안녕하세요, 34회 감정평가사 시험에 합격한 정미라입니다.

저는 올해 30살이며 일반사기업을 다니면서 1년 동안 1차시험을 직장병행으로 공부했고, 1차를 합격해서 퇴사 후 2차를 1년동안 전업으로 공부하여 합격했습니다.

특히 이번 시험은 실무를 40점으로 합격했고, 40점 컷트라인의 답안은 어떨지 궁금해하시는 분들이 있을 것 같아 복기답안과 함께 시험 후기를 작성했습니다. 또 제가 이론 법규 개별스터디 할 때 만들었던 암기 및 회독 스케쥴표도 공유드리니 참고하시면 좋을 것 같습니다!

1차 공부방법 (직장병행, 온라인)

[공부 기간]

2021년 4월 ~ 2022년 4월 (12개월)

1년동안 공부한 시간을 총 합쳐보니 하루 순공 8시간 기준 5개월/ 하루 순공 10시간 기준 4개월

의 시간이 대략적으로 나왔습니다. 전업으로 공부하시는 분들은 최소 3~4개월, 여유롭게 5개월을 잡고 공부하시면 될 것 같습니다.

[시간 관리]

주중에는 하루에 2~3시간 정도 출근 전 & 점심시간 & 퇴근 후 시간을 이용해서 공부했고, 주말에도 하루는 순공 8시간 정도, 하루는 휴식을 하며 비교적 여유롭게 공부했습니다. 일이 여유로운 편이라 점심시간에는 혼자 카페에 가서 점심을 간단히 먹으며 인강을 들었고, 재택근무 할 때에도 틈틈이 몰래 공부했습니다.

후반으로 갈수록 주말에도 이틀 연속 공부하는 날이 늘어났고, 1차시험 마지막 3일은 휴가를 썼습니다.

[전체적인 공부방법]

* 과목 순서

하루에 공부할 수 있는 시간이 얼마 없어 5과목을 동시에 공부하기 어려워 2과목씩 인강을 듣고, 수강을 완료하면 다음 강의로 넘어갔습니다. 시간이 많이 걸리는 과목부터 먼저들었으며

경제 → 경제/회계 → 회계/민법 → 민법/감관 → 감관/부동산학 순서로 두과목씩 겹치게 들었습니다.

* 수강한 강의

<5과목 기본강의 + 경제,회계는 문제 추가로 풀기 + 기출 무한 회독 (개념 헷갈릴 때 기본서 다시 회독)>

5과목 모두 기본강의만 들었으며, 경제와 회계는 문풀 문제집만 사서 별도로 풀고 강의는 안 들었습니다.

감관법은 시험 직전에 모의고사 2회분 풀어주는 마무리 특강도 들었습니다.

* 공부 순서

1. 기본강의 + 복습

우선 기본강의를 1회 들으면서 당일 복습 → 과목별로 강의 전체가 끝나면 처음부터 끝까지 전체 복습

2. 기출문제 풀이

기출문제 5개년치를 복사집에서 택배로 받아 4~5회독 돌리면서 공부했습니다.

문제는 항상 새로 인쇄해서 시간을 지키며 풀었고, 오답필기용 문제지는 따로 제본했습니다.

오답필기용 문제지에 처음봤거나 생소한 선지는 형광펜을 칠하고 교재의 몇 페이지에 적혀 있는지 체크 +

해당 교재 페이지에 가서 기출문구 형광펜으로 칠하고 몇 회 시험 몇 번 문제에 나왔는지 적었습니다.

기출문제를 2~3회독 하고나서 어느정도 개념이 잡힌다 싶을때, 기본서 회독을 다시 하면서 형광펜 칠한 부분을 중심으로 회독하면 효율적으로 읽을 수 있습니다.

3. 마무리 모의고사 (총 3회)

2회는 택배로 받아서 풀었고 마지막 1회는 실제 시험상황과 유사하게 하기 위해 서울법학원에서 직접 쳤습니다.

2차 공부방법 (퇴사 후 전업)

[공부 기간]:  22년 06월 ~ 23년 07월 (13개월)

1차 합격 후 4월 말에 퇴사를 하고 5월에 공부를 위해 서울대입구역으로 이사를 왔습니다.

