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Ⅰ. 간단한 인적사항 및 준비 전략
안녕하세요? 이번에 운 좋게 34회 감정평가사 시험에 합격하게 되었습니다.
나이는 32. 공부는 작년 4월 말일에 박문각에서 동차 올패스를 결제하고 올해 시험일까지 1년 3개월 정도 하였습니다. 대학원 박사 수료(감정평가와 무관 전공) 후 전업으로 시험 준비를 하였습니다.
10여 년 전에 행정고시를 준비하면서 행정법, 경제학을 공부한 적은 있으나 오래전 일이기에 내용은 거의 기억이 나지 않았습니다. 다만 그 당시 행정법 문제를 푼 적이 있기에 논점 잡는 것은 크게 어려움이 없었습니다. 민법도 오래전에 잠시 살펴본 적은 있으나 이 역시도 내용이 잘 기억나지 않았습니다.
인문학 박사과정을 수료하면서 많은 논문을 접하고 글을 썼기에 빠른 시간 내에 목차를 잡고 내용을 채우는 것에는 자신이 있었습니다. 이에 이론, 법규에서 최대한 득점을 하자는 전략으로 수험생활을 하였습니다. 이 점 유의하여 읽어주시길 바라며, 저의 수기는 개인적인 경험일 뿐이니 각자 개인의 장점을 최대한 살릴 수 있는 수험전략을 수립하셨으면 합니다.
아래의 답안지 복기는 높은 점수로 붙으신 분들에 비하면 부족한 게 많습니다. 당시에는 합격을 예상하지 못하였고 지금 다시 복기하다 보니 구체적으로 적기는 힘듭니다. 다만 당시 제가 시험을 보면서 하였던 판단이나 후회되는 점들 위주로 적었습니다. 부끄럽지만 초시생분들게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
1차 합격수기는 다음과 같습니다.
https://cafe.naver.com/propertyappraiser/151745
Ⅱ. 과목별 공부
1. 실무(유도은 평가사님)
이론, 법규 위주로 득점하자는 전략을 수립하였지만, 다음 해(2023년) 3월 초까지 실무를 소홀히 하지 않았고 그때까지 실무 위주로 공부하였다고 해도 과언이 아닙니다. 아마 2022년 1차 시험이 4월 초였던 것 같은데 그 이후 4월 한 달간 진행되었던 기본강의가 밀려 있었습니다. 이에 실무를 위주로 실무>법규>이론 비중으로 기본강의를 수강하였습니다.
6월 중순 무렵부터 실무는 1,000점 문제를 풀면서 강의를 들었습니다. 그리고 감정평가사인 친구의 조언을 받고, 기출 문제 중 18회 1번, 27회 1번과 같이 전형적인 3방식 문제를 풀면서 3방식에 익숙해지기 위해 노력하였습니다. 덕분에 이후에 실무에서 3방식이 나오면 빠르게 대처할 수 있었고, 올해 시험에서도 덜 당황할 수 있었던 것 같습니다.
이후 0기 스터디와 1순환(유형별, 목적별)·2순환 강의 수강을 병행하였고, 강의를 듣기 전에 꾸준히 테스트에 응하였습니다. 매번 테스트 결과를 엑셀에 적어놓았는데, 단과 강의 테스트만 보더라도 1순환의 경우 14주차 중 6주차 정도가 100점 환산시 과락에 해당하는 점수가 나왔습니다.
그러나 2순환부터는 모두 면과락 점수를 받을 수 있었고, 스터디에서도 3기 2주차 이외에는 모두 면과락 점수를 얻을 수 있었습니다. 실무 단과 강의에서 매 차시마다 꼭 풀어야 할 문제를 알려주시는데, 처음에는 시간이 오버되더라도 풀어보라고 하셨던 문제를 빠짐없이 풀다 보면 안정적인 점수를 득점할 수 있게 되는 것 같습니다. 실무 채점평도 득점 포인트와 주의하여야 할 점이 잘 정리되어 있는데 필요한 부분은 따로 정리해두시어 활용하시는 것을 추천드립니다. 10월 중순부터는 1차 공부를 시작하였습니다만 오전은 실무에 투자하였습니다. 이 시기에는 2순환(기출) 강의를 들으면서 1, 2기 스터디에 참여하였습니다.
