I. 들어서기 전에
안녕하세요. 이번 34기 감정평가사 시험에 최종합격한 “렛고고”입니다. 우선 저와 함께 개별스터디를 한 우리 스터디원들에게 진심으로 감사의 인사를 전하고 싶습니다. 또한 본격적인 수험 생활 얘기를 들려드리기 전에 이번에 함께 시험 보신 모든 분들 참 고생 많으셨다는 이야기를 드리고 싶습니다.
사실 합격수기를 적지 않을 생각이었습니다. 그리 우수한 성적으로 합격한 것도 아니고, 제가 특별한 이야기를 들려드릴 수 없다고 생각했기 때문입니다. 그런데 제가 나름대로 겪었던 우여곡절이 누군가에게는 필요한 이야기일 것 같다는 생각과 제 나름대로도 지난 5년간 걸어왔던 길을 활자로 남겨볼 필요가 있다는 생각이 들어 수기를 적게 되었습니다.
많은 분들이, 특히 현재 공부하고 계신 분들이 합격수기를 보며 많은 허탈감을 느낄 수도 있다고 생각합니다. 합격한 사람들이 적은 수기의 수험기간은 생각보다 짧고 대단해 보이기 때문이지요. 그러나 저뿐만 아니라 합격한 사람들의 기억은 어느 정도 왜곡이 된다는 점, 그리고 기간도 스스로 줄이게 된다는 점을 양지하고 읽어주셨으면 좋겠습니다. 그리고 사람마다 전공과 배경이 다양해서 시작점이 다르며, 이는 생각보다 큰 차이를 만들어 냅니다. 다만 유리한 환경에 있는 사람들은 스스로 이를 인지하지 못할 가능성이 높습니다. 그러니 제 글과 더불어 다양한 합격수기를 읽으실 때 과도한 비교로 좌절하지 않으셨으면 좋겠습니다.
저는 감정평가 공부를 하기 전에 행정고시를 2년6개월간 공부 했었고 완전히 실패했습니다. 온힘을 다했다고 자부할 수 있지만 결과는 좋지 않았습니다. 그리고 21.7월에 행시를 그만두고 21.10월에 공인중개사를 땁니다. 이후 21.12월까지 푹 쉬고 22.1월에 감정평가 공부에 뛰어들게 됩니다. 22.1월~7월까지 1차를 붙고 2차 시험도 치게 됩니다.(이 기간에 대학 13학점을 들으며 왕복 4시간의 통학을 하였습니다.) 22.7~10월 발표까지 3개월을 내리 쉬게 됩니다. 22.11월부터 다시 공부를 시작하여 23.7월 시험 날까지 공부를 하였고(22년 2학기에 18학점을 들었으며, 23년 1학기에는 3학점을 들었습니다. 이때도 마찬가지로 왕복 4시간의 통학을 하였습니다.) 현재에 이르렀습니다.
.jpg)
II. Input
0. 통합적 공부
우선 각 과목별로 구체적인 방법론을 이야기하기 전에 개인적으로 실무, 이론, 법규가 별개의 과목이 아니라고 생각한다는 점을 알려드리고 싶습니다. 그래서 실무를 중심으로 이론과 법규를 통합하는 공부를 하려고 애를 많이 썼습니다. 실무에서 습관적으로 하는 선택에 대한 이론적 법률적 근거를 생각하고 나름대로 정리하려 했습니다. 그래서 실무를 공부할 때는 이론과 법규를 떠올리고, 이론과 법규를 공부할 때는 실무를 떠올리며 세 과목을 통합하기 위해 노력했습니다.
1. 실무
(1) 과목의 성향
실무는 우리 시험의 가장 특징적인 과목이라고 생각합니다. 그 어떠한 시험도 현직의 실무를 시험 과목으로 삼지 않습니다.(기술직 시험을 제외) 그리고 출제위원들이 현직 평가사 선배님들이다 보니 시험간의 편차가 크다는 어려움이 있습니다. 그러나 그 와중에도 전통적인 기조는 시간이 매우 매우 빠듯하며, 자료에 대한 해석이 중요하다는 점입니다. 이는 판단의 여유시간을 줄여 수험생이 지니고 있는 대상 물건에 대한 직관력과 논리력을 시험해보려는 의도라고 저는 생각하고 있습니다.