4~5월은 퇴사와 이사, 마지막 여행 등으로 공부를 거의 못했고 본격적으로는 6월부터 시작했습니다.

[전체적인 공부방법]

* 생활 습관

- 평일 : 아침 8시 ~ 밤11시까지, 순공 8~10시간 정도 (열품타 활용)

- 토요일 : GS스터디

- 일요일 : 휴식 (주중에 약속이 있는 경우에는 일요일도 공부)

- 운동 : 일주일에 2번 필라테스 1시간씩

* 과목별 배분시간

- 초기 (6, 7, 8월) 실 4 : 이 2 : 법 4

- 나머지 기간은 거의 3: 3: 3

- 실이법 각각 개별 스터디를 했고 하루 공부 양이 한 과목당 3~4시간 정도 되도록 스케쥴을 짰기 때문에

세 과목간 균형을 맞추려 했습니다.

[스터디 등수 관리]

과목별 스터디 등수를 엑셀로 정리해서 매주 상위 몇%에 드는지 확인했습니다.

초기 스터디는 문제를 미리 알려주는 경우도 있고 다년차생과 동차유예생과의 실력 차이가 나기 때문에 등수는 큰 의미가 없다고 생각이 듭니다. 초기는 남과 비교하기 보다는 본인이 매번 조금이라도 성장하는 부분이 있는 지 확인하는 용도로 참고하시면 될 것 같습니다.

 3,4기에서의 등수는 상대적으로 중요하긴 하지만, 저도 3,4기에서 안정적인 등수가 나왔던 반면 실제 시험에서는 실무 과락의 문턱을 겨우 넘은 만큼 등수가 안정적으로 나온다고 절대 방심해서는 안 될 것 같습니다.

결론적으로 시험 전 날까지 자신만의 방식으로 꾸준히 열심히 한다면 등수와 상관없이 합격할 수 있을 거라 생각합니다!

1기~4기 등수 공유드리며, 첨부파일은 과목별 자세한 등수도 있으니 참고해주시고, 수식을 걸어놨으니 그대로 활용하셔도 됩니다.

[과목별 공부방법]

실무 (40점)

1. 전체적인 공부 방법

시간 재고 제대로 서술하는 연습은 GS스터디와 단과 퀴즈, 개별스터디에서만 진행했고,

기본강의, 1000점, 종합문제는 연습장에 간단하게 목차와 산식을 적는 정도로만 하면서 최대한 시간을 단축했습니다.

1000점 교재에 같이 있는 목차집에 필수 멘트나 법조항을 정리했고 다른 서브노트는 만들지 않았습니다.

2. 강의

유도은 평가사님의 모든 강의를 수강했습니다. 저는 한 강의를 끝내고 다시 처음부터 끝까지 복습을 완료한 후에 다음 강의를 듣느라 진도가 매우 느려서 4월이 돼서야 마지막 기출강의까지 끝낼 수 있었습니다. 그래서 항상 남들보다 진도가 느리다는 스트레스를 받았었는데, 복습이 잘 안 되더라도(?) 최대한 실강 속도에 맞춰서 기출강의까지 수강하시고 남은 기간동안 복습에 매진하시는 게 좋을 것 같습니다.

3. 시기별 공부

- 0기 전: 기본 강의만 수강

- 0기~ 2기: 1000점, 종합강의 수강

스터디 전에 출제 부분의 기본서 미리보기 & 1000점이나 종합에서 해당 부분을 풀어보고 스터디에 대비

- 3기 & 4기

평일 아침 8시 신림에서 실무 100점 풀기 개별스터디 참여

(순서: 2기 스터디 복습 → 기출1회독 → 3기 스터디 복습 → 기출 2회독 → 스터디와 기출 중 어려웠던 회차 다시 풀기)

4. 구체적인 공부방법

기본서, 1000점, 종합 : 기본 2회독, 계속 틀리는 문제는 3회독 이상

기출, GS스터디 문제: 2회독, 어려웠던 회차는 3회독

5. ★시험 후기 및 면과락★

실무 스터디 등수가 항상 잘 나왔고, 최고 답안으로도 선정된 적이 있어서 가장 자신있어 했는데 시험날에는 정말 폭망했다는 생각을 했고, 실무 때문에 결국 불합격하는구나..하는 마음이 들었습니다.

