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I. 서
안녕하십니까. 금번 감정평가사 시험에 합격한 수험생입니다. 수험 기간동안 여러 합격수기를 읽으며 많은 도움을 얻은 만큼, 제가 작성한 합격수기도 조금이나마 도움이 될 수 있었으면 좋겠습니다.
다만, 2차 시험 후 3개월간 멘탈 보존을 위해 2차 시험 후 별도의 복기를 하지 않았던 점 때문에 35회 시험 복기에 관한 내용보다는 학습기간별 학습이력, 공부방법에 관한 느낀 점 등을 위주로 말씀드리고자 합니다. 결코 제가 공부해온 방법이 정답이라고 생각하지 않으며, 더 효율적이고 정답에 가까운 방법이 있을 수 있음을 부디 염두에 두시고 제 수기를 읽어주시면 감사하겠습니다.
II. 수험환경 및 수험기간
- 30대 중반 / 공기업 근무 이력 있음
- 지방 거주 / 인강으로 학습
- 총 수험기간 2년 반 / 직장병행 약 2년(2022.1~2023.12) / 육아휴직 후 약 6개월 전업(2024.1~2024.7)
- 수험기간 중 자녀 출생 후 만 2세까지 무탈하게 성장했으나, 수험준비를 핑계로 아내에게 사실상 독박육아를 부담시킨 바, 양심상 ‘육아병행’이라고는 말씀을 못 드리겠습니다. 특히 전업기간(6개월)동안 제가 분담했던 육아는 일요일 오전 육아 전담, 그리고 평일 저녁시간대 약 2시간 육아에 불과했습니다(그마저도 아내가 아이 밥과 제 저녁밥을 차려주는 시간이었습니다).
- 부동산과 무관한 전공(인문학) / 서울 소재 대학 졸업
III. 과목별 공부방법
1. 1차 시험
- 2022년 2월 ~ 2023년 4월 기간동안 1차 과목을 준비했습니다. 제가 다니던 회사의 업무와 관련하여 민법 관련 지식을 쌓기 위해 이것저것 공부를 해보다가 ‘이렇게 공부하는 것이라면 이왕 자격증을 목표로 준비해보자’는 생각으로 여러 자격증을 물색하던 중 감정평가사를 알게 되어 본격적으로 1차 시험을 준비하게 되었습니다.
- 다니던 직장의 업무가 널널한 편은 아니라서 당초 제 계획은 2023년 1차는 시험삼아 응시, 2024년 1차를 본격적으로 응시, 25년 2차 합격을 목표로 했습니다. 당시 직장 업무, 육아 문제 등으로 인해 지극히 보수적인 계획을 마련할 수 밖에 없었습니다. 단, 1차 시험 합격 후(평균 60점대 초반) 지인을 통해 알게 된 평가사님 한 분께 조언을 구할 수 있었고, “이 시험은 수험기간을 길게 가져간다고 반드시 합격가능성이 꼭 높아진다고 보장할 수 없고, 짧은 기간이라도 폭발적인 스퍼트가 관건인 시험이다”라는 조언을 얻어 그제서야 아내와 상의 후 직장병행 8개월(23.5~24.12) + 휴직 후 전업 6개월(24.1~24.7)의 전력질주를 해보기로 결정했습니다.
- 위 내용과는 별도로, 저는 개인적으로 1차 준비는 보수적으로 접근하는 것이 적절하다고 생각합니다. 세간에 1차 3개월 컷이 가능하다는 등 1차 시험의 난이도를 다소 낮게 평가하는 경향이 있는데, 이는 회계나 경제의 베이스가 어느 정도 갖춰져있고, 1차에 많은 시간을 투여할 수 있는 전업수험생에 한하여 가능한 일이 아닌가 생각합니다. 특히 저와 같이 직장병행 수험생분의 경우 1차 시험 각 과목별로 실질적으로 소요될 시간과 본인의 가용 공부시간을 객관적으로 판단하여 1차 준비기간을 설정하심이 바람직하다고 생각합니다.
2. 2차 실무(점수 추이 : 34회 34점 -> 35회 62.5점)
(1) 학습기간별 학습이력
- 1차 준비기간 일부(2022년 7월~12월)
타 학원의 실무 기본강의를 수강하였으나, 강의 수강 후 충분한 실무 문제풀이가 병행되지 않아 사실상 실질적인 선행학습으로 보기는 어려울 것 같습니다.
