안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 중복등기에 대한 내용입니다.
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“사건이 등기할 것이 아닌 경우”란, 등기신청이 그 취지 자체에 비추어 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우를 의미합니다(규칙 제52조 제10호, 대법원 2012. 5. 10. 자 2012마180 결정, 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다29240 판결 등). 다시 말해, 신청 내용대로 등기를 하는 것이 절차법 또는 실체법상 허용되지 않는 경우를 말합니다.
이와 같이 등기할 수 없는 사건임에도 불구하고 등기관의 잘못으로 등기가 이루어진 경우, 그 등기는 당연무효이며 등기관은 이를 발견하는 즉시 직권으로 말소하여야 합니다. 또한 이해관계인 역시 이러한 등기에 대하여 이의신청을 제기할 수 있습니다.
다만 모든 경우가 직권말소의 대상이 되는 것은 아닙니다.
예를 들어, 중복보존등기가 마쳐진 경우 후행등기는 법 제29조 제2호의 각하사유에 해당하나(규칙 제52조 제9호),
이는 직권말소의 대상이 되지 않습니다.
실무상 잘못으로 중복등기기록이 개설된 경우에는 이는 「부동산등기법」 제58조의 직권말소 대상이 되는 것이 아니라, 「부동산등기법」 제21조, 예규 등에 따라 정리의 대상으로 처리하게 됩니다.
법과 규칙은 토지의 중복등기 정리에 대해서만 근거 규정을 두고 있으며, 건물의 중복등기 정리에 관해서는 별도의 규정을 두지 않고 있습니다. 이는 건물의 중복등기와 토지의 중복등기가 성격상 서로 다르다고 보기 때문으로 이해됩니다. 실제로 예규나 등기실무에서도 토지와 건물의 중복등기를 구별하여 서로 달리 취급하고 있습니다.
법과 규칙이 건물의 중복등기 정리에 대한 규정을 따로 두지 않고, 토지 중복등기 정리만을 규정하는 이유는 두 등기의 성격이 근본적으로 다르기 때문입니다.
토지는 국가의 영토를 구분하는 것으로, 필지라는 고유하고 절대적인 기준에 따라 정해집니다.
각 필지는 지번과 지목이 부여되어 전국에 걸쳐 유일하게 존재합니다.
따라서 한 필지에 대해 중복된 등기부가 존재한다는 것은 명백한 행정적 오류이며, 이는 원칙적으로 선행 등기(먼저 만들어진 등기)의 효력을 인정하고 후행 등기를 폐쇄하는 방식으로 간단히 정리할 수 있습니다.
반면, 건물은 토지처럼 유일한 기준을 가지고 있지 않습니다. 같은 지번에 여러 건물(예: 아파트, 다세대 주택)이 존재할 수 있고, 건물의 소유권이나 구조가 복잡하게 얽혀있을 수 있으며, 구조·면적·층수 등을 종합적으로 판단하여 건물의 동일성을 확인한다고 하고있습니다.
법과 등기 실무는 이러한 복잡한 특성을 고려하여, 토지와 건물의 중복등기를 달리 취급하고 있습니다.
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다.
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.
감사합니다!^^
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