안녕하세요.

감정평가사 공부를 시작한지 약3년 6개월 만에 34회 시험에 최종 합격한 이세복입니다. 금년 7월 2차시험 이후에 3개월 동안 안심이 되지 않아 일주일 휴식 이후  G-TELP시험을 보고, 회계와 경제 기본서 /객관식 1회독과 실무 1순환/2순환 및 이론, 법규 기본서 1회독을 하며 보냈습니다. 발표 당일까지도 마음을 다잡고 다시 한번 도전해 보자고 스스로를 위로하며 합격자 발표에 임했는데 부족한 실력에도 합격의 영광을 안게 되어 더 없이 기쁩니다.

1. 서

 저는 올해 만48세로  IMF 구제금융을 받던 시기에 공대 대학원을 졸업하고 , 1999년부터 자동차 회사에 입사하여 25년째 직장생활을 하고 있습니다. 직장생활 20년 정도 되는 시점에 새로운 인생에 대한 설계가 필요했고 젊은 시절 가정형편으로 가슴에 묻어 두었던 꿈을 다시 펼쳐보고 싶어 감정평가사 공부를 시작하게 되었습니다.

 코로나 바이러스가 창궐하던 2020년 초에 공부를 시작하여 당해 1차 시험 그리고 다음해 1차시험에도 떨어지는 시행착오가 있었습니다. 회계와 경제 베이스가 없음에도 유튜브 강의 등을 참고하며 혼자 공부한 것과 안일한 자기 관리가 폐인이었던 것 같습니다. 2022년 1차 시험 준비 중에 2차시험 과목을 약 6개월 정도 기본서 중심으로 병행하였고 2022년 1월부터 3개월동안에는 1차시험만 준비하여 합격하였습니다. 이후 여러 평가사님께 조언을 구한 후 1차 시험의 시행착오를 반복하지 않고자 2차 온라인 올패스 강의를 신청하여 2차 모든 강의와  GS 스터디를 온라인으로 수강하였습니다.

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  온라인 수업은 자칫 긴장감이 떨어질 수 있는 관계로 주간 학습계획표를 작성하여 강의를 빠짐없이 듣도록 실천하였고, 모든 강의의 퀴즈와 스터디는 한번도 거르지 않고 온라인 첨삭을 받도록 실강생과 같이 공부한다는 자세로 임하였습니다. 직장인으로 강의와 퀴즈 온라인 첨삭을 빠짐없이 하는게 매우 힘든 과정이었습니다만 학원 커리큘럼을 잘 쫓아 간 성실함이 기본기와 실력을 쌓는 데 큰 도움이 되었다고 생각합니다.

 필기구는 에너겔 0.7과 라미 사파리 F촉을 사용하였고 답안 작성시에는 좀 더 시간이 단축되었던 에너겔 0.7을 사용하였습니다. 그럼에도 꾸준히 만년필을 사용하여 글자 크기와 필체 교정을 동시에 하였습니다.

 2차 각 과목별 공부방법 등에 대해서는 아래에 설명토록 하겠습니다. 부끄러운 학습후기이지만 감정평가사의 꿈을 꾸고 있는 많은 분들에게 조금이나마 보탬이 되었으면 합니다.

2. 감정평가실무(유도은 평가사님, 46점)

감정평가실무 과목은 흡사 기계공학을 전공한 제게 학창시절 역학 주관식 문제를 푸는 것을 연상시켰습니다. 다만 공부의 깊이를 더 할 수록 법규와 이론의 지식이 매우 중요하고 핵심적인 논점을 빠르게 파악하고 풍부하게 관련 개념 등을 서술하는 것이 중요한 득점 포인트로 마지막까지 긴장을 늦출 수 없는 과목이었습니다.