1차 합격이 결정된 이후 실강으로 3기 스터디에 참여하였습니다. 실제 시험장에서는 여러 사람들과 함께 시험을 보며 각종 소음 등에도 익숙해질 필요가 있다고 생각했기 때문입니다. 실무는 3월 초까지 꾸준히 해왔기 때문에 감을 잃지 않았습니다.
지금까지는 시간이 오버되어도 정확하게 풀려는 연습을 하였다면, 이때부터는 어떻게든 시간 안에 완주하기 위해 노력하였습니다. 모르는 부분은 목차만 작성할 수 있으면 목차라도 작성하고, 시간이 많이 소요되는 부분은 빠르게 치고 나가는 연습을 하였습니다. 대략적인 계산 과정이나 목차 등을 이 시점이 되면 어느 정도 파악할 수 있기 때문에 이러한 연습이 가능했던 것 같습니다.
문제를 풀고 난 뒤에는 유도은 평가사님 강의를 들으면서 알려주시는 팁들을 서브에 기재하였습니다. 토요일은 스터디 문제를 풀고, 일요일~금요일에는 0기 스터디부터 최근 스터디까지의 문제를 반복하였습니다.
시험이 임박했던 6월 말부터는 기출 풀이를 시작하였습니다. 유도은 평가사님의 스터디 문제는 굉장히 잘 정리가 되어 있고, 해당 자료를 어디에 써야 하는지 명확하게 출제 의도가 드러나기에 학습하기에 좋습니다. 하지만 실제 기출에서는 이따금 재조달원가, 기준시점 등을 제시해주지 않거나 32회 1번, 올해 1-1번 문제처럼 시간, 배점을 고려하지 않은 문제가 많습니다. 그래서 기출문제를 풀면서 득점할 수 있는 부분은 최대한 득점하고, 모르는 부분은 보수적으로 서술하며, 치고 나갈 부분은 치고 나가는 연습을 반복하였습니다.
스터디나 기출 문제를 반복해서 풀면, 필요한 자료가 눈에 선명하게 보이고 문제 풀이 방법이 익숙해지기 때문에 서술을 지나치게 풍부하게 서술하게 됩니다. 또 이때 채점평을 보고 채점하면 고득점이 나오기에 기분도 좋아집니다. 그럴 때마다 32회 1번을 풀면 겸손해지는 것 같습니다. 저도 시험 직전에 4기 스터디 점수에 자신감이 넘치게 되었는데, 32회 1번을 풀다가 다시 한번 겸손해져야 한다는 것을 뼈저리게 느꼈으며 실제 2차 시험에서는 지나친 서술을 줄이고 빠르게 치고 나갈 수 있게 되었습니다.
실무 서브는 유도은 평가사님께서 강의 시간에 강조하셨던 내용 혹은 문제 풀 때의 팁과 채점평의 내용 중에서 제가 자주 헷갈리거나 틀리는 부분을 위주로 정리하였습니다. 예시는 아래와 같습니다. 1순환 중반쯤부터 만들었던 것 같은데, 내용을 추가하다 보니 정돈되어 있지 않고 분량도 60페이지 가까이 되어서, 나중에는 인쇄 후 필요한 부분만 형광펜, 볼펜으로 칠해서 보았습니다. 서브를 통해 표준화된 멘트는 기계처럼 암기하고 적을 수 있었습니다.
2. 이론(지오 평가사님)
이론 기본강의 수강시에는 강의 시작 전에 지오 평가사님께서 이전 시간에 가르쳐주셨던 내용을 다시 복습시켜 주셔서 따로 복습은 하지 않았습니다. 매주 제공되는 의의 암기 테스트를 통해 의의를 지속적으로 암기하였고, 연습 과제를 통해 스스로 목차를 짜보려고 하였습니다.
