I. 서론

안녕하십니까, 운이 좋게 제34기 감정평가사에 최종합격한 최현욱이라고 합니다.

먼저 https://cafe.naver.com/propertyappraiser/110086 1차 합격수기 링크입니다!

<공부기간>은 1차공부기간(21.10 ~ 22.4.1) 6개월, 2차공부기간(22.4월 ~ 23.7.15)로 총 1년 10개월 가량 공부하였습니다. 저 역시도 공부계획을 세우기 전 여러 합격수기를 참고하여 저에게 맞는 최적의 공부계획을 세우고자 했습니다. 그러나 합격수기중 지방에서 전업으로 합격한 수기를 수집하기 어려웠던 기억이 납니다. 제 수기가 비용측면이나 다른사정 등에 의해 지방에서 전업해야하는 분들에게 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. (저는 경상권입니다)

<점수 및 세부문항별 점수>

II. 공부배경 / 진입사유

저는 집안환경이 어려워, 돈으로부터 자유롭고 싶었습니다. 그로인해 경영학과(문과)로 자수성가 할 수 있다고 생각된 8대 전문직을 살펴보게 되었고, 대학교 4학년 때쯤 감정평가사라는 꿈을 가지게 되었습니다. 그 이유로 ①사람 만나는 것 좋아했고, ②사무실에 앉아서 일하는 것보다 이곳저곳 돌아다니는 걸 선호했습니다. ③또한 수능성적 기준 영어5등급, 수학1등급, 법정1등급으로 SWOT분석하여 시험과목 측면에서도 영어를 상대적으로 덜중요시하는 점 등의 사유로 감정평가사라는 꿈을 갖게 되었습니다.

저는 군생활을 통해 돈을 모으고자했고, ROTC로 대학졸업후 중위제대하여 4천만원가량을 모을 수 있었습니다. 전역 후 모아놓은 돈을 토대로 평가사 수험계에 진입하였고, 자금을 모두사용하기 전 다행히 합격할 수 있었습니다.

III. 과목별 공부방법

1. 실무 (41.5)

유도은 평가사님 풀커리를 따랐습니다. 실무는 겨우 과락을 넘은 수준이어서 저보다는 다른 합격생의 합격수기를 참조하심이 훨씬 도움이 될 것이라 생각됩니다. 가장 시간압박을 받았던 과목이고 스터디 성적또한 잘 나오지않아 속상했던 과목이었습니다. 다른과목과 달리 타강사의 GS문제를 전혀 풀지않았습니다.

2. 이론 (47)

기본적으로 윤철신평가사님의 풀커리를 모두 따랐습니다. 지금은 첨삭을하지 않으시지만, 평가사님께 직접 첨삭을 받을 수 있었고, 첨삭 초반에는 촌철살인 코멘트에 좌절하고 우울해했지만, 멘탈을 부여잡고 계속해서 좋은 답안지를 제출하고자 한 과정을 거쳐 제 답안지가 나아질 수 있었다고 생각합니다. 또한 서브를 직접 만들어 수정에 수정을 거쳐 반복암기하였습니다.

GS스터디는 지오평가사님 커리로 1~4기 수강하였는데, 이론역시 점수가 낮게나와 고민이 깊었습니다. 그 이유로는 기본강의를 타강사로 수강하였기 때문이라고 생각됩니다. 혹여나 저처럼 낮은 스터디점수를 받으시더라도, 본인을 선택을 믿고 끝까지 밀어붙이시면 좋겠습니다.

이론역시 높은 점수는 아니기에, 다른 합격생의 합격수기를 참조하시면 더 도움을 받으실 것이라 생각됩니다!

3. 법규 (68)

행정법부터 3법까지 강박사님의 풀커리를 따랐습니다. 실제시험에서 16p 작성하였습니다.

강박사님께서 강의에서 말씀하셨듯, 법규 고득점을 받아 합격하게 되었습니다. 예상치 못한 고득점을 받게되었는데, 그 이유들로는 다음과 같다고 생각합니다.

