4월에 진입하여 시간 상 1차만 준비하기에는 여유가 있다고 생각하였고, 2차부터 준비하기 시작했습니다. 이때 1차는 타학원 올패스 온라인 강의로 들었고 2차는 서울법 오프라인으로 실/이/법 기본강의부터 종합문제, GS 0-4기까지 수강하였습니다. 기출문제 강의를 할 때 즈음에는 1차에 비중을 더 두며 2차는 거의 못했던 것 같습니다. 1차 합격 이후 밀렸던 강의와 스터디 자료를 다시 봤습니다. 이때 후회되는 것이 있다면 이론, 법규는 우선 이해만 하고 나중에 외워야지라는 마음을 가지고 있었던 것입니다. 이 시험에 진입한 이상 합격을 위해서는 어차피 언젠가는 외워야 될 것을 나는 올해는 안되겠지라는 생각으로 미루지 않는 것이 좋을것 같습니다.
(2) 2년차 / 34회 2차 (2022년 12월~2023년 7월)
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33회 2차 시험 이후에는 2022년 9월~12월까지 학교를 다녔습니다. 학교를 다니는 동안에는 학과 수업에 집중하느라 감정평가사 공부는 스터디 참여 외에는 별도로 하지 않았습니다. GS만 1기부터 오프라인으로 참여하여 다시 감을 잡고자 하였고, 다른 기본 강의는 추가로 수강하지 않았습니다. 종강 후 2차 시험 전까지는 전업으로 공부를 하였습니다.
(3) 3년차 / 35회 1, 2차 (2023년 12월~2024년 7월)
2년차 유예에서 불합격 된 후 수험 생활을 계속할 것인지 고민이 많이 되었습니다. 이때에도 2023년 9월~12월까지는 다시 학교에 다니며 진로에 대한 고민을 하였고, 이대로 포기한다면 나중에 아쉬움이 남을 것 같아 다시 도전하기로 결정했습니다. 종강 후 GS 2기부터 오프라인으로 참여하며 주말에는 2차 공부를 하였고, 1차 준비도 해야했기에 평일에는 1차만 공부를 했습니다. 그래도 1차를 다시 할 때 전에 해봤던 경험이 있어서 그나마 수월하게 할 수 있었던 것 같습니다.
2. 과목별 공부방법
(1) 실무 (58.5 -> 43 -> 50.5)
유도은 감정평가실무 기본강의, 0순환, 1순환, 2순환 / GS (2022~2024)
실무는 가능하면 매일 100점 내외를 풀려고 노력하였습니다. 그 외에는 평가 대상, 목적 등으로 분류하여 서브를 만들어 외웠고, 꼭 써야되는 멘트나 문제를 풀때 내가 깜빡하고 못쓴 멘트를 정리해놓고 자주 보려고 했습니다. 사실 실무라는 과목에서 매번 낯선 스타일의 문제가 많이 나오기도 하고, 그런 점에 있어서 제가 대처 능력이 뛰어나다고 생각하지 않았기에 점점 최소한의 노력만 투입하였고 면과락을 목표로 하여 공부하였습니다.
(2) 이론 (37 -> 54 -> 49)
지오 감정평가이론 기본강의, 감정평가실무기준 정리, 기출문제 풀이 / GS (2022~2023)
이동현 GS (2024)
이론에서 가장 중요한 것은 기본서라고 생각합니다. 따라서 따로 서브를 만들지 않고 기본서를 여러번 회독하며 최대한 암기하고자 하였습니다. 기본서에서 다루지 않는 내용들은 스터디를 통해서 보충하여 기본서에 모두 정리해 단권화 하였습니다. 스터디를 참여할 때에만 100점을 모두 써서 내고, 혼자 공부를 할 때에는 목차 잡고 의의 정도만 썼습니다.
(3) 법규 (41 -> 49.5 -> 60.5)
도승하 감평행정법, 보상법규 기본강의, 종합문제 및 판례 정리, 기출문제 연습 및 GS (2022)
강정훈 GS (2023-2024)
타학원 GS (2024)
세 과목 중 변동성이 가장 적고 노력한 만큼 점수가 함께 오르는 과목은 법규라고 느꼈습니다. 따라서 3년차로 다시 도전하면서 법규에서 고득점을 받아야겠다는 전략을 세웠습니다. 공부 비중도 법규를 가장 많이 두었습니나. 법규는 합격생 분들이 올려주신 서브와 스터디 자료를 저에게 맞는 스타일로 편집한 서브로 공부하였습니다. 개별법을 중점적으로 보다보니 행정법이 약해지는것 같아 타학원 스터디를 통해서 이를 보충하고자 했습니다.
3. 시험복기
(1) 실무 (31.5 / 11.5 / 1.5 / 6)
파본검사 시간에 문제를 보고 많이 당황했습니다. 문제지 페이지수가 일단 너무 적었고 서술 위주가 많아서 저는 오히려 더 어려운 시험이라고 느꼈습니다.
