안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 등기상 이해관계인에 대한 내용입니다.
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[답변]
1. 말소등기의 경우
말소등기를 신청하는 경우, 해당 말소등기에 대해 등기상 이해관계가 있는 제3자가 존재한다면, 그 제3자의 승낙서가 수리요건으로 요구됩니다.
여기서 등기상 이해관계 있는 제3자란, 말소의 대상이 되는 등기(예: 전세권을 목적으로 한 근저당권)를 말합니다.
예를 들어, 전세권 말소등기를 신청하는 경우, 이를 목적으로 하는 근저당권자의 승낙서가 제공되어야만 등기 수리가 가능하며,
승낙서가 없는 경우에는 주등기로도 수리할 수 없습니다.
전세권 말소등기 신청 시 근저당권자의 승낙서가 제공된 경우,
전세권은 신청에 따라 말소되며,
전세권을 목적으로 한 근저당권은 등기관이 직권으로 말소하게 됩니다.
2. 변경(경정)등기의 경우
변경(경정)등기를 신청하는 경우에도, 그 변경 내용에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 해당 제3자의 승낙이 필요합니다.
이때 증액의 경우는 부기요건, 감액의 경우는 수리요건이 됩니다.
등기상 이해관계 있는 제3자는 다음과 같이 구분됩니다.
[증액의 경우]: 후순위 제3자 → 부기요건 (예: 1번 전세권의 증액등기에 대해 후순위인 2순위 근저당권자)
[감액의 경우]: 이를 목적으로 한 제3자 → 수리요건 (예: 1번 전세권의 감액등기에 대해 1-1순위 근저당권자)
(1) 전세금 증액등기
후순위인 근저당권자의 승낙이 부기요건이므로,
1) 승낙서가 제공된 경우: 부기등기로 수리 및 실행
2) 승낙서가 없는 경우: 주등기로 수리하여 실행
후순위 근저당권자의 승낙서를 제공하여 전세금 증액등기를 신청하는 경우,
1) 전세권 증액등기는 실행되며,
2) 후순위 근저당권자의 등기에는 변동이 없습니다.
(후순위 근저당권자는 전세권자가 우선변제를 받고 남은 배당금 범위 내에서 변제받을 수 있는 지위에 있으며, 전세금 증액으로 인해 해당 배당금이 줄어들 수는 있지만, 등기 자체는 말소되지 않습니다.)
(2) 전세금 감액등기
이를 목적으로 한 근저당권자의 승낙이 수리요건이므로,
1) 승낙서가 제공되어야만 등기를 수리할 수 있고,
2) 승낙서가 없는 경우에는 주등기로도 수리할 수 없습니다.
목적물인 근저당권자의 승낙서를 제공하여 전세금 감액등기를 신청하는 경우,
1) 전세권 감액등기는 실행되며,
2) 해당 근저당권자의 등기에는 변동이 없습니다.
(근저당권자는 전세권자가 우선변제받는 전세금 범위 내에서 담보물권자로서의 지위를 가지므로, 감액으로 인해 변제받지 못할 위험이 생길 수는 있지만, 등기 자체는 말소되지 않습니다.)
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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