(2) 주요 포인트
실무에서 가장 중요한 것은 “완주”와 “논리력”입니다.
실제 시험장에서 정답을 맞추는 것은 사실상 불가능에 가까우며(33회처럼 예외적인 경우는 제외) 정답 여부는 자신의 능력 밖의 영역이라 생각합니다. 그렇다면 수험생들이 선택이 가능한 영역은 “논리 유무”에만 국한 됩니다. 즉 실전에서 가능한 최선의 영역은 “2”(논리적이나 오답)인 영역이라 생각합니다.
여기서 많은 오해가 발생한다고 봅니다. 저 또한 실무의 정답을 맞추려고 애를 썼던 경험이 있었습니다. 그런데 감정평가는 전문직 시험이고 부동산 현상은 다양하게 해석이 가능한 불확실한 물건입니다. 따라서 전문적 판단 즉 재량이 존재하는 영역이기에 평가사들마다 공통된 합의는 있을지언정 완벽한 정답은 없다고 생각합니다. 그래서 여러분들에게 “정답” 맞추기를 포기할 것을 살며시 추천 드립니다. 물론 정답 맞추기를 포기하면 스터디 점수는 저조합니다. 그러나 우리의 목표는 시험 합격이지 스터디 상위권이 아닙니다. 정답 맞추기를 포기하고 대상 물건에 대한 전문가적 판단을 논리적으로 적시할 때 실제 시험장에서 빛을 본다고 생각합니다. 그리고 34회 시험에서 실무에서 과락을 면한 이들은 정답은 틀렸을지언정 나름대로 부동산 전문가로서 전문적 소견을 논리적으로 적시한 이들이라고 봅니다.
그래서 평소에 본건 부동산에 대한 논리적인 대상확정을 많이 연습하셨으면 좋겠습니다. 시점 수정치를 일괄적으로 1.04321과 같은 임의의 수치를 집어넣는 한이 있더라도, 부동산을 분석하는 시간에 공을 들이셨으면 좋겠습니다. 그리고 그 과정에서 이론적, 법률적 근거를 함께 생각하고 이를 답안지에 적시한다면 실전에서 논리적으로 답안을 작성하는 힘이 길러지리라 생각합니다. (추가적으로 본건에 대한 이해가 깊어지면 자료해석과 판단의 속도가 상승합니다. 결국 속력의 문제는 본건을 이해하지 못하고 답만 맞추려고 “우와좌왕”하는 문제라 봅니다.)
또한 스터디에서는 “버리기” 연습을 하셨으면 좋겠습니다. 역설적으로 버리셔야 합격할 수 있다고 봅니다. 실전에서 스터디의 채점기준에 “과도하게” 집착하면 완주를 하지 못합니다. 그래서 쓰고 싶은 내용이 있더라도 자신의 논리에 도움이 되지 않는 부가적인 멘트라면 버리는 연습을 하셔야 합니다. 저는 스터디를 하며 나름대로 탈출구를 만들었습니다. 이를 테면 급박하다면 시점수정치는 10%단위 아래로는 그냥 모두 더하여 처리를 했습니다. 예를 들어 1.04321 x 1.02345 라면 그냥 1.06***과 같이 어림산으로 처리했습니다. 살을 내어주고 뼈를 취해야 합니다. 실전에서는 그러한 순간이 무조건 온다고 봅니다. 이때 스터디에서 버리는 연습이 되어 있지 않은 이들은 “시점수정치”와 같은 사소한 것의 답을 맞추려 하다가 특정 문제를 통으로 날려버리는 실수를 범하게 될 것입니다.
