제목 없음1. 자기소개
안녕하세요 35회 감정평가사 2차 시험에 합격한 이창희입니다. 저는 34회에 1차 시험을 합격해 유예로 35회 2차 시험에 응시했습니다. 22년도 2학기를 마치고 23년도 1월부터 23년도 4월까지 1차 시험을 공부했고, 23년도 4월부터 24년 7월 시험일까지 2차 시험을 공부해 총 수험기간은 약 1년 6개월입니다.
1. 부동산업계에서 나의 경쟁력이 생김 (라이센스)
2. 전문직의 장점 (고소득, 정년 문제, 직업적 안정성)
3. 출장이 많은 직업적 특성 (답답한 걸 싫어하는 제 적성에 맞음)
4. 합격이 한 번의 시험으로 결정된다는 점 (시험에 자신있음)
저는 건설환경공학(토목)을 전공했으나 부동산 학회 및 부동산 업계 인턴을 통해 부동산 업계에 대한 경험이 있었고 IRR, 흡수율, 리츠 등 일부 용어에 대한 배경지식이 있었다는 점을 참고해 읽어주시면 감사하겠습니다.
34회 2차 시험 (38/32.5/16.5, 평균 29)
1차 시험은 타 학원 올패스 강의를 수강했습니다. 공부한 지 오랜 시간이 지나기도 했고 특별한 내용이 없어 공부방법은 잘 기억나지 않습니다.
공부 계획은 아래와 같았습니다. 계획대로 다 지켜지지는 않았으니 참고로만 보시면 좋을 것 같습니다.
문제 1번은 보상평가문제였습니다. 보상평가인 만큼 필수적인 법 조문들은 언급하면서 법령에 따라 평가액을 도출했습니다. 물음 4에서는 건물의 재조달원가 및 감가액을 구하는 계산문제가 있었는데 스터디에서 많이 해본 문제였기 때문에 어렵지는 않았고 계산도 맞췄던 것 같습니다. 다만 자본환원표를 활용하지 않은 점, 단가를 절사하지 않고 1원 단위까지 표시한 점 등에서 어느 정도 감점이 있었을 것으로 보입니다.
문제 2번은 서술이 굉장히 중요한 문제였다고 생각합니다. 물음 1에서는 문제를 잘못 읽어 '본 건 시산가액 조정에 대한 의견'이 아니라 '일반적인 시산가액 조정에 대한 의견'을 제시하라는 것으로 이해했습니다. 그래도 문제에서 요구하는 바가 시산가액 조정을 비판하라는 것으로 느껴져서 이론 내용에 기반해 시산가액 조정을 다양한 관점에서 비판해보려고 했기 때문에 충분히 득점할 수 있었던 것 같습니다. 물음 2에서는 본건과 매매사례들의 토가구, 건가구에 큰 차이가 있다는 점을 적어주었습니다. 건가구가 달라서 자본회수율이 달라지기 때문에 매매사례의 환원율을 그대로 적용해서는 안 된다는 점을 강조했습니다. 물음 3에서는 투자수익률과 부동산 가격 상승률의 차이인 5.0%를 제시하고 예시답안과 유사하게 유효잔존내용연수로 6년을 제시했습니다.
문제 3번은 지금까지도 출제의도를 제대로 이해하지 못한 문제입니다. 각 물음에서 ① 과도, 부족 면적을 판정하여 ② 사정면적을 확정하고, ③ 현재의 가격을 각각 추정하여, ④ 면적의 차이를 분석하시오. 라고 4가지를 요구했기 때문에 이해할 수 없는 ④ 을 제외하고는 값을 구해서 명확히 적어주려고 했던 것 같습니다. 그리고 추가적으로 종전토지의 가액과 권리가액, 그 둘을 비교해 구한 비례율을 적어줌으로써 추가적인 득점을 노렸던 것이 유효했다고 생각합니다. 문제 3번 답안을 2페이지도 작성하지 않았던 것으로 기억합니다. 쓸 내용이 없다보니 시간도 많이 소요되지 않았는데 생각보다 많은 점수를 득점해 놀랐습니다. 결론에 도달하지 못하더라도 한 문제를 통째로 포기해서는 안 되고 쓸 수 있는 데까지 최대한 써주는 것이 투입한 시간 대비 전반적으로 높은 득점을 할 수 있는 방법 중 하나인 것 같습니다.
