안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 등기상 이해관계인에 대한 내용입니다.
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부동산등기법 제52조 단서 제5호는 “등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기등기로 할 수 없다.”라고 규정하고 있는데, 이때 등기상 이해관계 있는 제3자란 기존 등기에 권리변경등기나 경정등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기명의인을 의미하고, 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하며 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지는 고려의 대상이 되지 아니한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2014다87878 판결).
즉, 감액의 등기를 할 때에 있어서도 등기형식상 감액대상을 목적으로 한 등기명의인은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당한다고 보아야 할 것입니다.
또한, 전세권부근저당권은 전세권자가 돌려받을 전세금 반환 채권을 담보로 합니다. 따라서 전세금이 1억원에서 5천만원으로 감액되면, 사랑은행의 채권(5천만원)을 보증해주던 담보물의 가치 또한 1억원에서 5천만원으로 직접적으로 줄어들게 됩니다.
이로 인해 사랑은행의 채권을 안전하게 보호해주던 5천만원의 '안전 여유분'이 사라지게 됩니다. 만약 경매 낙찰가 하락, 법적 분쟁으로 인한 비용 발생 등 예상치 못한 상황이 발생하여 전세권자가 5천만원 미만의 금액을 돌려받게 된다면, 사랑은행은 그만큼 손해를 입게 됩니다. 이처럼 전세금 감액은 사랑은행의 채권 회수 가능성을 직접적으로 떨어뜨리므로, 사랑은행은 등기 변경에 대한 이해관계인으로 보는 것이 타당합니다.
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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