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1. 들어가며
안녕하세요. 이번 34회 감정평가사 시험에 최종합격한 김병덕이라고 합니다.
저는 약 2년여간의 교직생활을 하면서 시험을 준비하였습니다. 임용고시에 교직논술이라는 과목이 있어, 글쓰기에는 거부감이 없었던 정도이나 감정평가사 관련 과목은 전혀 배경지식이 없으므로 노베이스로 보시면 될 것 같습니다. 평소 암기에는 어느정도 자신이 있었으나, 숫자에는 약한 편이라 이론과 법규를 전략과목으로 삼고자 노력했습니다.
1차 수험기간은 21년 9월 ~ 22년 3월이며(7개월), 2차 수험기간은 22년 4월 ~ 23년 7월(1년 3개월) 입니다. 노베이스인 관계로 1차, 2차 병행은 하지 못했으며 1차 시험이 끝나고부터 2차를 본격적으로 준비할 수 있었습니다.
저는 직장병행과 교사라는 특수한 상황에서 공부하였으므로, 참고 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다^^
2. 1차 공부방법 : 링크로 대체하겠습니다.
https://cafe.naver.com/propertyappraiser/114076
3. 2차 공부방법
1) 개설 (수험기간 / 공부시간 / 강의)
저는 교직에 재직 중이었으므로, 방학이라는 특수한 상황을 최대한 이용하고자 했습니다. 23년 2월(겨울방학) 까지는 직장을 병행하였고, 3월 새학기가 시작된 이후 부터는 면직 후 전업으로 공부하였습니다. 직장병행 시에는 평일은 퇴근 후 4~5시간, 주말은 10시간 이상 공부하였으며, 전업 시에는 하루에 12시간 이상을 기준점으로 잡고 공부하였습니다. (휴식은 1차는 금 저녁 ~ 토 오전, 2차는 토 gs 강평 후 ~ 일 오전)
서울법학원 강사님들의 자료를 소화하기도 벅차서 타 학원의 강의는 최소한으로 수강하였습니다. 또한 별도의 개별스터디는 진행하지 않았으며, 최대한 시간확보를 하자는 측면에서 혼자서 공부하였습니다. (의욕을 위하여 열품타라는 앱을 사용하였고, 유튜브 라이브 공부방송을 활용했습니다.)
또한, 22년 여름방학 때 실무 1순환과 법규 문제풀이 강의만 실강으로 수강하였고, 이후에는 gs 스터디만 실강으로 하고 나머지 강의는 인강으로 수강하였습니다.
열품타 시간 측정 앱입니다
2) 실무
(1) 수강한 강의 : 서울법학원 유도은 T 풀커리
(2) 22. 04. ~ 22. 07.
퇴근 후 기본강의와 퀴즈 제출만이라도 완벽하게 하고자 노력하였습니다. 동시에 1000점 문제집을 1회독 정도하고 22년 초시에 올림픽 정신으로 들어갔습니다.
(3) 22. 07. ~ 22. 08.
여름방학 기간이어서 타이트하게 공부하기 위해 마음을 다잡고자, 학원근처 서울대입구에 단기간으로 원룸을 잡았습니다. (단기임대라 가격이 20퍼센트 정도 더 비쌌는데, 직장병행이신 분들은 상대적으로 금전적으로 여유가 있으신 편이니 돈을 더 쓰시고 스트레스를 덜 받으시는 편이 낫다고 생각합니다.) 이 기간동안 실무 1순환 강의를 절반정도 실강으로 수강하였고, 종합문제는 3회독을 하였습니다. 종합문제는 처음 접했을 때 자괴감을 느낄 정도로 너무 어려워서 답지를 옆에 펴놓고도 한 문제에 1시간 정도 걸리면서 풀었습니다. 거의 하루 공부시간의 70퍼센트 정도는 실무에 투자하였는데, 지금 생각해보면 이 때 실무를 잡으려고 노력한 점이 실력 향상에 크게 도움이 된 것 같습니다.
(4) 22. 09. ~ 22. 12.
다시 학기와 병행하느라, 평일에는 거의 실무 강의만 들었습니다. 퀴즈만이라도 밀리지 않고 제출하고자 했습니다.
(5) 23. 01. ~ 시험 전
매주 gs를 수강하면서 목차집에 모르는 내용을 정리하며 서브를 만들었습니다. 이 때, 유도은 평가사님께서 실무도 어느정도의 서술이 필요하다고 말씀하셔서, 관련 항목이 나오면 기계적으로 바를 내용을 정리했습니다. 또한 감정평가사인 친구가 실무도 결국 암기과목이라고 했던 점을 명심하고자 했습니다. 결국 숫자로 채점을 할 수 없는 상황에 이르면 서술을 한 글자라도 더 한 사람이 득점을 할 수 밖에 없다는 것을 생각하면서 무조건 서술을 풍부하게 하고자 했습니다. 따라서 gs때, 모르는 논점이 등장하여도 최대한 이론적인 내용과 득점에 연관되는 키워드를 적으려고 하였습니다.