[공부 방법]

 유도은 평가사님 커리를 기본/0순환/1순환/2순환까지 온라인 첨삭을 포함해 빠지지 않고 따라갔고 동시에 GS 스터디 0기~4기까지 온라인 첨삭을 포함해 빠지지 않고 따랐습니다. 수험생활 중 2022년 12월까지 실무 실력을 우선적으로 쌓아 올리기 위해 많은 노력을 기울였습니다. 이를 위해 작성한 답안과 온라인 첨삭 및  예시답안을 서로 비교 해가며 빠트린 논점, 반드시 써야할 멘트 등을 하나하나 복기하고 문서파일에 저장하여 자주 꺼내어 보곤 했습니다.

 또한 실무는 100분 시간 내에 100점을 써야 하는 시간의 압박이 매우 큰 과목으로 빠르게 논점을 파악하고 답안을 적어 내려가야 했습니다. 그러나, 2022년 12월이 되어서도  100분에 100점을 풀기가 너무 어려워 시간을 단축시키는데  많은 어려움이 있었습니다. 결론적으로 꾸준한 반복과 훈련으로 답안 작성시에 생각하는 시간을 줄이고 반사적으로 답안을 적을 수 있었고 GS 2기쯤에는 시간을 맞춰 100점을 풀 수 있었습니다.

 특히, 올패스 강의의 장점을 살려 출퇴근 시간 등에 기본강의를 반복해서 들었습니다. 전체적으로 5회 이상 반복하였고 주요 논점 중 취약했던 목적평가, 보상평가 부분을 집중적으로 반복해 들었습니다. 실무는 다양한 문제에 대한 숙달이 중요하고 그 기본이론을 잘 숙지하는 것이 매우 중요한데 유도은 평가사님의 기본서는 더할 나위 없이 훌륭한 교재로 기본강의를 통해 핵심적인 논점을 빠르게 학습하고 퀴즈를 통해 반복하는 것이 매우 유용하였습니다.

 0순환/1순환/2순환이 진행되면서 예습과 퀴즈를 통해 미리 문제를 풀고 빠트린 논점과 오류를 강의를 통해 바로잡고자 하였으며 강의에서 다루지 않은 1순환 종합문제를 병행하여 풀었습니다. 1순환 강의 시점은 직장인으로서 절대적인 시간이 부족하여 당시에는 실무에만 전념하였고 이론과 법규는 강의를 듣고 스터디를 준비하는 방법으로 공부했습니다. 종합문제, 기출문제 최근 10년치, 1순환/2순환 퀴즈, 0기~4기 스터디 문제는 평균 3~4회독 이상 반복하였습니다.

[시험에 임박해서]

 서브노트는 별도로 만들지 않았으며 1000점 목차집을 활용하여 퀴즈나 스터디의 오답기록을 목차집에 옮겨 적어 반복하여 숙지하였고 시험장에서도 목차집을 활용 하였습니다. 공개 해주신 PDF파일에 오답노트를 편집하여 옮겨 함께 출력하여 봤습니다. 시험에 임박한 약 100일 정도는 이론과 법규에 좀 더 비중을 두고  2순환 퀴즈/기출문제/스터디 문제를 중심으로 매일 100점씩 풀고 추가로 논점 파악 및 세부 목차 작성을 매일 150점 정도 하였습니다.

[시험 당일]

 34회 시험에서는 1번 문항은 시간의 압박이 있고 2번 문항은 매우 까다로와 문제풀이 순서를 잠시 고민하였습니다만 2번 문제를 마지막에 풀 경우 자칫 문제를 못 풀고 시간이 종료될 수 있을 것 같아 평소 연습한 데로 4(6.5점)>1(23점)>2(12점)>3(4.5점) 순으로 풀었습니다

 4>1번 풀고 55분이 넘게 소요되어  2번 논점 중 개별 요인을 개념설명과 멘트로 넘기고 답을 내는 각 과정에 필요한 개념을 충실히 적어 결론을 냈고 시험종료까지 3번 물음에 최대한 답을 하고 종료하였습니다. 시간에 대한 압박이 매우 심한 시험이였고 관련 개념을 충분히 서술하고 출제자의 요구에 부응하도록 각 문항의 답을 기술하였습니다. (16면 작성)

3. 감정평가이론(지오 평가사님, 52.5점)

 이론은 지오 평가사님 커리큘럼을 따라갔고, 기본강의/심화강의/기출강의I,II 그리고 GS 스터디 0기~4기 모두 수강하였습니다. 또한, 퀴즈를 포함해 매번 온라인 첨삭을 받았습니다.

