안녕하세요 예비 감정평가사 여러분

이번 시험을 치르고 실무가 워낙 난이도가 있어 걱정했습니다만, 결과적으로 면과락을 피하면서 시험에 합격했습니다. 일단 저는 100% 온라인, 올해 2차기준 박문각 서울법학원으로만 공부하였음을 밝히고 시작하고자 합니다.

1. 시험준비의 시작(2021.5.10.~2021말)

지방에 살던 저로써는 수험정보가 없었고 그에 따라 비교적 인지도가 있는 서울법학원을 선택하여 동차 올패스를 수강하였습니다. 2020년에 공인중개사 자격증을 취득하고 진입한터라 민법, 부동산공법, 학원론에 대한 베이스는 있었으나 회계학과 경제학에 대한 지식은 전혀 없었기에 1차는 회계학과 경제학을 위주로, 2차는 실무를 위주로 1000점과 강의를 들었습니다. 2021년 말까지는 실무가 워낙 안되다보니 이론과 법규는 기본강의만 듣고 내용만 익히는데 급급하였습니다.

2. 2022.1.1.~33회 시험 (실무 54/이론 45.5/ 법규 44.5)

1차를 본격적으로 다듬으려다 보니 실무조차 신경 쓸 시간이 없었습니다. 끌고가던 실무스터디를 놓기 시작했고 애초에 이론과 법규스터디는 쓸 수가 없다보니 제출조차 못했습니다. 1차를 치르고 난 후 3개월이 남았고 그때부터 일단 해보자 생각하였고 2차 시험일이 다가오면서 암기가 조금은 된 상태에서 ‘어쩌면 이번에 비벼볼 수는 있지 않을까’라는 생각이 들기는 했습니다. 그리고 그 결과는 위에 있습니다. 실무가 기본적인 보상문제와 무난하게 나온터라 초시치고 선방했고 이론도 과락률이 높았던 것에 비하면 선방했다고 생각했습니다. 다만 법규의 점수가 초라했습니다.(시험 결과를 받고 느낀 점 : 1. 제가 작년 3번의 경우 논점이탈이 있어서 낮은 점수를 받았다고 생각하며, 그럼에도 감안하고도 낮은 점수를 받은 이유는 나의 생각, 전문가로써의 나의 생각에 대한 논술 능력이 없었다라고 판단했습니다. 2. 시험문제가 무난할 때는(특히 법규) 무난하게 답안지를 써서는 안 된다. 즉, 남들보다 잘 써야 붙을 수 있다<여기서 ‘잘 써야’의 기준은 강정훈 박사님의 뜻대로 관련 판례와 사안의 해결을 잘 쓰는 것이라고 판단하였고 저 역시도 그 말에 동의하여 판례와 사안의 해결을 신경썼습니다>)

3. 33회 시험결과 발표 후~ 34회 시험일 (실무 47/이론 58/ 법규 62)

불합격 이후 바로 서울법학원 2차 올패스를 수강하였습니다. 이 때부터는 1차를 신경쓸 필요가 없으니 이론과 법규에 시간 할애가 가능했습니다.

(1) 감정평가실무

실무의 경우 기본강의를 한번 다시 들었습니다. 첫 기본강의는 말 그대로 처음이다보니 내용을 잘 이해하지 못했는데 두 번째 들으니 내용이 잘 들어왔습니다. 특히 보상부분은 세 번은 들은거 같아요. 3방식의 경우 점차 쉬워질 정도로 실력이 향상되었고 유형별 목적별도 챙길 여유가 생겼습니다. 실무는 유도은 쌤이 워낙 잘 알려주시는 분이라 걱정 없으실거에요. (실무는 제가 유일하게 서브?가 있는 과목입니다, 저는 뭘 정리하 는걸 좋아하지 않아서 이론과 법규는 서브가 없고 실무는 도은쌤의 키워드 중심의 서술과 필수멘트 등을 1000점 부록에 정리했습니다.) 이번 시험을 치른 결과 느낀 점은 어려운 시험도 완주는 해야한다는 것입니 다. 즉, 문제를 접했을 때의 나의 느낌, 건드릴 수 있는 문제인가 등에 대한 빠른 판단력 유도은 쌤이 말씀하 신 것과 일치합니다. 결국 제 생각에는 합격권에 이르면 특출난 실무실력자가 아닌 이상 실력은 큰 차이는 없을거라고 생각됩니다. 중요한건 시험에 들어갔을 때의 문제의 난이도에 대한 빠른 판단과 시간계산 그리고 이를 통한 시험완주이며 스터디는 그러한 판단력을 기르는 연습장인거 같습니다.