- 1번은 그나마 보상파트 중에서도 쉽게 나와서 여기서 최대한 확실한 점수를 확보해야 되겠다고 생각했고 소물음 1~3번은 단가까지 정확히 맞췄습니다. 소물음 4번에서는 시간가치를 고려하는 과정에서 계산기 입력 실수가 있었고 자료를 잘못봐서 물리적 감가를 틀렸습니다.
- 2번은 이론 문제를 풀듯이 최대한 주어진 자료를 활용하여 풀고자 하였고 소물음 3번의 유효잔존내용연수를 맞추지 못했습니다.
- 3번은 무엇을 묻는 문제인지 파악하지 못해서 거의 적지 못했습니다.
- 4번도 역시 예전 이론 스터디 문제를 떠올리며 방어적으로 풀었습니다.
사실 제대로 풀었다고 느껴지는 문제가 1번 밖에 없어서 실무에서 면과락만 나와도 좋겠다고 생각했었습니다. 다행히도 1번 문제에서 높은 점수가 나와주어서 다른 문제에서의 낮은 점수들을 커버해줄수 있었던것 같습니다.
(2) 이론 (16.5 / 17 / 10.5 / 5)
- 1번에서 원가법에 대한 물음을 보고는 내용을 정말 정확하게 적지 않으면 높은 점수를 받기 어렵겠다고 생각했습니다. 이렇게 큰 비중으로 출제될 것이라고 생각하지 않았던 부분이라서 충실하게 작성하지 못했고 실제로도 2번 문제보다도 총점이 낮게 나왔습니다.
- 2번은 구분건불의 호별 개별평가 호전체 일괄평가 논리로 풀었고 그냥 문제를 풀면서 생각나는 대로 썼던것 같습니다.
- 3번도 예상하지 못했던 탁상자문에서 문제가 나와서 탁상자문의 개념과 방식은 스터디 문제에서 접했던 것을 바탕으로 간단하게 적었고, 감정평가와의 차이점 부분을 더욱 보충하여 작성하였습니다.
- 4번은 스터디에서 접했던 문제이기는하나 esg 하나하나가 완벽하게 기억이 나는 것은 아니라 예전에 들었던 기억들을 최대한 떠올리며 작성하였고 고려해야 할 내용은 친환경건축물 감정평가 실무기준을 활용하여 작성하였습니다.
(3) 법규 (27.5 / 18.5 / 11 / 3.5)
- 1번 소물음 1, 2번은 무난하게 작성하고 소물음 3번은 처음에는 딱 생각이 안나서 비워뒀다가 제일 마지막에 작성하였습니다. 처음에는 하자승계도 생각했으나 후행처분이 없고 소유권이전등기말소청구소송이 민사소송인점을 생각할때 선결문제가 답인것 같다고 생각했습니다. 위법 확인으로 풀어나가다가 아닌것을 깨달았지만 고칠 시간이 부족해서 결 부분에라도 효력 유무를 적었습니다.
- 2, 3번은 스터디에서도 많이 다뤘던 논점이라 어렵지 않게 서술하고 넘어갔습니다.
- 4번은 필요한 조치의 내용은 적었지만 과태료가 생각이 안나서 행정상 제재는 잘못적었습니다.
4. 기타
저는 공부는 자유롭게 혼자하는 스타일이라서 따로 개별스터디를 구하지 않았습니다. 그렇다보니 해이해지는 날들이 꽤나 있었기는 했지만 그래도 개별스터디의 필요성을 크게는 못느꼈던것 같습니다. 아침잠이 많은 편이라 아침에 일찍 일어나는 경우 오히려 공부 효율이 떨어져서 보통 10시 이후부터 공부를 시작하였습니다. 시험 한달 전부터는 시험날과 같이 준비하고 일어날 수 있도록 했습니다. 공부시간에 대해서는 본인의 생활패턴에 맞게 잘 조절하시는게 좋다고 생각합니다. 공부는 매년 집, 스터디카페, 학교도서관 등 장소를 바꿔가며 했었는데 학교도서관에서 하는 것이 저에게 가장 잘 맞았습니다.
공부를 그래도 오래한편이다보니 2차 시험을 치고 나서 멘탈을 회복하는 시기에는 푹쉬면서 길게 여행도 다녀오고, 공부하다가 지치는 경우에는 친구들을 만나기도 하고 문화생활도 즐겼습니다. 중간에 리프레시하는 시간들을 종종 가졌기에 오히려 다시 더 공부에 집중할 수 있게 해주었던 것 같습니다.
5. 마무리하며
이번 시험을 보러갔을때의 마음가짐은 절대 긴장하지 말고 떨지 말고 편안하게 답안을 쓰고 오자는 것이었습니다. 2년차 유예 2차시험에서 이번에 떨어지면 안된다는 압박감이 너무 컸어서 정말 긴장을 한 상태로 시험을 봤었는데 그렇다보니 생각만 많아지고 손도 떨리고 답안도 잘안써졌습니다. 3년차를 준비하면서는 이러한 압박감을 최대한 덜어내는 것을 머릿속으로 여러번 시뮬레이션 했던것 같습니다. 또 앞의 과목을 망쳤다고 생각하더라도 꼭 끝까지 최선을 다하셔서 좋은 결과를 거두실 수 있기를 기원합니다.
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