[공부방법]

 실무에 집중하던 2022년 11월경 까지는 진도에 맞춰 공부하고 사전에 스터디 준비를 하는 정도로 공부하였습니다. 이후 기출강의가 시작되는 시점부터 기본서, 심화서 회독을 늘려갔습니다. 절대적인 공부시간이 부족한 상황으로 폭넓게 공부하기는 불가능하여 지오 평가사님 강조하신 논점 중심으로 기본서, 심화서를 반복하였고 온라인 첨삭을 통해 부족한 답안 작성 요령을 체크하였습니다. 동시에 기출문제를 반복해서 답안 작성하고 예시답안 목차를 반복해 학습하였습니다. 이런 훈련은 스터디는 물론 시험장에서 목차를 잡는 데 시간을 많이 단축시켜 주었고 사례문제에 대한 대응방법을 숙지하는 데 큰 도움이 되었습니다.

 2기 스터디부터는 온라인 첨삭과 예시답안을 비교하며 빠트리 논점과 부족한 부분을 확인하고 기본서, 심화서 회독시 좀 더 집중하여 학습하였습니다. 시험 전날까지 기본서와 심화서를 꾸준히 회독하여 10회 정도 반복하였습니다. 또한, 온라인 강의중 기본강의와 심화강의 실무기준 부분을 주로 반복하여 들었고 역시 10회 정도 반복해 들었습니다. 지오 평가사님은 말씀을 천천히 하시는 관계로 좀 더 속도를 높여 여러번 반복할 수 있어 좋았습니다.

[시험에 임박해서]

 시험에 임박해서는 출제확률이 높은 논점을 중심으로 먼저 회독하고 기출된 논점을 반복하면서 기본서와 심화서를 회독하였습니다. 시험에 임박한 50일 정도부터는 기출문제와 스터디 문제를 중심으로  일주일에 400점 정도 답안을 작성하였고 매일 100점 정도는 기출문제를 중심으로 목차잡는 연습을 병행하였습니다. 마지막 10일은 기본서, 심화서 회독과 함께 매일 100점씩 답안 작성하였습니다. 별도의 서브노트는 작성하지 않았고 지오 평가사님 서브를 이용하였습니다.

[시험 당일]

 시험당일 다행히 불이타 문제는 없었지만 2번 사례문제에 대해서는 출제의도를 정확히 파악하기 어려워 다소 당황하였습니다. 잠시 생각 후에1,3,4번 목차를 우선 잡고 1번(19.5점) 답안을 빠르게 적은 후,  2번(17.5점) 답안 작성시에 다시금 문제를 분석하여 목차를 잡았습니다. 2번 물음2에 대해 다소 논점 이탈이 있었지만 문안하게 답안을 작성하고 3번(12점), 4번(3.5점) 순서로 답안을 작성하였습니다. 1번 물음의 논점은 지오 평가사님께서 평소 강조하신 논점으로 잘 정리해서 시험에 임했고 50% 정도 문안한 득점을 하였습니다. 2번 물음2의 사례문제의 경우 일반적인 개념을 충분히 서술하여 배점의 2/3를 채웠고 사례에 대한 서술은 1/3정도 서술하여 보수적으로 작성하였습니다. 3번 물음의 경우 일반적인 개념과 함께 결 부분에 최근 이슈되는 전세 사기 등의 사안에 대해 언급하며 감정평가의 객관성과 공정성 확보로 연결시켜 작성하였습니다. (17면 작성)

4.감정평가 및 보상법규(강정훈 평가사님, 53점)

 법규는 강정훈 평가사님 커리큘럼을 따라갔고, 행정법/3법/기본강의/종합문제풀이/기출강의 및 스터디 0기~4기 모두 수강하였습니다.

