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일단 시작해라, 나중에 완벽해지면 된다.
나는 날마다, 모든 면에서 좋아지고 있다.
행동의 가치는 그 행동을 끝까지 이루는 데 있다.
안녕하세요.
34기 감정평가사 합격생입니다.
감정평가사 시험에 합격하기 위해서는 '노력, 재능, 운' 이 필요하다고 합니다.
저는 감사하게도 3가지를 모두 가지고 있어 합격했다고 생각해요.
제가 가진 재능은 뛰어난 머리가 아닌, 강한 체력과 집중력, 지구력이었습니다.
저는 이 시험 공부를 준비하기 전 <감정평가사 시험은 운이 크게 작용한다.>라는 얘기를 들었습니다.
그러나 저는 제 합격 여부를 단순히 <운에 맡기지는 않겠다>라는 생각을 했고
34회 시험을 봤을때 노력이 부족해서 후회하는 일은 만들고 싶지 않았습니다.
그러나 실제 시험보고 느낀 것은 어쩔 수 없이 <운>이 작용할 수 밖에 없는 것 같습니다.
제 합격수기는 시간이 부족한 직장인분들에게는 도움이 되지 않을 수 있고
전업수험생이며 저처럼 공부머리가 뛰어나지 않은 분들께는 도움이 될 수 있다고 생각합니다.
공부방법 설명드리며 도움될만한 서브를 첨부해드리니 필요하신 분 다운받으시고 무단배포는 하지 말아주세요 :)
<수험기간: 2022년 1월1일~2023년 7월 15일>
1차 3개월 (2022.1.1~2022.4.4)
2차 1년 3개월 (2022.4.12~2023.7.15)
<공부시간>
오전 9시~새벽 1시
점심, 저녁, 산책시간 제외 하루 평균 13시간
토요일스터디, 아픈 날 빼고는 쉬는 날 없음
점심, 저녁 먹으면서도 인강 동영상을 보거나 법규 약술문제등을 식탁앞에 붙여놓고 암기
<커리큘럼>
실무: 유도은 평가사님 풀커리 (온라인강의+스터디 실강) +여지훈 평가사님 0기 스터디 (문제만)
이론: 지오평가사님 풀커리(온라인강의+스터디실강) + 이동현평가사님 스터디 1기~4기(문제만)
법규: 강정훈박사님 풀커리(온라인강의+스터디실강), 도승하평가사님 행정법파트 기본강의, 스터디 2~4기(문제만)
<스터디 성적- 0기부터 통합 50등 안쪽 상위권 유지>
스터디성적과 실제시험의 상관관계에 대해 궁금해하시는 분들이 많으셔서 제 성적을 정리해보았어요.
0기~2기까지는 시험문제를 알려주기도 하셔서 큰 의미는 없는 것 같고 3기,4기 성적위주로 정리했습니다.
개인적 의견으로는 스터디점수가 높으면 합격확률도 높지만,
스터디점수가 낮다고 하여 합격확률이 떨어지는 것은 아닌 것 같습니다.
왜냐면 스터디점수는 과정일 뿐이고 본인이 꾸준히 성적을 올려서 최종시험에서 높은 점수를 받기만 하면 되니까요.
절대 스터디성적에 연연하지 마시라고 말씀드리고 싶네요.
<실제 성적 40점/54점/62점>
이론 법규는 스터디 성적과 유사, 실무는 크게 떨어졌어요.
문항별 점수
<34회 시험 후기>
1. 실무(40점, 25/8/2.5/4.5)
1,4번 풀었을 때 70분이 지나있었는데요, 그 때 유도은 평가사님의 "그러면 이번 시험은 망한거죠"라는 목소리가 들렸어요.
그때부터 정신이 없었음에도 <종전종후자산>에 자신이 있었기 때문에 3번을 버리고 2번을 다 맞추겠다는 욕심으로
풀기 시작했습니다. 마음이 급해서 개별요인 앞장을 못보고 뒷장만 보게 되었고 개별요인 구하다가 시간을 다 써버리고
물음 2-2는 산식만 기재하였어요.
(알고보니 앞장 개별요인만 비교하면 되는거였더라고요.ㅎㅎ)
3번은 거의 풀지도 못했습니다.