문제 4번은 초과수익의 요건에 이전성, 지속성, 발생 가능성을 적어주고 그 내용을 설명했습니다. 정상수익을 산정하는 방법은 '해당 기업의 과거 수익률 기준', '동종 업계 수익률 기준', '통계 자료 기준' 등 예시답안에 있는 내용을 포함해 6개 정도 작성했던 것으로 기억합니다.
제가 생각하기에는 올해처럼 실무가 쉽게 나오면 계산을 정확히 해 정답을 맞추는 것이 고득점에 중요한 요인인 것 같습니다. 그리고 문제 3번과 같이 뭘 묻는지조차 모르겠는 문제에서도 서술할 수 있는 부분들은 최대한 서술해주는 것이 투입 시간 대비 가장 효율적으로 득점할 수 있는 포인트인 것 같습니다.
문제 1번은 각론 중 원가법에 대한 문제였습니다. 물음 1에서는 재조달원가의 구성요소로 부대비용, 도급 방식 기준 건축비, 개발이윤을 적어주고 산정방법으로는 총구단비 내용을 적었습니다. 다만 암기가 부족해 각 산정방법의 정확한 명칭 및 내용에 대해서는 틀린 부분이 많았던 것 같습니다. 물음 2는 이론 기본서에도 있고 암기가 잘 되어있었기 때문에 개념, 목적, 기준, 방법, 경제적 감가 여부 등등에 대해서 풍부히 작성했습니다. 물음 3은 물리적/기능적/경제적 감가에 대해서 작성했습니다. 물리적 감가는 단기/장기로 나누어 작성하고 기능적 감가는 과소/대체/치유로 나누어 작성했습니다. 경제적 감가의 경우 시장상황으로 인한 감가/외부성으로 인한 감가로 나누어 작성해주었습니다. 기본적인 내용인 총구단비를 틀려서 낮은 점수를 받을 것으로 예상했으나 23점으로 예상보다 높은 점수를 획득했습니다.
문제 2번을 풀 때는 헤맨 부분이 있었습니다. 물음 1은 집합건물을 호수별로 개별평가한 이유에 대해 문제 제시사항에 기반하여 설명했고(감칙 7조 1항/16조, 구조상 이용상 독립성, 따로 소유권 이전, 호수별 등기), 물음 2는 집합건물 3개호수를 일괄로 평가한 이유에 대해 설명(감칙 7조 2항, 용도상 불가분 관계, 전체를 교회로 이용)했습니다. 물음 3의 경우 처음에는 개별평가와 일괄평가 중 적합한 평가방법을 선택하라는 문제로 보아 개별평가가 적합한 이유에 대해 설명하려 했으나 물음 1과 내용이 겹친다고 생각이 들어 문제를 다시 읽었습니다. 다시 읽어보니 개별평가와 일괄평가 각각에 대해 비교/원가/수익방식으로 평가하는 방법을 자세히 설명하라는 내용이었지만 시간이 부족해 간략하게 작성하고 넘어갔습니다.
문제 3번은 지오 평가사님께서 GS에서 다뤄주셨던 내용이라 당황하지 않고 풀 수 있었습니다. 물음 1에서 탁상 자문의 방식은 실지조사 없이 진행하는 평가이며 평가서의 형식을 갖추지 않으며 3방식을 병용하지 않는다고 적어주었습니다. 물음 2에서는 소요 시간이 짧고, 탁상감정 후 정식 감정평가가 이루어진다는 점, 탁상감정은 여럿에게 맡기고 그 중 하나에게 정식감정을 맡긴다는 점, 탁상감정액에는 평가사가 구속되지 않는다는 점, 정식 감정평가의 평가액이 달라질 수 있다는 점을 써줬고 결론에서는 탁상감정에도 수수료를 청구할 수 있도록 해 평가사의 권리를 보호해야 한다고 적어주었습니다.
