안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 포괄승계인에 의한 등기와 농지취득자격증명에 대한 내용입니다.
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[답변]
포괄승계(상속)에 따른 등기(법 제23조 제3항) : 농지취득자격증명 不要
포괄승계(상속)인에 의한 등기(법 제27조) : 농지취득자격증명 要
상속에 따른 등기(법 제23조 제3항)는 법률규정에 따라 이미 발생한 물권변동을 등기하는 것을 말합니다.
즉, 피상속인이 사망한 때에 그 재산을 상속인이 별도의 조건없이 바로 취득하는 것으로 이때에 농지취즉자격을 첨부하라는 제한을 가하는 것은 상속제도의 취지에 맞지 않기 때문에 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없습니다.
이와 달리,
상속인에 의한 등기는 일반적인 법률행위에 따른 등기와 마찬가지로 타인으로부터 농지를 취득하기 위해서는 본인이 농지를 취득할 수 있는지를 증명하여야 합니다.
따라서, 농지를 매수한자가 등기를 마치기 전에 사망한 경우에는 그 상속인이 포괄승계인에 의한 등기(법 제27조)에 따라 직접 자신의 명의로 등기를 신청할 수 있으며, 이 경우에는 상속인 명의로 발급받은 농지취득자격증명을 제공하여야 합니다.
[관련 선례]
농지를 매매함에 있어서 농지취득자격증명은 반드시 매매계약에 앞서 발급받아야 하는 것은 아니며 매매계약 후에 발급받은 것이라도 유효하다. 다만 농지의 매수인이 사망한 후에 그에 대하여 발급된 농지취득자격증명은 무효이므로 그 상속인이 피상속인 명의의 농지취득자격증명서를 첨부하여 소유권이전등기를 신청할 수는 없다. 따라서 상속인 명의로 새로 농지취득자격증명을 발급받아 제공하여야 한다(선례 3-837).
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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