생각해보면 2번 15점분량, 3번 15점 분량을 못풀었으니 이번 시험에서 제가 푼건 70점 분량이었습니다.
저는 스터디때 실무가 두려웠지만 점수는 상위권을 유지했었기 때문에 과락 걱정은 전혀 하지 않았습니다.
그런데 스터디와 실제시험은 정말 많이 다른 것 같습니다. 시험이라는 무게감이 엄청났던거 같아요.
평소에 시간배분 연습을 열심히 하는게 좋을 것 같습니다.
저는 정말 떨어질뻔 한거 아슬아슬하게 붙었습니다 ^^
2. 이론 (54점, 23.5/16/10/4.5)
이론은 2-2번 빼고 모든 문제가 평이했던 것 같습니다.
크게 어렵다고 느끼지 않고 풀었고, 다만 제가 실무에서 시간부족으로 멘탈이 약해져서 시험을 반쯤 포기한 상태로 봤던
것 같아요. 다행히 평소 연습을 많이 한 문제들이었기 때문에 나쁘지 않은 점수를 받은 것 같습니다.
2-2번 지역요인 비교 문제는 사안의 포섭을 어떻게 해야 할지 감이 없었고 대신
실무기준에 있는 지역요인 비교 기준을 그대로 적고, 지역요인의 일반요인을 풍부하게 서술했습니다.
3. 법규 (62점, 22 /22.5 /14/3.5)
1-1번 사업인정 고시의 법적성질은 아예 안썼어요. (지금 생각하니 조문이라도 적을것 그랬다 싶긴 합니다.)
공부한 부분이 아니었고, 모르는 부분을 쓰면서 시간 낭비하느니 그냥 아는 부분 충실히 쓰겠다 하여
1번 점수가 좀 낮게 나온것 같습니다.
1번 문제를 35분만에 풀어서 시간적 여유가 생겼고 2, 3번은 좀 정성껏 써서 70%정도 득점한 것 같습니다.
복불복 문제였던 사무소개설은 공부한게 없었지만, 관련 조항 적고, 의의, 사무소개설을 하면 할 수 있는 일들,
비자격자가 감정평가를 하면 3년3천 벌금이다, 예전에는 신고를 해야했고 자기완결적 신고, 수리를 요하는 신고가 있었다
라고 아는 내용을 그냥 줄줄 썼습니다. 모르는 문제가 나오더라도 관련 내용을 최선을 다해 쓰면 어느정도 기본점수는
주시는 것 같습니다.
<실무 공부방법>
아래 파일은 제가 실무 보상 파트를 정리한 파일입니다.
보상은 법규정과 원칙만 알고 있으면 무난하게 풀 수 있는 문제가 나오기 때문에 규정을 잘 숙지해두시면 됩니다.
저는 아래 서브를 매주 스터디갈때마다 일찍 가서 30분 정도 암기하였습니다.
1. 기본강의 : 강의수강+강의내용 서브정리+퀴즈 5회독
2. 1000점 : 3회독
3. 종합문제 : 5회독
4. 스터디, 순환문제 : 4~5회독
5. 기출문제 : 3회독
6. 여지훈 스터디 0기 : 1회독 후 포기
실무는 운동과 비슷한 것 같습니다.
기본적으로 수학을 잘 하시는 분들은 실무가 유리한 것이 맞지만
수학을 잘 못한다고 하여 실무를 못하는 것은 아닙니다. (다만 노력이 더 필요한 것 같습니다.)
저는 수포자였기 때문에 실무가 너무 어려웠고 그래서 실무에 많은 시간을 투자했던것 같아요.
100점을 완주할 수 있을 때까지(22년 12월까지) 하루 7시간 정도, 매일 200점 정도 풀었습니다.
문제를 많이 풀어볼 수록 실무 실력은 향상됩니다.
제가 개인적으로 가장 도움이 되었다고 생각하는 것은 기본강의를 수강하면서 퀴즈문제를 5회독 한 것입니다.
이때 기초를 튼튼히 다져놓았기에 모르는 문제가 나와도 어느정도 방어하며 풀 수 있었던것 같습니다.
23년 1월부터는 실무시간을 하루 4시간 정도로 줄이고 하루 150점 정도 풀었습니다.