문제 4번은 환경 요인에 대해서 태양광 발전시설을, 사회 요인에 대해서는 건설근로자의 근무 환경을, 지배구조에 대해서는 시행사, 시공사의 지배구조에 대해서 적어주었습니다. 친환경 건축물의 감정평가 시 고려사항은 3방식으로 목차를 구성해서 비교방식은 사례 선정 및 요인 비교, 원가방식은 재조달원가와 감가수정, 수익방식은 수익과 환원이율 측면으로 나누어 작성해주었습니다.
문제 1번의 물음 1, 2는 환매권 문제였습니다. 물음 1에서는 환매권 및 환매대금증액청구소송의 법적 성질을 물었기 때문에 환매권의 의의/취지/근거/법적성질(형성권, 공권 학설 논의, 채권적 효력)에 대해 적어주고 판례와 달리 이는 공권으로 보아야 하므로 공법상 당사자소송으로 보아야 한다고 적었습니다. 물음 3은 처음에 읽으면서 취소사유의 하자와 불가쟁력이라는 키워드를 보고 하자승계 논점인 줄 알았으나 쟁점의 정리를 쓰면서 후행처분이 없다는 점을 알고 하자승계가 아니라고 생각했습니다. 당장 떠오른 논점은 선결문제였으나 소유권이전등기말소청구소송이 민사소송이라는 확신이 들지 않았고, 이 소송이 민사소송이라는 것을 알고 있어야 한다는 게 말이 안 된다고 생각해 마지막에 풀기로 하고 비워두고 넘어갔습니다. 마지막에 돌아와서는 결국 논리적으로 사안의 해결이 가능한 선결문제 효력 논의로 가기로 결정하고 답안을 작성했습니다.
문제 2번은 개별공시지가 정정 판례를 기반으로 한 문제라고 생각했습니다. 물음 1에서는 대상적격(공권신)과 직권발동 촉구에 불과하다는 판례 사이의 논리를 잘 구성하려고 노력했고, 물음 2에서는 착오가 명백해야만 경정할 수 있는 것이 아니라는 판례와 경정결정된 새로운 개별토지가격이 공시기준일에 소급하여 그 효력을 발생한다는 판례를 자세히 적어주었던 것 같습니다.
문제 3번의 물음 1은 일부취소의 요건인 가분성, 특정성, 기속행위에 대해 적어준 후 업무정지에 대한 일반론을 적어주면서 업무정지가 재량행위라는 점을 강조했습니다. 재량행위이므로 일부취소가 불가능하다는 논리로 답안을 작성했습니다. 물음 2의 경우 감정평가법 25조 성실의무에 대해 적어주면서 [관심공]이라는 두문자로 외운 '감정평가법인의 성실의무는 소속감정평가사에 대한 관리ㆍ감독의무를 포함하여 감정평가서 심사 등을 통해 감정평가 과정을 면밀히 살펴 공정한 감정평가결과가 도출될 수 있도록 노력할 의무' 판례에 대해 작성했습니다.
문제 4번의 경우 제가 조문 암기를 꼼꼼히 한 것은 아니기 때문에 당황했지만 당시 기억이 나는 내용을 바탕으로 공제사업에 가입해야 하며 손해가 발생하면 국장에게 보고해야 한다는 점, 업무정지/견책/자격취소/등록취소 등의 징계가 있을 수 있다는 점을 적어주었습니다. 내용이 많이 부실하다고 생각했지만 조문 암기가 덜 되어있던 것에 비해서는 점수를 잘 방어했다고 생각합니다.
5.0.1. 공부시간, 공부장소 (서울대입구역 자취)
23년도 1월 - 4월 : 1차는 서울대입구역 근처 스터디카페에서 공부했습니다. 하루 약 8-9시간 공부했던 것 같습니다.
23년도 4월 - 12월 : 2차를 공부하면서 함께 공부하며 의지할 수 있는 사람도 있고 비용도 절약할 수 있는 학교 도서관으로 공부장소를 옮겼습니다. 이 기간에는 공부를 하다가 지치거나 공부가 잘 안 될 때는 저녁 먹을 때쯤 집에 가기도 하면서 쉬엄쉬엄 했던 것 같습니다. 평균으로 따지면 하루 약 8시간 공부했던 것 같습니다.