①<과거 법규수석합격자 분들의 답안복기파일 분석> 어떻게 쓰면 고득점을 받을 수 있는지, 최고점수는 몇점인지와 답안의 간결함, 아는 것을 쓰는 것이 아닌 주어진 질문에 대해 아는 것을 답안지에 녹여내는 것 등을 얻을 수 있었습니다. 이 과정은 수험과정중 3기스터디정도에서 논점들에 대한 이해가 선행되었을 때 직접 해보시는 것을 권장드립니다.

②<조문암기스터디> 서울법 카페에서 스터디에 참여했습니다. 스터디장께서 매일 외워야할 법조문의 범위를 제시해주셨고, 네이버밴드 어플을 활용하여 일정한 시간에 미리 암기한 후 서로 질의응답을 하며 암기한 것을 현출했습니다. 처음에는 무작정 외우기만 했으나, 3법/행정법 주요조문을 n회독하며 법에대한 이해도가 높아지고, 스터디에서도 조문내용만큼은 자신있게 쓸수있었습니다. 올해 시험에서도 문제4번에서 사무소개설신고에 대해 6점으로 선방한 것, 문제3번에서도 “징계기간 검토: 위반사유 발생한날부터 5년이내 징계할수있는데 3년경과하여 징계가능” 멘트 작성은 조문암기를 기반으로 작성할 수 있었습니다. 조문암기를 통해 분명히 남들과 차별화되는 문장을 작성하게 되실 것이라고 생각합니다.

③<판례암기>

강박사님이 나눠주시는 자료들에서의 모든 판례를 1주일 마다 한글파일에 정리하고 최신화하여 판례를 한눈에 볼 수 있는 서브를 만들었습니다. 이 서브를 만드는 초반에는 판례암기용으로 사용하였고, 차츰 자료들에서 중복되는 판례들이 겹칠때쯤에는 새로운판례만 정리하고, 이후에는 Ctrl+F로 판례내용확인을 위한 용도로 사용하였습니다.

④<서브회독>

서브는 강박사님께서 나눠주는 여러서브들중 마음의 드는 양식을 차용했습니다. 해당서브를 내 말로 바꾸고, 내용을 편집, 수정, 추가하면서 자연스럽게 공부가되었고, 완성에 이르러서는 빠르게 회독수를 늘리고, GS스터디에서의 암기한 것을 현출하며 실력이 향상되어간다고 느낄 수 있었습니다.

⑤< p=""><>

강박사님의 스터디를 풀었고, 토요일 풀이/일요일 강평, 자료복습의 과정을 거쳤습니다.

3기스터디 때부터는 평일에 도승하평가사님, 공대호변호사님 스터디문제를 구하여 목차를 잡고 키워드를 쓰는 식으로 공부하였고, 자료를 통해 당일복습하는 식으로 공부하였습니다. 이 과정을 통해 어떤 문제건 논점을 뽑아낼 수 있는 연습이 되었던 점, 다른스타일의 문제를 접할 수 있었던 점이 도움이 되었습니다.

*모든과목에서 공통되는 내용으로 “서브”는 본인이 직접만드셔야합니다.(당부말씀)

남이만든 서브는 결코 자신이 작성한 것이 아니므로 공부할 때 신뢰도 떨어질뿐더러, 자신의 눈에도 잘 들어오지 않습니다. 참고만 하셔서 꼭 자신만의 서브를 만드시길 바랍니다! (실/이/법 모두)

IV. 시험장 후기

1. 초시(2022년도)

겁도없이 3개월 기본강의만 듣고 경험해보자는 마음으로 시험에 임하였습니다. 자료가 삭제되어 정확히 기억은 나지 않으나 실무 20점정도/이론 10점정도/법규 1자릿수 점수 였던 것으로 기억합니다.

2. 2년차(2023년도) : 직후 작성 목차 별도첨부

부산지역 한국산인공에서 시험응시하였습니다. 책상넓이와 의자모두 새것이라 시험치르는데 편했습니다.