12월까지는 문제풀고 기본이론 정리, 습득, 서브작성등에 시간이 많이 소요되었던것 같고
서브는 목차, 채점평에 있는 kw 위주로 정리하여 시험 직전에 여러번 회독을 했습니다.
실무는 이해가 중요하지만 정해진 시간내에 빨리 풀기 위해
기계적으로 현출되는 연습, 즉 암기도 중요하다고 생각합니다.
---- 실무 보완할 점----
저는 매일 문제 풀기에 급급했고, 지엽적인 부분에 집착하여 숲을 보는 공부를 못했던 것 같습니다.
그 결과 과락을 겨우 면하는 점수를 받았던것 같아요.
시험에서 떨어진 줄 알고 8월부터 다시 실무 공부를 했었는데 그 때 느낀 점은 문제를 체계적으로 풀어야 한다는 것이었습니다.
그러기 위해서는
1.대상물건 확정
2.주된방법+부수적 방법 선정
3.자료의 사용처 (예를 들어 올해 2번에서 개별요인이 2개로 나눠져서 나왔는데 그걸 보고 어떤 걸 적용할지 판단했어야 했는데 저는 그냥 문제를 보면서 가형요를 바로 적기 시작해서 망했습니다. ㅎㅎㅎ)
4.그밖의 사항 체크 (문제 1번에서 테이블 그리라는 것을 이미 다 풀고 봤어요. ㅠㅠ)
위 순서로 문제를 먼저 분석하는 습관을 가지시기 바랍니다.
그리고 풀 수 있는 문제와 없는 문제,
시간이 오래 걸릴 문제와 빨리 풀 수 있는 문제를 구분하여 풀지 못하는 문제는 방어적 서술만 가볍게 하고 넘어가는 연습도 할 필요가 있는것 같아요.
그리고 이건 여지훈 평가사님 문제를 풀면서 느낀건데 가장 먼저 할 일은 <대상물건 확정>이더라고요.
기본적으로 아래와 같은 사항을 파악하시면 됩니다.
1. 법적사항 : 소재지, 용도지역, 지목 ex. G구, 일상, 대 ===> 특히 지역요인 비교가 필요한지 판단시 중요
2. 물적사항 : 토지(건물), 면적, 도로, 형상, 지세, 이용상황(인근 표준적이용 상업나지)
3. 일단지 여부
4. 대상물건 확정 : 10번지 외 3필지
너무 당연한거지만 저는 너무 당연해서 대상물건이 복잡하게 나왔을때도
아무생각없이 풀다가 실수한적이 많았던 것 같습니다. 저는 실무를 약간 본능적(?)으로 풀고 있었더라구요..
이런 가장 기본적인걸 놓치고 있었으니 제가 합격한 게 신기할 정도에요.ㅎㅎ
--타학원 스터디 문제를 푸는 것에 대해 ---
공부기간이 짧은 경우에는 추천하지 않습니다.
제가 여지훈 스터디를 0기만 풀고 포기한 이유는
유도은 평가사님 문제도 제대로 풀줄 모르면서 타학원 스터디를 푸니 논리가 더 꼬였기 때문입니다.
강사님 별로 문제를 내는 스타일이나 풀이 방식등이 상이하여 본인 논리가 확고하지 않은 상태에서 타학원 문제를
접하면 오히려 마이너스가 된다고 느꼈습니다.
2차 시험 후 다시 공부하면서 여지훈 문제를 풀어보았는데,
이 때는 제가 여지훈 풀이 방식이 왜 유도은 평가사님과 다른지 알 수 있었고, 이렇게 푸는 방법도 있구나, 이런 관점에서
생각해볼 수 있구나 등등 도움이 된 점이 있는 것 같습니다. 그래서 타학원 스터디는 본인 실력이 어느정도 올라온 후
새로운 유형의 문제에 익숙해지기 위한 목적으로 푸는 것이 좋을 것 같습니다.
<이론 공부방법>
글쓰기 능력을 타고난 분이 아니라면 이론은 암기가 70%, 이해가 30%라고 생각합니다.
저는 이론이 너무 어려웠고 12월까지는 강의 들으면서 기본서 회독과 의의암기를 철저히 했던 것 같습니다.
