안녕하세요. 감사하게도 34기 시험에 합격하게되어 합격수기를 쓰고 있는 34기 합격생입니다.

우선 34회 감정평가사 시험을 치르신 모든 수험생분들 그간 고생 많으셨습니다. 시험에 합격하게 되신 분들 축하드리고, 아쉬운 결과를 받으신 분들께 위로의 말씀을 올립니다.

저의 지난 경험이 도움이 될까하여 적어보는 글이니 참고 정도로 읽어주시면 감사하겠습니다.

1. 34회 시험 후기

1) 시험 전 날과 당일

시험 전 날 마지막으로 회독할 자료를 미리부터 준비했기 때문에 실이법 모두 준비한 자료만 보았습니다. 시험 당일은 평소 스터디처럼 생각하려고 노력하였습니다.

저는 아침을 간단히 먹고 허기진 상태로 답안을 쓰는 걸 선호하였기 때문에 최대한 부담가지 않는 음식을 먹고, 초콜릿, 사탕 등 디저트류를 이따금 먹었습니다.

* 꼭 시험 전 날 마무리 정리를 할 수 있는 자료를 미리 준비하셨으면 좋겠습니다.

* 평소 스터디 때 실전처럼 연습하시되, 본인만의 패턴을 정하시고 시험장에서도 그대로 실천하시길 바랍니다.

2) 과목 - 실무 (1>4>2>3) 11p or 12p 작성

문제1) 50분 컷

물음1) 최대한 서술을 줄이고 컴팩트하게 풀고자 하였으며, 물음1은 숫자까지 맞추었습니다.

물음2) 시점수정치를 자본수익률을 적용하였고, 연면적 단가로 나누었습니다.

물음3) 시장임대료 기준해서 풀었습니다.

물음4) 서술이 조금 부족하였으나, 시산가액 도출 예시답안의 10%범위 내 들어갔습니다.

물음5) 타임테이블은 맞춘 것 같으나, 환원이율에서 가산하였습니다.

물음6) 최유효이용과 현황이 어떤지 등등 기술하였고, 예시답안과 동일한 논리로 풀었습니다.

문제2) 근거규정, 기준시점 틀렸습니다. 대상물건 확정에서 시간을 많이 소요하였기 때문에 긴장된 상태로 풀었으며 사례를 3번 골랐다가 4번으로 고쳤습니다. 가형요 값은 틀렸습니다.

물음2를 백지로 내어서 아쉬움이 크게 남았습니다. 물음3에서 서술을 최대한 적시했습니다.

문제3) 8분도 남지 않은 시간 내 풀어 사실 물음1 noi까지만 열심히 구하고 이 후는 시험 당일 순간적인 판단과 저의 손목에 맡겼던 것 같습니다.

문제4) 맹지로 판단했습니다. 숫자는 틀어졌으나 한도검토까지 해주었습니다.

총평) 시험 끝나자마자 ‘또’ 망했다고 생각했습니다...

3) 과목 - 이론 - 복기답안 첨부파일 (시험 친 후 곧바로 작성한 것입니다.)

4) 과목 - 법규 - 복기답안 첨부파일 (시험 친 후 곧바로 작성한 것입니다.)

2. 수험기간 및 수험일기

1) 2019~2020 (2020년 31기 1차 시험 회계 1문제 과락)

수험을 처음 접한 건 2019년입니다. 지방에서 첫 도전을 시작했기에 정보가 너무 부족하였습니다. 모든 강의는 서울법 인강으로 수강하였으나, 답안 작성 등 분위기를 익히고자 주말 스터디를 실강으로 등록했습니다. 이때 토요일마다 서울-대구를 통학하였습니다. 이런 열정이면 동차도 충분히 가능하다고 주문을 걸었던 것 같습니다.

2019.12부터 실강으로 스터디를 처음 접하였으며, 2020년 초 1,2차 병행을 시작하였습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 코로나로 인해 시험이 연기되는 이벤트가 있었고, 저는 시간적 여유가 생겼다고 안일한 생각을 했습니다. 또한 회계·세무 관련 자격증이 있었기에 편안하게 준비하였으며 결과는 회계 1문제 과락이 났습니다.