다음은 시험당일 새벽에 쓴 일기의 일부입니다. 부끄럽지만 현장감을 미리 느끼실수 있으시면 좋겠습니다.

“기상 후 탄수화물 섭취, 비타민 섭취, 초코바 섭취 후 씻고, 짐을챙긴후 5분여간 차를타고 이동해 07시 45분경 부산시험본부에 도착했다. 생각보다 많은차가 주차되어있었고, 주차공간도 널널하여 일찍오기 잘했다는 생각이 들었다. 또한, 11실은 6층이었는데 8시이전에도 열려있어 시험장에 은메달을 땄다. 이또한 기분이 좋았다. 2번째순서 입실이었다. 그리고 내 좌석을 확인하는데 뒷자리에 스터디원의 이름이 적혀져있었다. 어떻게 이렇게 모여있을수가 있을까 싶었고, 내가 신경이 쓰여 카톡을 미리 보냈다. 이후 간단한 목례만한채 서로의 시험에 집중하였다.

미리 예상해서일까, 예상했던것만큼 긴장은 되지않았다. 전날밤부터 숙면을 취했고, 좋은 컨디션으로 시험장에 입성했다. 걱정했던 용변 컨디션도 완벽했다. 그러나, 실무시험을 앞두고 긴장감이 확 몰려들었다. 스터디에서 수십번 연습했지만 실전은 그 긴장감이 차원이 달랐다. 떨리는 심장과 손을 간신히 붙잡고 답안지를 작성, 문제지를 받고 23page 파본검사임을 확인하고 아 빨리풀어야겠다. 그리고 완주를 목표로하자, 또, 시점수정, 개별요인 실수, 자료 잘못보는 실수 하지말자 되뇌이며 시험에 임하였다. 첫 파본에서 문1은 기초 3방식으로 너무쉽게느껴졌다. 문제2도 종전 종후자산평가로 도정법 74조 관련멘트를 떠올리며 쉽겠다 생각이 들었다. 문제3번은 잘 기억이 안났고, 문제4번은 잔여지손실보상으로 법73조와 칙32조를 떠올렸다. 그리고 문제1 – 4 – 2 – 3 순서대로 풀어야겠다고 다짐했다. 정신없이 문제1번과 문제4번을 풀고, 42분여가 남았다. 문제2번과 문제3번 총 50점에 42분, 스터디하던대로 시간은 충분하다고 생각되었다. 그러나, 파본검사와 달리 문제2번은 볼륨이 엄청큰 문제였고 12개의 호별로 가치형성요인비교와 단가, 총액 및 호별요인 산정을 해야했다. 차근차근히 적용해풀던중, 남은시간은 20분을 가리키고 있었고, 이대로는 안되겠다 싶어 뒷부분 비례율 부분과 정산금산정부분을 못풀어서는 안되겠다고 생각이 들었다. 그리하여 그 순간의 판단으로 1개호 총액을 평가한 후, 그값에다가 6개호를 곱하여 1-1총액산정, 1-2총액역시 1-1금액과 동일하게 산정하여, 총 종전자산금액을 확정하였다. 이후 비례율 산정과 분담금 산정을 완료하였다. 평가시유의사항 쓰라는거에는 뭐든 쓰긴했는데 시간압박으로인해 뭐썼는진 기억이안난다.

