이번 시험에 합격하게 되어 다음 시험에 조금이나마 도움이 될까 싶어 수기를 남깁니다.

1. 감정평가사 준비 동기 및 수험기간

저는 학과 특성상 감정평가사 시험을 준비하는 선배들이 있었고, 예전부터 도시 부동산 쪽에 관심이 있었기에 감정평가사 시험을 준비하게 되었습니다.

수험기간은 31회 1차 불합, 32회 1차 합 2차 불합, 33회 2차 불합, 34회 1차 합 2차 불합, 35회 최종합격. 해서 아마 약 5년 즈음 되는 것 같습니다.

긴 수험기간 탓에 모든 시행착오 과정을 다 쓰긴 어려울 것 같습니다. 수험생활을 하면서 유의미하다고 느낀 것들만 주로 써보겠습니다.

2. 학습유형 및 공부루틴

저는 이해가 빠른 편은 아닙니다. 그리고 같이 공부하는 것 보단 혼자 자율적으로 그때 그때 부족한 점을 조정해서 하는 편입니다.

저는 아침형인간이라 수험기간 때는 보통 아침 6시 내외로 기상했습니다. 시험 1달 2달 전이 아니라면 아침에 일어나서 운동을 꾸준히 하는 편이었습니다. 그리고 운동 후에는 바로 공부를 했고 운동을 안 하는 날에는 그냥 일어나자마자 공부를 시작하는 편이었습니다. 아침공부 후 점심먹고 산책을 하면 약 1시간에서 1시간 30분이 걸립니다. 그리고 나서 다시 오후공부하고 오후공부 후 저녁을 먹고 점심과 비슷한 시간을 식사 및 휴식하고 다시 밤공부를 했습니다. 저는 밤 늦게까지 공부하는 건 힘든 사람이라서 보통 10 또는 11시 정도까지 공부를 마쳤고 아주 가끔만 11시 넘어서까지 공부했던 것 같습니다.

토요일은 스터디를 했고 스터디 마치고 그날 바로 스터디 한 내용을 정리하거나 아니면 스터디 끝나고는 쉬었습니다. 바로 정리를 못한 날에는 일요일에 스터디 한 내용을 정리하고 쉬었습니다.

3. 시험 회차별 이야기

1) 31회 1차

2차 준비하지 않음. 1차만 공부했습니다.

2) 32회 1차 및 2차

2차는 실무정도만 기본강의 수강하며 1차 준비.

1차 합격 후에도 실무만 기본적인 수준으로 공부함. 그래서 2차 때 실무만 보고 나왔습니다. 이때는 솔직히 수험생의 마인드가 제대로 갖춰지지 않았습니다. 공부도 했다가 안 했다가 했고 정해진 루틴 없이 시험에 대해 진지한 마음가짐으로 임하지 않았습니다.

3) 33회 2차

32회 2차 시험 이후에 개인적으로 인생에 대한 마음가짐이 180도 달라지는 계기가 된 일이 있어서 33회 2차 시험을 준비하면서는 정말 누구보다도 열정적으로 임했습니다. 뒤돌아보면 이 때가 가장 모든 것을 쏟아부었던 시기였습니다. 밥 먹는 시간도 아까워서 맨밥만 먹기도 하고 왜 그렇게까지 했나 싶네요.

4) 34회 1차 및 2차

33회 시험에서 합격할 줄 내심 기대했는데 떨어지고 많이 실망했습니다. 일단 학기가 남아있었기에 복학해서 학기를 마쳤습니다. 11월-12월 즈음부터 1차 2차 공부를 동시에 시작했습니다.

1차는 절대 떨어지면 안됐기에 굉장히 보수적으로 공부했습니다. 다만, 기본강의는 모두 듣지 않았고 기존 책을 가지고 이론을 다시 읽고 암기하며 되살리되, 기출문제 위주로 공부했습니다. 기출문제만 이 시기에 모두 5번 이상은 반복했지 않나 싶습니다. 1차 전 날에는 나름대로 중요한 부분을 추려 5과목 모두 1회독 하고 들어갔습니다.

2차는 열심히 준비하긴 했지만, 실무에 대한 준비가 많이 부족했습니다. 그런 상태에서 실무 1교시 보면서 머리 속이 새하얘졌고 거의 제대로 푼 문제가 1번문제 외에는 없다고 보면 됩니다. 그래서 1교시 보고 나가고 싶다고 생각했고 시험 보면서 울뻔도 했습니다. 그래서 34회 2차는 실무가 39점 정도로 과락이었고 평균은 1점정도 합격자 평균과 차이났던 것 같습니다.