이유를 생각해보니 스터디 문제는 평가사님께서 항상 배점에 맞는 문제를 깔끔하게 내주셔서 시간이 부족하지 않았는데 실제 시험은 배점과 맞지 않는 문제 스케일에 제대로 문제를 풀지 못했고, 이 부분에 대한 대비가 전혀 안 돼있었던 것 같습니다. 평소에 기출문제를 풀면서 위기감을 느끼고 스터디 문제 외에 시간관리를 따로 훈련했었어야 하는데 이 부분을 간과했던 것입니다. 올해 스터디는 작년보다 더 어렵다는 평이 많으신데 쉽게 나오는 것 보다 오히려 스터디가 어렵게 나와서 다 못 풀 지언정 꾸역꾸역 목차라도 세우는 연습을 지금부터 하시는 것이 더 좋다고 생각합니다.

구체적으로 시험 리뷰를 하자면, 1번과 4번은 답이 틀린 부분이 있지만 무난하게 풀었습니다. 하지만 3번 타당성을 먼저 풀다 중간에 포기하고 2번으로 넘어갔을 때 시간이 얼마 남지 않았었고, 2-1번에서 호수별로 거사비를 했었어야 하는데, 저는 한 호수는 커녕 아예 거사비를 통으로 하지 않고 넘겼습니다. 대신 2-2번에서 배점도 없는데 분담금을 구할때 한 호수를 잡아서 거사비를 했고, 2-3번에서 5점짜리 서술을 한 페이지를 썼습니다. 비록 시간 부족으로 문제는 못 풀었지만 뭘 묻고자 하는지 알고 있다는 티를 내기 위해 노력했고, 2-2와 3에서 어느정도 참작해서 노력점수를 줘서 그나마 40점을 받은 것 같습니다.

 실무 채점을 할 때 40점 언저리의 답안들을 모아놓고 어떤 답안을 40점을 줄 지 39.5점을 줄지 가른다고 하는 썰을 들었습니다. 이 때 선택받는 답안지가 되기 위해서는 지푸라기라도 잡는 심정으로 5점짜리 서술이라도 최선을 다해서 써야할 것 같습니다. 최대한 풀 수 있는 1,4번을 충실히 풀고, 2,3번은 목차로 흐름을 이해했다는 점을 보여준다면 빈 부분이 있어도 참작이 가능한 것 같습니다.

실제로 2X회 채점위원평에 '5점짜리 서술문제는 과락 방지용이었는데 충분히 기술하지 않아서 아쉬웠다' 라는 채점평이 있었는데 이번 34회 2-3번 문제와 비슷한 케이스인 것 같습니다.

34회 답안 복기 파일을 업로드하니 이렇게라도 쓰면 면과락 하는구나~ 하는 마음으로 참고해주세요! 시험 직후에 복기한 거라 약어로 간략하게 썼고, 빈칸은 실제로 서술을 안했거나 시험장에서 계산 실수를 해서 복기도 비워둔 것이니 참고해주세요!

이론 (54점)

1. 전체적인 공부 방법

이론은 직전 33회 기출에서 초과토지 잉여토지와 같은 개념도 전부 기본서에 있었다는 점에서 무조건 기본서 위주로 꼼꼼히 다독하는 것이 중요하다고 생각했습니다.

총론 기본서를 시험 직전까지 속도를 늘려가며 회독했고, 실무기준해설서는 기본서2 교재를 중심으로 서브를 작성하고 스터디에서 나온 내용 등을 추가했습니다.

이론도 시간재고 풀 서술 하는 것은 GS스터디에서만 했으며, 나머지 기출이나 타학원 스터디 문제는 목차만 잡으며 시간을 단축했습니다.