특히 <지오평가사님>께서 스터디때 주시는 자료가 매우 좋아서 다른 기본서는 참조하지 않았고 기본강의때 주시는 자료와
스터디 자료를 토대로 기본서 위주로 공부했습니다. 기본서는 지오평가사님 기본서가 정말 좋다고 생각합니다!!
이론은 <의의암기>가 첫번째라고 생각해요. 저는 지오평가사님 서브노트에 있는 의의를 모두 암기했습니다.
두번째는 <목차암기>입니다.
우리시험에 시간제한이 없다면 목차암기가 필요없겠지만,
100분 내 안정적 득점을 위해서는 전형적 목차는 암기가 필요합니다.
저는 기본서와 스터디 문제를 통해 필요한 목차를 전부 두문자를 따서 외웠습니다.
이론은 의의와 목차가 암기되어 있다면 나머지는 저절로 따라올 수 있다고 생각합니다.
제가 정리한 두문자를 첨부합니다. 파일 형식만 참고하시고 외계어같이 느껴지실 수 있어 본인이 직접 만드시는 것을
추천드립니다. 두문자 암기는 시험 직전 1~2달 전부터 본격적으로 했던 것 같아요.
세번째는 <실무기준암기>입니다.
실무기준은 이해도 필요없고 그냥 암기만 하시면 됩니다.
다만 실무기준 조항만으로는 답안을 채울 수 없기 때문에 반드시 문제를 염두해 두시고 암기하시기 바랍니다.
제가 정리한 실무기준 서브를 첨부해드리니 참고하시기 바랍니다.
다만 실무기준은 3월부터 암기하셔도 충분합니다.
저는 1월부터 서브를 만들고 암기를 하였지만 양을 고려할때 3개월전도 충분하다고 생각해요.
시험 3개월전부터 하루 2시간씩 암기하였습니다.
제 서브는 중요도 상관없이 지오평가사님 기본서에 있는 내용은 다 정리한거라
시간이 없는 경우 중요도에 따라 발췌식으로 암기하셔도 무방하다고 생각합니다.
네번째는 총론(부동산특성~3방식 전까지) 에 대한 이해입니다.
총론에 대해 이해하기 위해서는 기본강의와 기본서회독이 필수적이라고 생각합니다.
저는 매일 한시간 이상 기본서를 읽었고 이해와 암기를 함께 하려고 노력했어요.
총론에 대한 큰 틀에 대해 이해를 돕기 위해 설명드리면
우리가 하는 일은 가치를 판정하는 일입니다.
부동산은 일반재화와 다른 특성이 있어 가치판정이 필요합니다. ==> 부동산 특성에 대한 이해
가치에는 다양한 가치가 있고 우리는 그 중 시장가치 판정을 주로 하게 됩니다. => 시장가치와 시장가치 외의 가치에 대한 이해
이러한 가치는 시장에서 결정됩니다. ==> 부동산 시장에 대한 이해
감정평가를 위해서는 부동산시장에서 가치가 어떻게 결정되는지 법칙을 알 필요가 있습니다. ==> 가격제원칙
이러한 이론을 바탕으로 실질적으로 가치판정을 하기 위해
시장분석, 지역분석, 개별분석이 필요하고
감정평가 3방식 등 구체적 방식을 적용하게 됩니다. ===> 각론과 연결
그리고 그 결과 시산가액을 조정하여 최종적 가치 판단을 내리게 됩니다.
이렇게 이론은 모든 파트가 유기적으로 연결되어 있기 때문에 위 흐름을 토대로 이론을 이해하시면 좀 더 수월하시지 않을까 싶습니다.
다섯번째 문제풀이 연습
앞에 모든 과정을 거쳤더라도 문제풀이 연습을 하지 않으면 소용없다고 생각합니다.
우리 목표는 시험에 합격하는 것이기 때문에 문제를 통해 공부하는 것이 가장 중요합니다.
기본서를 읽으면서도 이 내용은 문제가 어떤식으로 나오는지, 그래서 답을 어떤식으로 쓰면 되는지
끊임없이 고민하고 연습하셔야 합니다. 이것은 스터디와 기출문제를 통해서 하시면 됩니다.
기본서를 읽으실 때 꼭 명심하세요. 어떻게 문제가 나오는지 알고 읽으셔야 합니다.