7월 중순부터는 0기 스터디와 실무기준 강의를 수강하였습니다. 0기 스터디에서는 기출 문제를 기반으로 문제가 출제되는 경우가 많은데 초시 동차의 경우 기출 문제를 풀 시간이 매우 부족합니다. 따라서 0기 스터디를 적극 활용하시기를 권장합니다. 매주 출제될 문제를 미리 알려주시는데, 다음과 같은 방식으로 미리 답안을 작성하였습니다.
문제만 보고 먼저 목차를 작성해본다.
→ 지오 평가사님, 오성범 평가사님 기출 문제집을 보고 목차와 비교해본다.
→ 지오·오성범평가사님 기출 문제집의 내용과 경응수 평가사님의 감정평가론을 보고 레포트 작성하듯이 작성한다. 나의 문장으로 만들 수 있게 Paraphrasing 하며, 기출 문제집이나 경응수 평가사님 책에서 좋은 문장은 추후에도 활용할 수 있도록 기본서에 따로 적어둔다.
→ 작성한 답안지를 암기해서 작성한다.
한편, 총론, 각론 기본강의가 끝나면 실무기준 강의가 진행됩니다. 이론의 경우 실무기준을 1차 이후에 공부하려고 하면 정말 시간이 없습니다. 올해는 실무기준의 비중이 크지 않았지만, 내년에는 어떻게 될지 모릅니다. 설령 실무기준이 나오지 않더라도 학습할 필요가 있는 것이 실무기준은 실무 문제를 풀 때 답안지를 풍부하게 작성하는 데 크나큰 도움이 됩니다. 유도은 평가사님께서 실무기준의 내용을 알려주시기도 하고, 지오 평가사님께서 실무기준 강의를 통해 또 알려주시니 이 점을 활용해서 효율성 높은 공부를 하시기를 추천드립니다.
0기 이론 스터디 때 대부분 답안에서 A 점수를 받았고, 좋은 코멘트를 받았기에 1기 스터디부터는 참여하지 않았으며, 1차 준비에 비중을 두었습니다. 다만 점심을 먹을 때는 지오 평가사님의 서브노트에 있는 의의 암기를 하였습니다. 1차 시험 이후 의의 암기를 하기에는 시간이 부족하기에 미리미리 눈에 익혀두고 암기하시는 것을 추천드립니다. 1차 시험 과목 중 부동산학원론 공부시간을 줄이는 데도 도움이 됩니다.
1차 합격이 결정된 이후 지오 평가사님의 기본서와 실무기준 책을 여러 차례 회독하였습니다. 학원을 통해 33기 이유곤 평가사님께 컨설팅을 받으면서 알게 된 방법인데, 처음에는 책 한 권을 10part로 분할을 하여 10일 동안 1권을 다 읽고, 그 이후에는 7part로 나누어 7일 동안, 그 이후에는 5part로 나누고 5일 동안 1권을 다 읽는 방식으로 공부하였습니다. 의의와 목차 위주로 암기하였으며, 나머지 내용은 여러 번 읽으면서 눈에 익히려고 하였습니다.
그리고 1기 스터디부터 참여를 못하였기 때문에 이전에 진행되었던 스터디의 문제를 보고 저 스스로 목차를 작성한 뒤, 답안에 필수적으로 포함되어야 할 키워드를 적어두었습니다. 그런 뒤 지오 평가사님의 예시 답안과 비교해보고, PPT를 통해 제공되는 자료에서 제가 보충해야 할 부분, 답안 작성시에 도움이 되는 멘트를 따로 형광펜으로 표시하고 암기하였습니다.
부끄러운 일이기도 하고 사람에 따라 이 방법이 맞지 않아 추천해드리기는 굉장히 조심스럽습니다만, 저는 3기 2주차부터 스터디 전에 미리 문제를 보았습니다. 그런 뒤 저 스스로 목차를 작성하고, 어떤 방식으로 논지 전개를 할 것인지 생각한 다음 스터디 시간에 답안을 작성하였습니다. 의의, 목차 위주로만 암기된 상황에서 스터디 시간에 뭐라도 써보자는 생각에 생각한 방안이었습니다. 시험 2주차 전까지 문제를 먼저 보고 작성하였고 마지막 주차는 실전처럼 문제를 안 보고 작성하였습니다.