5) 35회

공부방법은 후술하겠습니다. 35회 시험은 공부 외에도 할 수 있는 모든 것은 철저히 대비를 하고 들어갔습니다. 시험 1주일 전 토요일에 시험장에 시험시간과 동일한 시간대에 도착하기. 도착해서 한 번 둘러보고는 인근 스터디 카페에서 타학원 마지막 스터디를 풀었습니다. 그리고 시험 1주일 전쯤부터는 시험시간과 동일한 시간대에 밥을 먹었습니다.

시험 전 날까지는 종이에 과목별로 주의해야 할 점(ex. 문제 풀이 순서, 문제가 이러이러하게 나올 때는 어떻게 할지 등)을 적어서 챙겼습니다. 또한 시험 바로 직전에 볼 자료로 과목별로 중요한 것 3가지 정도, 부족한 것 3가지 정도를 a4 용지 한 쪽에 적어 챙겼습니다.

시험 당일에는 들어가자마자 귀마개를 끼고 오로지 나에게만 집중했습니다. 주변 사람은 거의 신경쓰지 않았습니다. 최대한의 몰입상태를 만들고 주변에 흔들리지 않으려고 노력했습니다. 다행히도 저는 한 과목이 끝나면 그 과목에 대해 어떤 점이 실수가 있었는지 등에 대해 거의 생각하지 않는 편이기에 다음 과목에만 집중하기 더 쉬웠던 것 같습니다.

4. 과목별 수강강의 및 공부방법

1) 수강강의

(1) 실무

서울법 유도은 평가사님 강의로 시작했고 처음에는 기본강의 다 온라인으로 듣고 진입했습니다. 그리고 33회 낙방 후에 다시 공부를 할 때도 기본강의는 다시 듣진 않았습니다. 34회까지 유도은 평가사님 스터디만 온라인으로 들었습니다. 그렇게 하다가 이번 35회 시험 준비하면서 프라임으로 와서 여지훈 평가사님 스터디를 실강으로, 유도은 평가사님 스터디를 온라인으로 모두 들었습니다.

(2) 이론

처음에는 서울법 지오 평가사님으로 들었고 33회까지 지오평가사님 강의만 온라인으로 스터디까지 들었습니다. 34회부터는 기본강의는 추가로 들을 필욘 없다고 생각해서 듣지 않았고 대신 이동현 평가사님 문제풀이 강의를 들었습니다. 이 강의로 이론 쓰는 방법에 대한 기본적인 틀을 배워서 도움을 정말 많이 받았습니다. 추천합니다. 그리고 35회부터는 프라임에서 실강을 들었기에 최동진 평가사님의 스터디를 실강으로, 이동현 평가사님 스터디를 온라인으로 들었습니다.

(3) 법규

처음에는 서울법 강정훈 평가사님 온라인으로 수강했습니다. 그런데 법규가 조금 부족하다는 생각이 들었습니다. 그래서 34회부터는 도승하 평가사님 스터디를 들으면서 이현진 평가사님 기본강의를 풀로 온라인으로 들었습니다. 35회때는 도승하 평가사님 스터디를 온라인으로, 이현진 평가사님 스터디를 실강으로 들었습니다.

(4) 과목별 추천강의

개인적으로 강의는 절대적으로 누가 좋고 나쁜 건 없다고 생각합니다. 자기 스타일에 맞는 강의를 들어야 가장 시너지 효과가 크다고 생각합니다. 그래서 다른 사람의 이야기를 무작정 듣기 보단 자기가 직접 듣고 맞는지 아닌지를 판단하는 것이 좋다고 생각합니다.

그래도 궁금해 하실 수 있으니 지극히 개인적이고 주관적인 추천 강의에 대해 말씀드리겠습니다. 법규 같은 경우에는 사례를 중심으로 마치 가나다라 가르치는 것 같은 느낌의 강의를 선호하신다면 이현진 평가사님의 강의가 좋은 것 같습니다. 도승하 평가사님도 설명을 발단부터 결말까지 체계적으로 설명해주시는 느낌이 들어 추천합니다.

이론은 개인적으로 기본강의가 가장 덜 중요하다는 생각이 듭니다. 그래도 이동현 평가사님의 문제풀이 강의는 한 번 들어보시는 것 추천합니다.