그리고 문제3번에 정확히 10분을 남겨두었다. 타당성분석 OK, 감칙27조 준비된멘트 쓰는것까지 좋았다. 이문제는 1.5p분량이었는데 일단 묻는말에라도 어떻게든 답하자 싶었다. 시간의 압박이 극도로 치밀었고, 이대로는 안된다. 이렇게 ᄄᅠᆯ어질수는 없다. 문제1, 2번을 풀면서 무난했다고 생각했던, 합격하겠다고 생각했던 마음에 발화선을 당겼다. 문제에 도무지 집중이 되지않았고, 안된다 뭐든 써야된다. 10분은 뭐든쓸 수 있는 시간이다 생각하며 어떻게든 쓸 수 있는 부분을 작성하였다. 임대료를 산정하고, 운영경비를 산정 및 계산하고, 타당하지않다는 결론을 내고, 소물음2에서는 그냥 문제내용그대로 복붙해서썼다. 그리고 시험종료소리, 16p 작성하였으나 끝나고 심장이 쿵쾅쿵쾅 뛰었다. 아 이거 망한것같은데..? 그리고 순간 사람들이 왜 실무치고 포기하고 집에가는지 알 수 있었다. 머릿속으로 각문제별 내가 몇점받을지를 예상해보았다. 문제1번 25~30점, 문제2번 10~13점 , 문제3번 5점 문제4번 7점으로 도합 58점, 다른것에서 까여도 40점후반대는 나오겠다는 생각이 들었다. 그럼에도 불안했다. 과락은 넘기겠지만 과연 나만 어려웠을까? 못쳤다는 생각에 바로 이론서브를 봐야했음에도 집중이되지않았다. 어떻게든 빵과 커피를 먹으며 마음을 진정시키려하였다. 그럼에도 내 마음은 진정되지않았다. 그래도 자꾸 실무못쳤어도 과락넘기면 이론과 법규로 커버 가능하다. 합격생중에서도 다잘쳐서 합격한 것 아니다라는 생각이 들었다. 이러한 마음을 이겨내고 이론과 법규에서 만회해야겠다 생각이 들었다. 다만, 고득점의 욕심이 해가될까 우려되기도 한 채 침착함과 냉정함을 유지하기위해 노력하였다. 그래, 절대 포기는 하지말자, 끝까지 최선을 다하자, 실무 못쳐도 합격할 수있다라는 생각과 함께 겨우겨우 실무를 이겨내고 이론서브읽기에 집중하였다.

그리고 2교시 이론. 파본검사시 문제가 기존과 달리 3p임을 확인할 수 있었다. 문제2번은 볼륨이 아주컸고, 1번은 수익환원법, 4번은 거래사례수집 요건 및 유의사항 무난하다고 느껴졌다. 3번은 정확히이해는 못했다. 따라서 문제풀이순서를 1 – 4 –3 –2 순으로 정하였다. 그리고 정신없이 최선을 다해서 이론을 풀었다. 16p를 채웠다. 이론시험이 끝이 났다. 아 이론 잘쳤다라는 생각이 들었다. 법규만 잘치면 이번 시험 되겠다라는 생각이 들었다. 이는 긴장감을 증폭시켰다.

그리고 3교시 법규. 파지검사 문제1번 사업인정 사업인정고시? 노말하다. 그리고 원처분주의 쟁점까지 파악했던것같다. 문제2는 개공 이의신청문제구나 했고, 문제3은 징계에 집행정지가 눈에들어왔다. 문제4는 사무소개설(법21조) .. 이건뭐지 뭘써야하지.. 법규는 문제1 – 2 – 3 – 4 강박사님의 조언대로 순서대로 풀었다.

(문2) 개공이의신청 법적성질(강학상이의신청) 검토후 개공이의신청 거치지않더라도 취소심판(행심) 제기가능한지 검토, 2008두19987 판례, 개공의 위법성, 사안보니까 토가비 적용오류네? 토가비 의의 법적성질(법보행), 그리고 토가비 전을 대로 사용한 오류로 절차상하자가 있었다. -> 절차의 하자 독자적위법성 검토 -> 위법성의 정도 취소정도 하자(시간 없어서 법/목/고/특/합/고는 안씀) 그리고 물음2를 보니 하자의 승계문제였다. 이때 앞문제에서 토가비 위법성정도 취소정도사유를 검토한것과 연결되며 아! 하자의승계로 연결되는구나, 유레카였다. 문제를 올바르게 풀고있다는 증거가 되었으니까. 이후 전제요건 검토, 인정여부 검토를 통해 사안을 포섭하였다. 하자의 승계는 다들 내가잘한다고해주셨고, 자신있었다. 절차의하자도 마찬가지, 자신있는 논점이 나와 순간 마음이 붕떴다.

