 델파이기법은 위처럼 답을 매우 허접하게 썼는데, 수험생이 생각할 수 있는 수준에서 저렇게 문제와 최대한 연결짓고자 하는 간절함을 보이니 3방식을 아예 안 썼는데도 6점이나 주신 것 같습니다. (하단 복기파일 참조, 틀린 부분도 있으니 참고만 하세요!)

* 이론 예시목차 첨부파일 확인 바랍니다.

위에도 말씀드렸다시피 저는 이론을 잘 못하는 사람이라 공부방법론 대신 위에서 말씀드린 3가지 팁으로 갈음하고, 이번에 시험을 보고나서 느낀, 해서는 안될 행동 두가지만 말씀드리고 마무리하겠습니다.

1. GS스터디 문제만 맹신하지 않기(최근 3개년 합격수기를 보면 스터디 문제는 실제 시험에서 매우 높은 적중률을 보였는데, 이번 시험은 예상치 못한 문제가 너무 많았음)

2. 기본서 편식하지 말고 다 챙기기 (엘우드랑 초과토지, 잉여토지가 기출 될 줄이야...)

3. 법규 (강정훈 평가사님, 전 커리큘럼)

법규는 제가 제일 좋아했고 자신있는 과목이었습니다. 처음에 행정법을 배울때는 정말 외계어를 배우는 것 같고, 개별법으로 들어가니 그 방대한 양에 앞이 깜깜했습니다. 그래서 일단 기본서를 회독하면서 전체적인 틀과 기본 개념을 익혔습니다. 그 후 0기스터디를 하면서 목차잡는 스킬을 익히기 시작했고, 종합문제집을 여러번 반복해서 풀으니 대강 목차를 어떻게 잡을지 감이 생겼습니다. 실력을 기르는데 종합문제집이 저한테는 가장 큰 도움이 되었습니다.

법규는 판례만이 살길이라고 생각합니다. 법규 기출 트렌드가 이 판례를 아냐 모르냐를 바탕으로 문제를 내기 때문에 판례공부가 중요하다고 생각합니다. 저는 판례 외우는 것을 매우 좋아하여 판례만 주구장창 외웠으며 판례내용이 잘 안 외워지면 두문자 따서 외웠습니다.

저는 판례번호까지도 외웠는데, 판례번호를 외우면 좋은 점은 판례 내용이 기억이 안 날때 구글에 바로 검색해서 볼 수 있으며, 답안지에 판례번호까지 같이 써주면 답안의 신뢰도가 오른다고 생각합니다. 물론 외우는게 필수는 아니지만, 저는 개인적으로 실보다 득이 많다고 생각합니다.

이번 시험 문제 4번에서 제가 10점 만점 중 8점이나 받았는데, 문제 4번이 감정평가법인등의 손해배상책임 성립요건에 대해 설명하는 것이었습니다. 그런데 제가 '감고적 3손인' 중 '고'에 해당하는 '고의, 과실' 요건을 까먹고 못 적었는데도 8점을 받은 이유는 제가 판례를 많이 써서 그런 것 같습니다. 저는 문제 4번에서 판례를 총 6개를 적었습니다. 물론 시간관계상 6개중 3개만 판례내용을 쓰고, 나머지 3개는 판례번호와 간단한 키워드만 적고 각주처리 하였습니다. (하단 복기파일 참조, 틀린 부분도 있으니 참고만 하세요!)

* 법규 예시목차 첨부파일 확인 바랍니다.

저는 공부할때 법전을 적극 활용하였습니다. 일단 조문을 아침에 30분~1시간씩 정독을 했으며, 정말 안 외워지는 조문은 두문자를 따서 외웠습니다. 또한 해당 조문과 관련된 논점 혹은 판례가 있으면 판례번호와 판례내용을 바로 적어주었고, 공간이 부족하면 포스트잇에 써서 붙였습니다. 그리고 해당 조문과 관련된 판례를 바탕으로 문제가 나오면 어떤 목차를 구성할지를 포스트잇에 간략하게 적어 조문 옆에 붙였습니다. 법전을 일종의 서브노트로 만드니 법전을 읽을때마다 해당 조문과 관련된 모든 논점과 판례까지도 볼 수 있어서 많은 도움이 되었습니다.

4. 마치며

제가 글솜씨가 없어서 좀 두서없이 쓴 것 같네요. 저는 1년 3개월로 공부기간이 짧아 다년차 분들에 비해 공부방법론에 대한 깊이나 노련함은 떨어질거라고 생각합니다. 따라서 제 합격수기는 그냥 '이런 사람은 이렇게 공부해서 저 점수를 받았구나' 정도로 생각하셔도 될 것 같습니다.

수험생활은 정말 고독하고 외로운 것 같습니다. 남들은 다 놀러다닐 때 나 혼자 방 안에 틀어박혀 공부하고, 자존감은 바닥나고, 나 자신과의 끊임없는 싸움에 지쳐 힘들때도 많았습니다. 하지만 빛나는 내일을 위해 꾹 참고 견디니 이렇게 좋은 결과로 보답을 받게 되었습니다. 고됨 끝에 맞이하는 합격의 기쁨은 정말 이루 말할 수 없는 것 같습니다. 아직도 실감이 안 나네요. 수험생 여러분들도 지금은 비록 힘드시겠지만 꾹 참고 견디셔서 '감정평가사 최종 합격' 이라는 목적지까지 안전하게 도달하시기 바랍니다.

마지막으로

유도은 평가사님, 지오 평가사님, 강정훈 평가사님.

평가사님들은 제 인생에 있어 최고의 스승이셨습니다. 이제 평가사님들을 같은 업계 선배님이라고 부를 수 있게 되어서 영광이네요. 그동안 정말 감사했고, 이 은혜 잊지 않겠습니다. 감사합니다.

나의 수험생활 안녕!