(물론 지금 시점에는 그냥 읽기만 하셔도 됩니다. 하지만 내년 1월부터는 연습이 필요하다고 봅니다.)
저는 기출 1~2회독, 지오평가사님 스터디 3회독, 이동현평가사님 스터디 1회독을 한 후
시험 한달 전부터 모든 스터디와 기출 목차잡기 연습을 1회독 정도 했던것 같습니다.
스터디, 기출은 전부 컴퓨터로 100점을 모두 풀어보았고 타이핑이기에 시간은 70분을 맞춰놓고 연습했습니다.
<법규 공부방법>
법규는 암기가 90%인 과목이라고 생각합니다. 시간대비 결과가 나오는 아주 정직한 과목입니다.
다만 어떤걸 암기하느냐에 따라 점수가 좌우된다고 생각합니다.
법규에 시간투자를 충분히 할 수 없다면 서브를 직접 만들지 마시고 강사님께서 만든 서브 보시는 것을 추천드립니다.
저 같은 경우는 강정훈박사님, 도승하평가사님, 랜드잇 안평가사님 기본서와 서브를 보면서 저만의 서브를 만들어서 암기하였습니다. 서브를 통으로 암기하여 법규점수는 스터디때도, 실제 시험에서도 꾸준히 안정적으로 나왔습니다.
1. 기본강의+기본서 정독+서브작성 : 이해의 시간
행정법은 서브를 통해서 공부하였고, 보상은 강정훈박사님 기본서를 정독하면서 기본서에 있는 쟁점별 문제를 보면서 기본서 내용이 문제로 어떻게 나오고 어떤식으로 풀이가 되는지 보면서 이해하려고 노력했습니다.
서브를 정리하면서 이해한 내용을 어떻게 현출하면 될지 많이 고민했던 것 같습니다.
행정법은 도승하평가사님 기본강의를 들었고 강정훈 박사님의 행정법 기본강의는 행정법이 우리 3법에 어떻게 적용되는지 배울수 있어 매우 좋았습니다.
이 시기에는 모든걸 이해하거나 암기하려고 하지 마세요. 왜냐하면 모든 법들이 유기적으로 연관이 되어 있어서 단편적인 쟁점만 보면 이해할 수 없는 경우가 많기 때문입니다. 모든 것을 공부하고 나면 저절로 이해되는 부분도 많으니 너무 조급해하지 않으셔도 됩니다.
2. 중요도별 암기 : A급->B급->C급->D급
저는 12월까지 서브작성과 이해를 끝냈고 1월부터 본격적인 암기를 시작했습니다.
암기는 A급 암기 후 B급 암기를 시작하며 A급 복습, C급 암기 시작하면서 A급,B급 복습 이런식으로 중요도에 따라 회독수를 늘려가는 방식으로 암기했습니다.
시험 두달전부터는 2주동안 모든 쟁점 1회독이 가능했었고
시험 2주전이 되어서야 5분할 암기가 가능했던거 같습니다.
(5분할 암기란 A~D급 모든 쟁점을 5일동안 끝내는 것을 말합니다.)
3. 판례의 중요성
법규 공부는 결국 판례암기로 귀결되는 것 같습니다.
강정훈 박사님이 늘 말씀하시는 것처럼 1. 관련규정 2.판례 3. 사안의 해결 이것만 쓰면 안정적 득점이 가능합니다.
법규의 경우 목차는 다들 비슷하지만 점수에 차이가 나는 것은 내용의 차이인 것 같습니다.
내용에 차이가 있으려면 판례내용을 풍부하게 적을 필요가 있습니다.
저같은 경우는 판례 주요 문장을 압축하여 암기하였고 다양한 판례를 유형별로 접목하여 쓰려고 노력했고 기본적으로
문학판검을 쓰고 사안의 해결에서 사안과 직접적으로 연관되는 판례를 구체적으로 기재하여 사안의 해결에서
목차를 2개이상 잡았던 것 같습니다. 판례를 어느정도 써야할지 궁금해하시는 분들이 많으셔서 제가 쓴 분량을 그대로 알려드려요.