- 2023년 4월 ~ 2023년 12월(직장병행기간)
2023년 4월 1차 시험이 끝난 후 유도은 평가사님의 커리큘럼을 따라가기 시작했고, 실질적으로 이때부터 실무 공부를 실질적으로 시작했습니다. 유도은 평가사님의 커리큘럼을 모두 따라갔으며, 강의별 퀴즈 및 모의고사는 반드시 제때에 맞춰 풀이, 제출하였습니다. 강의나 스터디 강평에서 평가사님이 정리해주시는 내용은 마인드맵 프로그램인 Xmind를 활용하여 각 주제별로 정리를 하였습니다. 직장병행 시기(23.4~23.12)에는 60% 이상 대부분의 공부시간을 실무에 할애하였습니다.
제가 풀었던 문제는 1000점, 종합문제집, 유도은 평가사님 순환별 모의고사, 스터디 0기~4기, 기출문제까지 풀었고, 3~4기쯤에는 타 학원의 여지훈 평가사님의 스터디 문제도 풀어보았습니다. 다양한 실무 문제를 접하면서 대략 5~60여개의 논점으로 나누어 제가 풀었던 문제들을 정리하고, 특정 논점을 공부할 때 제가 그간 접해왔던 문제를 다시 풀어보았습니다. 예를 들어 이번 주 스터디에 영업권 문제가 출제되었으나 제 답안이 부족하다고 판단되었다면, 영업권 문제들을 추려내어 집중적으로 풀어보는 식으로 부족한 부분을 보완했습니다.
참고로 직장병행 기간동안 저는 순환별 모의고사, 스터디 모두 백분율 기준으로 30~70%를 왔다갔다 했습니다. 다만, 점수가 저조하더라도 부족한 부분을 메꾸는데 초점을 두고 성적에 개의치 않으려고 노력했습니다. 휴직하기 전까지 포기하지 않고 커리큘럼을 꿋꿋이 따라가기만 한다면 승산이 있을 것이라고 믿고 존버했습니다.
- 2024년 1월 ~ 2024년 7월(휴직 후 전업기간)
휴직 후 Xmind 어플의 가독성, 인쇄의 편의성이 떨어진다고 판단하여 실무 교재의 단권화 필요성을 느꼈습니다. 그래서 각 논점별 핵심내용이 요약된 여지훈 평가사님의 핸드북에 제가 그간 Xmind에 정리해뒀던 논점별 사항들을 필기, 단권화하였습니다. 단권화를 완료한 뒤 실무는 문제풀이와 핸드북의 학습을 시험 전일까지 n분할하여 무한 반복하였습니다. 아울러 3월까지는 꾸준히 문제풀이를 병행하여 내공을 쌓아갔고, 4월부터는 실무 공부시간의 비중을 줄였으나 그럼에도 불구하고 일정 점수의 문제풀이를 진행하여 다양한 논점의 기억이 휘발되지 않도록 노력했습니다.
다행히 3기 스터디부터 문제의 난이도는 높아졌지만 스터디 성적은 이전보다 완만한 상승곡선을 그리고 있었던 점은 고무적이었습니다(그럼에도 스터디 통틀어 1페이지 내에 들었던 적이 손가락 안에 꼽을 정도였습니다).
(2) 실무공부에 대한 소고
실무 과목을 공부하면서 개인적으로 느낀 점은, 제시되는 문제의 난이도 및 유형에 따라 기민하게 판단하여 득점에 가장 효율적인 답안을 작성하는 것이 중요하다는 것입니다. 이를테면 난이도가 평이하거나 전형적인 유형으로 제시된 35회 1번과 같은 문제의 경우 계산의 정확성 및 상세하고 정확한 서술이 중요한 반면, 34회 2번이나 35회 3번처럼 배점 대비 볼륨이 크거나 비전형적인 유형의 문제는 자신의 내공을 바탕으로 취할 것을 취하고 버릴 것은 과감히 버림으로써 주어진 시간 내에 가장 효율적인 답안을 작성해내는 것이 관건이라 생각합니다. 이런 능력을 애시당초 갖추신 분들도 간혹 계시지만, 저처럼 평범한 수험생의 경우 논점별로 꼭 알아야 할 내용의 암기와 더불어 다양한 문제풀이를 통한 대처방안 함양을 병행하는 방법이 그나마 정석에 가까운 공부방법이 아닐까 합니다.