실무는 대부분 유도은 평가사님 강의를 들으실 것 같습니다. 유도은 평가사님은 이해가 아주 쉽게 설명해주신다는 장점이 있고 강의가 전혀 지루하지 않다는 점에서 좋습니다. 여지훈 평가사님은 제가 기본강의를 들어보지 않아서 설명하기는 어렵지만 스터디 강평을 들은 경험으로는 위에서 설명한 도승하 평가사님의 강의와 비슷하다는 생각이 들었습니다. 강의 전체가 체계적으로 분류된 대분류와 세분류의 집합으로 된 것 같은 느낌이 들었습니다. 기승전결이 뚜렷한 느낌. 개인적으로 굳이 내가 뭔가를 하지 않더라도 설명을 듣는 것만으로 머리속에 목차와 구조가 짜이는 느낌이 들어서 좋았습니다.

2) 과목별 공부방법

(1) 실무

실무는 제가 잘 하는 편이 아니라서 참고용으로만 읽어주셨으면 좋겠습니다.

<문제 풀이>

32회부터 34회까지는 유도은 평가사님 강의 및 스터디를 수강했는데요, 솔직히 이야기하면 기초가 부족했습니다. 기본강의 들을 때 매주 하는 퀴즈 같은 것도 굉장히 불성실하게 했습니다. 그래서 합격한 35회 기준으로 말씀드리겠습니다.

일단, 종합문제를 반복해서 풀었습니다. 모든 공부에는 반복학습이 중요한 것을 실무를 통해 더 느꼈습니다. 저는 유도은 평가사님의 종합문제집이 있었기 때문에 이것을 반복해서 풀었습니다. 종합문제를 풀다보면 이건 너무 쉽다 하는 문제가 있습니다. 그런 문제들은 한 번 두 번 풀면 이제 더 이상 풀지 않습니다. 시간만 잡아먹으니까요. 그런 문제들 외의 문제들은 체크를 해두고 이 문제들을 처음부터 끝까지 반복해서 풀었습니다. 그러다보면 체크한 문제들 중에서도 처음에 체크를 하지 않은 문제만큼 쉬워지는 문제가 생깁니다. 그러면 또 그런 문제들은 제외하고 남은 문제들만 반복해서 푸는 겁니다. 이렇게 종합문제를 기본으로 가져가고, 매주 스터디를 풀면 나오는 새로운 유형의 문제도 같은 방법으로 반복해서 풉니다. 다만, 너무 변형된 문제 같은 경우에는 한 번 혹은 두 번 풀고 말았습니다.

시험 1-2달 전부터는 같은 방식으로 기출문제도 반복해서 풀었습니다.

그리고 저는 공부한 것이 눈으로 정리되지 않으면 혼란스러움을 느끼는 편이기 때문에 종합, 스터디, 기출문제 푼 것을 회차, 문항 번호, 주제, 포인트(중요 혹은 부족한 부분)를 a4용지에 정리해두며 반복학습의 기초로 삼았습니다. 아래 이미지 첨부하겠습니다.

제가 실무를 공부하면서 느낀 것은 실무를 잘 하는 유형의 사람이 아니라면 반복학습으로 어떤 문제든 구조라도 확실히 잡아야 한다는 것입니다. 제가 경험한 바에 따르면 실무는 구조만 맞춰도 과락은 넘을 수 있는 것 같습니다. 그러니까 기본문제, 종합문제를 계속해서 푸는 것을 매우 추천드립니다.

<서브 및 회독>

또 실무도 계속적으로 공식과 목차 및 주요 키워드를 잊지 않아야 하기에 서브를 만들고 꾸준하게 잊지 않도록 봐주는게 필요하다고 생각합니다. 이때, 보는 주기는 이론이나 법규보다는 느슨하게 가져가도 된다고 생각합니다. 꼭 1주에 1회독을 할 필욘 없다고 생각합니다. 다만, 실무도 자기가 만든 서브 또는 기존에 평가사님들이 만들어 놓으신 서브를 주기적으로 봐줘야 합니다. 서브 이미지 참고용으로 첨부합니다.