또한 2기 마무리부터는 0순환 ~ 2순환 및 gs의 모든 실무 문제를 유형화하고 10번 이상 회독하였습니다. 아무래도 시험이 다가올수록 암기과목의 비중이 높아지다 보니, 유형별 문제풀이 방법을 잊을 때가 많습니다. 그래서 날을 잡아서 오늘은 3방식, 내일은 토지보상 등을 푸는 식으로 학습을 했습니다.
이 과정에서 느낀 점은 실무는 숫자도 중요하지만 오히려 숫자계산과는 큰 연관이 없을 수도 있겠다는 것이었습니다. 따라서 해당 유형에 맞는 키워드와 목차를 기계적으로 현출할 수 있도록 중점을 두었습니다.
작아서 잘 안보이는데 실무 문제를 유형별로 분류한 표입니다
3) 이론
(1) 수강한 강의 : 오성범 T (기본이론, 파이널 정리) / 지오 T (기본이론, 문제풀이, gs)
(2) 22. 07. ~ 22. 08.
22년 여름방학부터 본격적으로 이론에 진입했고, 처음에는 오성범 평가사님의 기본이론을 수강했습니다. 이후, 문제풀이 과정을 절반정도 듣다가 저와는 스타일이 맞지 않는 것 같아 지오 평가사님의 강의로 갈아탔습니다.
(3) 22. 09. ~ 22. 11.
평일에는 지오 평가사님의 기본이론 강의를 수강하면서, 주말에는 기본서를 정독했습니다. 이 기간중에 기본서를 5회 이상은 정독했습니다. 직장 병행이라 상대적으로 이론에 투여할 시간이 부족한 관계로 중요한 내용만 서브로 작성하여 반복적으로 회독하고자 했습니다. 우선 기본서를 바탕으로 서브를 작성하되, gs와 기출 문풀 등에서 나누어 주신 보강자료 등을 활용하여 서브에 내용을 추가했습니다. 출퇴근시에 이를 갖고 다니면서 수시로 암기하고자 했습니다.
(4) 22. 12. ~ 23. 01.
방학기간 중에 늘어난 시간을 활용하여 실무기준을 슬슬 정리하고 암기를 시작했습니다. 시간이 부족한 관계로 실무기준 해설강의는 따로 수강하지 않았고, 매일 몇페이지 씩 분량을 정하여 반복적으로 읽으면서 서브를 추가했습니다.
1월 부터는 매주 gs정도만 있었기 때문에 스터디에서 몰랐던 내용과 추가 배포해주신 자료에서 서브에 없는 내용들을 우선적으로 추가하였고, 총론/각론 암기를 시작했습니다. 또한 4월부터는 한글파일에 현출을 시작했고, 회독 수를 늘리는데 집중했습니다. 예를 들어, 제가 정리한 서브에서 총론이 총 10개 테마이면 처음에는 매일 1파트씩, 그 다음에는 매일 2파트씩 이런식으로 회독 수를 증가시켰습니다. 현출 시에는 키워드만 미리 적어놓고 관련 내용을 암기하여 채워넣는 식으로 했습니다. (예를 들어 키워드에 감정평가의 기능만 적어놓고, 공적/사적 기능부터 관련 내용은 암기하여 현출하는 식)
또한 시험 한달 전에는 최종 출제논점을 정리한 오성범 평가사님의 강의를 수강하였고, 여기에서 등장한 내용 역시 가져가고자 서브에 추가하여 달달 외웠습니다.
저는 지오 평가사님이 평소에 강조하신 논점이 매우 중요하고, 결국 시험장에서는 관련 내용을 기계적으로 채우는 것이 중요하다고 생각했습니다. 따라서 시험 직전 2달은 매일 3시간 이상 한글 파일을 켜놓고 현출만 했던 것 같습니다.
제가 정리한 총론과 각론 서브도 올려드립니다.
4) 법규
(1) 수강한 강의 : 서울법학원 강정훈 T (행정법/개별법 기본, 문제풀이, 기출판례특강)
(2) 22. 04. ~ 22. 06.
