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전세권 등기에 관한 질문입니다.

No : 12437

작성자 :

384406******

작성일 : 2025/05/11 00:54:16 조회 : 90

교수님 안녕하세요! 인강 수강하고 있습니다.
'전세권 등기' 관련 질문 드리겠습니다.


1. 기출문제 2018년 법능력검정시험 중, 보기 4번에 이런 문장이 있습니다.

- 변경계약에 따라 전세금의 변경등기를 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제공하지 않았을 때에는 그 등기신청을 수리할 수 없다.


2. 이 보기는 정답으로 '옳지 않은 것'으로 체크 되어 있고, 그 이유는 아래와 같습니다.

- 승낙서 제공이 부기등기 요건이다. (법 제 52조)


3. 결론적으로 이 근거로는, 위의 문장이 왜 틀렸는지 이해하기가 어렵습니다.
해서 저의 질문은 이렇게 뻗어갔습니다.

1) 전세권 변경등기는 '주등기 변경'으로만 가능한 건가? 아니면 무조건 '부기등기'인가?
그것도 아니면 경우에 따라 주등기, 부기등기의 조건이 다른건가?
(예를 들어, 보증금 증액의 변경계약을 한 경우에, 어떻게 하라는 건지 모르겠습니다.)

2) 소유권자와 변경계약으로 인한 전세권변경등기라도 이해관계 있는 제 3자의 승낙서는 필요한가?
아마도, 배당순위로 추측해 보았을 때나 보증금 증액의 확정판결은 별도의 대항력 순위로 한다는 문맥에서 보았을 때, '제3자의 승낙서'가 필요한 것 같긴한데, 그래도 '소유권자'와의 변경계약이면 다르지 않을까 싶어서 질문합니다.

3) 등기신청을 수리했다는 표현이?
항상 등기 접수에 관한 전개도를 그려주셔서 이해가 참 잘되었는데, '수리'라는 말을 쓰니까, 막상 헷갈립니다. 등기관에서 서류를 낸 것이 '수리'인가요? 아니면 그 신청서+첨부서류의 내용을 전산정보조직에 내용을 등록한 것을 '수리'라고 하나요?
(마지막 질문, 수업 잘 듣고 메모를 잘 했어야 하는데, 번거롭게 해드려서 죄송합니다.^^;;)


4. 그렇다면 최종적으로 '3번의 저의 추측을 임의로 결론 내린 상태로' 옳은 문장과 결론을 구하자면.


1) 옳은 문장
[변경계약에 따라 전세금의 변경등기를 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제공하지 않았을 때에는 그 등기신청을 수리할 수] 있다. 다만, 승낙서 제공이 없는 경우에는 거부될 수 있고, 승낙서 제공이 필요없는 경우에만 경료된다.

2) 결론 "전세권 변경등기시 경우의 수 3가지"
a. 이해관계인이 없거나 / 있어도 허락을 받은 경우 - 기존 주등기에 부기등기로 추가
b. 이해관계인이 거부할 시 - 기존 주등기와 별도로 '주등기'로 추가 (후순위 주등기)
c. 전세권에 근저당권 설정시 - 이해관계인의 허락여부와 상관없이 '선순위 주등기'에 부등기

5. 제가 도출한 '문장의 진위여부'와 저의 '결론'이 올바른가요?^^ 교수님 체크부탁드립니다.

교수님의 답변 구합니다. 감사합니다.


추가로 드리는 감사말씀
'병적인 그 판서 덕에' '공탁법'도 똑같은 방식으로 '등기의무자-공탁자', '등기권리자-피공탁자', '등기소-공탁소' 이렇게 그림 그리며 공부하니까 너무 쉬워지더라고요.
그러한 완벽주의는 너무 겸손한 표현 같습니다. 감사합니다. 합격하고 내년 신입교육 때 뵙겠습니다.

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