2. 강의

지오 평가사님의 기본서1, 2(실무기준해설서), 지오 GS 스터디

3. 시기별 공부

- 0기 전: 기본 강의만 수강

- 0, 1기: 스터디 전에 출제 부분의 기본서 미리보기

- 2, 3, 4기

- 1기 말에 하루에 기출문제를 50점씩 작성하는 카톡 스터디 참여 (10개년치)

- 2기부터 카톡스터디 개설 <의의 암기 + 기본서1(총론)회독 + 기본서2(실무기준해설서) 회독 + 목차잡기>

4. 구체적인 공부방법

* 의의 암기

지오쌤의 핸드북에 있는 것으로 기본서 회독 진도에 맞춰서 암기했습니다. 핸드북에 없는 개념도 필요하다면 추가로 기재해서 함께 외웠습니다.

* 기본서 회독 (개별스터디 활용)

지오 기본서 1,2 기준, 페이지 기준으로

25등분 1회독(한달)으로 시작해서 20등분(4주), 15등분(3주), 10등분(2주), 5등분(1주) 1회독으로 점점 속도를 늘렸습니다.

기본강의 때부터 시험 직전까지 총 10회독 정도 진행하게 되었고, 시험 직전에는 눈 감고도 교재의 처음부터 끝까지 목차 + 키워드를 다 잡을 수 있을 만큼 외워졌습니다. 실무기준해설서에서 출제가 유력한 부분은 추가로 더 회독했습니다.

스터디 스케줄표는 아래 사진 및 파일을 참고해주시고, 자세한 방법은 제가 카페에 작성한 스터디 모집글을 참고하셔도 됩니다.

* 목차잡기

스터디 후반부에는 기출문제 및 지오 스터디 & 타학원 스터디 문제 목차잡기도 하루에 한 개씩 진행했습니다.

* 스터디 활용

지오 평가사님 GS 스터디 강의에서 문제와 관련된 교수저의 내용이나 논문을 PPT 자료로 다양하게 소개해주시는데, 이부분이 이론 개념을 더 깊이 이해하는 데 도움이 많이 됐습니다. 강의에서 답안지에 쓸 만한 문구는 기본서에 따로 필기해 두어서 회독할 때마다 같이 봤습니다.

스터디 채점과 등수는 등락이 커서 크게 신경쓰지 않았고, 해설강의에서 필요한 자료를 뽑아가는 데 포커스를 맞췄습니다.

법규 (57.5점)

1. 전체적인 공부 방법

법규는 시험 한 달전까지도 저를 괴롭혔던 과목입니다. 암기할 양이 너무 많았고, 1기 스터디까지 암기가 거의 잘 되어있지 않았습니다. 그 주의 개별스터디 논점만 잠깐 암기한 걸로는 제대로 된 암기가 되지 않았고, 도승하 평가사님의 연말특강을 들으며 2기부터는 각성하고 법전 암기 및 쟁점 누적암기를 해야겠다고 생각했습니다.

도승하 평가사님의 미니법전과 쟁점 우선순위 핸드북을 기준으로 카톡 암기 개별스터디를 만들어서 6개월 동안 암기에 집중하다보니 시험 한 달전쯤에 과락은 면할 수 있겠다는 생각이 들었고, 시험 2주 전 쯤에서야 55점 이상을 노려볼 수 있다는 생각이 들었습니다.

2. 강의

도승하 평가사님 기본강의 (행정법, 개별법), 도승하 GS스터디

3. 시기별 공부방법

- 0기 전: 기본강의

- 0,1기 : 스터디 진도부분 미리 암기 후 스터디 참여

제가 가장 후회했던 부분이 0, 1기 강의동안 누적암기를 하지 않았다는 것입니다. 1기 스터디가 끝날 무렵, 범위를 공지해주지 않고 랜덤으로 스터디 문제가 나왔는데 이 때 분명히 스터디에서 다뤘던 논점이고 한 번 암기를 했음에도 불구하고 전혀 답안을 작성하지 못하는 상황이었습니다. 0,1기 때 다뤘던 쟁점은 1기 스터디가 끝났을 때 어떤 쟁점이 나오더라도 반사적으로 답안을 작성할 수 있도록 매일 매일 누적으로 암기하셔야 2기부터 판례암기, 사례 적용등 다른 부분을 더 챙기실 수 있을 것 같습니다.

