안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 대지권에 대한 내용입니다.
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1. 문의 요지를 정확히 파악하기 어려우므로, 다시 한 번 내용을 정리하여 질문해 주시면 감사하겠습니다.
2. 전세권에는 경매신청권이 있음에도 불구하고, 전유부분만을 대상으로 전세권을 설정하는 것이 허용되는 이유는, 전세권이 대지권과 분리되지 않고 함께 이전되기 때문입니다. 전세권자가 경매를 신청하여 소유자가 변경되더라도, 대지권은 전유부분에 종속되어 일체로 이전되므로, 대지권이 분리처분되는 효과는 발생하지 않습니다. 따라서 대지권 등기를 말소하지 않고도 전유부분에 대한 전세권 설정이 가능한 것입니다.
3. 대지권이 지상권, 전세권, 임차권 등 용익권인 경우, 그 용익권에 대해 단독으로 이전등기를 할 수 없는 이유는, 대지사용권이 전유부분의 소유자와 일체로 유지되어야 하기 때문입니다.
즉, 용익권의 권리자가 변경되면, 전유부분의 소유자와 대지사용권의 권리자가 달라지게 되어, 결과적으로 대지권이 전유부분으로부터 분리처분된 것과 같은 효과가 발생하게 됩니다.
이는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 전제하는 전유부분과 대지사용권의 일체성 원칙에 반하므로, 등기실무상 용익권에 대한 단독 이전등기는 허용되지 않습니다.
4. 대지사용권이 지상권인 경우, 전유부분에 근저당권을 설정하거나, 토지 자체에 대해 근저당권 등의 등기를 하는 것이 가능합니다.
전유부분에 설정된 근저당권이 실행되면, 그 종물인 대지권도 함께 경매의 대상이 되므로, 이는 물권의 부종성 및 일체성 원칙에 부합합니다.
또한, 토지에 설정된 근저당권이 실행되더라도, 그보다 선순위로 등기된 지상권은 낙찰자에게 인수되므로, 지상권의 권리 자체에는 변동이 생기지 않으며, 이 역시 실무상 허용되는 이유가 됩니다.
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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