(2) 감정평가이론

이론과목의 경우 투자한 시간대비 점수가 나쁘지는 않았습니다. 따로 서브는 없었으며 지오평가사님의 기본 서 단 하나만을 시간 되는대로 읽었습니다. 따로 5분할 암기? 이런건 하지 않았고 그냥 계획없이 읽었습니다 (제 스타일이 공부하기 싫으면 못하는 스타일입니다)

다만 정독은 했습니다. 단어 하나하나를 곱씹어 가며 읽었고 기본적인 의의들은 그래도 스터디에 인용하고자 노력했습니다. 그냥 논점 이탈만 하지 말자는 식으로 스터디에 임했으며, 이론의 경우에도 전문가적 마인드로 답안을 서술했습니다. 내가 감정평가사라는 입장에서 답안을 쓰는 방법인데 특히 이론에서 좋은 인상을 주는 느낌을 받았습니다. 평가업계의 현황, 문제점 등 수업시간에 은근히 말씀해주시는 이야기 흘려 듣지 마시고 수업시간에 집중만 했다면 문제를 풀 때 불현 듯 스쳐 지나갈겁니다. 이러한 점을 공격적으로 관철하듯이 쓰 지는 마시고 제안 같은 느낌으로 서술해주시면 좋은거 같습니다. 이론의 경우 최대한 배운 것 내에서 묻는 말에만 관련 내용을 서술하였습니다. 그러면 논점이탈도 크게 없을 것이고 과락 걱정은 없을 것입니다

(3) 보상법규

초시 후 가장 심각함을 많이 느꼈던 과목입니다. 3번 논점이탈, 판례 미서술, 사안의 해결 미서술 등으 로 낮은 점수를 받았습니다. 개인적으로 부족함을 느꼈던 부분을 강조하시는 강정훈 박사님의 강의를 수강하였습니다. 아무래도 첫 강의수강이다 보니 기본이론부터 문풀까지 할 수 있는 범위에서 전부 수 강하였습니다.

강박사님의 경우 판례와 사안의 해결과 더불어 법적으로 멋있는 문장들을 강조하십니다. (ex. 공공성은 공용수용의 실질적인 허용요건이자 제한요건?) 기본서에는 흔히 있는 문장들이죠. 다만 이를 시험지에 적는 것은 또 다른 문제라고 생각합니다. 시험 볼 때는 관련문제를 보자마자 떠올라야 하니까요. 이러 한 문장들도 차별화 할 수 있는 문장이라고 생각합니다. 법규 또한 전문가적인 마인드로 답안을 서술 할 필요성을 느꼈습니다. 내가 감정평가사로서 근거법령과 관련판례를 토대로 어떠한 논리적인 결론을 도출해낼 수 있어야 비교적 높은 점수를 받는다고 생각합니다(강박사님 말과 일치)

특히 문제를 보고 묻는 것에 대해서만 배점의 균형감을 갖고 서술하는 것이 중요합니다.

판례는 곱씹으면서 읽다보면 외워질 것입니다. 저는 개인적으로 판례의 멋진 문장과 단어를 좋아하는 편이라 지겨울 때까지 읽었던거 같습니다

4. 기타사항

(1) 꾸준함이 중요하다고 생각합니다.