24년도 1월 - 7월 : 계속해서 학교 도서관에서 공부했지만 시험이 점점 다가오는데 제 실력이 부족하다고 느껴져 공부시간을 늘려갔습니다. 하루 약 10시간 공부했던 것 같습니다. 공부 시간이 10시간을 넘어가면 글이 거의 눈에 들어오지 않아 효율이 매우 낮다고 느껴졌습니다. 가끔 공부가 정말 잘 되는 날은 11시간, 12시간을 하기도 했지만 웬만해선 10시간 이내로 했던 것 같습니다.
2차는 서울법학원에서 수강했고 유도은/지오/도승하 평가사님의 풀 커리큘럼을 따라갔습니다. 실강 올패스를 신청했지만 실강에 갔을 때 지나치게 붐벼 집중이 되지 않아 실강 대신 인강으로 거의 모든 강의를 수강했습니다. 행정법에 대한 이해가 부족하다고 생각해서 김기홍 교수님의 행정법 기본강의도 추가적으로 수강했습니다. 6월에는 혹시 놓치는 부분이 있을까봐 공대호 변호사님의 판례 특강도 수강했습니다.
5.0.3. GS 스터디 (신림 2관 오프라인)
저는 신림 2관에서 오프라인으로 0기-4기 GS 스터디를 수강했습니다.
스터디 성적은 3과목 평균 기준 100 - 300등에 분포하였습니다. 올해 2차 시험에서 제 실무 점수가 높게 나왔는데 평소 GS 스터디에서 실무 점수가 그렇게 높은 편은 아니었습니다. 잘 보면 2페이지 초반이었고, 못 봤을 때는 4-5페이지에도 간 적이 많습니다.
유도은 평가사님의 풀 커리큘럼을 따라갔습니다. 타 학원의 GS 스터디 문제도 구해서 풀어보기도 했으나 큰 도움이 된다고 느껴지지는 않았습니다.
항상 아침 공부시간에 실무 문제를 풀었습니다. 7월-12월에는 하루에 200-300점, 1월 - 7월에는 하루에 100-150점 분량의 문제를 풀었습니다. 1000점, 종합문제집, 기출문제로 넘어갈수록 난이도가 급격히 상승해 의지가 꺾이기도 했지만 많이 풀다보니 문제가 익숙해지기도 하고 실력도 꾸준히 상승해 1000점이나 종합문제집의 대부분은 배점의 80-90% 시간 내에 풀 수 있게 되었습니다.
GS스터디에서는 시간이 종료되면 실전과 같은 태도를 유지하기 위해 아쉬움이 남더라도 펜을 놓고 답안지를 그대로 제출하려고 했습니다. 그리고 오프라인 GS는 자기 답안지를 제출하면 1주일동안 확인할 수 없기 때문에 실무 시험이 끝나자마자 까먹기 전에 예시답안을 읽어보면서 제가 틀린 부분을 하나하나 빨간 펜으로 체크했습니다. 그리고 그 날 시험에서 제가 잘했던 점과 못했던 점을 문제지 귀퉁이에 적어두고 보완하기 위해 노력했습니다.
GS스터디 잘한 부분(G), 못한 부분(B) 예시
실무의 경우 서브를 만들어서 그 서브를 암기하는 공부법은 비효율적인 것 같습니다. 대신 서브를 암기용으로 쓰는 것보다 사전처럼 만들어 사용하는 것을 추천드립니다. 기출이나 유도은 평가사님의 GS 스터디 문제들을 보면 어떤 주제의식을 가진 문제들이 많습니다. 예를 들어 부가가치세 산정 목적으로 토지 건물에 대해 평가할 때 건물의 가격 구성비를 낮추면 VAT가 줄어든다는 것에 착안하여 문제를 내시고 강평 때 그 내용을 설명해주시기도 합니다. 그럴 때 서브에 '세금' 카테고리로 위 내용을 정리해두면 나중에 부가가치세와 관련하여 헷갈리는 부분이 있을 때 손쉽게 찾아볼 수 있고 이런 내용을 서브에 정리하는 과정에서 자연스럽게 복습할 수 있다는 장점도 있습니다.