* 돌이켜보니, 2019~2020은 해외여행, 국내여행 등 안일하고 나태한 수험생활을 하였던 것 같습니다. 코로나 + 1차 낙방으로 인해 여유로운 마음으로(?) 공부를 했던 것 같습니다. 사실 공부를 열정적으로 하지 못했던 것 같습니다.

결론적으로 저에게 2년은 아쉬우며 또한 아까운 시간이 되었으나, 이 글을 읽어주시는 수험생분들에게는 다시 한번 마음을 되잡고 목표의식을 뚜렷이 가지는 시기가 되었으면 좋겠습니다.

2) 2021.01~2021.08 (2021년 32기 1차 합격, 2021년 32기 2차 불합격)

2021.01.01. 저는 다시 열심히 감정평가사 자격 공부를 해보자고 마음을 먹었습니다.

서울에서 자취를 시작하였으며 이 당시 서울법과 타학원 스터디를 병행하며 공부하였습니다.

1·2차 동차로 합격하기 위해, 또한 지난 2년간의 실수를 하지 않기 위해 1차와 2차를 고루고루 배분하며 공부하였습니다.

1차 합격을 이루어내고, 2차 합격만이 남았다고 생각했을 이 때 전반적 수험 기간 중 이론·법규 실력이 가장 많이 상승했던 시기였던 것 같습니다. 이 당시 수기 서브 및 답안 풀 페이지를 작성하면서 직접 적으며 암기하는 공부를 하였고, 손, 손목, 전완근(?) 여러 복합적 통증들을 수반했습니다.

당시 적은 수기 서브 및 자료들을 이후 2023년 34기 시험에서 최종 서브로 활용하였습니다. 또한 이때 이론·법규 공부 방법과 패턴을 33기, 34기에서도 비슷하게 활용했던 것 같습니다.

2021. 32기 2차 시험 결과 실무 과락 성적을 받았습니다. 이론·법규가 고득점은 아니나 초시임에도 잘 치러냈다는 판단 하 이후 실무만을 잡겠다고 목표했습니다.

3) 2021.12~2022.07 (2021년 32기 2차 불합격 후 2022년 33기 2차 유예 준비 및 불합격)

32기 시험 결과 발표를 기다리는 동안 3개월은 공부를 하지 않았습니다. 여행을 좋아해서 어디든 많이 다녔던 것 같습니다. 결과 발표 후 초시였으니 다시 유예로써 꼭 합격해서 나가겠다고 마음먹었던 것 같습니다.

유예였지만 순공부시간은 충분히 투자하였습니다. 학원스터디에서도 이론·법규는 항상 상위권으로 안정적이었으나, 실무는 편차가 심했기에 실무는 여러 학원 스터디 문제를 풀었습니다. 이때의 패인은 단순한 양치기였던 것 같습니다. 문제를 많이 풀어 승부를 보고자 했으나, 실무 문제 풀이의 구조화, 논리성 등이 부족한 채 답안을 작성했었습니다.

4) 2022.11~2023.07 (2022년 33기 2차 불합격 후 2023년 34기 1·2차 동차 준비 및 34기 합격)

1년 전과 마찬가지로 33기의 결과 발표를 기다리는 동안 3개월은 공부를 하지 않았습니다. 사실 33기 시험을 치르고 나서는 또 한 번 “올 해는 붙겠지”하는 생각을 했던 것 같습니다. “이만큼 공부했으면, 이만큼 시간을 투자했으면 이제 붙겠지”라는 추상적인 생각을 했습니다. 결과는 또 한 번 실무 과락이었습니다. 33기 실무시험의 경우 실무 성적에 인플레이션이 있었다고 표현할 만큼 고득점자분들도 계셨습니다. 이때의 실무과락은 충격적이었습니다. 저는 많은 합격자분들께 조언을 구하였고, 실무만은 처음부터 다시 하자고 생각했습니다.