그리고 문제3번. 3가지의 물음이 있었는데 그중 물음1은 OK, 물음3도 조문보면서 51조 양벌규정, 법인등과 평가사에 국장이 취할조치 아ok! 뭐쓰라는건지알겠다 싶었다. 근데 물음2는 뭘쓰라는건지 모르겠었다. 징계의효력??? 통목차로 쓰고 넘겼다. 앞문제를 충분히 검토했고, 잘모르겠었기 때문에 , 그리고 문제4번, 시간은 7분여 남았다. 21조 사무소개설, 관련해서 목차분설없이 아는내용 떠오르는 내용은 싸그리잡아 모두 서술하였다. 그리고 <끝>과 <이하여백>을 쓰는 순간 법규도 잘쳤다는 생각때문인지 순간 울컥하는 마음과함께 진짜 뭔지 알수없을 마음에 사로잡혔다. 손이떨리면서.. 그리고 시간이 20초가량남았을까, 문제3번의 시행령29조 조문이 아른거려 2003두1684판례 법규성긍정내용을 한줄 추가하고 마무리하였다. 탁월한 선택이었던것같다. 혹시 한문제차이로붙는다면 이 한문장 덕분이지 않을까..?

그리고 후련한 마음이 들었다. 아 나 최선을 다했구나, 그래서 내가 이런마음이 드는구나, 그리고 드디어 스터디원과 첫대화를 나누었다.

시험종료 직후, 솔직한 마음으로 겁도없이 아 이번시험 합격하겠다. 감정평가사가 되는구나.라는 생각이 들었다. 그래서였을까 오히려 울컥하는 마음이 들었던게.

그리고 집에가는길, 몸에 모든힘이 쫙빠지는 느낌이었고, 몸이 병약해진 느낌이 들었다. 기침도 계속나고,, 목에서 피맛도나고,, 그리고 부모님과 여자친구와의 통화로 나를 응원해주는 사람에게 위로받을수 있었다.

그리고 잠깐의 소나기가 있었으나 맑게 개어가는 하늘을 보며 고속도로를 달렸다. 그리고 톨게이트를 지나기 직전, 무사히 도착했다는 안심과, 또한 감정평가사 시험이 정말끝났구나하는 실감과, 이유모를 여러복합적감정에 눈물이 맺혔다. 톨게이트비 정산하는데 이모님에게 눈물을 보일뻔했다. ㅋㅋ 그리고 아니나 다를까 IC에서 내리자 나를 환영하듯 갑자기 소나기가 쏟아졌다. 고생했다는 하늘의 표시였을까.

VI. 기타

1. 스터디

(1) 법규조문암기, 판례암기스터디, 이론의의 암기스터디 (온라인)

조문암기스터디원들과 함께 조문암기 -> 판례암기 -> 이론의의 암기스터디등을 활용했습니다.

(2) 매주토요일 오프라인 스터디

서울법 카페를 통해 오프라인 스터디를 구하였고, 경상권 지방에서 매주 4명이 스터디카페에서 매주 학원 스터디 진행시간에 맞춰 진행했습니다. 초시 2차 직후, 1기스터디 시작시점이었던 것으로 기억합니다. 학원 시간표에 따라 시험시간, 점심시간을 동일하게 강제하였고, 법규종료시험 이후 1시간여동안 서로 질의응답하는 시간을 가졌습니다.

4기 마지막주차까지 진행하며 서로 도움을 주고받을 수 있었고(사실 저는 도움을 받기만했습니다.), 시험장분위기를 계속 가져가며 서울에서 공부하지못한 한계를 극복할 수 있었다고 생각합니다. 그 결과 스터디원 전원이 합격하는 기쁨을 누릴 수 있었습니다. 단언컨대, 스터디원들을 잘 만난게 제가 합격할 수 있었던 가장 큰 원동력이 되었던 것 같습니다. 이 자리를 빌어 앞으로도 계속 보게 될 조평가사님, 오평가사님, 한평가사님 다시한번 감사합니다.