3. 2차 이론(34회 40.5점 -> 35회 53.5점)
(1) 학습기간별 학습이력
- 2023년 4월 ~ 2023년 12월(직장병행기간)
이동현 평가사님의 커리큘럼을 모두 따라갔습니다. 1차는 총론 강의만 들은 뒤 응시하여 과락을 넘었고, 이후 계속되는 각론 강의를 수강하였습니다. 직장병행기간 동안에는 이론의 공부비중을 높게 두지 않았고, 스터디의 경우에도 1기까지는 실무에 치여 제출하지 못했습니다.
- 2024년 1월 ~ 2024년 7월(휴직 후 전업기간)
이동현 평가사님의 기출강의를 들으며 이때부터 본격적으로 답안 작성 연습을 시작했습니다. 조금씩 이론의 공부 비중을 늘려가며, 기본서 회독, 의의 암기(합격자분의 의의노트를 바탕으로 추가, 수정), 기본서의 내용을 빠르게 현출하기 위해 주제별 목차 암기 등을 기본적으로 축적해나갔습니다. 스터디의 경우 2기 중반부터 책을 보지 않고 답안을 작성했습니다. 단, 기출 강의에서 다루는 기출문제의 경우 반드시 일정 시간을 정해놓고 목차를 잡으면서 제시된 문제에 대해 어떤 내용을 서술할 것인지 고민해보는 시간을 가졌습니다.
기출문제와 스터디를 진행하다보면 기본서에는 들어있지 않은 심화된 내용이나 시사, 현업 이슈와 관련된 내용을 배울 때가 있는데, 이런 내용들은 기본서에 추가, 단권화하는 작업을 거쳤습니다. 특히 3~4기의 경우 종종 생소한 문제가 출제되곤 했는데, 출제된 모든 내용을 기본서에 옮겨담을 경우 암기양이 지나치게 늘어날 것이라고 판단하여, ‘이 내용은 꼭 알고 가야겠다’ 싶은 핵심적인 내용만 추가 기재하였습니다. 이론 과목은 다른 과목들보다도 공부 범위의 적절한 설정이 중요한 과목이라 생각됩니다. 아울러 저는 비록 수험 막판에 시간에 쫓기어 온전하게 다 해내지는 못했지만, 3~4기의 경우 타 강사님, 타 학원의 스터디 문제도 구해서 목차 잡기를 해보는 것을 권장드립니다.
(2) 이론공부에 대한 소고
- 사실 초시때 면과락을 해서 근거없는(?) 자신감이 아주 조금 있기도 했고, 실무와 법규에 워낙 치이다보니 이론에 가장 적은 시간을 투입했던 것은 사실입니다. 다만, 돌이켜봤을 때 반드시 외워야할 것은 외우고, 어떤 생소한 문제가 출제되더라도 기복이 적게끔 이동현 평가사님의 구조도 활용을 체화했던 것이 도움이 되었다고 생각합니다.
- 이론 답안을 작성하면서 한 가지 염두에 두려고 했던 것은, 항상 논리구조가 명확하게(읽는 이로 하여금 쓴 사람이 무슨 말을 하는건지 파악하기 쉽게) 쓰려고 노력했습니다. 인문학 전공으로써 대학생활동안 명료한 글쓰기를 하는 것에 나름대로 훈련이 되어있었던 터라, 이론 답안을 작성할 때에도 아는 것만을 명확하게 답안지에 썼고, 모르는 것은 결코 아는 척 하면서 쓰지 않았습니다. 어쩌면 이 부분이 제가 투입한 공부시간에 비해 어느 정도 점수를 확보할 수 있었던 원동력이 아닐까 싶습니다.