저는 작은 가게를 운영 중입니다. 그러다 보니 정해진 루틴대로 일어나고 퇴근하고 했습니다. 즉 생활패턴이 강제되다보니 꾸준하게 공부할 수 있었습니다. 슬럼프가 단 한번도 없었습니다

(2) 스터디는 빠지지 않고 참여할 것

개인적으로 스터디는 실제 시험장에서 싸우기 위한 연습의 장이라고 생각합니다. 스터디 같은 경 우 한번 빠지면 그게 두 번이 되고 결국에는 나 자신이 회피하는 지경까지 이르게 됩니다. 특히 이론과 법규의 경우 초반에 글 안 써진다고 아예 풀지 않거나 회피하지마시고 맞서시길 바랍니다. 저도 그랬고 누구나 처음에는 글이 안 나갈거라고 생각합니다. 결국은 그 과정이 필요한 법이고 그게 쌓여야 나중에 완주를 할 수 있는 기초가 된다고 생각합니다.

(3) 스터디 결과에 연연하지 말 것

저는 초시 전에는 물론 이번 시험을 치르기 전까지도 스터디 성적이 들쑥날쑥했습니다. (보여드리 고 싶어도 지금은 성적입력시스템을 바꿔서 그런지 조회가 안되더라고요ㅠㅠ) 물론 내가 지금 잘 하고 있는지에 대한 유일한 판단기준이 스터디밖에 없기는 하지만 낮은 성적을 받았더라도 실망하 지 마시고 오히려 부족한 점을 보완한다는 느낌으로 긍정적으로 받아드리시길 바랍니다. 스터디를 통해 나의 실력도 확인할 수 있지만 오히려 중요한 것은 시험장에서의 대처능력을 기르는 것이라 고 생각합니다. 이번 실무 시험의 경우에도 문제에 대한 빠른 판단을 통해 취할 것은 취하고 넘길 것은 넘기는 전략이 통했다고 생각합니다. 즉 눈치와 순발력 임기응변과 같은 능력을 키우십시오.

(4) 건강과 멘탈관리

공부를 안해도 문제지만, 너무 공부만 한 나머지 우울증이 오거나 피폐해지는 등 정신건강이 망가 지는 경우도 생깁니다. 이러한 경우 슬럼프에 빠지게 되고 오히려 공부시간을 낭비하는 결과에 이 르게 됩니다. 감정평가시 시험이 공부만 하기에도 어려운 시험이라고 생각하긴 하지만 만일 자신 이 멘탈이 약하고 외로움을 많이 타는 편이라면 시간을 내서라도 스트레스를 해소하시는 것도 좋 다고 생각합니다. 결국 작은 스트레스가 쌓여 나중에는 더 큰 공부시간 손실을 발생시킬 수 있으 니 이 점은 스스로 판단하여 잘 관리하셨으면 합니다.

5. 마치며

먼저 감정평가사 합격을 도와주신 유도은 평가사님, 지오평가사님, 강정훈 평가사님께 깊은 감사를 드립니다. 감정평가사 시험은 합격자발표 순간까지도 안심할 수 없는 시험이라는 점에서 보이지 않는 동굴을 해쳐나가는 느낌 입니다. 또한 실무와 이론의 경우 범위 또한 방대하고 무슨 문제가 나올지 예측이 안 된다는 점에서 불확실성 또 한 크죠. 그러한 점에서 오히려 기본에 충실하시기 바랍니다. 3방식인 실무 1번에서 그래도 점수를 받아 면과락을 할 수 있었으며 이론 1번의 경우에도 각론이지만 어떻게 보면 기본내용이라고 할 수 있겠죠. 즉 불확실성이 높은 만큼 기본적인 문제에서 좋은 득점을 하면 오히려 안정적인 점수를 획득할 수 있을 것이라고 생각합니다. 혹시 궁금한 점이 있다면 말씀주시면 틈틈이 응답하겠습니다.