[공부방법]

 법규의 경우 행정법을 효과적으로 공략하고자 제시해 주시는 논점만 습득하였고 3법의 경우에도 A급, B급 논점 중심으로 회독하였습니다. 실무 및 이론과 비교하여 가성비가 좋은 과목이라 말씀하시는 분이 많아 고득점을 받아야 겠다고 마음 먹었으나 초기에 답안을 현출하는 것이 너무 어려워 마음고생이 심했습니다. 스터디 0기, 1기때 미리 알려주신 문제에 대해 1주일간 기본서와 종합문제 중심으로 학습하고 최종논점 교재 등을 활용하여 예시답안을 작성해 암기후에 답안을 작성하였고 차차 답안 현출도 가능했습니다

 초기에는 공부해야 할 자료의 량이 너무 많아 힘들었으나 강의와 스터디가 진행될 수록 반복되는 내용이 많아 자연스럽게 회독 수를 늘려갈 수 있었으며, 스터디에서 제공되는 핵심이론과 판례 또한 반복하여 학습하였습니다. 강의가 마무리된 이후 2023년 1월 부터는 3법기본서/종합문제/기출문제를 회독하고 동시에 암기장과 스터디 자료 또한 함께 회독하여 주요 논점에 대해 꾸준히 반복하여 전체적으로 5회독 이상 하였고 3법 기본강의/종합문제강의/기출문제 및 판례 강의를 계속 반복하여 10회이상 반복해 들었습니다. 강정훈 평가사님의 교재는 매우 풍부하고 그 자료량이 방대하여 처음에는 다소 당황스러웠습니다만 어려운 논점을 잘 풀어놓으셨고 반복되는 내용이 많아 회독수가 늘어갈 수록 공부하기가 용이했습니다.

[시험에 임박해서]

 시험에 임박해서는 주요 논점을 중심으로 반복해 학습하고 기출문제와 스터디 문제를 중심으로 1주일에 500점 정도 답안 작성하였고 평가사님 말씀데로 종합문제, 기출문제 중심으로 매일 500점 정도 목차잡는 연습을 하였습니다. 마지막 10일 정도는 매일 100점씩 답안 작성하였습니다. 서브노트는 별도로 작성하지 않았으며 이전 합격생 서브를 참고하여 보았고 마지막 50일 정도부터는 암기장과 판례를 중심으로 반복하여 봤습니다.

[시험 당일]

 시험당일 주요 논점이 아닌 물음이 2개 정도가 있어 조금 당황했습니다만 알고 있는 물음에 대해 빠르게 목차를 잡고 잘 모르는 문제에 대해서는 40% 정도 득점을 목표로 의의, 법적성질, 효력 등을 중심으로 목차를 잡았습니다. 문제풀이는 1번(19.5점)>2번(19점)>3번(12.5점)>4번(2점)순으로 풀었습니다. 1번 문항 물음1의 사업인정고시의 법적성질 부분은 의의 및 취지 정도로 마무리 하였고 물음3의 이의신청에 대한 설명을 포섭하지 못한 채 답안을 작성하는 아쉬움이 있었습니다. 2번 문항은 스터디에서 반복해 강조하신 개공의 이의신청 및 행정심판과 하자의 승계 문제로 수월하게 답안을 작성하였습니다. 3번 문항 또한 반복해 강조하신 집행정지 및 징계에 대한 문제로 두가지 쟁점을 배점에 맞게 서술하였습니다. 4번 문항은 기본서 회독시 가볍게 보고 넘긴 논점으로 아쉬움이 컸지만 의의 및 최근 법령 개정사항 등을 중심으로 서술하였습니다.

 마지막 시간으로 체력적으로도 힘든 상황이여서 목차 잡는 데 작은 실수가 있었으나 소결 부분에 부연 설명하는 방식으로 답안을 추가해 작성하였습니다. 또한, 최근 이슈되는 사안 및 개정된 법령이 있는 사안에 대해서는 소결과 사안의 검토 부분에 언급하며 해당 질문과 연결시켜 작성하였습니다. (16면 작성)

 법규 답안을 작성하고 약 6분정도 시간이 남았으나 너무 지쳐있어 답안지를 새로 받아 작성하기  보다 작성한 답안을 전체적으로 살펴보며 빠진 법령 조항, 판례번호, 필체 교정 등을 통해 마무리하였고 빠트린 논점과 관련 판례를 추가로 작성하지 못해 조금 아쉬움이 남았습니다.