(3) 서울법 GS 스터디

GS 스터디 1~4기 모두 유도은/지오/강정훈 평가사님들의 문제를 풀었습니다. GS실무는 오로지 유도은 평가사님만 풀어봤고, 이론은 지오평가사님 뿐만아니라 타강사님들의 스터디문제들을 풀며 식견을 넓히고자했습니다. 법규역시 강정훈평가사님에 더해 타강사님들의 스터디문제를 풀었습니다. 단, 시간적 한계로 타강사님의 문제들은 목차와 키워드 위주로 진행하였습니다.

아래는 스터디 성적입니다. 스터디 진행동안 상위 20%내 성적드는 경우가 매우 드물었습니다. 스터디성적이 잘 나오지않아 많이 힘들었는데, 이를 어떻게든 극복하고, 시험장까지 최선을 다하신다면 결과는 아무도 모르는 것이라고 생각합니다. 성적이 잘 나오시지 않더라도 좌절하지마시고, 저같은 경우도 있으니 힘내셨으면 좋겠습니다.

2. 기타 합격요인

<열품타> 이를 통해 공부시간을 측정하였습니다. 생각보다 주60시간 가져가기가 힘들었습니다. 2023년 새해가 되던 날, 이대로는 절대 합격할 수 없다고 생각하고, 공부시간에 있어 변곡점을 가져갔습니다.

<집 공부> 스터디카페들을 돌아가며 공부하다가, 저는 이동시간도 줄이고 비용도 줄일겸 내 방을 공부할 수 있는 환경으로 바꾸었습니다. (의자, 스탠드, 프린터 구매 및 공부집중에 방해되는 것들 치워버리기) 대신 운동량이 현저히 줄게되어 살이 찌는 지름길이 될 수 있으므로 운동도 꼭 병행하시는 걸 추천드립니다. (저는 20kg가량 쪘습니다..)

<다이어리 활용> 다행히 J의 MBTI이어서, 일단위/주단위/월단위 공부계획을 세워가며 공부하였습니다.

<유튜브 비활성화, 인스타그램 삭제 등> 공부에 방해되는 요인은 모두 제거하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 오롯이 공부에 집중을 만들 수 있는 환경변화는 필수라고 생각합니다

3. 마치며

감히 당부말씀 드리자면, 각종 커뮤니티나 오픈채팅방 등에 휘둘리지 않으셨으면 좋겠습니다. 양질의 정보는 합격수기, 평가사님들 및 강사님과의 상담, 1:1합격컨설팅제도등으로 충분합니다. 자신이 나아갈 길을 정하고 그 길을 끝까지 밀어붙이시는게 지름길이라 생각되고 정신건강에도 이롭다고 생각합니다. 특히 저는 2차시험 직후 3개월간 각종 커뮤니티, 오픈채팅방을 눈팅하면서 엄청난 불안감을 느꼈고 스트레스로 다가왔습니다. 결과 발표 후 잘못된 정보가 대다수였다는 걸 느꼈고, 이 글을 읽으시는분들은 양질의 정보만 획득하셨으면 좋겠습니다! 혹시 질문사항 있으시면 댓글이나 gusdnr9623@naver.com 메일주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다. 나머지 서브는 저작권문제로 제공해 못해드리는 점 죄송합니다.

마지막으로 가족들과 여자친구, 축하해주신 모든 분들게 정말 감사드립니다. 또한 직접 얼굴 뵌적은 없지만 유도은평가사님, 지오평가사님, 강정훈 평가사님께 진심으로 감사드립니다! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 합격하시는데 조금이나마 도움이 되면 더할나위없이 행복할 것 같습니다. 수험생분들의 건승을 기원하겠습니다!!