2. 이론
(1) 과목의 성향
이론 시험은 요리와 같다고 생각합니다. 여러 개념들을 식재료와 같이 잘 손질하고 이를 시험장에서 논리적으로 조리하여 맛있는 요리를 만들어 내는 것처럼 말입니다. 그래서 각 개념에 대한 완벽한 이해와 숙지가 요구되며, 개념간의 연결고리에 대한 이해도 요구됩니다. 따라서 재료손질에만 혹은 조리에만 신경을 쓴 사람들은 좋은 점수를 받을 수 없습니다. 재료손질인 ①“개념의 이해 및 암기”와 조리인 ②“문제분석, 목차 구성 및 서술” 양자를 모두 잡아야 고득점이 가능합니다. 그리고 다른 시험들을 고려해 보건데 올해 34회 2번 문제와 같이 실무와 연관성이 높은 문제도 언제든지 출제할 가능성이 높다고 생각합니다. 최근의 논술시험 트렌드가 응용력을 보려는 쪽으로 계속해서 진화하고 있기 때문입니다.
(2) 주요 포인트
1) 재료손질: 개념의 이해 및 암기 - 지식 측면에서 지적 소양 확인 절차
시험을 치고 나서 제가 개념 암기에 부족함이 있었다는 생각이 들었습니다. 개념을 확실히 암기하여 답안지에 적시하였다면 보다 확실한 점수를 받을 수 있었을 것으로 생각합니다. 실무기준과 실무기준해설서에 나오는 개념의 의의에 대해 명확히 암기를 하셨으면 좋겠습니다. 더불어 감정평가의 기능이나 DCF의 가정과 같은 기본적인 사항에 대해서도 암기를 소홀히 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
2) 조리: 문제분석, 목차구성, 서술 – 논리 측면에서 지적 역량 확인 절차
우선 문제에 대한 분석이 철저히 이루어져야 합니다. 문제에서 특별히 주문하는 “~관점에서 논하시오.” 등의 유형에서는 반드시 주문에 걸맞게 목차를 구성하고 서술을 하셔야 합니다. 특히 어려운 문제일수록 출제자의 요구에 최대한 부합하도록 쓰시는 노력을 한다면 비교적 좋은 점수를 받을 수 있습니다.
두 번째, 목차를 통해 분석의 체계를 보여주셔야 합니다. 논술시험에서 가장 중요한 것은 목차의 배타성과 포괄성입니다. 목차 간에는 배타적이어야 하며, 목차는 하위 내용을 포괄할 수 있어야 합니다. 따라서 자신이 잘 활용할 수 있는 분석체계의 수집이 필요합니다. 이는 요리로 치면 조리도구와 같은 것입니다. 분석체계는 이론서의 목차에서 영감을 얻을 수 있습니다. 대표적으로 “자연, 사회, 경제, 행정”이 있으며 이는 다시 “자연, 인문”으로 변환시킬 수 있습니다. 문제의 특성과 요구에 맞게 분석체계를 자유롭게 활용하실 줄 아셔야 합니다.
셋째, 서술은 최대한 간결하게 하시는 것을 추천 드립니다. 멋진 문장을 쓰고 싶은 욕심이 있으실 겁니다. 저 또한 그러한 욕심에 사로잡힌 때가 있었지만, “쉬운 글”을 쓰기로 마음을 먹었습니다. 왜냐하면 어려운 문장을 쓸 경우 상대방을 이해시키기 어려우며 때로는 전달과정에서 논리적 오류를 범할 수 있기 때문입니다. 또한 스스로 문장을 쓰다가 논리가 꼬여버려 머릿속이 어지로워 지고 시간에서 손실이 발생할 수 있기 때문입니다. 그래서 제 답안지의 목표는 “잔치 국수”와 같이 누구든 읽어도 술술 읽히는 답안지였습니다. 실전에서도 답안지에 크게 욕심내지 않고 간결하게 서술하고자 노력했습니다.
