안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 경매절차에서 주택임차권자의 지위에 대한 내용입니다.
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「민사집행법」 제91조에 따르면, 원칙적으로 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸되며(제2항),
지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 등도 저당권이나 압류채권 등에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다(제3항).
반대로, 이러한 권리들이 대항력을 갖는 경우에는 매수인이 이를 인수하게 됩니다(제4항).
여기서 ‘대항력 있는 임차권자’란 매수인에게 그 임차권을 주장할 수 있는 자를 의미하며,
이는 곧 선순위의 저당권이나 압류채권 없이 등기된 임차권이 존재한다는 것을 전제로 합니다.
즉, 대항력이 있다는 것은 임차권이 선순위 권리보다 우선함을 의미하는 것이고,
따라서 선순위 근저당권이 존재하는 경우에는 그 임차권은 당연히 매각으로 소멸됩니다.
따라서 보증금 전액이 변제되지 않았다고 하더라도, 선순위 근저당권이 있다면 그 임차권은 대항력이 없고, 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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