5.결

 직장인으로 수험생활을 완주하는 것이 무엇보다 어려운 일이었습니다. 공부시간을 확보하는 것이 무엇보다 중요했고 직장생활 병행에 따라 건강 및 체력관리가 매우 중요하였습니다. 매일 100분정도 산책하였고 이때 온라인 강의를 함께 들으며 체력관리를 하였습니다. 또한 1기 스터디 기간에는 생각만큼 실력이 오르지 않고 공부를 하면 할수록 더 모르는 게 많아지는 좌절을 느껴 슬럼프가 오기도 했습니다. 아래 강정훈 평가사님이 보내주신 응원 메세지를 책상에 붙여 놓고 다시금 심기일전 하며 공부하였습니다.

 수험생활 초기에는 출퇴근 셔틀버스, 근무 중 쉬는 시간 및 점심시간을 최대한 활용하여 온라인 강의를 듣는 등  주당 45시간 정도 확보하여 공부하였습니다. 스터디가 있는 토요일 저녁시간 만큼은 스터디 자료를 살펴보며 가볍게 보냈습니다.

 마지막 100일은 새벽 5시45분쯤 기상하여 약 1시간정도 공부하고 출근하였고 이동 중 및  근무 중 쉬는 시간에는 늘 온라인 강의를 반복해 들었으며, 평일 퇴근 후에는 4시간 정도를 확보하여 100분 2회 공부 후 당일 공부한 내용을 1시간 정도 복습하였습니다. 주말 및 휴일에는 100분 공부를 6회 하도록 시간 관리를 하였습니다. 스터디 당일에도 새벽에 일어나 100분 공부하고 스터디에 임했고  스터디 답안 작성이 끝난 이후에도 100분 2회를 추가로 소화했습니다. 시험에 임박해서 약 10일간은 휴가를 쓰고 100분 7회를 기본으로 소화하고 쉬는 시간 산책할 때에는 온라인 강의를 100분정도 들었습니다.

 감정평가사 시험 준비를 처음 결심하고 사랑하는 제 처와 두 아들에게 공부를 하게 되면 어쩔수 없이 가정 생활에 소홀하게 되나 아빠가 바라는 일이고 우리 모두를 위해 꼭 필요한 일이라며 당부하고 반드시 합격하겠다고  약속하며 공부를 시작하였습니다. 그 약속을 지킬 수 있어  무엇보다 감개무량합니다. 가족이 제게 정말 큰 힘이 되어 주었고 큰 버팀목이 되어  주었습니다.

 온라인으로 뵐 수 밖에 없었으나 합격까지 인도해주시고 살신성인의 자세로 최선을 다해 강의해 주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 강정훈 평가사님께 진심으로 감사드립니다. 또한  꼼꼼하게 답안 첨삭해주신 채점팀장님께도 감사드립니다. 무엇과도 바꿀 수 없는 소중한 인연을 계속해 이어가도록 하겠습니다.

 40대 후반의 나이에 새로운 도전을 하는 데에 많은 고민이 있었습니다만 포기하지 않고 완주하여 합격의 영광을 안게 되었습니다. 제 스스로에게 큰 선물을 주게 되어 매우 기쁘게 생각합니다. 스스로의 인생을 위해 절치부심하시는 젊은 수험생 여러분과 인생의 2막을 위해 과감히 도전하시는 중년의 수험생 여러분께 합격의 영광이 함께 하길 기원합니다. 또한, 함께 시험에 임했으나 아쉽게 합격하지 못하신 여러분께 위로의 말씀을 드리며 내년에는 소중하고 큰 기쁨을 누리시길 기원드립니다.