-2기: 카톡 개별스터디 개설 (조문 및 판례 암기 + 쟁점 누적암기 + 목차잡기)

스터디 방법은 아래 사진이나 스케쥴표 파일 또는 스터디 모집글을 참고하셔도 됩니다.

4. 구체적인 공부 방법

* 쟁점 누적암기

도승하 쌤이 나눠주신 우선순위를 기준으로 제가 나름대로 순서를 정해서 시험 전날까지 반복 암기했습니다. 자세한 스케쥴을 아래 표 참고 부탁드립니다.

서브는 제가 직접 만들려고 시도했다가 너무 시간이 많이 들어서 다른 합격 평가사님이 작성하셨던 서브를 그대로 활용해서 외웠습니다.

* 조문암기 

감평사 선배들의 조언을 들은 후 법조문을 무조건 암기해야 겠다고 생각했고 도승하 쌤의 미니법전을 회독했습니다

미니법전 기준 하루에 3~4장 정도로 조항과 키워드 위주로 암기했고, 시험 전 날까지 무한 반복했습니다.

법조문 암기가 막연하게 느껴지실 수도 있지만 미니법전으로 요약된 것을 외우시면 부담이 덜하고 생각보다 양이 별로 없습니다. 암기를 하며 법규에 대한 전반적인 이해도가 올라갔고, 나중에는 특히 실무 답안작성과 이론 각론, 해설서부분 답안작성에 상당히 많은 도움을 받기 때문에 실이법 세 과목의 실력이 한꺼번에 올라가는 순간이 옵니다!! 또한 불의타 문제가 나왔을 시 관련 조문을 쓰면서 과락을 방어할 수 있습니다. 의외로 조문을 안 외우는 수험생들이 꽤 있는 것 같은데 조문암기는 정말 필수라고 생각합니다.

* 판례암기

판례는 미니법전 핸드북에 있는 101개 판례 위주로 암기했으며, 스터디에서 101개 이외의 새로운 판례가 나오는 경우 따로 워드에 정리해서 암기했습니다. 따로 정리한 판례는 30~40개 정도 되는 것 같습니다. 판례는 키워드 중심으로 외웠고 중요한 문구는 두문자를 따서 최대한 판례 문구 그대로 쓰려고 노력했습니다

암기는 미니법전의 조문 외울 때 해당 부분의 관련 판례를 같이 암기했습니다.

* 목차잡기

스터디 후반부 부터는 하루에 기출 1회씩, 또는 스터디 문제 1회씩 목차잡기 연습을 했습니다.

기출과 스터디 문제는 목차를 잘 못잡은 경우에는 인덱스나 체크 표시로 표시해두었다가 목차를 제대로 세울 수 있을 때까지 반복해서 목차잡기를 했습니다. 특히 저는 판례나 사례강의를 듣지 않아서 목차 잡는 훈련을 많이 해보지 못했기 때문에 있는 자료라도 마스터하자는 마음에 안 풀리는 문제는 몇 번이고 다시 목차를 세웠습니다. 목차잡기를 계속 반복하다보니 시험 2주 전쯤에야 완성도 있는 목차를 잡을 수 있었고, 실제 시험에서 실력 발휘를 할 수 있었습니다.

* 스터디 활용

 0기부터 4기까지 스터디 문제의 쟁점 이름을 모두 엑셀로 한눈에 볼 수 있도록 정리했고, 누적암기 진도가 아직 안 나간 부분은 색깔로 표시해뒀다가 암기 후 다시 풀어보는 등의 용도로 활용했습니다. 또, 시험 직전까지 자신없는 쟁점은 해당 표를 보고 스터디 문제를 다시 확인했습니다.

3기부터 강의 해설 자료에 관련 기출 및 연습문제와 판례를 붙여주셨는데, 이 문제들도 목차를 다 잡아봤고, 판례도 아는 판례라도 전문을 다시 빠르게 읽어보고, 새로운 판례는 따로 워드에 정리하는 식으로 반복해서 공부했습니다.

