안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 임대차등기 등에 대한 내용입니다.
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[답변]
1. 이미 전세권 설정등기가 완료된 주택에 대해, 동일한 사람이 법원으로부터 주택임차권등기명령을 받아 등기소에 등기를 촉탁하는 경우, 해당 등기는 수리될 수 있다는 의미입니다.
주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는, 그 근거 규정과 성립 요건이 서로 다르므로 별개의 권리로 보아야 합니다. 따라서 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 동시에 겸할 수 있다는 것이 판례의 일관된 입장입니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 참조).
일반적으로는 동일한 사람이 이미 전세권자로서 등기되어 있는 경우, 다시 임차권등기를 하는 것이 중복된 권리 행사처럼 보일 수 있으나, 이 경우는 다릅니다. 전세권자 본인이 주택임차권등기명령을 받아 등기를 촉탁하는 경우이며, 이는 보증금을 반환받지 못한 상황에서 자신의 권리를 보전하기 위한 조치로서 정당한 목적을 갖습니다. 앞서 본 판례와 같이 전세권자와 임차인의 지위를 겸할 수 있는 만큼, 등기관은 이러한 촉탁등기를 수리할 수 있습니다.
더 나아가, 최근의 선례는 임차권자와 전세권자가 동일인이 아닌 경우에도 수리를 인정하고 있습니다. 즉, 주택임차인이 대항력을 취득한 날이 전세권설정등기의 접수일보다 앞서는 경우에는, 전세권의 등기명의인과 임차권의 등기명의인이 동일한지 여부와 관계없이, 법원의 주택임차권등기명령에 따른 촉탁이 있을 때 등기관은 이를 수리할 수 있다는 입장을 취하고 있습니다.
[최신선례] (선례 제202210-2호])
이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택에 대하여 전세권자와 동일인이 아닌 자를 등기명의인으로 하는 주택임차권등기명령에 따른 등기의 촉탁이 있는 경우 등기관이 당해 등기촉탁을 수리할 수 있는지 여부와 관련하여, ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고(「주택임대차보호법」 제3조 제1항), 그 주택에 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 마쳐지면 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다는 점(같은 법 제3조의3 제5항), ② 위 임차권등기는 이러한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점(대법원2005. 6. 9. 선고2005다4529 판결) 및 ③ 임차인의 권익보호에 충실을 기하기 위하여 도입된 임차권등기명령제도의 취지 등을 볼 때, 주택임차인이 대항력을 취득한 날이 전세권설정등기의 접수일자보다 선일(先日)이라면, 기존 전세권의 등기명의인과 임차권의 등기명의인으로 되려는 자가 동일한지 여부와는 상관없이 주택임차권등기명령에 따른 등기의 촉탁이 있는 경우 등기관은 그 촉탁에 따른 등기를 수리할 수 있을 것이다.
2. 임대차계약의 존속기간이 만료되면, 원칙적으로 임차권은 소멸합니다. 따라서 이미 종료된 임차권을 기초로 하여 임차권이전등기나 임차권전대등기를 하는 것은, 실체가 없는 권리를 이전하거나 행사하는 것이므로 허용되지 않습니다.
또한 주택임차권등기는 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 자신의 권리를 보전하기 위해 신청하는 등기로, 해당 등기가 존재한다는 것은 곧 임대차가 이미 종료되었음을 전제로 합니다. 따라서 이 경우에도 마찬가지로, 해당 등기를 기초로 한 임차권이전등기나 임차권전대등기는 허용될 수 없습니다.
3. 결론부터 말씀드리면, 1차 부동산등기법을 공부하는 데에 있어서 2차 논술을 반드시 병행할 필요는 없습니다.
1차 시험은 객관식 시험이므로, 기본이론(또는 집중이론) 강의와 객관식 문제집, 기출문제집을 반복해서 학습하는 것만으로도 충분히 대비가 가능합니다.
다만 문제풀이 중심의 학습만으로는 체계적인 이해가 부족할 수 있으므로, 조문과 절차의 흐름, 사례 적용 등을 함께 익힐 수 있는 기본이론 또는 집중이론 과정은 꼭 수강하시는 것이 실력 향상과 고득점에 큰 도움이 됩니다.
즉, 객관식 문제집과 기출문제만으로도 공부는 가능하지만, 안정적인 고득점을 원하신다면 기본이론 과정을 반드시 병행하시는 것을 권합니다.
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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