(2) 이론

<회독>

기본서 회독은 1주에 1회독은 했습니다. 교재는 지오 평가사님 교재를 계속해서 사용했습니다. 이론 회독은 처음에는 힘듭니다. 그런데 이게 반복되다보면 회독 시간이 현저히 줄어듭니다. 왜냐하면 전체를 회독하는 것이 아니라 주요한 키워드 정도만 체크해두고 그것을 위주로 회독하기 때문입니다. 그렇게 시간을 단축하면 많은 회독수를 확보할 수 있습니다. 저는 자세히 회독하는 것은 초반에 공부에 익숙해질 때만 필요하다고 생각합니다. 체화되기 위해서는 자세히 오래보는 것 보다는 여러 번 보는 게 훨씬 낫다고 생각합니다.

<기본서에 없는 내용이 스터디에 나왔을 때>

스터디는 기본서에는 없는 내용도 나옵니다. 이론이 사실 가장 방대하게 어떤 내용이든 물어볼 수 있기 때문입니다. 스터디도 일종의 공부라는 생각으로 내가 못 봤던 문제가 나왔다고 너무 자책하거나 하실 필요는 전혀 없다고 생각합니다. 대신, 이론에 나온 새로운 문제가 있다면 이것을 공부하고 요약 및 정리해서 기본서에 옮겨둬야 합니다. 그렇게 해서 기본서 회독할 때 같이 회독하는 겁니다. 그렇게 안 하면 스터디를 듣는 의미가 없습니다. 그러니까 스터디에 새로운 내용이 나오면 꼭 공부해서 정리해두고 기본서에 옮겨놓는 습관을 들이는 것을 추천드립니다.

<문제 풀이>

이론은 구조를 잡아주는 것이 필요하다고 생각합니다. 문제 유형별(ex. 비교하시오..) 글의 구조를 잡아둬야 합니다. 그걸 내가 갖고 있어야 문제를 수월하게 쓸 수 있습니다. 그걸 기본으로 갖고 가되, 자신이 기본서나 스터디를 통해 학습한 주요 내용의 키워드를 포함해서 내용부분에 쓰는 겁니다. 이론은 가장 아무말이나 해서 내용을 채울 수 있는 과목입니다. 그치만 아무말이나 해서는 안됩니다. 기본서에 있는 최대한 쓰되 키워드를 포함해서 써야 합니다. 최고 답안을 참고해서 내가 그 답안과 어떤 점이 다른지 어떤 게 빠졌는지 비교해보는 작업도 도움이 된다고 생각합니다.

(3) 법규

<회독>

저는 34회 이전에는 제대로 된 서브도 없었던 것 같습니다. 34회부터는 이현진 평가사님 서브책을 보면서 암기했습니다. 저처럼 뭘 붙들고 암기해야 하는지 감이 안 잡히는 사람에게 정말 추천드립니다. 간혹가다 서브에 없는 내용이 스터디 등에 있는 경우에는 이론공부방법에서 설명했다시피 그냥 추가해두고 회독하면 됩니다.

회독은 1주에 1회독은 무조건 했습니다. 그렇게 해도 계속 까먹습니다. 시험 전에는 3일에 1회독 2일에 1회독 전날 1회독 이렇게 했습니다. 계속해서 읽는 게 가장 중요한 것 같습니다. 너무 까먹는다 싶은 건 이해가 안 되었을 가능성도 있기에 이해해서 논리를 잡으면 조금 암기하기 수월해지는 것 같습니다.

<조문>

조문은 꾸준히 보되, 시험 한 달 전에는 더 열심히 봐야하는 것 같습니다. 34회처럼 조문을 알아야만 풀 수 있는 것도 있기 때문입니다. 마찬가지로 반복해서 읽어주되 너무 루즈해질 수 있기 때문에 내용 및 키워드정도만 빠르게 많이 읽는 것을 추천합니다. 특히 감정평가사법은 좀 꼼꼼히 읽는 것이 필요한 것 같습니다.

<문제 풀이>

기출문제와 스터디문제를 반복해서 풀었습니다. 내용까지 풀로 쓰진 않았고 목차정도, 키워드 정도 잡았던 것 같습니다. 어떤 문제집이든지 괜찮은 기출문제집 하나 잡아서 계속 풀다보면 전형적인 문제 같은 경우에는 문제풀이의 틀을 갖추게 됩니다.