4. 3차 법규(34회 26.5점 -> 35회 54점)
(1) 학습기간별 학습이력
- 2023년 4월 ~ 2023년 12월(직장병행기간)
이현진 평가사님의 기본강의부터 풀커리를 따라갔습니다. 1차 민법을 제외하고는 법학을 공부해본 적이 없어서 기본강의만 듣고 치른 초시에서 저조한 점수를 받았습니다. 초시 후에도 꾸준히 강의를 듣고 내용을 이해하려고 노력했습니다만, 실무 때문에 시간이 부족한 터라 직장병행 기간동안에는 암기를 거의 하지 못했습니다. 다만, 단과 강의에서 다루고 넘어가는 문제에 대해서는 직접 목차를 잡아보는 연습을 꼭 했고, 강의에서 추가로 다루는 판례는 따로 정리를 해두었습니다. 스터디의 경우 강정훈 박사님의 스터디에 응시를 했고, 이 시기에는 오픈북으로 작성하며 논점을 캐치하는 방법, 그리고 논점별로 꼭 알아야할 판례 등을 정리했습니다.
참고로 저는 이현진 평가사님의 핵심정리를 기본 교재(단권화 교재)로 삼았고, 추가로 일종의 판례노트를 만들었습니다. 이 노트는 논점별로 필수목차 내용을 기재하고, 우측에는 해당 논점과 연관되는 조문을 기재해두었고, 공란에는 논점과 관련되는 판례를 필기하여 정리하거나, 강의시간에 언급된 추가적인 내용, 사안 포섭시 유의사항 등을 정리해두었습니다.
 - 2024년 1월 ~ 2024년 7월(휴직 후 전업기간)
1월부터 법규의 공부 비중을 늘리고 본격적으로 암기를 시작하였습니다. 진행되는 단과, 스터디에서 배운 내용을 계속하여 핵심정리 및 판례노트에 업데이트했으며, 3기 스터디부터 부족하지만 책을 보지 않고 스터디 답안을 작성하였습니다. 1월 무렵부터 온라인에서 시간을 정해놓고 단과강의에서 다뤄졌던 모의고사 문제, 기출문제의 답안을 작성하는 개별스터디에 참가하여 풀답안을 작성하는 연습을 많이 할 수 있었습니다. 직장병행 기간동안 답안을 작성해볼 수 있는 시간이 부족했는데, 풀답안을 많이 연습해보면서 사안을 포섭하고 답안을 작성하는 요령을 부쩍 늘릴 수 있었던 것 같습니다.
시험을 앞두고 3개월 동안은 그간 정리했던 핵심정리, 판례노트를 꾸준히 회독했고, 3법 조문 암기 개별스터디에 참가하여 조문 전반의 암기 수준을 높이려고 노력했습니다. 타 수험생에 비해 법규 과목에 투입한 절대적인 시간이 부족하다고 생각이 들어 시험 막판까지 주 3회 정도 풀답안 작성을 계속하였습니다.
그리고 위 시기에 판례노트에 정리한 논점별 숱한 판례들을 본격적으로 암기해야 하는데, 눈으로 보고 손으로 써도 도저히 수많은 판례를 외우는 것이 버겁고 시간이 부족하다고 느껴져서, 조금은 엉뚱할 수 있지만 최근 많이 활용되고 있는 AI 음악 생성을 활용했습니다. 관련 판례가 많은 논점 15~20개 정도를 선별하여 해당 논점 관련 판례의 두문자를 따서 그 두문자로 AI 노래를 생성해서 독서실 출퇴근, 밥 먹을 때 마다 지겹게 들었습니다. 저도 이 짓을 하는 당시에는 이게 효과가 있을까 싶었는데, 시험 1달 전쯤 되니 답안 작성하면서 머리 속으로 노래를 흥얼거리며 판례의 두문자를 떠올리며 현출하는 제 자신을 볼 수 있었습니다. 실제로 올해 시험장에서도 1번 문제분석하는 동안 환매권 판례 노래가 제 머리에서 자동재생되었습니다.
(2) 법규공부에 대한 소고
- 판례의 학습방법론에 관해서는 의견이 나뉠 수 있다고 생각합니다. 다만 저의 경우 제한된 시간 내에 수많은 3법의 판례들을 깊이있게 이해, 암기하는 것은 불가능하다고 판단되어, 거의 모든 판례를 답안지 3~4줄 분량으로 기술할 수 있을 정도로 핵심만 암기하였습니다. 물론 시간의 여유가 있으신 경우 판례 전문을 읽어보시고 그 판례에 내재된 법리를 온전히 이해하는 것이 풍부한 답안을 위해 가장 바람직하고, 저 또한 만약 금번 시험에 탈락했을 경우 법규의 경우 판례에 대한 이해도를 꼭 높여야겠다고 생각했습니다. 그렇지만 부득이 시간이 부족한 경우에는 사안과 관련되는 판례를 3~4줄 정도 적재적소에 언급하는 것을 목표로 학습하시는 것도 한 방법이라 생각합니다.