2번의 1차 시험 응시 경험이 있었으나 다시 또 1차 시험부터 준비하여야 하는 것부터 겪어야 할 과정들이 막막했습니다. 모든 과정을 처음부터 해야 한다는 생각에 과연 할 수 있을까 걱정이 앞섰던 것 같습니다. 시험 결과 발표 후 첫 주말이 끝나기 전, 충분히 고심한 끝에 다시 한번만 더 해보자고 마음을 먹었습니다. 서울에서 다시 대구로 내려왔고, 대구에서 개별스터디에 참여하게 되었습니다. 결과적으로 스터디원 4명 모두 지방에서 온라인으로 합격하게 되는 팀이 되었네요...!

 3. 과목별 공부방법

* 다년차로 여러 공부 방법에 도전하였고, 수많은 문제를 풀었습니다. 34기 기준으로 적어보겠습니다. 실무 과락이라는 큰 문제가 2년 동안 발목을 잡았기에 다른 것보다도 실무에 몰두하였습니다. 공부시간 또한 <실무 6 or 6.5 : 이·법 4 or 3.5> 의 비율로 가져갔습니다.

1) 실무 (유도은 평가사님 커리큘럼, 종합문제집 / 유도은 평가사님 주말스터디 / 기출문제집 유도은 평가사님 및 타 강사님 3분 - 이용훈, 김사왕, 여지훈 평가사님)

: 매일 200점, 종합과 기출 반복, 계산기 숙달, 서브 단권화

- 매일 200점

34기 시험을 준비하면서 실무는 매일 200점씩 풀고자 하였으며, 문제를 풀고 복기까지 끝내야 이론·법규를 공부할 수 있었습니다. 문제 풀이 순서는 대개 1-4-2-3 또는 1-4-3-2로 풀었으며 매일 각 문항별 할애 시간을 체크하였습니다. 주말 스터디에서는 95분 내 실무 답안 작성을 완주하고자 목표하였습니다.

- 종합과 기출 반복

동차를 준비하며 종합문제의 경우 4회독 정도 하였고, 기출문제의 경우 3회독 정도 했던 것 같습니다. 개별 스터디에 참여하면서도 별도 계획된 일정표를 통해 반복해서 공부했던 것 같습니다. 종합문제를 통해 다양한 유형의 문제 틀을 익히고자 하였고, 기출문제를 통해 다양한 방면에서 사고하고 공부하며 주도적인 문제 풀이를 하려고 노력했습니다.

- 계산기 숙달

또한 계산기 조작 방법을 공부하였습니다. 계산기를 능숙하게 다루는 수험 친구에게 리스트기능 등 문제에 활용된 계산기 기능의 작은 부분까지 물어보고 익숙해지기 위해 연습했던 것 같습니다. 계산기를 문제에 적극적이고 효율적으로 활용하고자 했습니다. 집합건물 여러 개 호수 평가와 같은 스터디문제, DCF, CF 유형의 기출 문제를 풀면서 계산기 활용에 자신감이 생겼습니다. 34회 기출 문제2번에서도 리스트기능을 활용하였습니다.

- 서브 단권화

실무 문제풀이 시 물건벌 평가방법의 큰 틀을 암기하고자 했습니다. 3방식/유형별/목적별/타당성/보상 등 매일 풀었던 (종합과 기출) 문제의 통목차를 기억하고자 복기를 마치는 시간에 통 목차 및 서브를 잠깐이라도 매일 보았습니다.

지난 2년간 서브에는 스터디가 끝날 때마다 내용이 추가되어 서브가 많이 뚱뚱(?)해졌었는데, 34기 시험을 준비하면서 최대한 깔끔하고 간결하게 답안에 적시 할 수 있을 정도의 서브암기만 했던 것 같습니다.

* 3번의 2차 시험 중 2번의 시험에서 실무가 항상 발목을 잡았기에 올해는 실무 시간이 끝나고 많이 힘들었었습니다. 또 과락이 아닐까 하는 걱정이 이론·법규에도 영향을 미쳤던 것 같습니다. 혹시 실무과목에 문제가 있으신 분은 여러 공부 방법을 도전해보시고 꼭 문제점과 보완점을 찾으시길 바랍니다. 저 또한 2022년 33기 시험 이후 문제점에 대한 고민을 충분히 했던 것 같습니다.