누적암기를 시작하면서 암기하지 않은 부분은 스터디에 출제되어도 서술하지 않았고, 이 때문에 점수가 낮게 나오기도 했습니다. 2기 후반부에 스터디 점수 27점을 받을 정도로 점수가 들쑥날쑥 했지만 시험 전날까지만 다 암기하면 된다고 생각하고 개의치 않았고, 실제로 4기 스터디 쯤부터 스터디 점수도 50점 이상이 나왔고 시험 날에도 이전 스터디보다 높은 점수를 받을 수 있었습니다.

[기타 등등 (마음가짐)]

GS 스터디 앞자리에 앉기

공부를 하기 위해 서울법학원 근처로 이사 온 만큼 주말 스터디는 앞자리에서 들어야겠다고 생각했고,

아침 8시 ~ 8시 30분 사이에 학원에 도착해 매번 6층 가장 앞 줄 가운데에 앉았습니다. 함께 가장 앞줄에 앉아서 제가 얼굴을 기억하는 분들이 3~4분 계셨는데, 모두 합격 축하연에서 얼굴을 뵐 수 있었습니다. 앞자리에 앉는 것과 합격의 직접적인 상관관계는 없을지라도, 매주 일정한 시간에 학원에 도착하기 위해서 노력하고, 강의도 7시까지 끝까지 들으려고 노력했던 성실성이 다들 긍정적으로 작용하지 않았나 싶습니다. 또 일찍 와서 미리 공부를 하며, 옆자리에 앉으신 분들은 어떤 공부를 하는지, 답안지 쓰는 속도는 어떤지 보면서 참고도 하고 자극도 받았던 것 같습니다.

마음 속 경쟁자 만들기

실강을 수강하거나 개별스터디를 하면서 열심히 하는 수험생을 마음 속 경쟁자로 삼고 저와 비교하며 열심히 공부하는 원동력으로 삼았습니다. 옆자리에 앉았던 분들께는 죄송하지만 스터디 답안지를 제출하실 때 고유번호를 기억하고 있다가 성적이 나올 때마다 제 성적과 비교해봤습니다. 이렇게 경쟁자를 제 나름대로 5명 정도 만들고 성적을 비교해보면, 스터디 상위권에 있는 분들도 생각보다 등수가 들쑥날쑥하기 때문에 제가 성적이 가끔 못 나와도 비교적 덜 불안한 마음이 들었습니다. 그리고 특정 과목 점수가 항상 높으신 분들은 쉬는 시간에 무슨 공부하는 지도 참고했습니다.

GS스터디 복습에 하루를 투자하기

저는 기본강의와 GS 이외에 다른 강의를 안 들은 대신 GS에서 강사님이 나눠주는 스터디 자료를 꼼꼼히 봤습니다. 강의 하나를 들어도 완벽하게 이해하는 것이 효율적이라 생각했고 양보다는 질을 선택했습니다. 법규같은 경우에는 3기부터 도승하 평가사님의 스터디 자료 두께가 두꺼워졌는데 반복되는 내용이어서 1~2시간이면 다 읽을 수 있고, 실제로 합격에 도움이 많이 됐습니다. 하지만 자료를 읽지 않는 분들도 있다는 말을 듣고 나름 충격을 받았던 기억이 있습니다. 비싼 수강료를 내고 토요일에 하루를 꼬박 투자해서 열심히 스터디에 참여한 만큼 복습도 확실히 해야한다고 생각합니다.

마무리

공부 초반에는 경쟁률이 점점 높아지고, 합격률이 10%가 채 되지 않는다는 사실에 심적 압박을 받았지만,

주요 학원의 3,4기 스터디 수강생 총합이 약 800명이었고, 그 중 합격자가 200명이니 이 시험에 진심으로 임하는, 실질 경쟁률은 25%라고 생각하니 4명 중에 1명 안에는 들 수 있다는 자신감이 생겼던 것 같습니다. 물론 스터디를 수강하는 분들 중에 소위 말하는 허수도 있을 수 있고 중복으로 수강하는 분들, 스터디를 수강하지 않는 다년차들도 있지만 대략적으로 산정하기에는 괜찮은 방법인 것 같습니다.

35회에는 스터디 수강생과 합격 정원이 다를 수 있지만 이런 식으로 경쟁률을 계산해보시고 마인드 컨트롤 하시면서 마지막까지 자신감을 가지셨으면 좋겠습니다!!

감사합니다.