이론은 두문자, 목차 및 작성할 내용을 저만의 방식으로 정리해 두었습니다. 시험 며칠 전에는 의의, 목차, 특정 주제나 문제(Ex : DCF, 기준가치, ~~평가시 유의사항, A와 B를 비교하시오)가 나올 때 저만의 논지 전개 방식을 생각해 두면서 위 서브를 암기하였습니다. 덕분에 올해 1번 문제 서술에 큰 도움이 되었습니다. 논지 전개, 문제 서술 방식은 지오 평가사님께서 실무기준 해설서 강의를 하기 전에 답안 작성 특강이나 스터디 이후 강의를 통해 많은 영감을 얻었습니다.
3. 법규(도승하 평가사님, 강정훈 박사님)
법규는 기본강의, 스터디, 마무리 특강은 도승하 평가사님 강의를 들었으며, 강정훈 박사님 강의는 찍기특강을 수강하였습니다.
행정법 베이스가 있었기에 따로 논점을 잡는 연습은 하지 않았습니다. 기본강의 때는 의의, 취지 위주로 암기하였고 근거 조항, 성질, 요건, 절차, 효과, 권리구제는 이런 것들이 있구나 하고 파악하는 정도에 그쳤습니다. 도 평가사님께서 행정법 도해연습도를 통해서 개념을 체계적으로 잡아주셔서 이후에도 많은 도움이 되었던 것 같습니다. 개별법 기본강의 내용은 처음 접하는 내용이 많아 생소하였습니다만 이 역시도 행정법처럼 논점을 따로 잡지 않고 의의, 취지 정도만 암기하였습니다.
기본강의를 마친 후 법규는 단과 강의를 들을 시간을 확보하지 못하여 0기 스터디 강의만 수강하였습니다. 0기 스터디에서는 행정법 사례해설, 개별법 사례해설에 있는 문제를 기반으로 볼륨이 큰 문제가 주로 출제되었던 것 같습니다. 이 역시 이론처럼 스스로 목차를 짜보고, 사례 해설집의 내용과 기본서의 내용을 바탕으로 레포트 작성하듯이 작성하였습니다. 이후 그대로 암기하여 답안 작성을 하였습니다.
이때 암기하였던 내용은 1차 시험 이후 다시 떠올리는데 크게 도움이 되었습니다. 0기 스터디는 해당 쟁점을 전체적으로 다루는 볼륨이 큰 문제가 출제되고 3~4기는 판례와 관련된 문제가 많이 출제됩니다. 그렇기 때문에 0기 스터디의 답안의 양이 많더라도 미리미리 외워두면 나중에 많은 도움이 되는 것 같습니다.
1기 스터디부터는 3주차까지만 참여하고 1차 공부에 집중하였습니다. 다만 저녁을 먹을 때는 도승하 평가사님의 미니법전에서 법조문을 암기하였습니다. 보상법 시행규칙은 실무 답안에도 작성할 때가 많은데 암기해두시면 실무 답안 작성하는데도 도움이 많이 되므로, 공부시간을 효율적으로 활용할 수 있습니다. 부공법의 내용 일부는 이론의 실무기준(심화서)에 포함된 내용과 겹치기도 합니다. 이론과 마찬가지로 법규는 1차 시험 이후 의의, 법조문을 암기하려면 시간이 부족하기 때문에 미리미리 암기하시길 추천드립니다. 1차 시험 과목 중 감관법 공부에도 도움이 되기도 합니다.
법규는 4~5월경에 스스로 서브를 만들어 보려고 시행착오가 많았습니다. 1차 시험 이후 참여한 3기 1주차 법규 스터디에서는 18점(1번 6점/2번 11점/3번 1점. 오프라인 기준 뒤에서 3등)을 맞기도 했으며, 4문제 중 2문제의 감점 답안 예시가 제 답안으로 선정되기도 했습니다. 이에 따라 3기 2주차부터는 미리 문제를 보고 목차와 답안을 외워가서 작성하였습니다. 스터디 이후 제공되는 자료를 보고 목차와 답안은 꼼꼼히 복습하여서 스터디에서 등장했던 논점은 놓치지 않고자 했습니다. 이론 스터디처럼 법규 역시 4기 마지막 주차에만 미리 문제를 살펴보지 않고 답안을 작성하였습니다.
