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답글: 미등기 무허가건물 양수인 관련 질문

No : 13079

작성자 :

atca****

작성일 : 2025/06/11 11:01:59 조회 : 352

안녕하세요
물권법 객문 풀이중 궁금한 점이 있어서 질문 올립니다.

객관식문제집 2권 p35 24번 문제 3번 선지에서 미등기건물 매수인은 미등기건물의 불법점유자에 대하여 매도인을 대위하여 건물 인도청구를 할 수 있고, 직접 자기에게 인도할 것을 청구할수도 있다. 고 되어있습니다.

그런데 p106 9번 문제의 4번 선지에서는 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한자로부터 그 건물을 매수하였으나 미등기 무허가 건물이어서 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 건물 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 인도할 것을 청구할 수 없다고 되어있습니다.

둘의 차이가 원시취득때문인지요?

미등기 무허가건물 매수인의 지위
-철거청구 가능
-명도청구 불가능
-인도청구:?

답변 부탁드립니다.
감사합니다.
=====================[답변]==========================
안녕하세요 스터디 매니저입니다.
결론부터 말씀드리면 별개 사안으로
유형, 조문, 요건, 효력 소멸, 판단, 사안의 경우로서 이해하셔야 됩니다.

1. 미등기건물의 매수인의 법적 지위는
성립요건주의 하에서 물권적 합의가 있더라도 등기를 갖추지 않는 이상 소유권을 취득하지 못하고 따라서 소유권은 여전히 매도인에게 남아 있지만 판례는 사실상 처분권자 개념을 인정하고 있다.

이에 판례는 미등기매수인이 목적물 직접 사용, 수익하는 경우나 미등기매수인이 제3자에게 전매하고 목적물을 인도한 경우에도 미등기매수인의 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례입니다.

채권자대위권의 적법성(당사자적격)에는 피보전권리, 보전의 필요성, 채무자의 권리불행사로서
피보전채권에는 특정채권으로 청구권(물권적 청구권)이 포함되고, 보전의 필요성에서도 물권적 청구권에 대하여도
채대에 대한 민법 404조 법리가 적용될 수 있는바,

미등기매수인은 불법점유자에 대하여 매도인을 대위하여, 미등기건물의 인도청구가 가능하고
행사방법으로 금전이나 부동산, 동산의 인도를 대위행사하는 경우에는 직접 자기에게 인도할 것을 청구할 수 있습니다.
(기본서 1권 p.338 / 2권 p.113, p.126)

2. 건물을 신축사안에서는
판례는 신축건물의 소유권취득은 자기비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득하고 민 187조 물권변동에 해당합니다. (기본서 p.366 참조)

또한 미등기 무허가건물의 경우에는 부동산등기법 제85조 [예규 1483]에 의하여 대장이나 판결 등을 원인서면으로 소유권보존등기가 되지 않은 상태이고, 이에 미등기무허가건물의 양수인의 지위는 관습법상 어떠한 물권이 있다고 인정할 수 없는바 미등기건물 매수인의 법률상 지위와 다르다고 봐야 될 것이므로, 불법점유자에 대한 직접 자신에게(자신의 소유권 등을 기하여) 인도를 청구할 수 없는 것입니다.

3. 요약하면
미등기매수인의 법적지위는 소유권은 여전히 매도인에게 남이 있지만 판례상 사실상 처분권자 개념을 인정하여 채대로서
적법성(당사자적격)이 인정되어 불법점유자를 상대로 채대행사로 직접 인도청구가 가능하지만
미등기무허가 건물의 양수인은, 관습법상 어떠한 물권이 있다고 인정할 수 없어 직접 인도청구가 되지 않는 것으로 이해하시면 될 것입니다.

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