5. 생활 관련
(1) 공부시간
직장병행 기간동안에는 주 32시간을 목표로 공부했습니다. 직장에서 짜투리시간, 출퇴근시간, 주말 등을 활용하여 최대한 공부시간을 확보해보려고 했으나, 직장 격무, 육아 문제 등으로 많은 시간을 확보할 수는 없었습니다. 병행 기간동안 3과목 모두 다 전업수험생들만큼 가져갈 수는 없다고 판단했고, 과감하게 실무에 많은 비중을 두었습니다. 이처럼 직장병행의 경우 전업 수험생에 비해 절대적인 시간이 모자람을 인정하고 현실적인 계획을 짜는 것이 중요하다고 생각합니다. 저의 경우 휴직 후 전업기간 때 전력질주 할 수 있는 발판을 만드는 기간이라 생각했고, 무엇보다 실무만큼은 1월까지 꼭 뼈대를 갖춰놓자는 생각으로 공부했습니다.
전업 후에는 온라인으로 공부시간 인증 스터디에 참가하여 최소 8시간, 통상적으로 9~10시간을 공부했습니다. 전업으로 공부하면 마냥 12~13시간이고 많은 시간을 공부할 수 있을거라 생각했는데, 막상 전업으로 공부를 시작해보니 생각대로 공부시간을 채우기가 쉽지 않았습니다. 주 60시간 내외를 공부했고, 일요일에는 오전 육아를 전담한 뒤 4~6시간 정도 공부했던 터라 항상 일요일의 나태함에 대한 죄책감을 가지고 있었습니다. 돌이켜보건대, 공부시간 자체에 지나친 의미를 부여할 필요는 없다고 생각되고(같은 시간을 공부하더라도 그 밀도의 차이는 있다고 생각합니다), 본인 체력에 따라 1주일 중 하루 정도는 적절히 쉬어가는 날을 정해두는 것도 장거리 레이스에 도움이 될 수 있다고 생각합니다.
(2) 장기 레이스와 슬럼프
감정평가사 시험을 달리기에 비유하자면 제 생각에는 기본적으로 중장거리 레이스를 기반으로 하되 막판의 폭발적인 스퍼트를 요하는 종목이라 생각됩니다. 우선 한 두달 공부로 성패가 좌우되는 시험이 아닌 만큼 꾸준히 체력과 멘탈을 관리하는 것이 중요합니다. 수험기간 동안 저를 포함하여 주변을 돌아봤을 때 반드시 꼭 한 두 번쯤은 육체적, 심리적으로 슬럼프가 찾아옵니다. 이 슬럼프를 슬기롭게 극복하는 것이 생각보다 전체 수험에 미치는 영향이 크다고 생각합니다(사실 저는 가정을 꾸리고 있고, 주어진 시간 자체도 워낙 부족했던 터라 슬럼프를 맞을 여유도 없었던 것 같습니다).
아울러 시험을 앞두고 막판 스퍼트 구간이 있음을 꼭 염두에 두셔야 한다고 생각합니다. 제 경험상 6, 7월쯤 되면 일부 수험생의 경우 공부의 텐션이 다소 루즈해지는 경우가 있는데, 막판 암기가 시험의 성패에 미치는 영향이 크다고 생각하는바, 시험 전날까지 텐션을 계속해서 올려야 한다고 생각합니다.
IV. 결
서울법학원의 유도은 평가사님, 이동현 평가사님, 강정훈 평가사님의 강의 덕분에 제 부족한 내공에도 불구하고 과분하게도 좋은 결과를 얻을 수 있어 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 제 부족한 합격수기가 수험계획에 조금이나마 도움이 될 수 있다면 좋겠습니다. 혹시라도 위 수기와 관련하여 궁금하신 사항이 있으신 경우 댓글이나 쪽지를 주시면 부족하나마 제 경험을 바탕으로 답변을 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
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