행정법만 초시 전에 수강하였습니다. 처음에는 관련 용어가 낯설어 무슨말인지도 모르는채로 울며 겨자먹기로 꾸역꾸역 수강했던 기억이 납니다. 강정훈 박사님의 행정법 암기장을 가지고 출퇴근시에 억지로 보면서 용어나 논리를 익히려고 했습니다. 그리고 유튜브에 올려주신 무료 행정법 강의도 활용했습니다.
개별법은 인강으로, 종합문제 풀이는 실강으로 수강했습니다. 솔직히 이 때도 도대체 법 관련 용어가 무슨 말인지 이해가 안됐는데 실강을 그나마 나가야 진도 밀리지 않고 들을 것 같아서 수강했습니다. 그래도 강정훈 박사님이 수업 중에 관련 내용이나 판례를 계속적으로 반복해주셔서 익숙해진 점이 추후 공부할 때 많은 도움이 되었습니다.
처음에는 법조문 위주로 서브를 만들려 했는데, 양이 너무 방대하고 이미 좋은 서브들이 많아서 그것들을 활용하기로 했습니다. 특히, 0기와 1기 스터디는 사전에 문제를 알려주시므로 그 전주에 문제를 풀고 타이핑한 뒤 이를 코팅을 하여 달달 외우려고 했습니다. 스터디 때는 이렇게 외운 내용을 최대한 안보고 현출하려고 노력했는데 이것이 실력을 급진적으로 향상하는데 도움을 줬습니다.
학기가 시작되어 법규 투입시간이 줄어듦에 따라, 강정훈 박사님이 제공해주신 서브 가운데 저에게 가장 맞는 서브 하나만을 선택해서 회독 수를 늘렸습니다. 모든 내용을 완벽하게 외울 수는 없었기에 의의/법적 근거/성질/요건/절차/효과/권리구제 등의 가장 중요한 내용을 위주로 암기했습니다.
(5) 23. 01. ~ 23. 02.
판례의 중요성을 평소에도 강조하여서 기출판례 특강을 인강으로만 5번이상 수강했습니다. (한 아이디로는 아무리 배속을 빨리해도 4번 정도가 한계여서 다른 아이디를 파서 재결제 후 들었습니다.) 혼자 암기하면 자꾸 다른 생각이 들어, 강의를 틀어놓고 혼자 입으로 줄줄 암기했습니다. 이 때, 매일 2시간 이상씩 판례를 한글 파일을 켜놓고 통으로 현출하고자 했고, gs 스터디 때도 판례를 정확히 작성하여 한 페이지 이상씩은 쓰고자 했습니다.
(6) 23. 03. ~ 시험 전
기존의 서브는 내용이 방대하여 회독 수를 빠르게 늘리는 것이 어렵다 판단되어 목차들로만 구성된 서브를 새로이 만들었습니다. 기존의 서브는 판례와 내용이 따로 정리되어 있어, 해당 내용에 알맞는 판례를 빠르게 암기하기 어려웠기 때문입니다. 따라서 목차들로 구성된 사이사이에 제가 반드시 써야하는 판례들만 정리하여 이를 회독하였습니다.
시험 약 두달 전부터는 한글 파일에 기계적인 현출만 연습했는데, 제가 정리한 서브에 적혀있는 목차만을 보면서 관련 내용과 판례를 작성했습니다. (예를 들어, 이주대책 논점이면 주제만 보고 의의/성질/요건/관련 조문 등 내용을 전부 암기하여 작성할 수 있고, 판례들도 3줄 이상씩은 적을 수 있도록)
4. 드리고 싶은 말
1) 무조건 완주를 목표로 하자.
실제 시험은 평소 gs 스터디와는 달라 극도의 긴장감을 가진 채로 임하게 됩니다. 따라서 평소에는 안풀리면 쉽게 넘어가는 문제들도 "이 문제를 못풀면 떨어질 것 같다"는 생각에 쉽사리 넘어가지 못하게 됩니다. 그러나 평소에 강사님들께서도 강조하셨다 시피, 수험생은 득점할 수 있는 영역에 최대한 집중해야 합니다. 따라서 평소의 gs 스터디에서도 문제별 최대 투입시간을 사전에 설정하여 두시고 이를 적용하시면 좋겠습니다. (예를 들어, 1번은 50분/2번은 30분 등으로 설정하고 해당 시간을 넘어가면 과감히 다른 문제를 푸는 방식) 제가 시험을 치면서 느낀 것은 완주를 하면 적어도 과락을 피할 확률은 훨씬 높아진다는 것입니다.
2) 기계적으로 현출할 수 있도록 하자.