3. 법규
(1)과목의 성향
법규는 이론보다 단위가 큰 요리라고 보시면 됩니다. 이론이 비교적 창작요리에 가깝다면, 법규는 레트로 요리와 비슷하다고 생각합니다. 쟁점이라는 주요한 문제가 이미 존재하고 이에 대한 이해와 암기가 요구되는 시험입니다. 행시에서는 행정법이 “감정평가 이론”처럼 자유도가 높게 출제되기도 합니다. 특히 실제 사례를 혼합하여 수험생의 법적 관념(리걸 마인드)과 응용력을 판단하기도 합니다. 반면 우리 시험에서는 출제되는 영역과 판례가 보상법에 한정적인 느낌이 강한데, 이는 행정법을 “간접적으로” 다루는 “전문직”이기 때문으로 사료됩니다. 그 결과 진입장벽을 넘고 나면 많은 분들이 고득점을 노리는 과목이기도 합니다.
(2) 주요 포인트
우선 쟁점의 이름과 쟁점의 실익을 이해하셔야 합니다. 결국 행정법의 모든 쟁점은 “사익”과 “공익”의 대립입니다. 대표적으로 하자승계 쟁점이 있습니다. 하자승계에서 사익은 “법적 정의”이며 공익은 “법적 안정성”입니다. 이와 같이 모든 쟁점을 공사익 조화의 관점에서 이해하시면 논의의 실익을 파악하실 수 있습니다.
쟁점에 대한 주요한 학설과 판례에 대한 암기가 요구됩니다. 판례는 대표적인 리딩 케이스입니다. 즉 본보기가 되는 실례로서 주로 대법원 판례를 인용하게 됩니다. 판례에는 절대 빠질 수 없는 주요한 문장과 키워드가 존재하는데, 이는 강의를 통해 흡수하시면 됩니다.
III. Output
우선 세 과목 모두 자신의 논리를 채점자에게 온전히 전달하는 답안 작성이 필요합니다. 이 때 목차의 순서와 체계가 중요합니다. 목차는 곧 답안 작성자의 사고 및 분석체계이며 논리력입니다. 최고의 답안은 목차만으로 상대를 설득시킬 수 있는 답안지입니다.
둘째, 중요도에 따라 답안의 깊이와 폭을 조절하실 줄 알아야 합니다. Input 단계에서는 이해와 암기를 바탕으로 액기스를 추출하는 작업이 이루어집니다. 우리는 이를 “키워드”라 부릅니다. 에스프레소와 같은 키워드에 조금씩 물을 타거나 우유를 타는 과정이 서술입니다. 이는 경험의 영역이며 스터디를 통해 “훈련”하셔야 합니다.
셋째, 연상속도를 끌어올리셔야 합니다. 단순히 머릿속을 채워 넣는 과정을 열심히 한다고 답안지가 잘 써지는 것이 아닙니다. 문제에 맞게 “키워드”를 떠올리는 연습을 꾸준히 하셔야 합니다. 그리고 앞서 떠올린 키워드를 물꼬로 다른 키워드도 떠올리는 연습을 하셔야 합니다.
넷째, 문체를 정리하셔야 합니다. 누차 말씀드리지만 문장 욕심을 버리시길 권해드립니다. 간결한 문장이 조화롭게 이어진 한 단락은 복잡하고 화려한 문장보다 강력할 수 있습니다. 간결한 문장을 통해 논리와 속력을 동시에 챙기시길 권해드립니다. 특히 손이 느리신 분들(저도 매우 느렸습니다.), 많이 쓰시려고 분량에 욕심내지 마시길 바랍니다. 지오 평가님께서 제게 말끔하게 16페이지만 딱 쓰라고 하시더군요. 16페이지면 여러분들의 논리를 충분히 전달하고도 남는 분량입니다.
다섯째, 실전에서 욕심내지 마셨으면 합니다. 평소 공부를 할 때 욕심을 내서 정리하시고 실전에서는 오히려 내려놓고 치셨으면 좋겠습니다. 평소 공부할 때 자신이 알고 있다고 생각해도 무한히 반복하시어 반사적으로 반응이 가능하도록 훈련을 하시고, 실전에서는 과거의 자신을 믿고 편안하게 시험을 치셨으면 좋겠습니다. 시험장에서 잘 해보겠다고 힘을 주면 시험 전체가 망가지는 수가 있습니다. 시험을 풀다가 아쉬움이 발생한다면 아쉬운 대로 보내주세요. 그건 지금 여러분의 탓이 아닌 과거 여러분들의 탓입니다. 그리고 100% 만족하는 답안을 쓸 수는 없습니다. 모두가 실수하게 되어있습니다. 실전에서는 스스로에게 여유를 부여하셨으면 합니다.