개인적으로는 양치기를 통해 여러 유형의 문제에 유연하게 대처하는 능력을 키우는 것도 중요하지만, 대상 물건 확인, 기본적 사항의 확정 등 기본에 충실 한 것이 가장 좋다고 생각합니다. 34회 시험을 준비하며 내가 평가하고자 하는 대상과 평가의 목적 등을 조금 더 문제와 연관시켜 생각한 후 문제분석에서 충분한 시간을 투자하고, 자료를 선별하여 주도적인 답안을 작성하는 연습을 많이 했던 것 같습니다.

또한 쉽게 풀이할 수 있거나, 접근할 수 있는 문제에 대하여 실수를 최대한 줄이는 것이 최선의 방법이라고 생각합니다. 다른 사람들이 대다수 쉽게 맞추는 문제라면 나 또한 그 부분에서는 최소한의 실수도 방어하는 자세가 필요하다고 생각했습니다.

마지막으로 실무에 대한 문제점을 혼자 고민하지 않고 여러 수험 친구들에게 터놓고 많은 도움을 받았습니다. 다시 한 번 그 친구들에게 정말 감사합니다.

2) 이론 (지오 평가사님 커리큘럼, 지오 평가사님 스터디, 오성범 평가사님 문제풀이 강의 및 자료, 기타 타 강사님 스터디 자료 활용)

- 나만의 서브

2021년 32기 초시 2차 시험을 준비할 당시 수기로 실무기준, 스터디 문제 등 여러 논점들을 정리하였습니다. 이후 33회 2차 시험을 준비하며 다시 한번 타이핑으로 정리하였고, 34회 동차 시험을 준비하며 작년 서브를 조금 변형하여 그대로 활용하였습니다.

기본서이든, 기출문제 교재이든, 본인만의 서브이든 어떤 자료도 다양한 논점을 곧바로 찾을 수 있도록 충분한 회독을 통해 나의 것으로 만든다면 무엇이든 좋은 서브가 될 것이라 생각합니다.

저의 경우 부동산의 개념/부동산 시장/부동산 가격/감정평가의 기초/시산가액조정/감정평가3방식 기타 방법/감정평가 응용이론/유형별 - 토지 및 정착물/유형별 - 준부동산 및 동산/유형별 - 무형자산 및 유가증권/목적별/실무기준해설 물건별 평가 등으로 정리하여 수많은 회독을 했던 것 같습니다.

- 기출문제의 중요성

이론 기출의 경우 예시답안의 목차를 전부 외울 정도로 회독을 많이 하였습니다. 지오평가사님과 오성범평가사님의 기출 예시답안을 기준하였습니다. 이론 또한 답이 있다고 생각하고 접근했던 것 같습니다. 물음의 유형별에 따른 답 목차들을 정해두고 정리하였습니다. 실무기준과 같이 정답이 있고, 암기되어야 하는 문제의 경우 확실한 암기가 필요하였고, 총론이 바탕이 되는 문제더라도 기출 논점, 스터디 출제 논점의 목차는 기억하고 그대로 쓰도록 암기를 했던 것 같습니다. 이 방법이 적합한지는 모르겠지만 새로운 문제가 나오더라도 당황하지 않고 비슷하게 답안 작성에 활용했던 것 같습니다.

- 의의 암기의 중요성

이론상 의의, 법상 정의에 대해서는 꾸준히 보고 암기했습니다. 실제 시험에서 생소한 문제가 나온다면 개념을 분설하여 의미를 찾아서 쓰고자 하였습니다. 목차 쪼개기가 어렵다면 개념 요소로 마인드맵을 했던 것 같습니다.

* 이론의 경우 다른 과목 대비 스터디 시간에 가장 편안하게 답안을 작성했던 것 같습니다.

이론도 무조건 답이 있다고 생각하고 공부했던 방법이 저에게는 도움이 되었던 것 같습니다.

3) 법규 (강정훈 평가사님 커리큘럼, 강정훈 평가사님 스터디, 공대호 평가사님 스터디 자료)

- 나만의 서브

2021년 32기 초시 시험 문제1번에서 비교적 높은 점수를 받았습니다. 저는 답안 작성 시 마지막 사안의 포섭에 중점을 두는 편인데 그 부분이 득점 포인트가 되었다고 판단했습니다.