시험 직전에는 강정훈 박사님의 찍기 특강과 도승하 평가사님의 최종 마무리 특강을 수강했습니다. 최근 시험은 판례 위주로 출제되며, 보상법이 40점, 부공법이 30점, 감평법이 30점(10점 약술) 형태로 출제되기에 이 점에 유의하여 공부하였습니다. 두 분께서 정리해 주신 판례를 모두 체크한 뒤, 도 평가사님의 특강 교재에 없는 판례만 강 박사님의 책에서 오려서 도 평가사님의 특강 교재에 끼워 넣는 식으로 정리하였습니다. 약술은 감평법 위주로 대비하였습니다.
법규는 따로 서브를 만들지 않았으며, 도 평가사님의 우선순위 쟁점 91에 있는 우선순위대로 기출 문제집의 답안을 보고, 스터디 자료를 보면서 필요한 부분만 뽑아서 타공기로 구멍을 뚫은 후 스프링노트로 묶어서 여러 번 보았습니다.
Ⅲ. 시험장 복기(문제지 보고 기억나는 대로. 음슴체로 간단히 적겠습니다)
1. 실무(25.5/8.5/4/4.5점 – 총 42.5)
1) 파본 검사 시간
- 문제지를 받는 순간 1번 문제의 물음6)이 보여서 당황함. 최유효이용 부동산??? 건부감가가 있나?
- 문제2는 가로주택정비사업이 뭔가 했지만 관리처분계획수립, 종전자산, 종후자산이 보여서 도정법 문제구나. 1번보다 쉽겠네하고 넘어감.
- 문제 3은 타당성 검토라는 글자가 보이고 제시된 자료 보니깐 수입-비용 NPV로 해야할 것 같다는 생각이 들었고 시장 전망 요약을 보니깐 실무 스터디 때처럼 못 풀어도 시장 전망 관련 서술 풍부하게 하자고 생각함
- 문제 4는 잔여지 손실보상보고 무난하겠다고 생각함
23장이라 자료가 많으므로 시간 배분을 보수적으로 하기로 결정함
2) 문제1
- 물음1~3은 전형적인 3방식이라 쉽게 풀었는데 물음1이 5점 분량인 것에 당황. 일단 계속 적어감. 상업용, 업무용이었는데 이런 경우 도로교통(주위환경)이 중요하다는 내용은 실무 문제 풀 때 주요 득점 요소가 되는 경우가 있기에 체크해 둠. 그리고 이에 대해 풍부하게 서술함.
- 거래사례 보고 32회 1번 문제가 생각남. 큰 고민 없이 눈에 보이는 배제 사유에 V 표시를 해두었음. 자료 11에서 선정 사유를 반드시 기재하라고 하기에 따랐으며 배제 사유도 서술 풍부하게 함.
- 앞에서 지역요인 비교가 필요하다고 해서 오피스빌딩 하위시장 체크해두었는데, 자료 10에서 오피스빌딩 하위시장 격차 자료 조사가 불가능하다고 해서 당황함.
- 생각보다 자료 해석에 시간이 오래 걸려서 DCF법 현금흐름표 그리지 않고, 식을 전개하고 계산기로 총액만 적었음. 나중에 표를 기재하라는 것을 발견함. 일단 표를 그려놓고 숫자만 채우지 않은 채 X표 쳤음. 시험 마치고 X표 치지 말고 그렸던 항목이라도 살려 놓을까 후회하였음.
- 시산가액 조정 때, 40/30/30 비율로 조정 및 결정하라는 것에 따르면서, 실무 강의 때 강조하였던 근거조항이나 실무기준 내용(목/특/신/상) 등 풍부하게 서술함
- 1번 문제 45~50분 소요됨. 시험 들어가기 전에 절대로 50분이 넘어서는 안 된다고 생각하였으며, 50분 넘으면 1번 문제 –끝- 쓰고 마무리 짓기로 결심함.