IV. 글을 마무리하며
글을 쓰고 있는 지금, 얼굴이 다소 상기될 정도로 조금은 부끄러운 마음이 듭니다. 저 나름대로는 위와 같은 원칙을 지키기 위해 노력을 다했으나, 저도 다소 미흡한 점이 있다고 생각됩니다. 다만 이 글을 보시고 누군가에게 일말의 도움이라도 되길 바라며 부끄러운 한자 한자를 적어나갈 뿐입니다.
시험은 참 잔인합니다. 누군가는 필연적으로 탈락합니다. 저는 그 누구에게도 자신 있게 “행시 죽어라 공부했다”고 얘기할 수 있습니다만 2년 6개월의 시간은 속절없이 지나갔고 저는 탈락했습니다. 행시에 실패하고 나니 목표 달성은 “재능+노력+운” 삼박자의 조화가 아닌가 하는 생각이 들었습니다. 세 요소 중 어느 하나라도 부족하다면 성공이 어려워집니다. 다만 제가 할 수 있는 것이 노력뿐이기에 노력이라는 바짓가랑이를 부여잡고 매달리는 수밖에 없었습니다. 저는 이번 합격에서 정말 운이 좋았습니다. 저보다 실력이 있고 노력하셨으며 재능이 있으신 분들이 많다는 사실을 저는 알고 있습니다. 결과가 좋지 않으신 분들은 스스로를 너무 타박하지 않으셨으면 좋겠습니다. 적절한 위치에 미끼를 잘 걸고 기다리면 본인의 때가 오실거라 생각합니다. 다만 물고기가 자신의 미끼를 물었을 때 건질 수 있는 스킬과 힘을 평소에 부지런히 연습을 하셔야 겠지요.
누군가 제게 감정평가 공부를 몇 년 했느냐 묻곤 합니다. 저는 이에 명확히 답을 해드리기 어렵습니다. 실패했지만 행시의 경험이 제게는 유산이 되어 분명히 감정평가 공부에, 더 나아가 제 인생에 큰 영향을 미쳤기 때문입니다. 시험에 합격한 이들의 모습은 상당히 유사합니다. 다만 그 과정은 천차만별입니다. 수험생 본인들의 약점이 저마다 상이하기 때문이죠. 그래서 100개의 합격수기에는 100개의 공부방법이 있다고 하는 것 같습니다.
따라서 제 글을 읽으신 분들은 부끄러운 이 글을 완전히 잊으셨으면 좋겠습니다. 제가 쓴 수기는 제 단점과 오류를 극복하기 위한 시행착오의 역사일 뿐입니다. 이 글을 읽으신 분들은 ‘아 이런 희한한 놈도 있었구나.’하고 재미로 보시거나 참고만 하시면 됩니다. 만약 마음에 드는 내용이 있어 받아들이시려거든 끊임없이 의심하셔 검토를 해보시고 자신만의 길을 찾으셨으면 좋겠습니다.
5년의 수험기간 동안 참 많은 좌절이 있었습니다. 때로는 친구들의 부름에도 스스로의 모습이 부끄러워 거절한 경우도 있었고, 늘 주눅이 들어있었습니다. 이 글을 읽고 있는 누군가는 이 마음을 알 것입니다. 그러지 않으셔도 됩니다. 세상은 칭찬에 인색해, 도전이란 가치에 투신하고 있는 자신을 격려해줄 이는 다름 아닌 자신뿐이라고 생각합니다. 부끄러워 마시고, 너무 아파 마시고, 스스로 격려를 많이 해주시길 바라며 이만 글을 마칩니다.
* 공부 과정에서 제게 많은 도움을 주셨던 강박사님과 지오평가사님 그리고 유도은 평가사님께 감사를 전합니다.
즐겨찾기