제가 작성한 수기를 다시 한 번 읽어보니, "기계적으로 현출"이라는 말이 굉장히 많이 등장한 것 같습니다. 저는 시간을 효율적으로 사용하기 위해서는 "아는 것을 제대로 적는 것이 중요"하다고 생각하였고, 이를 효과적으로 수행하기 위한 가장 좋은 방법은 반복적인 현출 연습이라고 봅니다.
실제 34회 실무 시험 때도 저는 문제 2번의 물음 3번(종전/종후자산 비교)을 보고 득점의 힌트를 얻을 수 있었다고 생각합니다. 그 힌트는 바로 아래의 26회 실무 문제 2번의 물음 1번과 그에 대한 채점평입니다.
26회 구분지상권의 보상평가방법 문제와 채점평
기출 분석을 하신 분들은 아시겠지만, 26회 역시 이번 34회와 같이 문제의 볼륨이 굉장히 컸으며 완주하기 어려운 시험이었던 것으로 알고 있습니다. 그런데 채점평에서 보듯, 채점위원은 "과락 방지"를 위하여 서술형 문제를 추가했음에도 포기한 수험생이 많아 "아쉽다"라고 기술하고 있습니다.
저는 34회 문제 2번을 위의 연장선상으로 생각하여, 출제자가 준 득점의 힌트라고 생각했습니다. 출제자 역시 "수험생들이 가로주택에 대하여 잘 모를 것이고, 각각의 가치형성요인을 분석하여 정확하게 숫자로 정답을 맞출 수 없다는 것을 알지 않았을까?" 하는 생각이 불현듯 들었습니다.
그렇다면 물음 1과 물음 2의 숫자는 어느정도 범위에 들어오게만 맞추되, 내가 확실하게 현출하여 득점할 수 있는 물음 3번의 서술에 집중하여 득점하는 방법이 나을 것입니다. 이는 1번의 완주를 목표로 하는 전략과도 연관이 있다고 생각합니다. 물음 1과 물음 2에서 숫자로 득점하기 어렵다면, 득점의 차이는 물음 3번에서 벌어질 것이 분명합니다. 기계적으로 현출하여 득점이 가능한 부분에서 득점하여야 합니다.
3) 내가 어려우면 남들도 어려울 것이다.
물론 어느정도 공부를 한 상태에서 위와 같은 생각을 할 수 있겠지만, 저는 "내가 어려우면 남들도 어려울 것이고, 내가 못풀면 남들도 못풀 것이다" 라는 자신감 아닌 자신감을 갖고자 했습니다. (그게 멘탈 관리 측면에서도 좋더라구요.) 그래서 이론의 문제 2번도 정확하게 논점을 맞춘 사람은 없을 것이라고 생각했고, 특히 법규에서는 사업인정고시의 법적 성질, 국장의 조치, 사무소 개설 등은 다른 수험생들도 제대로 못 썼을 것이라고 생각하여 소위 말하는 와꾸(형식)를 잡는데 중점을 두었습니다. (실제 답안에서도 사업인정고시의 성질이라는 목차만 잡고 내용은 사업인정고시의 성질은 고시이다 이런식으로 말도 안되는 내용을 썼습니다.) 생각보다 이러한 자기 암시는 자존감과 자신감을 불어넣는데 강력한 힘을 부여한다고 생각합니다.
5. 마치며
시험장을 나올 때는 합격하지 않을까, 논점을 약간 빗나갔어도 양으로 승부를 봐서 합격은 시켜주지 않을까 하는 생각을 가지고 있었는데 시험장을 나와 예시답안을 확인하고 3달동안 떨어졌다고 생각하면서 독서실을 다녔습니다. 발표 날에도 덜덜 떨면서 2시간 넘게 확인을 하지 못하다가 협회의 합격축하 문자를 보고 뒤늦게 큐넷에서 점수를 확인했습니다.
저는 직장을 병행하시는 분들의 간절함을 알고 있고, 그 간절함과 현재에 대한 불만족이 어떤 것보다도 공부의 원동력이 될 것이라고 생각합니다. 직장을 병행하시면서 시험을 준비하시는 모든 위대한 수험생 분들의 합격을 기원하겠습니다!
(그리고 수기를 작성하기 전에는 최대한 전략적인 측면만을 설명하여 수험생 분들께 도움이 되고자 하는 생각이었는데, 적다보니 두서없이 작성한 것 같습니다^^; 혹시 제 필력이 미진하여 수기에 담아내지 못한 점이 궁금하신 분들이 계시다면 쪽지나 대화 주시면 성심껏 답변 드리겠습니다.
마지막으로, 서울법학원의 유도은 평가사님/지오 평가사님/강정훈 박사님께 다시 한 번 감사의 말씀을 드립니다.)
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