3) 문제4
- 근거규정 서술. 문제 풀이는 현재 기억이 잘 안나지만 잔여지 매수보상 가능한지 여부 마지막에 검토하는 내용 서술함
4) 문제2
- 도정법 내용대로 풀면 되는 줄 알았는데 기준시점이 안 보여서 당황함.
- 자료에서 시점수정치가 거래사례와 연동된 것을 보고 기준시점 틀려도 거래사례 잘 선정하면 괜찮겠다고 생각함. 기준시점 아무거나 찍음. 거래사례 5와 사례 3이 고민되었는데, 본건에 거래3처럼 공유인 경우가 있고, 법인의 물건이 아니라 거래사례 3번 선정. 5번 배제함. 사례 선정, 배제사유 풍부히 서술.
- 호별요인 표 그리고 일부만 구함. 세대별 종전자산가액 못 구함
- F의 분담금 산정시 비례율, 권리가액, 추청분담금을 구하는 산식만 작성하고 답은 시간 관계상 못 적음. 산식에는 답 대신 1. 1) (1)과 같이 기호로 표시함. 최대한 산식이 어떤 구조인지 안다는 것을 채점위원에게 어필하고자 함.
- 물음3은 이론 실무기준 암기 내용으로 기재함
5) 문제3
- 물음1만 풀다가 시험시간 종료가 임박해서 물음2 포기함.
- 촉박한 시간에 계산을 할 수는 없을 것 같고, 평가개요 작성하면서 개발시 금리, 건축비, 인근 지역의 부동산시장 동향 등 유의사항 풍부하게 서술함
- 물음1의 준공후 부동산 가치 구하고 시험 끝남.
2. 이론(25.5/15/11/4점 – 총 55.5)
1) 파본 검사
- 실무 과락의 느낌이 들었음. 이렇게 된 것 될 대로 되라는 식으로 답안을 작성하기로 함
- 문제 1은 스터디 때 다루었던 내용이었으며, 점심 먹으면서 목차 두문자 살펴볼 때 보았던 내용
- 문제 2는 스터디 때 ‘기준가치에 대해 논하시오’ 문제의 목차 작성방식을 따라가기로 함. 물음2는 너무 길어서 제대로 못 봄
- 문제 3은 담보평가, 공정성, 독립성 내용 보고 전세사기 관련 뉴스기사를 보고 적어두었던 생각과 목차들 활용하기로 함
- 문제 4는 스터디 때 다루었던 내용이라 두문자 외웠던 것 위주로 작성하기로 함
2) 문제 풀이(자료가 세세히 제시된 실무와 달리 자세히 기억이 안 나서 기억나는 대로 적음)
- 문제 1은 확률적 할인현금흐름법이 처음에는 무엇인지 알기 힘들었지만, 동적 DCF로 생각하고 기재함. 기본서에 있었던 목차, 내용 및 스터디 자료의 내용 위주로 배점별로 목차를 작성하여서 서술하였던 기억이 남.
- 문제 2는 지오 평가사님의 실무기준 교재(심화서)의 기준가치 부분 및 스터디에서 기준가치 문제 관련 자료를 기준으로 목차를 작성. 다만 시장가치외의 가치가 아니라 심화서 309쪽의 담보평가의 기준가치 부분을 참고하여 시장가치 원칙이고 시장가
- 문제 2의 물음2는 낯선 유형이기도 하고 문제의 볼륨이 커서 당황스러웠음. 15점이므로 목차 6개 정도를 구상하였는데, 그 밖의 요인 보정, 지역요인으로 각각 목차를 만들고 표에 제시된 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적 조건별로 당시 주어졌던 대상물건의 특성, 항목, 세항목을 보면서 작성하였던 것으로 기억.
- 문제 3과 4는 정확히 어떻게 서술하였는지는 기억나지 않음. 다만 문제 2, 3, 4가 평가서 심사, 담보평가시 공정성과 독립성 필요 이유, 심사시 감정평가사 역할, 다세대주택 거래사례에 대한 내용으로 서론을 작성할 때 ‘최근의 전세사기와 관련하여’라는 문구를 세 문제 모두 사용하였던 것이 생각남. 어차피 채점자는 문제별로 다를 것이라고 생각하여서 문제 2~4를 풀 때는 다른 문제를 풀 때 서술하였던 내용을 가져와서 시간도 줄이고 내용도 늘려버렸음.