저는 강의를 들으면서 학습한 내용을 주제별로 모아서 서브에 정리했고 필요할 때 찾아보는 방식으로 공부했습니다. 그리고 서브에는 문제풀이 시 지켜야 하는 기본 원칙, 무조건적으로 반응해야 하는 키워드, 시험장에서의 행동수칙, 서술을 해야 할 때 보편적으로 쓸 수 있는 키워드 등을 적어두고 체화하려고 노력했습니다. 수험기간 동안 계속해서 자신만의 서브를 만들고 추가해나가시는 것을 추천드립니다.
지오 평가사님의 풀커리큘럼을 수강했습니다. 저는 지오 평가사님 기본서에 GS 스터디 자료 중 필요한 부분을 잘라서 붙이는 방식으로 단권화를 했고 기본서를 꾸준히 정독했습니다. 한 달에 1-2회 정도는 기본서를 정독하려고 했고 읽으면서 최대한 글의 의미를 이해하려고 의식적으로 노력했습니다. 읽다가도 방심하면 글을 이해하면서 읽는 것이 아니라 활자를 그대로 읽고 지나치게 되었기 때문에 기본서 정독 시에는 이런 의식적인 노력이 필요했던 것 같습니다. 이해가 어려울 때는 지오평가사님께 개인 카톡으로 질문을 많이 남기기도 했는데 항상 신속하게 자세히 답변해주셔서 정말 감사했습니다.
이론 과목에서도 서브를 만들었는데 사전처럼 활용하기 위해 만든 실무 서브와 달리 이론 서브는 이해와 암기를 위한 서브였습니다. 논점별로 표를 만들어서 알아보기 쉽게 정리하고 서브를 꾸준히 복습하며 암기해나갔습니다. 예를 들어 이번 이론 문제 1번 물음 2번에서 묻는 내용은 아래 그림과 같이 서브에 정리를 해두었습니다.
그리고 저는 이론, 법규 과목에서는 두문자로 암기하는 것을 선호했는데 기본서 목차 뿐만 아니라 의의나 제가 생각하기에 암기하면 좋을 것 같은 내용들을 모두 포함하여 두문자표로 만들어 서브에 넣어 암기했습니다.
이론을 공부하다보면 그 내용과 연관되는 최근 부동산 이슈나 예상문제가 떠오르기도 해서 서브에 그런 내용들도 정리해두었습니다. 예를 들어 PF 부실과 관련해서는 관련 뉴스를 찾아보며 제한적 소구금융, 책임준공확약, 시공사의 연대보증, 브릿지론, 연체율 등의 키워드를 정리해두면 유사한 문제가 나왔을 때 답안에 차별화를 줄 수 있을 것 같다고 생각했습니다. 이렇게 준비한 내용이 시험에 나온다면 고득점을 올리는데 도움이 될 것 같습니다만 저는 이번 시험에서는 적중하지 못해 큰 도움이 되진 않았습니다.
그리고 23-30회 기출문제에 첨부된 출제위원들의 채점평을 분석하려고 노력했습니다. 저 나름대로 채점평에 내포된 의미를 해석해서 제 답안 작성 전략을 수립해보기도 했습니다.
도승하 평가사님의 풀커리큘럼을 수강했습니다. 서브는 박한진 평가사님의 서브를 베이스로 해 일부는 필요에 따라 수정(두문자 추가 등)해 암기했습니다. 도승하 평가사님의 수업 내용이나 GS스터디 예시답안과도 상당히 유사해 학습하는데 큰 어려움은 없었으나 이 서브에는 제가 생각하기에 D,E급 논점인 부분까지 포함되어있어 이 서브를 이용해 학습하시는 분들께서는 A급 논점부터 우선순위를 잘 정해서 학습하셔야 할 것 같습니다.
저는 판례 암기가 중요하다고 생각해 필요할 때 바로바로 찾아볼 수 있도록 Casenote를 적극적으로 활용했습니다. 판례 학습 시에는 그 판례가 나오게 된 현실세계에서의 사실관계와 판례에서 결론에 이르기까지의 논리를 이해하려고 노력했습니다. 그 후 중요한 판례들을 북마크하면서 두문자를 통해 암기하는 판례의 경우에는 두문자를 함께 정리했고 논리가 복잡한 판례의 경우 그 논리를 넘버링을 통해 알아보기 쉽게 정리했습니다. 이렇게 판례를 논점별로 정리해두면 밥 먹을 때나 이동할 때 슥슥 넘기면서 복습하기 굉장히 간편했기 때문에 도움이 많이 되었던 것 같습니다.
