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안녕하세요. 이번 35회 감정평가사에 운이 좋게 합격하게 되어 저와 같은 처지인 수험생분들께 조금의 도움이 될까 싶어 합격수기를 남깁니다.
0. 시험 결과
(1) 2023년 2차시험 (3개월)
실무 37.5 / 이론 35.5 / 법규 40.5 / 총점 113.5 / 평균 37.83
(2) 2024년 2차시험 (15개월)
실무 51 / 이론 58.5 / 법규 51 / 총점 160.5 / 평균 53.5
(3) 2024년 2차시험 문항별 득점
- 실 26(65%) / 14.5(48%) / 6(30%) / 4.5(45%)
- 이 25.5(64%) / 16.5(55%) / 10.5(53%) / 6(60%)
- 법 24.5(60%) / 13.5(45%) / 8.5(43%) / 4.5(45%)
(4) 2차시험 분석 - 첨부 복기답안 참고, 제가 생각하는 채점 감점요인은 아래와 같습니다.
1) 실무 (51점)
- 문1) 26점 : 토지단가에 근소한 차이, 건물 현가가 틀린 부분 때문에 감점사유가 있었던 것 같습니다.
- 문2) 14.5점 : 물음2 해석, 물음3의 내용연수 산정을 잘못하여 감점이 된 듯 합니다.
- 문4) 4.5점 : 계속성을 작성하지 않고 제가 아는 일반론을 작성했습니다.
- 문3) 6점 : 문제를 전혀 해석하지 못하여 아는 내용(과도,과소지정)으로 작성했으나 후하게 채점된 것으로 보입니다.
2) 이론 (58.5점) - 잘 본 부분, 못 본 부분이 어느부분인지 제대로 파악이 안되어 복기답안(목차)으로 대신합니다.
- 문1) 25.5 : 누락된 내용은 없이 무난하게 작성한 것으로 기억납니다.
- 문2) 16.5 : 토지건물 및 집합건물을 모두 개별평가, 일괄평가로 나누어 설명했습니다.
- 문3) 10.5 : 복기참조
- 문4) 6 : 복기참조
3) 법규 (51점)
- 문1) 24.5 : 선결 위법으로 결론
- 문2) 13.5 : 물음2번 하자치유로 작성하여 논점이 어긋낫고 여기에 감점사유가 컸던 것 같습니다.
- 문3) 10.5 : 물음 1 별표3 논점과 재량행위 안씀, 기타 성실의무 풍부하게 써야하나 부족했던 것 같습니다.
- 문4) 4.5 : 특칙인지 여부, 내용이 부실하여 다소 낮게 채점된 것으로 판단됩니다.
1. 수험기간 및 공부시간
수험기간은 2023년 1월부터 2024년 7월까지 약 1년 6개월 가량이며 2차공부는 1차시험이 끝난 4월 이후 본격적으로 시작하였습니다. 30대 중후반의 나이에 육아로 인해 공부시간이 제한적이어서 여러 합격수기를 찾아보며 공통점을 추려가며 최고의 효율을 찾아 공부하려고 노력했습니다. 제가 생각한 공통점은 글 하단에 후술하겠습니다.
23년 4월부터 10월까지는 하루평균 약 6~8시간 정도 공부하였으며 11월부터는 일요일을 제외하고 하루 10시간 이상 공부하려고 노력했습니다. 열품타 기록을 참고로 남깁니다. (24년 4월부터는 따로 체크하진 않고 하루 10시간 정도씩 공부하였습니다.)
★★★★★★★★★★
1월부터 10월까지는 육아에 참여하며 7~8시간은 채우려고 노력했습니다. 육아하면서 공부한 것은 아니며 7~8시간 아파트 독서실이나 스터디카페에서 온전한 자기시간을 갖고 공부했습니다. 와이프가 사업을 하고 있어 다행히 유동적으로 공부시간을 확보할 수 있었습니다.
11월부터 6월까지는 공부에만 전념할 수 있도록 육아는 와이프가 전담해 주었습니다. 덕분에 11월부터 공부량은 확실히 늘릴 수 있었고 이 시기가 없었다면 합격은 아마 어려웠지 않을까 생각합니다.
육아병행 하시는 분들은 배우자분과 꼭 합의하여 온전히 공부할 수 있는 시간을 확보하시는 게 좋을 듯 합니다.