3. 법규(22.5/22.5/9.5/1.5점-총 56)
- 문제 1은 사업인정 외에도 사업인정고시도 물어보아서 당황. 나머지는 스터디나 특강을 통해 대비했던 부분.
- 문제 2, 3도 특강과 스터디를 통해서 대비하였던 부분. 문제 3의 징계의 공고는 도 평가사님께서 시험 직전에 찍어주셨던 부분인데 적중해서 놀람.
- 문제 4는 당황스러웠으나 문제 1~3에서 최대한 점수를 확보하고 문제 4는 뭐라도 써서 내기로 함. 지금 기출 약술과는 다른 느낌이었기에 다른 사람들도 문제 4는 고득점 못 받을 것이라고 생각함
2) 문제 풀이
- 문제 1은 사업인정고시의 법적 성질을 설명할 자신이 없었고, 사업인정에 대해 설명하면서 사업인정고시의 법적 성질을 묶어서 설명함. 어떻게든 10점 배점 채우려고 함.
- 문제 2의 물음 1은 이전에 기출되었던 문제와 유사했기에 익숙했고, 개별공시지가의 위법성은 위법성이 인정되는 경우 나열한 뒤, 문제에 서술된 내용을 바탕으로 포섭함. 물음 2는 스터디 때 학습하였던 내용+사안 포섭
- 문제 3의 경우 징계의 공고에 꽂혀서 ‘집행정지의 인용가능성’과 ‘국토교통부장관이 취해야 할 조치=징계의 공고’로 10점씩 나누어서 서술함. ‘본안에서 B의 청구가 기각되는 경우 징계의 효력’ 이 부분은 문제 거의 다 풀고 인식함.
- 문제 4는 법조문 내용을 묻는 것 같은데 기억이 나지 않았음. 그렇기 때문에 법조문, 의의를 쓸 수 없는 상황이었고, 권리구제, 절차, 효과 등 다른 내용이 생각나지 않기에 법적 성질로 아무거나 쓰자고 생각. 사무소 개설시 신고하여야 하는 것으로 생각하고, 수리를 요하는 신고와 그렇지 않은 신고로 서술하였음.
Ⅳ. 나가며
합격자 발표 전날 탈락을 예상하고, 체념하면서 코인 노래방에서 놀다가 집에 와서 편히 잠들었습니다. 다음 날 아침에 학원에 1기 스터디 등록을 하기 위해 일찍 출발하기로 결심했습니다. 지하철 환승역에서 합격자 발표를 확인했는데 예상치 못했던 합격에 감사하다는 마음, 당황스러운 마음 등 여러 가지 감정을 안고 지하철을 타고 집에 돌아왔던 기억이 납니다.
그렇다 보니 합격수기를 두서없이 중구난방으로 작성하게 된 점, 양해 부탁드리며 시험장에 처음 들어가게 될 초시생 분들에게 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 마지막으로 제가 시험 준비하면서 들었던 몇 가지 생각은
1. 내용 파악을 넘어서 장악(목차 세워보기, 의의, 유용한 문장)
실무의 경우 보수적인 서술이 필요할 때가 있고 빠르게 치고 나가야할 때가 있습니다. 이런 경우 평소에 멘트를 연습해 두면 서술할 때 분량 조절로 시간 관리도 가능합니다. 도저히 산식 전개를 하지 못하는 상황에는 그나마 알고 있는 멘트 서술을 풍부하게 하는 방식이 더 나을 수 있습니다. 정확한 값을 계산하기 힘들 때는 산식만 쓰고, 산식에 정확한 값이 필요한 경우 ‘1’, ‘1)’ ‘(1)’과 같은 형태(목차의 숫자)로 대체한 상태로 산식만 쓰는 것이 더 낫지 않을까 싶습니다.
