안녕하십니까? 김지후입니다.
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1. 경매개시결정 후 최선순위 전세권자가 배당요구를 하였고 이에 경매기일에 최고가매수인이 매수신고를 한 뒤 매각결정기일에 선고를 하였을 때를 전제로 하여 만약 이때 경매신청인 또는 우선채권자가 102조에 따라 남을가망이 없을 때, 집행법원은 불허결정 및 경매취소를 하지않고 잘못 속행하였다면 이때 102조 이해관계인 즉시항고를 할 수 있지만, 배당표 작성 후 이 사실을 알게 되었다면 추완항고로써 다툴 이익이 있다고 보는데 맞는지 궁금합니다.
1. [답]
그렇지 않습니다. 잉여주의 위배와 추완항고는 무관합니다.
추완항고란 매각허가결정에 대하여 이해관계인이 책임질 수 없는 사유로 말미암아 불변기간(항고기간)을 지킬 수 없었던 경우에만 인정되는 것으로(법 23조, 민사소송법 173조 준용), 경매법원이 이해관계인 등에게 경매기일 등의 통지를 하지 아니하여 그가 경락허가결정에 대한 항고기간을 준수하지 못하였다면 특단의 사정이 없는 한 그 이해관계인은 자기책임에 돌릴 수 없는 사유로 항고기간을 준수하지 못한 것으로 보아야 하며, 그러한 경우에는 형평의 원칙으로부터 인정된 구제방법으로서의 추완이 허용되는 것입니다(대결(全員合議体) 2002.12.24. 2001마1047).
요컨대, 추완항고는 경매법원이 매각기일 결정기일을 이해관계인에게 통지하지 않은 경우에만 인정될 수 있는 영역입니다.
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2. 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았고, 이에 경매인이 소멸되는 권리라고 착오를 일으켜 만약, 최고가 매수인이 된 경우에서, 매각결정기일에 매각허가 선고되었고 이에, 102조를 주장하여 취소를 하려고 하여도 사익규정이기 때문에 122조에 해당하여 주장할 수 없음은 별론으로 하고 만약 채무인수한 최고가 매수인이라면, 채권자 대위하여서 102조 주장을 할 수 있는지요? 추완항고의 기간이 단기라서 사실상 불가하다고 봅니다만..
2. [답]
위에서 답변해드린 바와 같이 추완항고와는 무관합니다.
매각허가결정에 대한 즉시항고절차에서 잉여주의 위반의 하자를 다투는 경우 압류채권자, 우선채권자에 한하여 즉시항고할 수 있고, 즉시항고권 자체는 절차법상의 권리로 행사상의 일신전속권에 해당하여 채권자대위로 항고할 수 없습니다.
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3. 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았고 등기부상 존속기간이 도과되었을 경우, 187조에 따라 등기에 기재되었어도 전세권 자체는 소멸되었고 이에 담보물권만 남아있는 상태인데 만약 임차권을 갖추지 못한 임차인의 지위를 갖고 있을 경우에 소멸기준권리에 기준은 되지 못하므로 소멸기준권리에 따라, 후순위 권리는 말소되지만, 이때 임차인은 경락인을 상대로 권원있는 항변 즉, 묵시적 갱신 민법 312조 4항 단서로써 대항할 수 있다고 생각되어지는데 맞는지요? 그것이 아니라면, 일반채권자 지위로써 148조 2호의 채권자가 지위인지 궁금합니다.
3. [답]
그렇지 않습니다.
현행법상 최선순위 전세권은 등기부상 존속기간 도과 여부를 불문하고, 오로지 배당요구종기까지 배당요구를 하였는지 여부로 인수, 소멸이 결정되는 것입니다.
주택, 상가건물 임차권의 인수, 소멸 여부 역시 등기부상 소멸기준권리(소멸되는 최선순위의 저당권, 담보가등기, 체납압류, 가압류, 경매개시결정등기, 전부 전세권) 에 대항할 수 없는 경우에는 소멸되며, 최선순위 대항력 있는 임차권에 한하여 보증금 전액 변제받은 경우에 소멸됩니다.
최선순위 전세권자가 최선순위 대항력 있는 임차권자의 지위를 함께 가지고 있는 경우에는 각 개별적으로 지위를 판단하는 것입니다.
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4. 3번 질문에 따라, 경락인이 법정갱신 된 전세권자 상대로 311조 소멸청구를 하였을 때, 6개월 이 후 전세금반환채권을 반환하지 않을 시, 전세권자의 목적물인도와 경락인의 전세금반환채권은 동시이행항변관계인데 이때 전세권자가 이행제공을 하고, 그 후 전세권의 피담보채권으로 민법 318조에 따라 임의경매를 신청할 수 있는지요? 그게 아니라면, 강제경매형식으로 넘어가야 하는지 궁금합니다.
4. [답]3번 답을 참조하시고, 최선순위 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않아 인수된 경우 전세금반환채권을 반환하지 않을 시, 담보권실행경매신청 요건을 갖추어 임의경매신청할 수 있습니다. 이 때 전세권자의 목적물인도와 경락인의 전세금반환채권은 동시이행항변관계인데 이때 전세권자가 이행제공은 담보권실행경매개시요건(이행지체상태에 있을 것)에 해당합니다.
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5. 혹시 외람된 말씀이지만, 경매 또는 집행에 관한 책을 추천받을 수 있을지 궁금합니다. 합격 후 나중에 도움이 될 것 같아서요.
5. [답]법원행정처에서 2020년 발간한 법원실무제요 민사집행(전 5권)를 보시면 됩니다.
그리고 조금 오래되었으나, 주석민사집행법(전6권)이 있는데 양적인 부분에서는 본서가 가장 디테일합니다.
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민사집행법이 민법과 등기법이 혼재되어있다보니, 다른 법률에 관한 것도 포함되어서 선생님에게 질문하기가 죄송스럽네요. 항상 좋은강의 해주셔서 감사합니다.
ps. 생각해보니 2번 질문의 매수인은 추완항고를 대위행사 못한다고 생각되어지네요. 추완항고자체가 일신전속적 성격이다 보니 불가능하다고 보여지는데, 그렇다면 변제자대위행사는 가능할까요? 물론 102조에 국한하는게 아니라, 압채 우채의 사익규정 중 하나인 102조를 예시적으로 표현했습니다.
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그럼 열공하세요!
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