<예시 34기 2번문제 개공-과세처분 하자승계, 사안의 해결 목차+내용>
1. 판례의 입장
1)개별통지가 없는 경우
양자는 별개의 법률효과를 목적으로 하는 것이나 이를 고지하도록 되어있는 것이 아니어서 쉽사리 예견할 수 없고, 이를
예의주시하도록 하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것임을 고려할 때, 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으
로써 하자승계를 주장할 수 있다고 판시하였다.
2) 개별통지가 있는 경우
개별공시지가 결정에 대한 재조사청구에 따른 조정결정을 통지받고서도 더 이상 다투지 아니한 경우에는
개별공시지가 결정의 불가쟁력이나 구속력이 수인한도를 넘는 가혹한 것이거나 예측불가능하다고 볼 수 없다고 판시하였다.
2. 사안의 경우
①원칙적으로 개별공시지가와 과세처분은 별개의 법률효과를 목적으로 하는 것이어서 하자승계가 불가능하다.
②사안의 경우 개별통지가 이루어졌기 때문에 예측가능성이 충분하고 수인하기 어려운 사정도 없다고 판단되는 바 하자승계가 불가능하다고 판단된다.
4. 법규 베타 활용
저는 강정훈박사님 법규 베타 <조검>입니다.
0기~2기때는 일요일에 베타답안 작성 후 토요일 스터디때까지 매일 1~2시간씩 베타답안을 통으로 암기하여 스터디시간에 현출했습니다. 베타답안을 6시간동안 작성하고 매일 암기했던 것이 제 법규 공부의 가장 큰 거름이 되었다고 생각해요. 베타답안을 직접 써보면 가장 좋지만, 정확성이 떨어질 수 있고 시간이 오래걸리니까 강정훈박사님이 제공해주시는 법규베타답안을 활용하는 것을 추천드립니다.
3기때는 문제풀이 연습을 위해 베타답안 암기를 따로 하지는 않았고 베타 특성상 시험문제를 미리 받아보기 때문에
저는 다음회차 문제를 미리 뽑아가서 스터디에서 풀었습니다. 다른 수험생과 똑같은 조건에서 풀었을때 점수와 등수가 궁금하기도 했고요.. 현재 베타를 하시고 계신 분들은 이 방법을 활용해 보는 것도 추천해드려요(즉, 베타를 작성하기전 스터디에서 문제 먼저 풀고 난 후 베타 작성)
<법규 서브>
법규와 이론은 공부방법이 비슷하다고 생각하여 제가 어떻게 암기하였는지 암기용 서브를 공유드립니다.
(저는 서브작성이 힐링시간이어서 여러버전의 서브를 작성하였습니다. 공부하기 싫으면 그냥 아무생각없이 서브를 만들었어요. 그 중 시험 직전에 만들고 암기에 활용했던 서브를 첨부해드립니다)
** 제 서브는 철저히 암기용으로 키워드, 두문자로 되어 있으니 형식과 목차 위주로 보시면 도움 되실 듯 합니다.
<글을 마치며>
공부시간은 상관이 없다고 생각합니다.
다만, 장기적으로 계획을 세우셔서 목표를 채워가시기 바랍니다.
저는 남들보다 미련하게, 지엽적 논점까지 모두 챙겨가며 공부했지만
합격하신 분들을 보면 대부분 중요한 논점 위주로 효율적으로 공부하신 것 같습니다.
지엽적인 것을 챙기느라 중요한 것을 놓치지 마시고 시간이 부족하신 경우라면
중요한 논점 위주로 철저히 반복학습하시는 것이 좋다고 생각합니다.
왜냐면 불의타는 언제든 나올 수 있고 모두 대비하기는 불가능하기 때문에
쉬운 논점을 남들보다 잘 쓸 수 있다면 합격할 수 있다고 생각합니다.
공부는 외롭고, 지치고, 철저한 자신과의 싸움입니다.
합격할 수 있다는 믿음을 가지고, 매일 나아지고 있다는 확신을 가지고 힘내시기 바랍니다.
내년에 모두 좋은 결실 맺으시기를 기원합니다.
마지막으로 수험기간 동안 함께해주신 4050방 분들께 감사드리고
저와 스터디를 함께해주신 우시영평가사님, 김해성평가사님, 김혜란 평가사님 합격 축하드립니다.
정말 정말 감사했습니다.
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