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답글: 이천교 법무사 입니다

No : 11006

작성자 :

dayo****

작성일 : 2024/06/03 15:13:58 조회 : 986

네, 감사합니다.
이와관련된 판례가 없어 경매계에 뭐라 해야 될지 답답할 뿐 입니다.
경험이 많으신 관계로 문의 드렸습니다.
다시한번 감사드립니다.

안녕하세요
이천교 법무사입니다
질문 내용이 민사서류나 공탁이 아닌 민사집행 실무입니다.

1. 매각대금이 지급된 경우에는 법원사무관등은 직권으로 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 합니다(144조1항 2호).

그런데 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 아니한 권리로서 특별법에 의하여 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단하여서는 안된다는 것이 원칙입니다. 예를 들어 매각에 의하여 소멸하는 부동산의 부담 중 최선순위의 것보다 앞서 담보가등기 아닌 가등기가 있는데, 다시 그 등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 등기되지 아니한 주택(또는 상가건물)임차권자가 있고, 그 임차권자가 경매절차에서 보증금전액을 변제받은 경우에도 위 가등기의 부담은 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수 됩니다.

2. 그런데 질문주신 사례는, 임차권이 등기까지 되어 있고 ....등기부로만 보아도 가등기가 임차권등기보다후수위입니다. 그러므로 만일 임차인이 경매를 신청해서 임차권등기가 말소되면(전액 배당등으로) 그 임차권등기는 말소되고 따라서 등기부 기준으로 그 후순위 등기인 가등기도 말소될 것입니다.

감사합니다
법)이천교

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안녕하세요.
실무와 2차 시험준비를 겸하고 있는 직장인 입니다.
문) 주택에 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 받지 못하여 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 부동산에
후순위 가등기(청구권보전의가등기인지 담보가등기인지 불명)가 경료 된 상태에서 임차인이 보증금반환 청구소송에 따른 집행권원으로 경매를 진행할려고 합니다.
등기부 기재사항
임차인의 대항력 갖춘날:2020. 6. 30. (임차권등기 접수일: 2022.7.27)
가등기 접수일: 2022. 8. 31.
그외 다른 등기사항 없음
이 경우 보증금반환청구에 따른 집행권원으로 경매신청시 말소기준권리를 임차권 등기로 보아야 하는지?
경락에 따라 임차인의 배당 후에도 가등기가 말소되지 않고 인수되는지요?
아니면 물권이 채권보다 우선하는 효력의 예외(주임법의 보호를 받는 주택임차권)가 인정되어 배당에 따른 임차권등기가 말소되면 가등기도 말소되는지요?
기온차가 심합니다 감기 조심하시고, 올해는 꼭 합격하고 싶은 마음으로 문의 드립니다.
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