5. 스터디관련

1) 실강여부

여건이 된다면 실강을 듣는게 좋다고 생각합니다. 저는 온라인으로 스터디도 해보고 실강으로도 해봤습니다. 제 경험상 온라인은 아무리 온라인으로 사람들과 시간 맞춰 풀고 해도 집중력이 조금 떨어집니다. 그리고 매번 화상 채팅 어플에 들어가서 카메라 켜놓고 해야 하는 게 신경도 꽤나 쓰입니다. 그래서 스터디만큼은 실강으로 듣는게 효과적인 것 같습니다.

2) 시험성적 관련

우리는 매주 시험을 보기 때문에 시험성적은 신경쓰일 수 밖에 없습니다. 저도 매번 스터디 성적 때문에 그만두고 싶기도 했습니다. 그렇지만 경험해본 바로는 스터디 등수는 합불과 큰 관련이 없다고 생각합니다. 시험날까지 꾸준히 자신만의 루틴대로 유의미한 공부를 했다면 스터디 점수와는 무관하게 누구든지 합격을 할 수 있는 가능성이 있다고 생각합니다. 그러니까 매주 너무 낙담하지 않으시길 바랍니다.

6. 그외 하고 싶은 말

1) 합격수기에 대해서

합격수기는 그냥 쉬는 동안에 다른 사람 일기보는 느낌 정도로만 보셔도 충분하다고 생각합니다. 수험생활 하시면서 공부를 열심히하고 또 잘하려고 노력하다보면 자기가 어떤 방법으로 공부해야겠다 이렇게 또는 저렇게 계획을 세우게 됩니다. 그렇게 찾은 자기만의 공부루틴 및 공부방법이 가장 최선의 방법이라고 저는 생각합니다. 그러니까 다른 사람의 방법은 그저 참고정도만 하면서 항상 최선의 공부방법을 찾기위해 노력하시면 좋은 결과가 있을 것이라고 생각합니다.

2) 수험생활 동안의 마음가짐에 대해서

저는 수험생활이 조금 길었습니다. 수험생활 시작하고 한 3년정도까지는 내가 왜 이 선택을 했지, 나는 부족하고 모자라다 뭐 이런 류의 생각을 계속했던 것 같습니다. 합격 못했을 때의 내 상황을 떠올리기만 해도 불안해지기도 했습니다. 수험생활을 하다보면 어쩔 수 없이 작아지고 불안해지고 우울해지는 것 같습니다.

그러다 점점 이렇게 생각하는 것은 내 수험생활에도 도움이 되지 않는다는 생각이 들었습니다. 자꾸 부정적인 생각과 감정에만 사로잡혀 있는 것은 나를 더 수렁으로 빠뜨릴 뿐이라는 생각을 했습니다. 그래서 명상도 해보고, 운동도 더 열심히 해보고, 자기암시 문구도 반복해서 되뇌였습니다. 그 외에도 주변 사람들과 가끔은 좋은 시간도 보내면서 마음을 다스리는 방법을 조금 터득해나갔던 것 같습니다.

수험생활은 필연적으로 힘들고 지칠 수밖에 없다고 생각합니다. 그렇지만 그것을 꼭 부정적으로 받아들이지 않으셨으면 좋겠습니다. 다른 사람들은 어떨지 모르겠지만 긍정적인 마음가짐으로 목표를 향해 가는 과정을 받아들일 때 결과도 더 좋은 것 같습니다. 수험생활동안 합격이라는 하나의 목표를 향해가는 과정은 수련과도 같다고 생각합니다. 그렇기에 그 과정을 지나면 합격이 아니라도 무엇인가 얻어가는 게 있다고 생각합니다.

3) 강조하고 싶은 학습 TIP

수험생활을 하면서 느낀 학습에서 효율적인 방법은 구조화 및 반복입니다. 어떤 과목이든지 그 과목의 뼈대를 잡아야 합니다. 내가 공부할 이 과목이 어떤 구조로 이루어져있는지 이해해야 합니다. 그 구조 아는 것만해도 반은 했다고 생각합니다. 그러고 나면 키워드를 중심으로 암기를 하여 내용을 채워나가야 합니다. 그리고 그렇게 정리된 구조와 내용을 반복학습할 수 있도록 보기 쉽게 수기로든 문서로든 정리를 해야 합니다. 그러고 나서 그것을 계속해서 보는 겁니다. 그게 대부분의 공부에 통하는 공부방법이지 않나 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 그리고 혹시 올해 좋은 결과를 보지 못하셨더라도 물이 차면 언젠가는 합격하게 되어있으니 너무 낙담하시지 않으셨으면 좋겠습니다.