이론, 법규도 배점에 따라 목차나 서술 분량을 달리하여야 할 때가 있습니다. 서술 분량이 부족하면 평소에 체크해 두었던 문장으로라도 분량을 채워야 합니다. 예컨대, 저는 기준가치에 대한 문제가 나왔을 때 배점이 큰 경우, 스터디에서 알려주셨던 “‘basis of value’를 번역한 것으로, 평가액 결정의 기준이 되는 가치의 기본측정가정을 말한다.”라는 문장을 끼워 넣었던 기억이 납니다. 정말 목차 구성할 게 없으면 문제에 있는 단어 중 ‘OO의 의의’라는 목차를 만들어 버릴 단어가 없는가 살펴보았습니다. 법규의 경우 예컨대 환매권 문제가 나오면 문제에서 묻는 논점에 따라 0기 스터디 자료에 있던 목차를 조절하여 목차를 구성하였습니다.
이처럼 예시 답안의 내용, 스터디 이후 평가사님들이 나누어 주시는 자료, 채점평 이런 것들을 활용해서 다음 스터디 때 활용하시는 연습을 하면 정말 도움이 많이 됩니다. 예시 답안을 달달 외우면 비슷한 유형이나 내용의 문제가 나오면 풀 수 있어도 배점이 조금만 달라지거나 문제가 조금만 상이해지면 당황하게 되는 경우가 많습니다. 예시 답안이나 다른 자료의 내용을 파악하는 정도를 넘어서서 장악하고자 하는 노력이 정말 중요한 것 같습니다.
2. 이론 의의 및 실무기준, 법전 평소에 잘 보아서 실·이·법 및 1차 학습 분량·시간 줄이기
1차 합격 수기에서도 작성하였지만 이론 서브노트로 의의를 암기해서 1차 과목 중 부동산학원론 공부에 도움이 되었습니다. 뿐만 아니라 1차 시험을 마치고 바로 3기 스터디에 들어가야 하는데 학원론 내용+의의 암기했던 것으로 초반에 버텼던 것이 생각납니다.
이론 심화강의에서 배우는 실무기준은 실무 강의 때 답안지 작성할 때 큰 도움이 됩니다. 한편 저는 1기 스터디부터는 이론 스터디에 참여 안 하고 강의도 듣지도 않은 채 실무와 함께 1차 공부만 하였습니다. 그럼에도 불구하고 그 기간 동안에 실무 답안 작성 때 실무기준에 대한 멘트를 되도록 포함시켰더니, 1차 시험 이후 이론 과목을 공부할 때 실무기준에 대한 내용을 기억하는데 큰 도움이 되었습니다.
도 평가사님의 미니법전은 1차 감관법 공부 때 도움이 되었고, 감관법 시험을 위해 달달달 외우니깐 1차 합격 이후 2차 법규를 준비할 때 그나마 나았습니다. 보상법은 볼륨이 큰데 시행규칙을 실무 답안 작성 때 꾸준히 활용하시고, 자투리 시간에 법전을 보시면 3기 이후 많은 도움이 됩니다.
3. 마지막에는 버리자
저는 서브나 스터디 자료를 제본할 때, Carl 타공기로 구멍을 뚫은 뒤 루즈링으로 제본하였습니다. 다른 제본 링과 달리 열었다가 닫았다 할 수 있기 때문입니다. 시험 1~2주일 전부터는 ‘이 내용은 2주가 지나도 기억하겠다’라고 생각한 것은 다 버렸습니다. 어차피 시험 하루 전, 당일 쉬는 시간에 볼 수 있는 내용은 한정되어 있습니다. 출제확률이 낮거나 내가 확실하게 알고 있는 것은 루즈링을 열어서 제본한 자료에서 꺼내 버렸습니다.
시험 당일 문제 풀 때도 버릴 것은 버려야 합니다. 내가 정말 지금 기억이 나지도 않는 것은 과감하게 버리고, 이전부터 스터디 때 문제 풀이하면서 내용 장악했던 것처럼 시간 배분·목차 구성·내용 조절하는 것이 정말 중요한 것 같습니다.
부족한 수기 읽어주셔서 감사합니다.
강의를 통해 많이 배웠던 유도은 평가사님·지오 평가사님·도승하 평가사님·강정훈 박사님 그리고 시험에 도움을 준 친구 이규호 평가사님, 컨설팅으로 도움을 주신 이유곤 평가사님 감사합니다~
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