★★★★★★★★★★★
2. 수강과목 및 스터디
2024 온라인 올패스를 수강하였으며 이론은 지오쌤, 법규는 도승하쌤으로 선택하여 들었습니다. 이후 오프라인 스터디를 들어야 겠다고 생각하여 2기부터는 이동현쌤, 강박사님 오프라인 스터디를 추가로 결제하여 본관에서 스터디에 참여하였습니다. 2기 이후로 지오쌤과 도승하쌤의 문제는 다른 날에 따로 풀거나 시간이 부족하면 목차잡는 정도로 정리했습니다.
3. 과목별 공부방법
(1) 실무
실무는 4월~11월까지 7할 이상을 가져갔으며 1기 중반 이후로 비중을 차츰 줄여나갔습니다. 전반적으로 유도은 선생님 커리를 따라갔습니다(기본강의,0순,1순,2순,스터디). 34회 시험에서는 37.5라는 3개월 치고는 준수한 성적을 받아 이대로 공부하면 해볼만하겠다 생각했습니다.
수험생활 시작할 때 실무문제는 어떻게 풀어야 하는지, 얼마나 풀어야 하는지 고민을 많이 했습니다. 그래서 저는 합격한 이후에 수험하시는 분들에게 참고가 되기 위해 내가 하루에 몇점씩 푸는지 체크해야겠다고 다짐하고 매일매일 기록했습니다. 타 수험생에 비해 문제를 많이 푼 편은 아닙니다. 다만 초반 양치기에서 암기량, 이해도가 높아질수록 이해위주의 문제풀이를 하려고 노력했습니다. 논점을 보면 바로 어떻게 풀어야겠다고 적응한 시기는 2기(1월) 시작할 때 쯤이 아닐까 생각됩니다. 유도은 선생님도 이때부터 논점을 출제해주지 않으시기 때문에 여러모로 주어진 수업만 열심히 들으면 된다고 생각합니다. 실무점수가 좋은 편은 아니어서 참고용으로 어떻게 비중을 줄여갔는지 봐주시면 될 것 같습니다. (총 25,000점 가량 풀이)
(2) 이론
2024 올패스 선택 시 지오선생님 수업을 들었으며 2기부터는 오프라인으로 이동현 선생님 스터디를 들었습니다. 이동현쌤 스터디를 듣고 강의력에 빠져 총론, 각론 강의를 한번 더 결제해서 들었습니다. 지오쌤과 동현쌤이 강조하신 부분을 다 흡수하고자 노력하였기에 결과적으로 합격에 도움이 되는 점수를 받지 않았을까 생각합니다.
제가 이론에 자신감이 붙었다고 느낀 시기는 크게 3가지의 공부를 하고 나서 입니다. 첫번째는 25회부터 34회까지 기출문제를 시간의 구애없이 책을 찾아보며 나 자신이 납득할만한 논리적인 글을 쓰는 과정이었고(작년 이론수석 평가사님의 공부방법), 두번째는 실무기준의 암기를 어느정도 완성한 때입니다(암기를 어느정도 완성했다고 느낀 시기는 4월말 정도인 것으로 기억합니다). 마지막은 5월부터 5분할을 통해 총론,각론을 일주일에 한권씩 회독하고 하루 100점씩 목차를 잡는 연습을 하며 문제가 나오면 목차를 바로 떠올릴 수 있게 연습한 것이 크게 도움이 되었습니다. 세번째 방법은 이동현 평가사님께 오프라인 상담을 받으면서 추천해주신 방법인데 시간단축 및 암기에 크게 도움이 되었습니다.
2기 스터디부터 목차분석을 한 것도 크게 도움이 되었습니다. 매 기 스터디 이후에 하단의 내용과 같이 목차분석을 했으며 같은 실수를 두번 하지 않도록, 익숙하지 않은 목차는 한번 더 상기시킬 수 있게 도움이 되는 공부방법이었습니다.
