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답글: (1차)미등기무허가 건물 매수인의 불법점유자에 대한 인도 청구와 관련하여 질문드립니다.

No : 12783

작성자 :

atca****

작성일 : 2025/07/08 16:48:14 조회 : 60

안녕하세요, 온라인으로 공부하고 있는 박형모입니다.
직장병행하고 있어 공부에 어려움 있으나 열심히 강의 듣고 있습니다.

제가 질문드리는 내용은
객관식문제집 2권 106p 9번 문제 ④번 지문과 110p 12번 ㄹ. 지문이 어떤 차이가 있는 건지 잘 이해가 되지않습니다.

106p 9번 문제 ④ 건물을 신축하여 그 소유권을 윈시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 그 건물이 미등기 무허가건물이어서 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점유자에 대하여 직접 자신에게 인도할 것을 청구할 수는 없다.

110p 12번 문제 ㄹ. 원고가 미등기 건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 하지 못한 경우에는 위 건물의 소유권을 원시취득한 매도인을 대위하여 불법점유자에 대하여 인도청구를 할 수 있고 이때 원고는 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 인도할 것을 청구할 수도 있다.

- 소유권이전등기를 못한 미등기건물 매수인이 불법점유자에 대해 인도청구를 직접 할 수 있는지에 대해 9번문제에서는 직접 청구할 수 없다가 정답이고 12번 문제에서는 직접 청구할 수 있다가 정답인데 두 지문이 어떤 차이가 있는지 이해가 되지 않아 질문 드립니다.
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안녕하세요 스터디 매니저입니다.

위 질문내용은 이미 다른 수험생께서 질문하신 내용과 중복되어
제가 답변한 내용을 중심으로 올려 드리겠습니다.

직장병행이라 힘드실텐데 실제 합격생 중에는 직장병행이 생각보다 많습니다.
그러니 힘드시더라도 하루하루 최선을 다하시면 좋은 결과가 있을 것입니다.
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신축건물 사안과 미등기건물의 매수인 사안은 별개 사안으로
(민법은 유형, 조문, 요건, 효력 소멸, 판단, 사안의 경우로서) 이해하셔야 됩니다.

1. 미등기건물의 매수인의 법적 지위는
성립요건주의 하에서 물권적 합의가 있더라도 등기를 갖추지 않는 이상 소유권을 취득하지 못하고 따라서 소유권은 여전히 매도인에게 남아 있지만 판례는 사실상 처분권자 개념을 인정하고 있다.

이에 판례는 미등기매수인이 목적물 직접 사용, 수익하는 경우나 미등기매수인이 제3자에게 전매하고 목적물을 인도한 경우에도 미등기매수인의 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례입니다.

채권자대위권의 적법성(당사자적격)에는 피보전권리, 보전의 필요성, 채무자의 권리불행사로서
피보전채권에는 특정채권으로 청구권(물권적 청구권)이 포함되고, 보전의 필요성에서도 물권적 청구권에 대하여도
채대에 대한 민법 404조 법리가 적용될 수 있는바,

미등기매수인은 불법점유자에 대하여 매도인을 대위하여, 미등기건물의 인도청구가 가능하고
행사방법으로 금전이나 부동산, 동산의 인도를 대위행사하는 경우에는 직접 자기에게 인도할 것을 청구할 수 있습니다.
(기본서 1권 p.338 / 2권 p.113, p.126)

2. 건물을 신축사안에서는
판례는 신축건물의 소유권취득은 자기비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득하고 민 187조 물권변동에 해당합니다. (기본서 p.366 참조)

또한 미등기 무허가건물의 경우에는 부동산등기법 제85조 [예규 1483]에 의하여 대장이나 판결 등을 원인서면으로 소유권보존등기가 되지 않은 상태이고, 이에 미등기무허가건물의 양수인의 지위는 관습법상 어떠한 물권이 있다고 인정할 수 없는바 미등기건물 매수인의 법률상 지위와 다르다고 봐야 될 것이므로, 불법점유자에 대한 직접 자신에게(자신의 소유권 등을 기하여) 인도를 청구할 수 없는 것입니다.

3. 요약하면
미등기매수인의 법적지위는 소유권은 여전히 매도인에게 남이 있지만 판례상 사실상 처분권자 개념을 인정하여 채대로서
적법성(당사자적격)이 인정되어 불법점유자를 상대로 채대행사로 직접 인도청구가 가능하지만
미등기무허가 건물의 양수인은, 관습법상 어떠한 물권이 있다고 인정할 수 없어 직접 인도청구가 되지 않는 것으로 이해하시면 될 것입니다.

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