강정훈 박사님이 배포해주신 서브를 활용하여 스터디 논점 등을 덧붙이며 공부했었습니다.

- 기출문제의 중요성

법규 또한 기출문제는 아무리 강조해도 지나치지 않다고 생각합니다. 강정훈 평가사님 기출문제 예시답안 또한 외울 만큼 공부했던 것 같습니다. 적으면서 생각 해보니 저는 그냥 다 외워버리자 하고 접근했던 것 같네요... 34기 시험을 준비하면서도 기출문제와 서브 위주 공부하되 남는 시간에 스터디 자료를 활용했던 것 같습니다.

- 법전의 중요성

33회 시험까지는 법전의 큰 틀을 외우고자 했었습니다. 34회 시험을 준비하면서 법전의 조항뿐 아니라 세항목 까지 암기하고 기억하려고 했습니다. 특히 법이 왜 이렇게 구성 되어있고, 각 조항의 의미가 무엇인지 기억하고자 했습니다. 결과적으로 34회 법규 시험 문항 4번에서 보수적으로 접근할 수 있었던 것 같습니다. 법규에서 약술 문제 또는 불의타가 나오면 관련 조문이나 법상 목적 등을 떠올리고 작성하고자 노력했던 것 같습니다. 추가적으로 저는 법전 조항과 서브를 연계하여 기출이나 스터디에서 풀었던 논점 혹은 일반론 암기코드를 따서 기억하였습니다.  

* 법규의 경우 33회 시험에서 아쉬움이 컸었는데, 다행히 올 해는 예상보다 좋은 점수를 받은 것 같습니다.

4. 마치며

저는 다년차 수험생이자, 1번의 1차 회계 과락, 2번의 2차 실무 과락이라는 결과로 1차 시험도 3번, 2차 시험도 3번이나 치르며 공부하였습니다. 시간적 측면에서 충분히 공부했던 시간들이 있으니 그 간 주말 스터디에서는 이론·법규 덕분에 대부분 상위권에 속해 있었던 것 같습니다. 그리고 항상 2차 시험을 치른 후 3개월의 기간 동안은 풀 충전을 했습니다. 책도 보지 않았네요.. 하하

* 조금 더 일찍 합격하신 분들의 좋은 합격수기가 많으니 공부 방법에 대해서는 다른 분들의 효율적인 공부 방법을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

닫혀있던 문을 계속 두드리니 저 또한 결국 문이 열렸던 것처럼 감정평가사 라는 자격 취득 공부를 마음먹으셨다면 끝까지 굳건히 정진하시길 응원하고 싶습니다.

초시분들이라면 생동차에 이루어내겠다는 의지를, 유예분들이라면 또 한 번 1차 시험을 치지 않겠다는 다짐을, 그 이상이 되신 분들은 지난 과정에서 아쉬운 부분을 꼭 보완하겠다는 목적을 통해 35회 시험 이후 아쉬움 또는 후회가 남지 않는 공부를 해나가셨으면 좋겠습니다.

저는 긍정적이자 낙천적인 사람임에도 불구하고 33회 시험 결과를 받고 많이 힘들었던 것 같습니다. 당시 내가 선택한 길에 대한 물음표가 무한히 생겼던 것 같습니다. 혹시라도 올 해 시험이 아쉬우신 분들은 먼저 스스로를 꼭 위로해주시고 다시 앞만 보고 공부하셨으면 좋겠습니다. 본인만이 할 수 있는 부분이라 생각합니다.

실무경우 회독 스케쥴, 실무 논점 정리 등 스프레드시트와 엑셀파일도 많이 활용했습니다.

공부기간이 긴 만큼 담고 싶은 말이 많아 길어졌네요. 적다보니 두서없이 작성한 것 같습니다. (여유가 생기면 조금씩 수기를 보완해야겠습니다^^;..) 공부 방법 등에 디테일한 부분에 관하여 혹시라도 궁금한 점이 있으시면 쪽지나 메일 부탁드리겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. 다시 한번 지난 저의 모든 과정에서 묵묵히 응원해주신 모든 분들께 감사 인사드립니다.