도승하 평가사님의 미니법전도 적극적으로 활용했습니다. 꾸준히 회독수를 늘려가면서 판례나 조문 내용에 두문자를 표시해 암기하기도 했고 빠져있는 판례는 추가해 함께 암기하기도 했습니다.
0기 스터디 1주차부터 매주 토요일 GS 스터디의 내용을 복기하는 개별 스터디에 들어갔습니다. GS 스터디 강평까지 모두 듣고서 함께 저녁식사를 하고 스터디카페 그룹스터디룸에서 개별 스터디 내용을 복기하는 것이 메인이었고 다른 강사님들의 스터디 내용을 간략하게나마 짚고 갈 수 있어서 좋았던 것 같습니다. 이외에도 개별스터디에서 이론 의의 암기, 법규 서브 암기, 이론 기출문제 분석을 하기도 했는데 개별스터디에서 무엇을 하면 좋을지는 개별스터디원들끼리 각각의 공부 진행상황에 맞게 서로 맞춰가는 것이 가장 좋은 것 같습니다. 저는 GS스터디가 끝나고 정말 피곤했지만 개별스터디가 남아있다보니 강평이 끝날 때까지 남아있을 수 밖에 없었고 함께 저녁식사를 하면서 하소연하는 과정에서 고된 수험생활을 이어갈 위로를 얻을 수 있었던 것 같습니다.
2기 10주차부터 실명으로 실강 GS 스터디 성적을 서로 공개하는 스터디에 들어갔습니다. 소수의 인원끼리 Q석차를 내보면서 자극을 받자는 취지로 들어갔는데 성적에 자신 있는 분들이 많이 들어오시다보니 저는 그룹 내에서 중하위권에 속해있었습니다. 총 10분 중 저는 5등~8등 정도를 유지했고 스터디를 운영해주신 방장님께서 항상 보기 좋게 표로 정리해서 올려주셔서 큰 도움을 받았습니다.
공부에 대한 자극이 필요하신 분들께는 추천드립니다.
제가 올려드린 서브는 그냥 제가 공부한 내용을 스스로 정리하기 위해 만든 것이고 남들에게 보여주긴 민망할 정도로 조잡하기 때문에 형식만 참고하시는 것을 추천드립니다.
공부를 하다보면 정신적으로 많이 피로해지는 것 같습니다. 저는 특히 공부를 열심히 한 주에 스터디 성적이 안 나오면 크게 실망하곤 했습니다. 그럴 때 저는 항상 '난 스터디 성적을 잘 받기 위한 공부를 하지 않았고, 시험을 잘 보기 위한 공부를 했기 때문이다'라는 자기암시를 주려고 노력했습니다. 수험생활 기간 중 슬럼프에 빠져 공부를 중단하는 기간이 생기면 다시 페이스를 맞추고 루틴을 궤도에 올리기까지 고생을 많이 하게 되기 때문에 이런 정신승리 내지 자기암시를 통해 멘탈을 지키는 것도 중요한 부분이라고 생각합니다.
저는 수험기간 중에 제가 부족한 부분이 있다고 느껴지면 계속해서 공부 방향, 방법을 수정해나갔습니다. 그 과정에서 저도 선배 평가사님들의 합격수기를 읽으면서 큰 도움을 얻은 만큼 제 수기도 많은 도움이 되면 좋겠습니다. 마지막으로 제 수험생활 동안 의지할 수 있는 동료가 되어주신 개별스터디원분들과 합격의 길로 이끌어주신 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 도승하 평가사님께 감사드리며 글을 마치겠습니다. 감사합니다.
제 블로그에 수험 관련 내용들과 감정평가사 생활에 대한 글들을 올릴 생각입니다. 궁금하신 부분 있으시면 방문해서 질문 남겨주세요!
https://m.blog.naver.com/changheelee1
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