(3) 법규
2024 올패스 선택 시 도승하 선생님 수업을 들었으며 2기부터는 오프라인으로 강박사님 스터디를 들었습니다. 법규는 답안의 논리적 구성, 법조문 암기를 최우선으로 하였습니다. 모든 수험생들이 그렇듯 법규를 전략과목으로 보았기에 토지보상법령칙, 감정평가법, 부동산공시법개별공시지가까지는 항까지 모두 외우려고 노력했으며 기계적으로 현출할 수 있게끔 스터디에서 많이 연습하였습니다. 법조문 암기에 어려움이 많아 두문자를 딴 자체 법전을 만들어 따로 들고 다녔습니다(하단 예시).
법규 역시 강박사님의 KW 채점평을 토대로 키워드를 넣으려고 노력을 많이했으나 실제 시험장에서는 많이 부족했던 것 같습니다. 논리적 토대 위에 빠짐없이 키워드를 채워넣고 제한된 시간 내에 쓰는 연습을 많이해야 할 것으로 보입니다.
4. 기타
(1) 개별스터디 활용
혼자 공부하면 늘어지기 때문에 스터디로 강제성을 부여하였습니다. 저는 경쟁심이 곧 나를 달리게 해주는 원동력이라 생각하여 직접 실무스터디를 만들어 팀원들이 각자 채점하고 제가 성적을 공시하는 방식으로 늘 경쟁 속에 살도록 환경을 조성하였습니다. 오프라인 스터디에서도 성적 공유모임을 만들어 오프라인 스터디원끼리 자극할만한 요소를 지속적으로 주려고 노력했습니다.
(2) 합격자들의 공통점
제가 생각한 합격자들은 "기본에 충실" 이라고 생각합니다. 실무, 이론은 기본서, 실무기준에, 법규는 법조문에 충실하다고 생각했습니다. 저 또한 시행착오를 최소화하고자 기본서, 실무기준, 법조문은 남들보다 더 많이 암기해야 겠다고 생각했고 올해 법규 4번 분량을 한페이지도 채우지 못했으나 4.5점을 받아 합격 커트라인에 걸칠 수 있게 도움을 주었습니다.
(3) 스터디 성적
스터디 성적은 편차가 심했습니다. 특히 4기 후반부 들어서는 300등대로 밀려나 많이 실망하기도 하였습니다. 그러나 스터디는 하나의 지표일 뿐 절대적이지 않고 나의 부족한 점을 찾고 그것을 보완하는 과정이라고 생각합니다. 성적이 많이 좋지 않다고 하여 낙담하지 않으셨으면 좋겠습니다. 2기부터 제 성적을 참고자료로 올려드립니다.
(4) 마음가짐
오프라인 스터디를 할 때 꼭 하던 두가지가 있습니다. 첫번째는 매일 아침 7시에 도착하기, 두번째는 시험장처럼 최선을 다해서 쓰기입니다. 시험장에 있는 것처럼 답안지의 앞면을 정성스럽게 쓰고 정해진 시간에 맞추어 답을 작성했습니다. 모르는 것이 나와도 어떻게 대처할 것인지를 중점에 두고, 아는 것을 꺼내 연결시키려는 연습을 많이 했습니다. 스터디 내내 이 두가지는 꼭 지켰고 그 노력이 운으로 맞닿아 좋은 결과를 내지 않았나 생각합니다. 항상 오늘이 마지막이라는 생각으로 최선을 다하면 좋은 결과가 있을리라 믿습니다.
(5) 채점자의 입장에서 생각하기
다수의 답안을 채점하는 채점자는 피로도가 상당하다고 들었으며 저 역시 그럴 것 같다고 생각해서 답안지를 최대한 가독성이 좋도록 연습했습니다. 글씨는 큼직하게, 키워드는 잘 보일 수 있도록 강조하여 채점자들에게는 애매한 내용일 지라도 참 잘 보이려고 노력하는구나 생각이 들게 하여 총점 1점이라도 획득할 수 있도록 연습했습니다.
글씨체 변화과정
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5. 마지막으로
스터디를 통해 저와 함께 인연이 닿았던 모든 분들께 감사의 말씀을 드립니다. 합격해서 기쁜 마음도 있지만 지금 힘들어할 수험동기들을 보면 가슴이 아픕니다. 비록 올해는 합격하지 못했다 하더라도 제가 봐온 스터디원들은 정말 열정적이고 최선을 다한 분들이기에 반드시 좋은 결과가 있으리라 생각합니다.
또한, 오랜기간동안 저에게는 너무 익숙하신 강사님들께 진심으로 감사의 인사를 드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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